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1、北京密云黃金山水莊園項目策劃方案第部分：企業簡介 一、企業簡介 中房集團北京黃金實業總公司最早成立于1984年11月26日，于1992年11月18日由武警黃金指揮部接收，軍企脫鉤后轉入中 國房地產開發集團公司，是中房集團的成員企業，公司由三把鐵鍬起家，進入武警后創業資金達到1500萬元，發展到現在的 公司，改制后資產已達9位數字。經營項目為房地產和酒店業。黃金公司成立至今，已開發項目二十余個，開發面積達100多 萬平方米，取得了良好的經濟效益和社會效益。第二部分：黃金山水莊園項目概況一、項目位置 黃金山水莊園位于密云縣溪翁莊鎮，該鎮因密云水庫而聞名全世界，距首都機場50公里，距六環30公里，京2、承公路通車后 從市內出發僅需3040分鐘車程，被市、縣兩級政府定為旅游度假區。 溪翁莊鎮人杰地靈，毛澤東、劉少奇、周恩來、朱德、鄧小平、江澤民、胡錦 濤等黨和國家領導人先后多次蒞臨視察。陳毅元帥視察水庫時即興賦詩：“密云密 云，氣象萬千，潤我京華，福利無邊。”江澤民總書記視察密云水庫后題詞：“綠 山、凈水、富民”。溪翁莊鎮地理位置優越，交通便捷，通訊暢通，基礎設施完備。筆直寬闊的密 溪路橫貫全鎮南北，于101國道和環湖路相連接。京承鐵路、沙通鐵路過境運行并設 有客貨運站。溪翁莊鎮生態環境優美，空氣、水質和環境樣樣符合生態要求，旅游資源得天獨厚，密云水庫是首都1000多萬人口的飲用 水源基地，湖3、區周邊林木覆蓋率為98%，負氧離子值高達10000多個單位。境內及周邊旅游景點星羅棋布，鎮中心所處位置， 為密云縣東西兩條旅游線交匯點。西側有全國聞名的自然風景區黑龍潭、京都第一瀑、桃園仙谷、清涼谷、云蒙山國家森林 公園等；東側有白龍潭、司馬臺長城、云岫谷、霧靈山國家森林公園等景區。鎮域內有云湖度假村、云佛山旅游度假村、北 京密云國際會議中心、云蒙山莊、明湖山莊等幾十家星級賓館、療養所、綠化基地。中央、市、縣屬近90 家企事業單位、科 研院所、分支機構落戶在此。總建筑面積19萬余平方米的京溪住宅小區，深得京城眾多客戶青睞。翁溪莊鎮資源豐富，年產淡水魚150萬公斤，新鮮蔬菜1000萬公斤。目前根4、據市場需求，正在進行大規模的農業結構調整 結束傳統農業生產，發展精品農業、生態農業、觀光農業和設施農業。翁溪莊鎮旅游業實現快速發展。2003年，該鎮積極改善鎮域環境，加快旅游資源整合，促進了旅游業快速發展。全年共引 進3家旅游企業開發建設黑山寺風景區等項目，協議金額12億元；月亮河度假村等4個旅游項目正在建設中；云佛山三期改擴 建和云龍澗風景區已投入使用。同時建成5個民俗村，發展民俗戶152戶，有21戶達到市級標準。全年共接待游人102萬人次， 實現旅游綜合收入2.51億元。“黃金山水莊園”項目位于密云水庫南端的溪翁莊鎮立新村北，緊臨密溪公路，在白河風景區的中心地帶。是密云地區旅 游、休閑、度5、假的的最佳區域。一側與密云西線旅游區主干道密溪路相連接，有利于發展旅游和度假產業。項目土地順依山勢呈元寶形狀，區內水、電、路、通訊、排水排污等基礎設施以達到“六通一平”。宗地面積450畝，建 筑面積4.3萬平方米。 二、項目劃分 項目用地分為三塊，因此規劃設計自然形成三個組團。每幅地為個組團。各組團間靠道路、景觀節點、景觀軸線，實現 有機的聯系，有分有合，即自然天成，又渾然一體，形成個項目三個組團，物業統管理的規劃格局。組團分布依山勢自 東向西：分為山下組團，山腰組團，山頂組團。 山下組團：緊臨密云縣西線旅游主干道密溪路，“黃金假日大酒店”就座落在 該組團。三、酒店介紹 北京黃金假日大酒店是三6、星級標準的酒店，集商務、會議、培訓、度假為一體 它被綠色生態的黃金山水莊園所擁抱，處于密云縣白河綠化風景區中心地帶，總占 地面積450畝。酒店建筑面積1.3萬平方米，為一期工程；二期工程將在黃金山水莊 園內建設3萬余平方米的產權公寓，二期工程項目已被政府計劃部門批準，正在通過 規劃審批。 酒店按中式風格建設，有客房101套。餐廳可同時接待300人用餐，大宴會廳300平方米，另有各類標準的包間11個，面積 240平方米，西餐廳、咖啡廳170平方米。大會議廳315平方米，商務洽談室80平方米。大歌舞廳253平方米，KTV包間9個150平 方米。洗浴、桑拿、健身、游藝用房800余平方米。游泳館1417、6平方米。酒店辦公用房、員工餐廳等500余平方米。 本酒店標準適中，適合于各類會議、培訓、休閑度假人群。其位置處于密云縣城和密云水庫之間，是密云西線旅游的必經 之路，背靠青山，環境優雅，二期產權公寓建成后將形成更大的居住、度假群體。本酒店是中國房地產開發集團的成員企業和培訓中心，也是中國房地產協會的培訓中心，集團和協會將在這里舉辦各類房 地產活動，必將推動房地產業與密云旅游業的結合，打造新的品牌。酒店裝修即將完成，待各種設備、設施進店安裝調試后 即可開業，歡迎有識之士觀光、洽談、合作。 山腰組團遠離密溪路這一交通干道，不但景觀好、而且安靜，有山地的起伏和高低錯落，理應定為人居環境一級地塊。但是8、由于資金投入的先后，按照分期開發，滾動發展的原則，列為二期開發。山頂組團由11個景點組成(其中包括東山的8個景點和西山的3個景點)，屬于改造工程，其地勢顯要，對山腰別墅區組團和 山下大酒店組團都有烘托作用，應列為三期開發。 第三部分：市場分析一、國內旅游市場現狀及發展趨勢預測 北京市目前共有不同規模檔次的度假村300余家，主要分布在昌平、順義、密云、懷柔、平谷、延慶等周邊的郊區縣。具 有規模不等、檔次不同、服務水準參差不齊、對旅游資源有相當依賴性、競爭方式以價格為主的特點。隨著居民生活水平的 提高及對更高生活質量的追求，人們對高品質度假村的需求正在逐漸增加。隨著北京外資企業和外商投資的不斷進入9、，促進 了北京經濟的蓬勃發展，企業的商務交往會議、會晤不斷增多，而大多數企業的會議，出于封閉性和交流性的考慮，將選在 設施服務較好的度假村中進行，增加了社會對高層次度假村的需求。近34年來在北京近郊出現的服務、設施、檔次均達到一定水準的度假村均取得了較好的經營業績。年齡段在3040歲之間，教育水平較高，家庭收入在3000至 6000元的人群對度假村需求較大。人們理想的休假周期為每 3個月至半年一次，大多數人愿意選擇北京作為休假首選地點。本項目優越的地理位置和便捷的交通，對吸引這兩方面客源均 有定優勢。尤其是對各種會議和培訓班的吸引力很大，這是最大的潛在優勢。密云旅游業正在實現由旅游資源大縣向旅10、游經濟強縣的轉變。黃金假日大酒店，是按照中式風格興建的，體現了中國古 典文化的莊重與豪華，同時不失山野風格的寧靜優雅。酒店的硬件是三星級，軟件追求四星級服務，其周邊環境及地理位置 更令人心曠神怡。眾多的木本和草本植物、鮮花從五月上旬競相開放，使人仿佛置身于綠色海洋、天然氧吧之中與大自然渾 為一體。吸引游客在北京黃金假日大酒店度假，來白河風景區及其周圍旅游觀光，主要分為三個階段：第一階段為起步階段，主 要以北京市城鎮居民為主，爭取一些會議和培訓班；第二階段為發展階段，穩住北京地區游客，面向國內并以會議和培訓班 等團體活動為主；黃金公司是中國房地產業協會的理事單位，是中國房地產開發集團的成員企業，11、本酒店將成為中國房協和 中房集團的會議中心和培訓中心；第三階段為繁榮階段，從北京市區延伸到國內的京津唐承德地區，再延伸到國際一些旅游 團體。采用全新的經營管理模式，強化市場開發，千方百計拓展客源市場；積極開展全方位、多渠道、大規模的促銷活動， 不斷開辟新興客源市場；全力做好假日旅游這篇文章，加強廣告宣傳，隨著眾多風景區的不斷開發建設，以及日益火熱的旅 游潮流，廣大游客必將由目前的旅游觀光向綜合旅游發展，白河風景區將形成旅游觀光、度假、商務、康復健身等多形式、 多層次的大型京郊風景旅游區。第四部分：投資估算一、投資總成本 第五部分：利潤估算 一、銷售收入 二、銷售收入測算 三、利潤估算 實現利潤12、=凈銷售收入-總投資=28182萬元-18300萬元=9882萬元應交所得稅=實現利潤33%=9882萬元33%=3261.06萬元稅后利潤=實現利潤-應交所得稅=9882萬元-3261.06萬元=6620.94萬元投資利潤率=9882萬元18300萬元=54%投資利稅率=6620.94萬元18300萬元=36%四、盈虧平衡點分析 盈虧平衡點=項目成本凈銷售收入=1830028182=64.94% 當項目可售面積銷售達到64.94%，即達到盈虧平衡點，也可以說，當實際銷售價格達到現在預定銷售單價的64.94%，達到銷售價格盈虧平衡點。五、收益測算表 第六部分：經營模式 一、常規經營酒店開業后將13、先按常規經營方式進行操作，運用全新的管理方式、一流的服務質量等開拓經營，為分時度假經營奠定基 礎。 山腰的生態別墅按正常的銷售方式出售給投資人。山頂別墅則按塊標出出賣給投資人。 二、產權酒店是另外一種銷售方式,把客房作為個獨立產權單位分別出售給投資人，投資人如同購買其它房產一樣，投資置業，委托 酒店經營管理,從出租經營收入中獲取回報；投資人每年還可以擁有該酒店一定時間段的免費居住權。黃金假日大酒店按產權 酒店方式經營，可加快資金的回收。山腰的生態別墅也可按產權酒店的方式來出售給投資人。 三、分時度假目前世界上已有60多家大型分時度假集團，形成了巨大的分時度假網絡，4500個采用分時度假制度的度14、假村分布在81個 國家，有150多個國家540多萬個家庭購買了度假權。將酒店房間每年的使用期分為5l周，將5l周分時銷售給顧客。每個房間 的分時度假產品，就是在約定的時期內每年在這一房間內住宿一周或數周的權利。分時度假的賣點是房屋的使用時間，以每 周時間為單位分時段將酒店住宿權(使用權)出售給多個業主，以每間客房作為個時段列出價格表推向市場供客戶選擇，客 戶購買后每年可在酒店享受段時間度假，也可以作為投資手段，由酒店將客房出租獲得投資回報。 分時度假銷售酒店客房時段使用權,產權酒店銷售客房產權都是酒店經營的新品種，適應居民投資的有效需求，人們對 “錢生錢”的投資意識越來越強,投資實力正處于1015、萬元等級，購房出租模式很費神，投資酒店客房、購買產權酒店的熱銷最 根本的動力是使眾多10萬元投資居民成為購買產權酒店的主角。 第七部分:酒店財務測算 一、測算說明1、酒店計算期20年，其中建設期1年，經營期19年。2、基準收益率取10。3、繳納稅金和稅率營業稅：各項營業收入均按5稅率繳納營業稅。所得稅：所得稅應納稅所得額所得稅率，所得稅率為33。 二、常規營業收入預測 1、客房：酒店設計客房101間，經營期第年取日租金298元，出租率55%,當年客房租金收入為634萬元。2、餐飲：酒店設計可供240人同時就餐，經營期第一年上座率55%、人均消費60元、日開餐三次，當年營業收入433萬元3、娛樂16、設施：預計經營期第年營業收入500萬元。4、會議室收入35.1萬元年。5、其它收入(商務、商場、洗衣)80萬元/年。從經營期第二年開始，各項營業收入按一定比率遞增，且遞增8年后趨緩不計，其中客房、餐飲和其它娛樂設施營業收入均按10預測。三、利潤預測酒店分時度假銷售利潤1970.5萬元/年酒店餐飲、娛樂、會議等利潤329.6萬元/年。第八部分結論 黃金山水莊園項目手續已齊備，建設條件良好，所處地理位置優越，經營方案靈活多樣、切實可行，市場前景樂觀，客 源充足，總體評價財務指標較好，有定的抗風險能力，具有很好的財務獲利能力和還貸能力。根據北京中鼎聯合評估有限 公司和北京杜鳴聯合房地產評估有限公司的評估報告，本項目在評估時點的市場總價值為18106.81萬元人民幣，有著巨大的 升值潛能。密云人打造精品衛星城的規模已初步形成，全國各地的投資商都把目光瞄準了密云，瞄準了這最后一塊北京末開墾的土 地；密云的戰略性地位越來越顯重，越來越受到投資商的觀注；由于北京申奧成功所帶來的無限商機，中國加入WTO后所帶來 的協同效應，加上黃金人的虔誠敬業、精誠協作，必將借著黃金山水莊園項目塑造出二十一世紀黃金公司輝煌的明天。