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1、馬山別墅項(xiàng)目定位報(bào)告房子再好也還是房子，房子再好也還是房子，只有蘊(yùn)含于其中的美妙生活，才能讓人動(dòng)心！只有蘊(yùn)含于其中的美妙生活，才能讓人動(dòng)心！預(yù)約一個(gè)讓您沐浴在陽光、樹海、鳥語花香的預(yù)約一個(gè)讓您沐浴在陽光、樹海、鳥語花香的歡樂天堂；歡樂天堂；一處讓您的心情永遠(yuǎn)盛開的，一處讓您的心情永遠(yuǎn)盛開的，優(yōu)山美地！優(yōu)山美地！解決、回答解決、回答做什么做什么為什么為什么做成什么樣做成什么樣如何做如何做做的結(jié)果做的結(jié)果項(xiàng)目開發(fā)五大基本問題項(xiàng)目開發(fā)五大基本問題市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群產(chǎn)品的設(shè)計(jì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)模式和運(yùn)作方式開發(fā)模式和運(yùn)作方式項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的策劃項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的策劃項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分2、析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析策劃案提綱策劃案提綱無錫樓市此起彼伏無錫樓市此起彼伏 低總價(jià)小面積別墅占主力，成交主低總價(jià)小面積別墅占主力，成交主力區(qū)域以新區(qū)和惠山區(qū)為主，但濱湖區(qū)前景看好力區(qū)域以新區(qū)和惠山區(qū)為主，但濱湖區(qū)前景看好在無錫別墅市場(chǎng)中，唱主角的是濱湖區(qū)，其以優(yōu)越的景觀資源、最長的別墅發(fā)展在無錫別墅市場(chǎng)中，唱主角的是濱湖區(qū)，其以優(yōu)越的景觀資源、最長的別墅發(fā)展史、最豐富的別墅產(chǎn)品，在無錫七大板塊中獨(dú)占鰲頭。史、最豐富的別墅產(chǎn)品，在無錫七大板塊中獨(dú)占鰲頭。濱湖區(qū)市場(chǎng)又分為五里湖板塊和馬山板塊。五里湖以風(fēng)光秀美著稱，歷史文化悠久，濱湖區(qū)市場(chǎng)又分為五里湖板塊和馬山板塊。五里湖以風(fēng)光秀美著稱，歷史文化悠久，長3、廣溪濕地公園是全國九個(gè)濕地公園之一。五里湖由于土地資源有限，別墅資源更顯長廣溪濕地公園是全國九個(gè)濕地公園之一。五里湖由于土地資源有限，別墅資源更顯稀缺，。蠡湖壹號(hào)的聯(lián)排別墅將賣到稀缺，。蠡湖壹號(hào)的聯(lián)排別墅將賣到1700017000的單價(jià)。馬山板塊將在未來的濱湖區(qū)別墅市的單價(jià)。馬山板塊將在未來的濱湖區(qū)別墅市場(chǎng)中顯示出其重要性。馬山板塊擁有更豐富的太湖景觀資源，并且政府對(duì)馬山的規(guī)劃場(chǎng)中顯示出其重要性。馬山板塊擁有更豐富的太湖景觀資源，并且政府對(duì)馬山的規(guī)劃也日漸完善，國家級(jí)度假村、高爾夫球場(chǎng)、靈山佛文化等等將為馬山增值，馬山別墅也日漸完善，國家級(jí)度假村、高爾夫球場(chǎng)、靈山佛文化等等將為馬山增值，馬山別4、墅板塊發(fā)展平穩(wěn)，確實(shí)潛力無限。板塊發(fā)展平穩(wěn)，確實(shí)潛力無限。重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊開盤時(shí)間2008.5.2（二期）入住時(shí)間2009.6占地面積185980總建筑面積58784容積率0.23綠化率66%物業(yè)類型獨(dú)棟別墅規(guī)劃戶數(shù)99套銷售價(jià)格600-2400萬/套面積范圍432-644 推出房源62套銷售狀況去化25套物業(yè)公司上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司車位情況一戶雙車位重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊開盤時(shí)間2008.12.20入住時(shí)間2009.12占地面積800000總建筑面積190000容積率0.25綠化率75%物業(yè)類型別墅銷售率67.47%銷5、售均價(jià)12700元/面積范圍350-690二期戶數(shù)188套銷售狀況去化 64套物業(yè)公司靈山物業(yè)車位情況私家車庫，地下車庫重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊開盤時(shí)間2009.5入住時(shí)間2010.12占地面積93525總建筑面積130000容積率1.39綠化率40%物業(yè)類型別墅、其它規(guī)劃戶數(shù)500多套面積范圍194-263一期套數(shù)99套銷售均價(jià)7000元/銷售狀況去化39套物業(yè)公司未定車位情況約700個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊 開盤時(shí)間2009年底入住時(shí)間2010年上半年占地面積520000總建筑面積140000容積率0.25綠化率76%物業(yè)類型獨(dú)棟別6、墅規(guī)劃戶數(shù)214套/一期64套銷售均價(jià)未定銷售狀況未售面積范圍492-855花園面積500-1000 物業(yè)公司未定車位情況私家車庫重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析蠡湖板塊蠡湖板塊開盤時(shí)間2008.7.5入住時(shí)間2009.12占地面積92330.6總建筑面積112100容積率1.05綠化率50%物業(yè)類型聯(lián)排別墅、疊院別墅規(guī)劃戶數(shù)約700套/一期375套銷售均價(jià)12500元/銷售狀況去化256套面積范圍240左右在售戶數(shù)118套物業(yè)公司無錫市怡庭物業(yè)管理有限公司車位情況690個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析開盤時(shí)間2005.11.5入住時(shí)間2006.10占地面積14.7萬平米總建筑面積770007、平米容積率0.199綠化率68%物業(yè)類型獨(dú)棟別墅規(guī)劃戶數(shù)95套（其中10套商業(yè)）銷售均價(jià)25000-30000元/平米物業(yè)公司無錫市中住山水物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)3.8元/平米天蠡湖板塊蠡湖板塊重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析 物業(yè)名稱物業(yè)名稱半山一號(hào)半山一號(hào)印象劍橋印象劍橋二期二期阿維儂小鎮(zhèn)一期阿維儂小鎮(zhèn)一期南豐御園南豐御園蠡湖公館一蠡湖公館一期期湖璽莊園湖璽莊園弘揚(yáng)三萬頃（檀溪灣）弘揚(yáng)三萬頃（檀溪灣）物業(yè)類別物業(yè)類別獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義現(xiàn)代主義英倫風(fēng)情英倫風(fēng)情法國地中海風(fēng)格法國地中海風(fēng)格意大利風(fēng)格意大利風(fēng)格Artdece風(fēng)格風(fēng)格8、北美風(fēng)格北美風(fēng)格北美風(fēng)情北美風(fēng)情均價(jià)均價(jià)13000127007000預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)15000左右左右125002500017000主力面積主力面積432-644350-690194-263492-855240611-857290-606主力總價(jià)主力總價(jià)600-2400萬萬440-870萬萬200-400萬萬預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)800-1200萬萬約約300萬萬800-3000萬萬500-1300萬萬銷售狀況銷售狀況25%34%40%未售未售68%售罄售罄50%自然景觀自然景觀靠山面湖靠山面湖一般一般一般一般一般一般一般一般面湖面湖靠山面湖靠山面湖全國別墅項(xiàng)目的功能定位介紹全國別墅項(xiàng)目的功能定位介紹居住功能定位居9、住功能定位居住、休閑、度假復(fù)合功能定位居住、休閑、度假復(fù)合功能定位旅游度假功能定位旅游度假功能定位商務(wù)功能定位商務(wù)功能定位復(fù)合投資功能定位復(fù)合投資功能定位私家收藏博物館定位私家收藏博物館定位 第三居所性質(zhì)的遠(yuǎn)郊別墅/異地別墅 要求地點(diǎn)的通達(dá)性良好 地點(diǎn)的知名度要求很高，講求外部環(huán)境的風(fēng)景名勝特質(zhì) 強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施和服務(wù)功能旅游度假功能別墅旅游度假功能別墅 辦公、商務(wù)旅行居住、商務(wù)社交、私人會(huì)所、商務(wù)會(huì)議、俱樂部、酒店 強(qiáng)調(diào)和突出形象因素，對(duì)項(xiàng)目綜合因素的要求很高商務(wù)功能別墅商務(wù)功能別墅最成功的遠(yuǎn)郊別墅深圳觀瀾湖高爾夫別墅深圳觀瀾湖高爾夫別墅功能：休閑+商務(wù)經(jīng)驗(yàn)：復(fù)合地產(chǎn)之產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作新模式經(jīng)典案例分10、析經(jīng)典案例分析最成功的異地開發(fā)別墅海南博鰲蔚藍(lán)海岸海南博鰲蔚藍(lán)海岸功能：旅游度假+商務(wù)經(jīng)驗(yàn)：“傍大款”，走名牌路線經(jīng)典案例分析經(jīng)典案例分析復(fù)合功能開發(fā)已成為潮流復(fù)合功能開發(fā)已成為潮流從規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)向特色開發(fā)從規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)向特色開發(fā)從單一效益開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合效益開發(fā)從單一效益開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合效益開發(fā)從國內(nèi)市場(chǎng)走向國際市場(chǎng)從國內(nèi)市場(chǎng)走向國際市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭的自我壓力大于市場(chǎng)壓力項(xiàng)目競(jìng)爭的自我壓力大于市場(chǎng)壓力別墅市場(chǎng)由國內(nèi)競(jìng)爭演變?yōu)閲H競(jìng)爭別墅市場(chǎng)由國內(nèi)競(jìng)爭演變?yōu)閲H競(jìng)爭別墅市場(chǎng)開發(fā)趨勢(shì)別墅市場(chǎng)開發(fā)趨勢(shì)私家博物館的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)本案的定位建議本案的定位建議體驗(yàn)式私家商務(wù)會(huì)所體驗(yàn)式私家商務(wù)會(huì)所私家收藏博物館私家收藏博物館別11、墅是一個(gè)非主流產(chǎn)品，是為少數(shù)人（富人）服務(wù)的別墅是一個(gè)非主流產(chǎn)品，是為少數(shù)人（富人）服務(wù)的住房奢侈品，其精神消費(fèi)的特性大于物質(zhì)消費(fèi)的產(chǎn)品住房奢侈品，其精神消費(fèi)的特性大于物質(zhì)消費(fèi)的產(chǎn)品特性?？蛻舸蠖挤浅Ｌ籼?，不僅對(duì)項(xiàng)目的綜合素質(zhì)要特性?？蛻舸蠖挤浅Ｌ籼蓿粌H對(duì)項(xiàng)目的綜合素質(zhì)要求很高，更看重項(xiàng)目具有的文化內(nèi)涵，追求項(xiàng)目獨(dú)一求很高，更看重項(xiàng)目具有的文化內(nèi)涵，追求項(xiàng)目獨(dú)一無二、與眾不同的特色。無二、與眾不同的特色。富人生活基本價(jià)值取向圖解綜合解決有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子需要出境旅游、異國情調(diào)、有氧運(yùn)動(dòng)以及諸如高爾夫、游艇、SPA等很花錢消費(fèi)需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情12、調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會(huì)館等場(chǎng)所進(jìn)行生意和友誼的交換滿意的事業(yè)滿意的事業(yè)美滿的家庭美滿的家庭社交的圈子社交的圈子享樂的時(shí)光享樂的時(shí)光投資的渠道投資的渠道需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報(bào)自豪的宅子自豪的宅子私家商務(wù)會(huì)所生活五步曲2、一條體驗(yàn)的休閑路線3、一個(gè)會(huì)員俱樂部中心4、一套體現(xiàn)身份和社會(huì)地位的房子5、一段閑暇的時(shí)光1、一種創(chuàng)新的生活觀念新居住模式的價(jià)值整合及對(duì)應(yīng)離開城市核心具有廣闊旅游資源獨(dú)立居所提供會(huì)員服務(wù)有時(shí)尚富人運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈居住文化離城30KM太湖國家旅游度假區(qū)多種休閑資源容積率1會(huì)議、酒店、餐飲、商業(yè)等13、高爾夫、游艇等形象塑造 體驗(yàn)的關(guān)鍵因素高爾夫垂釣登山游艇溫泉自行車會(huì)議美食俱樂部酒店咖啡館藝術(shù)會(huì)員俱樂部中心的設(shè)置計(jì)劃管理中心星級(jí)物業(yè)管理國際會(huì)議中心管理租售中心SPA俱樂部休閑俱樂部高爾夫俱樂部登山俱樂部游艇俱樂部葡萄酒俱樂部風(fēng)水文化俱樂部美食俱樂部湖鮮美食會(huì)中西餐宴會(huì)意大利美食咖啡酒館文化街區(qū)會(huì)籍制居住會(huì)籍游客會(huì)籍與和睦的家庭生活相關(guān)與悠閑自在的慢節(jié)奏相關(guān)與水岸生活場(chǎng)景相關(guān)與給予孩子的時(shí)間相關(guān)與孩子的歡愉方式相關(guān)與友誼和聚會(huì)相關(guān)本項(xiàng)目位置經(jīng)濟(jì)環(huán)境/地理環(huán)境/自然資源環(huán)境/人文環(huán)境得天獨(dú)厚的資源條件為定位提供了可能性得天獨(dú)厚的資源條件為定位提供了可能性誰會(huì)來誰有資格購買這些利益？頂級(jí)富豪！頂14、級(jí)富豪！總價(jià)數(shù)千萬的售價(jià)當(dāng)然還要能承擔(dān)高昂的物業(yè)管理費(fèi)頂級(jí)富豪人口特征年齡在40歲以上，身價(jià)億萬大多缺乏完整的正規(guī)教育經(jīng)歷男性為主頂級(jí)富豪個(gè)人背景出生在風(fēng)起云涌的政治運(yùn)動(dòng)年代，經(jīng)歷了20多年經(jīng)濟(jì)改革給社會(huì)帶來的巨變，有豐富的人生經(jīng)驗(yàn)，對(duì)社會(huì)、人生有自己的一套看法頂級(jí)富豪心態(tài)通過白手興家建立自己的王國，有個(gè)人傳奇和自豪感普遍在創(chuàng)業(yè)早期負(fù)有原罪，在政策性的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和“仇富”的社會(huì)氛圍中缺乏安全感頂級(jí)富豪心態(tài)社交生活、生意來往以及個(gè)性對(duì)“顯富”的需求與傳統(tǒng)“藏富”觀念相互交織，形成矛盾的心態(tài)，令他們對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生不同的需求，或藏富，或顯富，甚至兩者兼?zhèn)?！頂?jí)富豪有足夠的財(cái)富和能力令生活優(yōu)越，不會(huì)輕易受擺15、布，能影響他們的意見領(lǐng)袖是權(quán)威媒體和學(xué)術(shù)權(quán)威（例如風(fēng)水師、戰(zhàn)略管理專家等）。頂級(jí)富豪社交圈子穩(wěn)定而且具有排斥性，相同階層的羊群心態(tài)顯著，圈子內(nèi)的消費(fèi)示范作用遠(yuǎn)大于任何推銷頂級(jí)富豪對(duì)豪宅的消費(fèi)方式自住度假行館投資公關(guān)用途頂級(jí)富豪價(jià)值取向財(cái)富只剩下數(shù)字上的意義，消費(fèi)的價(jià)值取向是：稀有、珍貴和產(chǎn)品本身能帶來的獨(dú)特體驗(yàn)或品牌的無形價(jià)值標(biāo)簽頂級(jí)富豪族群構(gòu)成政 府 官 員私 營 業(yè) 主企業(yè)家集 團(tuán) 公 司1、差異性原則2、先進(jìn)性原則3、創(chuàng)新性原則4、前瞻性原則5、經(jīng)濟(jì)性原則產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原則產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原則建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格東方風(fēng)情的休閑建筑風(fēng)格東方風(fēng)情的休閑建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格策劃建筑風(fēng)格策劃建筑風(fēng)格策劃建筑風(fēng)格策16、劃山地會(huì)所山地會(huì)所山地別墅山地別墅引進(jìn)國際著名酒店管理公司知名俱樂部經(jīng)營公司品牌物業(yè)管理公司配套服務(wù)策劃配套服務(wù)策劃一個(gè)具有國際服務(wù)水準(zhǔn)與豐富休憩設(shè)施一個(gè)具有國際服務(wù)水準(zhǔn)與豐富休憩設(shè)施的休閑旅游度假商務(wù)會(huì)所、私家博物館的休閑旅游度假商務(wù)會(huì)所、私家博物館項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)1、復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式 房地產(chǎn)+旅游+商務(wù)2、運(yùn)作方式 對(duì)內(nèi)強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì) 對(duì)外整合相關(guān)資源 圍繞項(xiàng)目主題概念構(gòu)建運(yùn)作平臺(tái)開發(fā)模式和運(yùn)作思路開發(fā)模式和運(yùn)作思路項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析一、一、對(duì)成本的分析（土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建造成對(duì)成本的分析（土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建造成本）本）二、二、對(duì)造價(jià)合理控制的建議對(duì)造價(jià)合理控制17、的建議三、三、對(duì)銷售價(jià)格的分析對(duì)銷售價(jià)格的分析1.經(jīng)濟(jì)技術(shù)相關(guān)指標(biāo)說明序號(hào)序號(hào)分類分類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1占地面積占地面積12000平方米（平方米（18畝）畝）2容積率容積率建筑面積建筑面積0.68400平方米平方米3地價(jià)地價(jià)300萬萬/畝畝*18畝畝=5400萬萬4設(shè)計(jì)戶型面積設(shè)計(jì)戶型面積建筑面積戶均建筑面積戶均1000平米平米+贈(zèng)送地下室贈(zèng)送地下室（500-800平米）平米）5物業(yè)平均售價(jià)物業(yè)平均售價(jià)15000元元/平方米平方米經(jīng)濟(jì)測(cè)算組合式組合式項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)值值基本基本情況情況容積率0.6總建筑面積（m2）8400銷售收入銷售收入住宅（萬元）12600成本成本土地費(fèi)用（萬元）（每畝18、300萬）5400開發(fā)成本（萬元）（每平米5000元）4200銷售費(fèi)用（萬元）（銷售額的3%）378總計(jì)（萬元）9978利潤利潤利潤總額（萬元）2622項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的策劃項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的策劃一、推廣主題一、推廣主題二、推廣策略二、推廣策略三、推廣方法三、推廣方法促銷促銷產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格通路通路市場(chǎng)市場(chǎng)行銷行銷通道策略品牌通路品牌通路持久性策略持久性策略活動(dòng)通路活動(dòng)通路SP/PRSP/PR策略策略俱樂部通路俱樂部通路口碑策略口碑策略廣告媒介通路廣告媒介通路輿論營建策略輿論營建策略銷售推盤通路銷售推盤通路現(xiàn)場(chǎng)促動(dòng)策略現(xiàn)場(chǎng)促動(dòng)策略主題概念：太湖會(huì)客廳主題概念：太湖會(huì)客廳江南戴維營江南戴維營運(yùn)作平臺(tái)一：19、運(yùn)作平臺(tái)一：“太湖論壇太湖論壇”的策劃構(gòu)的策劃構(gòu)想想項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主題概念與運(yùn)作平臺(tái)主題概念與運(yùn)作平臺(tái)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)A、長三角金融一體化（證券論壇、保險(xiǎn)）B、長三角經(jīng)濟(jì)協(xié)作（市長論壇）C、長三角、珠三角對(duì)話D、江蘇沿江開發(fā)協(xié)作論壇E、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)論壇F、太湖經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)G、太湖旅游圈的開發(fā)H、華東電力市場(chǎng)與長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇I、太湖的環(huán)境保護(hù)論壇J、佛教論壇K、體育活動(dòng)（環(huán)太湖自行車賽等）“太湖論壇太湖論壇”的主題構(gòu)想（財(cái)經(jīng)的主題構(gòu)想（財(cái)經(jīng)文體文體環(huán)保）環(huán)保）營銷活動(dòng)所可能憑借的太湖地區(qū)核心資源十八灣公路太湖潛水游艇碼頭高爾夫球場(chǎng)跳傘空曠自然空間登山農(nóng)家樂垂釣中心瑜珈功20、 SPA沙龍靈山大佛跑馬場(chǎng)活動(dòng)主題建議 馬術(shù)表演 游艇婚禮、太湖自駕游等活動(dòng) 高爾夫邀請(qǐng)賽品酒會(huì)組織“杯”首屆長三角地GOLF賽邀請(qǐng)外籍人士、政府要員和私企老板參加作為VIP客戶活動(dòng)的一部分。維護(hù)潛在客戶，為了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)提供平臺(tái)。與太湖游艇俱樂部合作組織“VIP客戶太湖游艇自駕游”春暖花開，游艇自駕游作為VIP客戶活動(dòng)的一部分。維護(hù)潛在客戶，為了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)提供平臺(tái)。1 1、文化牌、文化牌 代言人代言人 某某明星某某明星2 2、邀請(qǐng)著名導(dǎo)演、邀請(qǐng)著名導(dǎo)演拍攝拍攝以項(xiàng)目為主題電視電影（微電影）宣傳片以項(xiàng)目為主題電視電影（微電影）宣傳片3 3、聘請(qǐng)知名人士、聘請(qǐng)知名人士為為項(xiàng)目名譽(yù)顧問項(xiàng)目名譽(yù)顧問 21、文化代言人文化代言人4 4、將片子隨樓書寄送給目標(biāo)客戶，營造一個(gè)獨(dú)特的小眾營銷活動(dòng)、將片子隨樓書寄送給目標(biāo)客戶，營造一個(gè)獨(dú)特的小眾營銷活動(dòng) 品牌戰(zhàn)略活動(dòng)公關(guān)建議建議成立領(lǐng)袖峰會(huì)建議成立領(lǐng)袖峰會(huì)功能：功能：1 1）提供一個(gè)平臺(tái)保證前期的客戶儲(chǔ)備；）提供一個(gè)平臺(tái)保證前期的客戶儲(chǔ)備；2 2）提供一個(gè)出口組織活動(dòng)，增加人氣；）提供一個(gè)出口組織活動(dòng)，增加人氣；3 3）提升項(xiàng)目）提升項(xiàng)目品牌及后期的可持續(xù)發(fā)展。品牌及后期的可持續(xù)發(fā)展。形式：形式：1 1）會(huì)員資格：會(huì)員積分護(hù)照、）會(huì)員資格：會(huì)員積分護(hù)照、VIP卡。卡。2 2）領(lǐng)袖峰會(huì)會(huì)刊）領(lǐng)袖峰會(huì)會(huì)刊3 3）定期組織針對(duì)不同的客戶的項(xiàng)目推介會(huì)和活動(dòng)）定期組22、織針對(duì)不同的客戶的項(xiàng)目推介會(huì)和活動(dòng)品牌戰(zhàn)略活動(dòng)公關(guān)建議針對(duì)政府和機(jī)構(gòu)的關(guān)系營銷是重中之重關(guān)系營銷（一）大機(jī)構(gòu)、大集團(tuán)等大客戶資源：主要是大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等大客戶。（二）社區(qū)、寫字樓、娛樂服務(wù)場(chǎng)所、百貨商場(chǎng)等高端客戶資源；（三）開發(fā)商自身的會(huì)員俱樂部客戶資源以及其他關(guān)系資源；（四）代理商的客戶資源或者二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的地鋪網(wǎng)絡(luò)及其積累的客戶資源；（五）合作物業(yè)公司的客戶資源；（六）房展會(huì)、巡展會(huì)等外展活動(dòng)積累的客戶資源；（七）專業(yè)短信公司、直郵公司的客戶資源；（八）銀行、證券、基金機(jī)構(gòu)、移動(dòng)公司的VIP客戶，車友會(huì)等俱樂部會(huì)員；各種協(xié)會(huì)如臺(tái)商協(xié)會(huì)、證券協(xié)會(huì)、物流協(xié)會(huì)會(huì)員。（九）房地產(chǎn)23、公司員工和老客戶推薦的客戶資源。對(duì)別墅而言，圈層特性極強(qiáng)，因此關(guān)系營銷在營銷環(huán)節(jié)中舉足輕重，建議在線上線下建立高度及知名度的同時(shí)，通過關(guān)系營銷推動(dòng)實(shí)際銷售。名流慈善晚宴名流慈善晚宴 大愛大愛 傾湖傾湖 胡潤蘇籍富豪慈善榜發(fā)布會(huì)胡潤蘇籍富豪慈善榜發(fā)布會(huì)線下：線下：胡潤將在現(xiàn)場(chǎng)簽名贈(zèng)書，與無錫名流探討江蘇發(fā)展，發(fā)布江蘇富豪胡潤將在現(xiàn)場(chǎng)簽名贈(zèng)書，與無錫名流探討江蘇發(fā)展，發(fā)布江蘇富豪慈善報(bào)告；慈善報(bào)告；最高端名流派對(duì)：胡潤百富富豪生活無錫展活動(dòng)將在現(xiàn)場(chǎng)舉行；最高端名流派對(duì)：胡潤百富富豪生活無錫展活動(dòng)將在現(xiàn)場(chǎng)舉行；品名酒雪茄、看名車珠寶、與名人對(duì)話；品名酒雪茄、看名車珠寶、與名人對(duì)話；企業(yè)企業(yè)VIP、各24、界精英、名流、影視明星互動(dòng)交流，現(xiàn)場(chǎng)舉行抽獎(jiǎng)活、各界精英、名流、影視明星互動(dòng)交流，現(xiàn)場(chǎng)舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng) ；線上：線上：胡潤百富榜雜志硬廣廣告對(duì)活動(dòng)進(jìn)行宣傳；胡潤百富榜雜志硬廣廣告對(duì)活動(dòng)進(jìn)行宣傳；活動(dòng)后通過軟文進(jìn)行回顧；活動(dòng)后通過軟文進(jìn)行回顧；在其它媒體進(jìn)行宣傳，如：網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)雜志等在其它媒體進(jìn)行宣傳，如：網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)雜志等 ；機(jī)場(chǎng)媒體、戶外媒體宣傳，擴(kuò)大活動(dòng)影響力；機(jī)場(chǎng)媒體、戶外媒體宣傳，擴(kuò)大活動(dòng)影響力；角度角度橫看成嶺側(cè)成峰 遠(yuǎn)近高低各不同條條大路通羅馬用心做事思無涯換個(gè)角度看企業(yè)企業(yè)VIPVIP商務(wù)會(huì)所作為私人會(huì)所經(jīng)濟(jì)中價(jià)值鏈最商務(wù)會(huì)所作為私人會(huì)所經(jīng)濟(jì)中價(jià)值鏈最為清晰的一環(huán)，已經(jīng)開始走出大城市25、，在眾多二為清晰的一環(huán)，已經(jīng)開始走出大城市，在眾多二三線城市中開花結(jié)果。三線城市中開花結(jié)果。休閑式商務(wù)正流行休閑式商務(wù)正流行商務(wù)別墅更具保值性商務(wù)別墅更具保值性商務(wù)度假成新興產(chǎn)業(yè)商務(wù)度假成新興產(chǎn)業(yè)關(guān)于場(chǎng)所的創(chuàng)造力關(guān)于場(chǎng)所的創(chuàng)造力 商務(wù)別墅商務(wù)別墅 企業(yè)會(huì)館企業(yè)會(huì)館商務(wù)溝通交流場(chǎng)所需要一個(gè)合適商務(wù)溝通交流場(chǎng)所需要一個(gè)合適的空間：的空間：基本層面基本層面 展現(xiàn)合作誠意，消除防范心理，展現(xiàn)合作誠意，消除防范心理，化解敵意化解敵意 高級(jí)層面：高級(jí)層面：巧妙展現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)思維和商業(yè)巧妙展現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)思維和商業(yè)實(shí)力實(shí)力 潛移默化地凸現(xiàn)企業(yè)文化和價(jià)值潛移默化地凸現(xiàn)企業(yè)文化和價(jià)值觀觀西方式商務(wù)交流場(chǎng)所的變遷：26、西方式商務(wù)交流場(chǎng)所的變遷：傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 西裝革履式，以酒店和會(huì)議廳為核心載體西裝革履式，以酒店和會(huì)議廳為核心載體 新模式新模式 輕松休閑，以私家別墅莊園、球場(chǎng)和度假村為核心載體輕松休閑，以私家別墅莊園、球場(chǎng)和度假村為核心載體 中國式商務(wù)溝通場(chǎng)所的變遷：中國式商務(wù)溝通場(chǎng)所的變遷：酒桌文化，餐桌商務(wù)酒桌文化，餐桌商務(wù)招待所招待所 五星級(jí)酒樓五星級(jí)酒樓/酒店酒店 是是別墅別墅 是是會(huì)所會(huì)所 是是酒店酒店 是是度假行宮度假行宮 是是私屬莊園私屬莊園是充分并持續(xù)保值、增值的稀世不動(dòng)產(chǎn)是充分并持續(xù)保值、增值的稀世不動(dòng)產(chǎn)是可以融資的物業(yè)是可以融資的物業(yè)是可以盈利的酒店是可以盈利的酒店是可靜可靜的港灣是可27、靜可靜的港灣是實(shí)力名望的象征是實(shí)力名望的象征是高端人脈的源泉是高端人脈的源泉是一個(gè)絕妙的圈子是一個(gè)絕妙的圈子是一種高尚的生意是一種高尚的生意是一生難得的心境是一生難得的心境是定位于長三角財(cái)智頂尖客群或企業(yè)平臺(tái)的會(huì)晤型別墅項(xiàng)目是定位于長三角財(cái)智頂尖客群或企業(yè)平臺(tái)的會(huì)晤型別墅項(xiàng)目名仕社交名仕社交平臺(tái)平臺(tái)終身產(chǎn)權(quán)會(huì)館終身產(chǎn)權(quán)會(huì)館企業(yè)的釣魚臺(tái)企業(yè)的釣魚臺(tái) 總裁的戴維營總裁的戴維營 策略關(guān)鍵詞：功能附加值策略關(guān)鍵詞：功能附加值 差異化定位差異化定位 引導(dǎo)客戶消費(fèi)引導(dǎo)客戶消費(fèi) 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：長三角首腦會(huì)晤莊園長三角首腦會(huì)晤莊園 品牌核心廣告語：品牌核心廣告語：我在亞洲的會(huì)客廳我在亞洲的會(huì)客廳 THANKS！THE END