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1、華北商貿物流城德州家具市場分析報告一、德州家具市場情況分析據不完全調研數據統計，德州市區范圍內共有德百家居廣場、人民商場家具城、安泰家具大世界等3個較具規模的建材類專業市場，寧津縣作為德州市最為重要的家具生產基地也有寧津家具大世界。市場名稱總經營面積總經營戶數租金水平商鋪面積開發商成立時間德百家居廣場10萬平方米215戶1F:3036元/平方米/月，2F:2527元/平方米/月3F:2025元/平方米/月100500平米德百集團2001年人民商場家具城37戶1525元/平方米/月100500平米安泰家具大世界54戶2030元/平方米/月100500平米寧津家具大世界2萬平方米310戶100502、0平米上海高聯房地產開發公司天使家具城3萬平方米1戶天使家具有限公司合計617戶二、德州建材專業市場分類分析（一）、德百家居廣場1、德百家居廣場概況德百家居廣場位于德州市東風東路堤嶺大橋錦繡川公園東200米，德城區和新城區交界處。德百家居廣場共計營業面積100000平方米，經營包括家具、燈具、陶瓷、衛浴、瓷磚、建材、家裝等。 目前是山東省德州市規模最大、檔次最高的大型家居建材交易中心。德百家居廣場于2001年正式對外營業。其中一樓主要經營沙發、家具、燈飾、陶瓷衛浴、建材等商品；二樓主要經營家具、沙發、床墊、地毯、燈具、窗簾等商品；三樓主要經營辦公、紅木等家具商品。此外，德百裝飾材料城主要經營各3、種地板、涂料、櫥柜、衣柜、水暖器材、建筑五金等建材類商品。2、經營情況據調研顯示，德百家居廣場（包括德百裝飾材料城）共有經營商家300余家，其中一樓77家，二樓100家，三樓38家，德百裝飾材料城共有經營戶85家。1F商戶數2F商戶數3F商戶數合計德百家居廣場7710038215市場名稱經營項目商戶數目商戶結構租金水平德百家居廣場門業24本地人為主零售為主一樓租金為3036元/平方米/月，二樓租金約為2527元/平方米/月，三樓2025元/平方米/月地板16櫥柜18集成吊頂15陶瓷衛浴29沙發7床墊24窗簾布藝8家具73燈飾18鎖具/壁紙等76合計2153、德百家居廣場優劣勢分析（1）、優勢分4、析：u 交通優勢：德百家居廣場位于德州經濟開發區東風東路北側，交通便利，有多條市內公交線路經過。u 規模優勢：德百家居廣場是德州市目前規模最大、檔次最高的大型家居建材交易中心。u 配套優勢：德百家居廣場擁有較大規模的貨運物流場所和停車，市場內交易環境優越。u 經營管理：德百集團零售服務業出身，具有豐富的經營管理經驗。（2）、劣勢分析：u 無產權：德百家居廣場只租不售，沒有產權，入駐商戶經營成本較高。（3）、華北城機會分析：u 通過與德百家居廣場內經營商戶交流得知:華北城市場面積大、規模大、功能齊全，商鋪有產權，大多數商戶都比較感興趣。說只要華北城項目各項工作展開后，他們會前來對華北城作更加具體5、的了解。u 如果華北城符合商戶的要求，擁有優惠的政策和良好的經營管理經驗，通過一對一的招商，德百家居廣場內經營商戶會來華北城經營。此類客戶可作為華北城蓄水客戶。（二）、寧津家具大世界1、項目概況地址：寧津縣正陽路開發商：上海高聯房地產開發公司經營范圍：高端中檔家具為主體、低檔家具為補充，涉及實木桌椅、辦公用品、賓館套房家具、石材桌椅等幾大類上百個品種營業時期：2005年占地規模：120畝建筑面積：5萬平方米貨物來源：寧津本地銷售范圍：全國各地商戶結構：本地家具生產企業鋪位使用情況：經營戶數：310戶鋪位面積：100-500/戶寧津家具大世界經營概況表市場名稱經營項目商戶數目商戶結構倉儲寧津家具6、大世界高中檔家具為實木桌椅、辦公用品、賓館套房家具、石材桌椅等幾大類上百個品種310戶本地家具生產企業無2、寧津家具大世界優劣勢（1）、優勢分析：u 產地優勢：寧津家具大世界是寧津縣家具生產企業的展示展銷平臺，距離生產產地近。u 聚集優勢：在寧津分布著許多大大小小的家具生產企業，形成了一個家具生產的聚集優勢。（2）、劣勢分析：u 地理位置：寧津為家具生產大縣，但卻受地域和交通的限制。u 經營規模：雖然寧津縣聚集了許多家具生產企業，但大多數企業的經營規模小。（3）、華北城機會分析：u 作為展覽展示中心，華北城具有規模優勢，對于當地的家具制造生產企業具有較大吸引力。華北城出售商鋪產權式商鋪，對于家7、具生產經營企業而言，較具吸引力。三、德州家具產業發展情況分析德州市寧津縣是中國輕工業聯合會和中國家具協會聯合命名的“中國桌椅之鄉”；2008年，被評為“中國家具十佳產業轉移基地”；2009年，被山東省政府認為為山東省優質木質家具生產基地；寧津家具已被列入山東省家具產業振興規劃，成為山東省七大特色家具生產區域之一。據數據顯示，到目前寧津擁有家具生產加工業戶2915家，注冊企業700多家，其中規模以上企業55處，從業人員達到4.5萬人。2009年，全行業實現營業收入130億元，利稅7.5億元，上繳稅金占寧津全縣財政收入總額40%。寧津縣已經聚集發展成“1區、7鎮、180塊”區域布局，形成了“縣家具8、工業園帶動鄉鎮聚集區、鄉鎮聚集區輻射專業村”的集群格局。經過多年的發展，寧津縣家具產業鏈得到不斷的拉長、增寬、加厚，形成了木材經營、“白茬”加工、零部件配套、油漆購銷、成品組合到產品銷售的產、供、銷一體化有機產業鏈，形成了比較明晰的分工和協作體系。在寧津，既有集設計、研發、生產、銷售于一體的大中型龍頭企業達600多處，也有只生產一件產品甚至某個產品部件的小企業、小加工戶2300多家，且形成了龐大的木（板）材供應市場。目前，寧津家具已經在全國20余個省市建立了營銷中心，餐桌餐椅占到長江以北市場份額50%以上。經過多年滾動發展，寧津家具行業已經涌現出德普豐、紅發、德克、鴻源、匯豐、大亨、仁和、名岳9、利德等20余家龍頭骨干家具生產企業，先后涌現出“興強”牌實木家具和“萬贏”牌實木餐桌椅兩個山東省名牌產品。三、德州建材類市場總結及建議（一）、預估比例分析市場名稱預估比例分析預估比值分析德百家居廣場10%20% 1、 通過與德百家居廣場的商戶交流得知:華北城市場面積大、規模大、功能齊全，商鋪有產權，大多數商戶都比較感興趣。說只要我們華北城項目沙盤做好了，他會到我們項目來做具體了解。2、 如果市場有優惠的政策和優良的管理等，符合商戶的要求，通過一對一的招商他們應該會來我們華北城經營。此類客戶應該是我們蓄水的客戶。寧津家具大世界30%1、 作為展覽展示中心，華北城具有規模優勢，對于當地的家具制造10、生產企業具有較大吸引力。2、 寧津為家具生產大縣，但卻受地域和交通的限制，若將其展覽展示中心搬遷至德州市內華北城具有一定的市場需求。3、 當地政府鼓勵支持當地家具生產經營企業走出去。4、 華北城出售商鋪產權式商鋪，對于家具生產經營企業而言，較具吸引力。寧津家具生產企業（含寧津家具大世界）30%1、天使家具城地處家具產地寧津縣，而其經營者既是家具生產商也是家具經銷商，據了解，其已代理多個品牌，由于天使家具城地處偏遠的寧津縣城，日常經營能力受限，對在德州市區內經營具有較大的吸引力。天使家具城8090%安泰家具大市場80%1、 大部分商戶表示如果華北城政策優惠、配套完善、業態全、政府支持力度強，他們11、會考慮到華北城做生意。2、 現有市場經營環境惡劣、規模過小，配套設施匱乏、經營成本漸高，絕大多數商家有擴大經營的意向，對新興市場較具接受能力人民商場家具城7080%（二）、客戶預估值及預估面積市場名稱經營面積經營戶數戶均經營面積預估比例分析商戶預估值經營面積預估值備注德百家居廣場10萬平方米215戶100200平方米10%20%43戶0.86萬平方米1、 以經營戶數為估計參照2、 預估比例按較高值比例計算3、 按200平方米/戶預估安泰家具大市場37戶100500平方米80%30戶0.6萬平方米人民商場家具城54戶100500平方米7080%43戶0.86萬平方米寧津家具生產企業（含寧津家具大12、世界）310戶100500平方米30%210戶3.1+2.75=5.85萬平方米1. 以經營戶數為估計參照2. 預估比例按較高值比例計算3. 普通家具生產企業經營面積按200平方米/戶預估，55家龍頭企業按按500平方米/戶預估4. 商戶戶數預估基數為700天使家具城3萬平方米1戶8090%1戶3萬平方米天使家具城由天使家具有限公司公司整體承包，以最低限度進行預估，即現經營總面積合計617戶327戶8.17平方米（三）、華北城家具市場經營面積總結及建議德州市家具市場分兩部分組成，一是德州區域范圍內主要依托于本地消費市場家具專業市場， 二是德州市寧津縣眾多的家具生產企業作為展示展銷平臺的家具專業市場。據調研數據統計顯示，德州市現有家具市場行業經營戶為617戶，經過預估比例分析后，共有預估商戶327戶經營戶能夠經過招商而成為華北城經營商戶。經過預估，預估總體經營面積達到近10萬平方米。考慮到寧津縣眾多的家具生產企業，隨著招商及市場運營的進一步推進，將逐漸的吸引越來越多的廠商前來華北城，設立產地型 家具展示展銷平臺，因此，我們建議在現有10萬平方米潛力經營面積的基礎上留足發展的空間，將家具市場經營面積擴大到20萬平方米。9