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1、寫在前教師修學校地塊戰地位教師修學校地塊戰地位子地產層開發念就了本宅方向教師修學校地塊性奠定了本宅地位。之于子地產之于子地產教師修學校地塊將成為子地產子園一之后作偉大開教師修學校地塊將成為整個標桿最為是教師修學校地塊開發將展淮安子地產公司實力及塑品牌影響力。域凱旋宮域凱旋宮樣一個我們之為樣一個我們之為域市中心地段活套完善、交便捷成熟活在咫尺凱旋利凱旋成功凱旋出份征宮宮奢華、族代尊此案名字字對得上宅味得上。入正文共同開啟域凱旋宮宅共同開啟域凱旋宮宅壹壹市場分析市場分析產品定位產品定位叁叁推廣推廣沖浪沖浪市場分析思思屬性與期屬性與期本位價值先決條件城區國、商合板塊傳居住區城區改片區價值必將提升。了2、北側與南側臨外總體具備“大于市”意境。周賣場、醫、學?；钐淄晟平槐憬莩墒旎钔偈挚傻?。前尚未劃發揮余地比大將打成物業。區域價值四源劃整體屬性定整體屬性定期望發展方向期望發展方向縣城業縣城業物業發展點城區。期望基點源于所具有地塊性。期望基點源于所具有地塊性。對城市成為縣對人居新定義品對品植入市場“新發展機新戰度引城市區域新價值標桿開創地產時代新元”本使命本使命 于此如何勢為將做成物業成功引導并引市場思在如此度上我們更加清晰分別為 對城市濟力是否以支撐物業發展判斷 對是否具備發展物業條件市場存在景本位價值先決條件濟持保持發展城市濟總處于周同城市前列居民收入步提在樣景下市場具備發展基和強勁上升力。一、3、業先決條件1年GDP情況0501001500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP63.2774.5288.46110.43129.1GDP增率 15.44%17.78%18.71%24.84%16.91%2005年2006年2007年2008年2009年020406080100120140水洪金湖淮安市各市2009年GDP比GDP是三最具投價值20個縣市)、全國最具投潛力中小城市強、國家技富民強縣點縣。2009年底整個城市產總值到了129.1億元上年度增了6.91%全縣人均GDP25086元比上年增12.3%整體濟水平處于淮安市前列。0500014、0000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年2005-2009人均GDP照系列1一、業先決條件20204060801001201401602005年2006年2007年2008年2009年近5年工生（元）工生（元）050100150200社會固定投入（元）近5年固定投入2005年2006年2007年2008年2009年近5年城人均可支配收入照02000400060008000100001200014000160002005年2006年2007年2008年2009年人均可支配收入工業濟快發展基施全開城居民人均可支收入持增強為宅存在提供了客條件5、。企業勃發展同時也催了大中人為開發帶來了充客源。00.511.522.533.52005年2006年2007年2008年2009年05-09年私企數量照（萬家）三心、兩軸、四片區三心、兩軸、四片區北北 移移濱河觀光區濱河觀光區政務新區政務新區經濟開發區經濟開發區東擴東擴主城城區“三心”城旅游休中心商服務中心政辦公中心?！皟伞毖鼗春訓|-源北-賓大城市 沿淮河東-大-圣山產業拓展?！八钠瑓^”濱河光區、代服務區、政務新區和濟開發區。城市發展方向循“顯山水、東擴北、兩區互、具有個性”發展方向。城市劃一步完善縣中城市框架步拉開加城市化將會一步刺激房地產開發一、業先決條件3小具備發展業先決條件。一、業先決6、條件小中城市形初顯工業濟與濟強大買力二、成為業先決條件1整體市場售價格為中產品型為單一主以中低產品為主分仍處于售狀態市場爭激烈。案名案名狀態狀態主力物業型主力物業型建格建格住宅產品住宅產品產品檔次產品檔次帝景國帝景國在售商業、多層歐80-120中檔國園光城市國園光城市售商業、層代60-130中檔怡和家園怡和家園 售多層代80-90中低檔華府華府在售多層、層倫80-140中檔華廈華廈在售商業、層代80-140中低光巴中央御景園未來市場供應將發激烈未來將會有大同型入市客源爭奪嚴開同化爭將會是主發展方向。20102011帝景國怡和家園2季度2009國園光城市華府3季度4季度1季度2季度3季度4季度17、季度2季度3季度4季度小太湖國新城小太湖國新城從擇入市時未來爭市場會發激烈勢必會加劇客源爭奪產品來免同化爭二、成為業先決條件2二、成為業先決條件3從地塊所處區域及地段來本具備發展物業條件小本具備成就業先決條件。二、成為業先決條件小地段優勢區域市場品求具備差異化條件產品定位產品點產品點發展戰客戶定位發展定位產品定位1、發展戰分析市場條件區市場處于劃建初期區域價值有待提升。在售市場各個板塊之爭激烈賣有源是前在售主優勢。從市場產品品來區域內前尚少具有代性。未來市場爭將會來多來同化況我們在市場中樹己形。引整個區域市場發展。條件區域劃不斷完善未來區域具有強勁升值潛力。整個區域活、交套有一定優勢。地段具有8、打優勢前劃尚未出來發揮余地很大。土地成本我們打常產品。提升利潤價值。市中心市場尚少具有整個區域品區一定度上影響了整個區域房地產地位。具有開創市中心品居住區提升區域價值任和使命。2、發展戰定位搭便、借勢以小博大殺傷戰術價格戰制改變游戲則出新估標準強產品和價值標明挖掘客戶準市場差異化產品和求點市場游戲則建區域影響合本源以分析可以為本可以以板塊導以及市場產品差異化入市場。3、發展戰析導板塊發展、源占有戰導板塊發展、源占有戰差異化產品產品差異化產品產品板塊發展潛力、源性、產品性、品活倡導發展戰客戶定位發展定位產品定位居住品提升型剛性求型份活向往型然源占有型條件和擁有源為本案成為中奠定基市場求和買力為產9、品提供了可因此客戶定中客戶層。中客戶中客戶本定位于品形住宅區對人明晰。標客業主、開發區人士、公務員本案標客戶整體屬性1、客戶定位2、本案標客戶心屬性提煉包容性吸不排斥任何新東檔事物樂于接受且對新出事物充滿興感希望在己圈子內得到可份感在圈子有一定地位同時也有與份匹住所品感求不是來多是一有品位活方式從眾心對于新事物在心接受但動上開始常保守當圈子內時其動也從眾心強。關品、品、地段、源、價、圈層3、本價值及客戶求契合發展戰客戶定位發展定位產品定位1、客戶買動力分析無什么樣客戶無出什么樣買我們夠帶他們是什么一個令己滿意產品一個富層標一個屬于己圈層居一個夢想想居所我們夠我們客戶帶來是“尊崇份居住感受大宅”10、“城區正品層居所”2、發展方向根據上對于客戶求點分析我們對于發展方向定市中心業業樣板區價值點導城區產品品上流圈層 完善活套便利交境發展戰客戶定位發展定位產品定位優勢：優勢：地塊處于縣市中心區域可度地形方正南低北利于整體布局北側沿主干利于商業作周生活套備居住便利度和度子地產實力厚品保。劣勢：劣勢：周有作為所然景源周整體環境欠佳套檔次低地價偏在市場爭中無對優勢當地對層產品買抗性比大。機會：機會：房地產市場來成熟房對物業求將 上升區域內尚無成熟物業對于本成為區域導創 了有利條件本劃思好產品品將為得市場機 會。威脅：威脅：城市人口有之對房客戶爭奪將更加激烈 特別是別墅價格分流本分客源一土地市場成交帶來11、未來供壓力來政威期對二套房收政對剛剛 步入平上升房地產市場有一定影響尤其是對 不止擁有一套房產房體。1、地塊SWOT分析2、口優勢：優勢：地塊處于縣市中心區域可度地形方正南低北利于整體布局北側沿主干利于商業作周生活套備居住便利度和度子地產實力厚品保。機會：機會：房地產市場來成熟房對物業求將 上升區域內尚無成熟物業對于本成為區域導 創了有利條件本劃思好產品品將為得市場 機會。1.揚發揮處于市中心為客戶可地段優勢2.出周活及交套3.抓住周尚無成熟有利時機樹作為區域導地位4.根據周商業套情況將本商業分打成為板塊內商業核心5.在產品上做出與市場上有產品形成差異引市場關注提升品感。3、建格定位新古典主義12、目前盱眙市場上多為現代簡約式建筑格建筑外立材料也越來越多選用瓷磚。也有少數樓盤選用歐式建筑格如鳳悅天晴選用西班牙格.金華府選用英 倫格目一上市就抓住了客戶的目光提升了目整體的品質感和文化內涵。市場現有項目建筑風格市場現有項目建筑風格本項目建筑風格建議本項目建筑風格建議合建本案歐式新古典主義建格代、倫更豐富更加有文化內涵和術氣息。與本定位契合與客戶份感、品感匹。外主體彩建。4、劃建打兵式排布以中央景為核心圍合式半圍合式布局以中央景為核心圍合、半圍合式布局既強化景品又可以免兵式排布單。4、劃建沿五墩是形應點打。1.建將小區主入口在五墩上以凱旋為模型建極其尊歐式樓。2.建沿建先動工樓完成后再作售一則13、可以將售樓處在樓商業房二則將沿建成為小區形展區增強撼。5、格建新古典主義格可以合了人們對華、品位求。于期歷史沉淀原因新古典主義格就歐洲舊族一樣莊、華、夸。5、格意材三段式分割底層大干掛中感強華麗與莊以為格征。沿房大干掛。5、格意建歐式古典建征5、格意建6、入戶廳建7、商業及入口意5、戶型建0%10%20%30%40%自住改善房投其它客置目的照系列1專注滿專注滿居住和改善居住求居住和改善居住求住住宅更市場所接受宅更市場所接受建是影響房總價大因建是影響房總價大因之之一擇合可以更有效地控制一擇合可以更有效地控制房總價投入房總價投入對戶型功性求全方對戶型功性求全方三房三房始始占市場主流。占市場主流。514、戶型建戶型產品創新析入戶園、臺、臺、中庭內庭凸、戶型產品創新應會帶來建成本增加但對與價格提升及售度提升建成本增加有所值。戶型創新建臺臺合客或主布置，增加敞感，送一半面。方式：送一半面戶型創新建臺層6大臺不建為住戶提供更多活動同時又可形成體化豐富型戶型創新建入戶園可將入戶園成一個開敞書房或和室注有6入戶園可意成兩層入戶園可以房戶型創新建空中院（內庭院）內庭將室外景引入室內創更密半室外。效最但實性強。明入戶園升版。一個使多個共享光、景更具層次感和性。中庭使客廳深變性更好同時得到幾個共享多處于北側客戶可封處戶型創新建凸窗明最常方法。在中大戶型中常正常凸在中小戶型中常倒凸。在也出有同時方法作柜做法。15、未地不入建但室內卻有所擴大臺可以小坐可以擺放也可以焦整成為梳妝臺或寫字臺具有很大使 價值。8、景建建在小區入口出小區大體出奢華、大氣從客戶對開發商實力及前景產夠信任感和向往感。入口廣場可以客戶從入口處就到特和品感并人氣與商業。本司建小區大可以在前期先做來一為樹形其次也可作為售體中心。8、景建小區小廣場、小品、塑體古典主義建格特點做復、彰顯文化內涵和術品位。8、景建9、智化建根據差異化定位和產品定位我司提出在產品劃中加入智化 概念。一方提升品一方出產品特。對市場上樓只有一些普智化套我司建引智安保備 在市場上打出差異化產品。建智化備包括一卡停、智安。智化出技化、人性化、便捷、安全概念力求提本智化出16、技化、人性化、便捷、安全概念力求提本品感、安全性和居住度。品感、安全性和居住度。感應式IC卡停場機控制。出場時出IC卡號在顯器上出入場圖像和出口CCD攝入圖像對比判斷一時予放。一卡人力易一卡人力易于提區整體品于提區整體品感。感。9、智化建外對射對小區周實時 測以到周報。和各主機有效護周區域對為提供及時報?？梢韵?10報中心動報。對報態、報時錄并顯報區域提情發便于值人員即時處情。周報周報9、智化建閉路電視監控閉路電視監控在住宅區區域和公共場所安攝像機控制室內值人員墻一了然全了住宅區發情況。保安中心錄像機實時錄、以備查控制器在控制臺切換操作察。周境外報信號可作為應區域攝像機報入信號一旦報應攝像機動17、?？刂品种菙底謭D像動報器來實全動操作控制。9、智化建子巡更子巡更區域內及位制定保安人員巡更并安巡更點如住宅區內主、點、死處。根據小區內各個巡更信息點巡保安定時巡以作錄可時按求增加或更改巡更。中心制定嚴密學巡劃建巡點巡員巡更棒在各巡更點接中心錄點各情況保小區內人員人和產安全。9、智化建彩可樓宇對彩可樓宇對彩可口主機、彩可室內機、源、分層器、中心成樓宇智對。有效地外來人員入單元樓內低小區案件發。封式住宅小區功劃對提小區安全、方便方便小區住戶出入和對來客人接待。多內、雙向互叫對把單客開提升到多功合層上。家庭防盜報警家庭防盜報警家庭報是由保安中心理主機、家庭報器、各傳感器和傳成。家庭切入點主是和傳感器18、對家庭地點和區域布品全傳感器代替傳家居內業主生活在更安全、環境之中不再有牢感。9、智化建感應器主在及框上法入時家庭主機報理主機會顯報地點和性。外感應器主在戶和臺外探測法入。新戶和臺布技術用“幕簾式外探頭”一層電子束來保護戶和臺。玻璃探測器在對玻璃位檢測玻璃聲報。急求助按一在地方家庭發生急情況如打劫、發疾病接向保安中心求助。保安中心理主機及時顯各傳感器報狀態及性家庭主機有留守和布兩狀態主人回家時在延時時內以免報。9、智化建智安五大子周控子巡更彩可樓宇對家庭報合在一個智化信息平臺上利中央服務器對小區安全測。合完善保安更有效保小區安全。智化技術及保安專業可作為本賣點合房對住宅、安全求。技智化安提升了19、整體品感合代、檔技智化安提升了整體品感合代、檔區定位為宣傳增加又一大賣點在市場上具有強大號召力在后區定位為宣傳增加又一大賣點在市場上具有強大號召力在后期業上也可以安保人員力、力投入。期業上也可以安保人員力、力投入。9、智化建推廣域凱旋宮天后域凱旋宮天后物業之域凱旋宮之價值域凱旋宮之形之域凱旋宮之戰序號序號判定物業基因條件判定物業基因條件1無可替代升值地段2不可復制源3學體交4殿堂活套圈5尚居住體6品味卓然活念7與俱來文化基因8比國牌物業9大師服務團10上上水堪境嘉定義宅10大基因有一點極其一個如果不將所在區域帶動成為居住區則其亦不為正業。物業之域凱旋宮之價值域凱旋宮之形之域凱旋宮之戰在業標準體20、下檢域凱旋宮價值是否具備成為業本條件在市場爭中是否具備爭力如果不夠從哪些方加強。一、有價值1、市中心地段地處縣城區核心地段五墩旁地段潛力無。一、有價值2、完善活套地處國、商兩個主力商圈合板塊、休、醫、教、活套完善成熟便利活唾手可得。一、有價值3、歐式古典主義建二、價值提升1、區域同處于城區核心地段但前區域內尚無成熟業我司建借南京江寧板塊在傳業區域開創業先河帶動整體板塊價值提升。二、價值提升2、大師團前整體劃尚未定我司建在做建劃及景劃時候國或國內一公司操刀提升整體品提客戶對同。二、價值提升3、家業服務體引入具有國家業服務景專業公司加。式家源于國室儀、和將家業念和圍按照宮廷儀了嚴格成為業標準成為家21、政服務典。式家享世最初只有世族和有爵位名才享受原因無他出宮廷尊已。以歐洲族室、歐式莊園大宅、歐洲家業為基展族居住引業巔峰活。二、價值提升4、尚念1、地段2、完善套3、歐式古典4、區域同5、大師團6、家物業7、尚念1、城市核心潛力無2、成熟生活唾手可得3、城市名流府4、市心一物業區5、一流公司操刀6、式家物業服務7、展現族居住三、全價值體物業之域凱旋宮之價值域凱旋宮之形之域凱旋宮之戰客戶居住特性出習慣交習性新政影響信息渠極其圈內朋友介另外去業關媒體外比少會瀏新和業。影響度不大合物業市場情物業在市場低期成交基本不受影響反映出物業保值性和抗性但也出一定望情政執度定。和一意伙伴交常會擇檔廳、咖啡廳公共22、場合主在州如果時允也會去外地。對產意機會圈層活動以及與奢侈品合小模活動會感興。極其“品”具有濃品情家族意強常一家人居在一或同一區域 因為意關常會在及外地來回奔波出方式以為主基本不坐火。一、客戶屬性位于區域板塊導“萬買房千萬買”圈層感歐式古典主義族活客戶可與城市優勢。優勢+客戶取向=二、形指導三、定位城市名流府城市名流府市心宅標桿市心宅標桿四、SLOGAN從此有了正族從此有了正族五、案名域凱旋宮域凱旋宮主推備 子凱旋宮 子丁堡 盧浮宮 中凱旋宮 瀚宮 御品尚層 泰府名 華世家 君臨天下 名人世家物業之域凱旋宮之價值域凱旋宮之形之域凱旋宮之戰業因為性及客戶屬性有別與業因為性及客戶屬性有別與普業因此23、方式亦不常。普業因此方式亦不常。物業客戶消時更多是為了滿其某欲望。因此客戶欲望予物業動作以指引。性求占有控制性源個人價值及地位同密與人富安全占有欲身份感安全感滿客戶欲望求物業之域凱旋宮之價值域凱旋宮之形之域凱旋宮之戰全估域凱旋宮所處內外境梳價值體參照業模型嘉制定本案戰并提出三大戰役及標一區域價值塑取客戶同二價值展投其所好得喜歡三服務體打動客戶推動成交。及標客戶屬性決定了域凱旋宮對是一個寡眾市場因此我們也準到位。寡眾營銷，大多數人仰望，道聽途說；少數人擁有，親臨體驗。域凱旋宮核心戰媒體炒作、與政府活動動1、主流媒體持炒作區域板塊劃2、政府搭臺子舉辦專場區域及推會并參加點房展會3、子地產與政府合發24、力參與“國”活動擴大 名度和影響力。三大戰役之一區域價值塑炒作市中心一物業區主流媒體炒作政府搭臺子專場區域及推會利專場推會及參加點房展會形式對所在區域及宣傳政企動參與國舉辦渠發力圈層活動媒體性合1、體式售中心開放儀式3、域凱旋宮“居住水與富人生”壇4、及玉器投明會。三大戰役之二價值展域凱旋宮售體中心開放“居住水與富人”專座滿客戶安全感域凱旋宮“居住水與富人”壇域凱旋宮器投明會三大戰役之三服務體產品之上服務為1、式家物業服務2、嘉售團3、客戶會。式家接待彰顯客戶份式族物業接待滿標客戶份感及安全感嘉業售團嘉地產售團以專業和服務取客戶信任滿其份感和安全感域凱旋宮客戶會客戶會以及客戶圈層交平臺創滿其份感規劃、拆遷規劃、拆遷8月9月10月11月12月開工開工推廣、客戶積累推廣、客戶積累20112011年年1 1月底月底開盤開盤推介會、風水講座、投資說明會推介會、風水講座、投資說明會列活動列活動關點安排關于媒體、活動、渠、場四個執度比物業場宣傳活動大廣告。先定“場為”核心原則無場產品品、售接待服務、場包將是打動客戶根本其次依托渠準挖掘客戶展開圈層活動是物業主手段。沖浪完成域凱旋宮尊體完成域凱旋宮尊體LOGOLOGO其它樓書封