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1、廣州桂花崗皮具與業(yè)市場 商圈研究 商圈概況 商圈位于越秀與白云區(qū)交接處，毗鄰火車站、汽車站。目前商圈內(nèi)聚集了近30個大小皮具專業(yè)市場，云集了國內(nèi)外5000多個皮具品牌，涵蓋20多種品類，日出口百萬只。主要沿梓元崗路、解放北路及三元里大道分布。與西面皮料市場形成互補。商圈情況商圈概覽 中港皮具城 越麗皮具城 天奕皮具城 白云世界皮具貿(mào)易中心一期 白云世界皮具貿(mào)易中心二期 金桂皮具城 O2O國際皮具城 O2O國際皮具城 金淘商貿(mào)大廈 金億皮具廣場 祥茂皮具城 祥茂皮具城 中港祥天皮具城 億森皮具城 森嘉皮具城 盛億皮具城 森嘉皮具城 桂花樓皮具城 中澳皮具城 森茂皮具城 柏麗皮具城 天泓皮具城 千2、色皮具城 三億皮具城 銀元、億發(fā)皮具城 新匯豪皮具城 新東豪皮具城 30多家市場聚集，近40萬總經(jīng)營面積，年交易量400億元，近4萬從業(yè)人員，全球皮具批發(fā)第一商圈。安興皮具城 梓元綜合市場 潤暖皮具城 發(fā)展歷程 商圈情況商圈概覽 臨建、民居自發(fā)形成，丌斷擴張升級，形象、檔次丌斷提升，市場功能丌斷完善。上世紀80年代，特殊的歷史時期，商圈在區(qū)域內(nèi)民居、臨建等基礎(chǔ)上自發(fā)形成。樓下商鋪、樓上居住，形象和檔次較差。三現(xiàn)交易模式，市場繁榮。上世紀末及本世紀初集中式市場興起，商圈檔次和功能不斷提升，影響力不斷擴大。形象和檔次不斷提升，品牌意識不斷增強。展貿(mào)功能日益突出。品牌意識不斷增強，電商興起，新型皮具3、商業(yè)綜合體出現(xiàn)。形象更佳、功能及配套更全，展電商、設(shè)計、研發(fā)、餐飲等配套以一體。實體批發(fā)與電商結(jié)合，線上線下一體化。經(jīng)營特點 商圈情況商圈概覽 商圈發(fā)展成熟，市場自然形成細分，核心地段大型項目也太齊全，邊緣地段、小型項目以及新開發(fā)項目主打特色化經(jīng)營。新匯豪皮具商貿(mào)城：主營男包、旅行箱包等 O2O國際皮具城：主打自建電商平臺、品牌總部功能 三億皮具城：主營錢包、皮帶 千色皮具城 千色皮具廣場：主營女包、網(wǎng)絡(luò)批發(fā) 天奕皮具城：打造網(wǎng)絡(luò)皮具批發(fā)城，針對網(wǎng)上批發(fā) 金桂網(wǎng)絡(luò)皮具城：打造網(wǎng)絡(luò)皮具批發(fā)城，針對網(wǎng)上批發(fā) 白云世界、桂花樓皮具城等：多品類經(jīng)營 經(jīng)營特點 商圈情況商圈概覽 商圈經(jīng)營品類。但時尚女包4、占居絕對龍頭地位，未來一段時間難以發(fā)生實質(zhì)變化。區(qū)域商場經(jīng)營品類統(tǒng)計 資料來源：專業(yè)市場網(wǎng)站 六大主要 經(jīng)營品類 旅行箱包 男包 時尚女包 小皮件 腰帶 書包及電腦包 出租情況 商圈情況商圈概覽 物業(yè)租賃為主，租金價格分化嚴重，核心地段及項目一鋪難求。市場名稱 出租方式出租方式 首層租金首層租金 進場費進場費 合同期合同期 備注備注 白云世界一期 租賃 約500 3000 三年 為2012年前開發(fā)商實收一手租金及進場費，目前少有一手商鋪房租。租金按月或季度交，進場費一次性收取。白云世界二期 租賃 約500 5000 三年 桂花樓皮具城 租賃 五年 圣嘉皮具城 租賃 600 2000 五年 億森5、皮具城 租賃 650 五年 金億皮具城 租賃 400 1000 四年 新東豪皮具城 租賃 1000 三年 新匯豪皮具城 租賃 180 500 四年 億發(fā)、三億 租賃 180 2500 三年 安興皮具城 租賃 450（負一層）四年 中澳皮具城 租賃 800 1000 三年 柏麗皮具城 租賃 三年 中港 租賃 350 十年 盛億皮具城 租賃 250 500 三年 越麗皮具城 租賃/銷售 140-180 0 三年 在租一手實際租金 O2O皮具城 租賃 4-6萬 七年 商圈龍頭，目前二手租金二手租金30003000-50005000元元/。頂手費。頂手費180180-300300萬萬不等 商圈核心地段6、，目前二手二手租金租金10001000-30003000元元/。頂手。頂手費費5050-200200萬萬不等 商圈邊緣地段，較新項目，前期銷售返租為主，上有少量一手在租。基本資料 是當前國內(nèi)交投最活躍的皮具貿(mào)易平臺。整個中心商場共四層，商場面積4萬多，另有配套餐廳1742平方米，銀行647平方米，商務(wù)寫字樓124套。項目定位 世界皮具貿(mào)易中心 經(jīng)營檔次 中高檔 項目配套 價格信息及數(shù)據(jù)中心、設(shè)計展示中心、物流中心、客戶服務(wù)中心以及先進的消防安全監(jiān)控系統(tǒng)、演播系統(tǒng)、通訊及網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺，加上銀行網(wǎng)點、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)(提供巟商、稅務(wù)咨詢代理等一條龍服務(wù))進駐企業(yè) 集世界各地皮具、箱包精品于一埻，7、吸引了包括VGOAL、YSL、MONTAGUT、Crocodile、GCHAOFAN、路易卡迪、古川琦、曼琪、雅倫萊、開拓者、意大利華倫天奴、蝴蝶花、登喜路、麥克爾高爾夫、歐派、菲仕曼、華倫雅尼、巴比莉、億奴斯、安娜威歐麗、啄木鳥、阿特斯蒂、寇氏、托斯苛、都寶路、米亞羅欣、仙朗、意大利大衛(wèi)等1000多個品牌皮具企業(yè) 經(jīng)營狀況 只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營、管理 商鋪面積 8-40 租金 首層3000-4000元/月、二層2000-3000元/月，轉(zhuǎn)讓費50-300萬 項目地址 廣州市機場路與解放北路交界處的金桂園D區(qū) 商圈情況重點項目 商圈面積最大、檔口最多、經(jīng)營最好癿皮具與業(yè)市場 白云世界皮具貿(mào)易中心8、 商圈情況重點項目 多樣化經(jīng)營癿世界級皮具貿(mào)易平臺 白云世界皮具貿(mào)易中心 五大功能 體系 訂單批發(fā)訂單批發(fā) 來樣加工來樣加工 代理經(jīng)營代理經(jīng)營 散戶批零散戶批零 OEM委托加工委托加工 商圈情況重點項目 多維因素成就項目地位 位置：位置：位于解放北路，針對梓元崗路，公交直達，到達商圈核心第一站，同時擁有良好的展示面。環(huán)境：環(huán)境：開業(yè)時全新業(yè)集中式商業(yè)，配套齊全，相對商圈原有大部分民居及臨建改造而來，環(huán)境更加優(yōu)越，吸引眾多實力商戶及品牌企業(yè)進駐 功能：功能：區(qū)別于商圈原有相對單一交易模式，五大功能體系，滿足不同商戶需求，最大限度拓展客源 配套：配套：辦公、商務(wù)、營銷推廣、生活等全方位的軟硬件配套9、體系，營商環(huán)境更佳。管理：管理：告別單純商鋪租賃角色，定位市場運營商，商戶經(jīng)營指導(dǎo)、定期多渠道宣傳、廣交會有效對接等。同時，運營管理團隊的長久穩(wěn)定。規(guī)模：規(guī)模：近4萬面積，商鋪約1500間，寫字樓120多套，規(guī)模首屈一指。優(yōu)越癿位置和環(huán)境、完善癿配套、科學(xué)癿運營管理體系，鑄造商圈龍頭地位。白云世界皮具貿(mào)易中心 商圈情況重點項目 區(qū)域最新、單體經(jīng)營面積最大皮具城品展貿(mào)平臺 基本資料 廣東粵僑企業(yè)總公司打造，三元里地鐵上蓋，總建筑面積5.24，激戰(zhàn)毛、電商、研發(fā)、設(shè)計、總部辦公、餐飲、酒店與一體的皮具城品展貿(mào)平臺。項目定位 皮具品牌、電商總部基地 經(jīng)營檔次 中高檔 項目配套 價格信息及數(shù)據(jù)中心、設(shè)10、計展示中心、物流中心、客戶服務(wù)中心以及先進的消防安全監(jiān)控系統(tǒng)、演播系統(tǒng)、通訊及網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺，加上銀行網(wǎng)點、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)(提供巟商、稅務(wù)咨詢代理等一條龍服務(wù))進駐企業(yè) 電商高端會所、采購商信息發(fā)布中心、電商培訓(xùn)中心、產(chǎn)品發(fā)布丏區(qū)、，酒店、餐飲、辦公、400多停車位等 經(jīng)營狀況 目前在租，首期推出負一層-二層共計400多間商鋪，已租超過50%商鋪面積 8-40 租金 首層4-6萬/，簽約5年，送兩年，共計7年，約450-700元/月 項目地址 三元里大道（地鐵2號線A1出口）O2O國際皮具城 商圈情況重點項目 多功能、齊配套癿實體商業(yè)，不電商平臺結(jié)合，打造皮具“云商城”O(jiān)2O國際皮具城 十六11、十六-十九十九層層 自留用物業(yè)自留用物業(yè) 十三十三-十五十五層層 精品酒店精品酒店 七七-十二層十二層 總部辦公總部辦公 五、六層五、六層 餐飲餐飲 四層四層 皮具電商會皮具電商會所所 二、三層二、三層 時尚男女包時尚男女包 一層一層 時尚女包時尚女包 負一層負一層 五金、錢包五金、錢包、皮帶、箱、皮帶、箱包、飾品、包、飾品、背包背包 自建網(wǎng)絡(luò)交易平臺 自建網(wǎng)絡(luò)交易平臺 線下企業(yè)入駐 技術(shù)、流量資源支持 首個皮具行業(yè)癿垂直電商平臺 商圈情況發(fā)展研判 商圈發(fā)展幵非高枕無憂，未來將面臨著內(nèi)憂外患種種挑戰(zhàn)。面臨癿問題 被A貨綁架的無奈 區(qū)域的先天不足 臨建的歷史之傷 大牌缺失的尷尬 內(nèi)內(nèi) 憂憂 商圈12、規(guī)模的不斷擴大，缺乏綜合規(guī)劃、用地狹小、配套設(shè)施缺乏、品牌整體推廣缺位等 環(huán)境差、隱患大、交通擁堵，拆與不拆長期博弈過程中的矛盾，極大影響商圈的發(fā)展 中低檔品牌集中，環(huán)境及高額的成本使得高端品牌缺失，萬里馬、卡丹路、康奈、嬉皮士、啄木 鳥、鱷魚恤、登喜路、駱駝等品牌從這里成長起來，最終離開的戲碼不斷上演 同質(zhì)化經(jīng)營嚴重 同質(zhì)化比較嚴重，市場定位不清晰、細分不明，高、中、低檔商品混雜，市場沒有形成合力，缺 營造皮具業(yè)大市場的經(jīng)營氛圍 帶來了市場的繁榮，為眾多商戶和市場的生存之本，難以割舍。面多越來越嚴厲的監(jiān)管備顯無奈 外外 患患 其他大型市場的沖擊 獅嶺總規(guī)劃市場面積近70萬、海寧已經(jīng)發(fā)展第五期，總面積近百萬、浙江平湖規(guī)劃40萬，本商圈規(guī)模優(yōu)勢終究不再。街面隨處可見的A貨商家已經(jīng)成為商圈一景 商圈情況發(fā)展研判 商圈經(jīng)歷過飛速膨脹發(fā)展階段，短期內(nèi)整體格局難以發(fā)生改變，資源繼續(xù)向商圈核心及龍頭項目集中，局部調(diào)整升級持續(xù)。發(fā)展趨勢 白云世界一期、二期，一路之隔，經(jīng)營冰火兩重天 白云世界一期越麗皮具城，300米直線距離，租金相差30倍以上 商圈邊緣地帶，交通、物業(yè)等條件極佳，但最終經(jīng)營無以為繼無奈轉(zhuǎn)型。大都會皮具城 百壯國際皮具城 時暢皮料五金城 商圈核心購銷兩旺，資源高度集中