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1、重慶茶園醫藥電商城商業規劃贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 客群背景PART 1商業規劃PART 3本體條件PART 2公司簡介PART 4 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 客群背景 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 要點梳理要點梳理消費客群類型消費客群類型消費動向消費動向商業供給商業供給三個三個核心問題核心問題 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 客群分析客群分析p融創一期/金科世界城在2013年已相繼交房，現已初具生活氛圍。p高通棲谷于2014年底交房，現入住企業約32、0余家，15家在現場辦公。p卓越國虹時代中心，已交房，現入住辦公企業9家左右。p千方產業園也已交房，現辦公企業集中于靠時代中心側的高層，入住企業約20家左右。p本案在2016年3月份交房后，也有10余家企業相繼入駐金科大社區融創大社區高通棲谷本案時代中心千方產業園項目周邊潛在消費客群可分為三類：社區居民、企業辦公客群、建筑工人社區居民、企業辦公客群、建筑工人 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 消費動向分析消費動向分析金科大社區融創大社區高通棲谷本案時代中心千方產業園社區居民社區居民辦公客群辦公客群建筑工人建筑工人消費原則就近消費方便快捷便宜距本案距離500-1000m500m50m消費可3、行性分析本案商業不在社區居民進出的主干道上，且與其社區商業缺乏銜接。除個別業態外，項目商業對社區居民的吸附力較弱周邊辦公客群到本案步行僅需10分鐘，在辦公人人群的可接受范圍內，又因周邊項目尚無配套商業，間接增強項目商業輻射力金科/融創在建項目因與本案相距較遠，輻射有限。項目商業服務建筑客群主要是本案二三期的建設工人 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 目標客群目標客群商務辦公客群商務辦公客群建筑工人建筑工人周邊常住周邊常住居民居民 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 商業供給現狀商業供給現狀高通棲谷本案時代中心千方產業園融創社區商業金科社區商業茶花小鎮及玉馬路商業項目區域內已呈現商業主4、要分布于融創一期/金科社區/茶花小鎮及玉馬路一帶，與本案較近的金科/融創商業現成熟度低，對辦公客群吸附力有限辦公項目與已存在商業的距離均在20分鐘以上（步行），現階段辦公客群的消費需求，餐飲類通過自帶解決，其他類消費則多是驅車前往區域中心來滿足。辦公客群的消費需求存在市場空白點項目區域內辦公類項目現均無配套商業呈現，本項目的率先招商將會搶占有市場先機 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 消費增長消費增長體量（）體量（）交房時間交房時間現入駐企業現入駐企業（家）（家）本案2500002016.310（已知）高通棲谷1070002014.1230國虹時代中心3780002015.39千方互聯網5、產業園3740002014.620合計69數據來源于尚紀市調p周邊項目在交房的一年半左右的時間內，已合計入駐了60余家企業。p而隨著項目的交房及商業招商對周邊項目入駐率的進一步帶動，未來兩三年內，企業入駐將會大幅增長。項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 本體條件 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 項目交通動線項目交通動線通江大道p受制于地形及二期的建設，一期交房運營后，辦公客群的進出需繞道背側，而無法實現由通江大道側直接進出項目。p受制于人流動線，通江大道側及支路商業前期成為實質上的“商業死角”。p通江大道側商業前期的招商運營，將會面臨較大困難 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問6、 物業條件物業條件p項目1F商業的優勢在于6.3-7.9m的層高，一層作兩層用，但非項目獨占優勢，周邊項目1F商業亦可滿足。p現有外立面設計使得商鋪的昭示性受到嚴重干擾。p項目高層（8號樓）的2F/3F/4F商業無單獨出入口或電梯，與寫字樓共享電梯p此種設計削弱2/3/4F商業的到達性，限制商業輻射力。項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 物業條件物業條件樓棟商鋪編號商鋪面積（）樓棟商鋪編號商鋪面積（）樓棟商鋪編號商鋪面積（）樓棟商鋪編號商鋪面積（）樓棟商鋪編號商鋪面積（）6471191197611921928(1F)771821828(4F)112212216（1托2）11332432447、81191196312412478227227212212211432432449119119641241247924624631221221153393395011611665124124801821824119119116288288511161166612412481186186512212211730330352116116671271278（2F）1363363614914911833833853116116681551552989871491491711917117154119119691551553979789797120164164552052057012712741691698、9115115121174174561451457112412452162161011411412213113157119119721271278(3F)139639611115115123146146581161167414914929696121141141241741745911911975125125397971313913912516616641671671416016012617317352152151514314318（1托2）127348348128295295129312312130350350p招商鋪位的主力面積區間在114-125，其次為200及300面積左右，商鋪面積整9、體偏大，養商期商家的租金成本較高。p大面積商鋪因其較低的實用性和較高的租金成本，增加了前期商戶的經營壓力。項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 小結小結人流動向和物業條件等不利因素人流動向和物業條件等不利因素增大了前期商業招商難度增大了前期商業招商難度 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 商業規劃 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 商務消費業態分析商務消費業態分析業態業態業種業種品類品類餐飲類特色快餐小面館/家常菜/包子鋪等商務快餐鄉村基/速美鄉等特色正餐火鍋店/食府等簡餐咖啡/西餐休閑類咖啡館/茶樓等零售類便利店/文具店服務類印刷印刷圖文店等銀行工/農/建/交/城商行等酒店快捷酒10、店等作為新興的辦公區，消費需求初期呈現較強的針對性。項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 商鋪信息匯總商鋪信息匯總6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#18#在售商鋪信息匯總在售商鋪信息匯總商鋪（個）面積（）備注6#131644p均為1F商鋪p主力區間116-1197#131777p均為1F商鋪p主力區間1248#304839p商鋪有4Fp主力區間110以上16#61916p商鋪為一托二p主力區間320p售房部占據3個鋪，共計98717#131299p均為1F商鋪p主力區間166-17418#41305p商鋪為一托二p主力區間300左右p售房部占據2個鋪，共計66211、合計7912780通江大道p項目現可售商鋪面積12780，含售房部面積1649。p除去售房部外，項目可招商面積11131。項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 業態布局業態布局6#17#17#18#7#p項目一期的辦公客群的出入集中于項目北側支路。p6#和17#商業位于一期辦公客群出入的主動線上，較于其他鋪位人流相對有保障。p6#右端頭商鋪和17#北端頭商鋪，鑒于較佳的區位優勢，建議設置銀行業態,相鄰門面則以便利店和餐飲為主。p7#底商位于辦公區內部,地緣優勢明顯，因此建議布置商務連鎖快餐及與辦公配套的圖文/文具等 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 業態布局業態布局7#7#（1F1F）12、6#6#（1F1F）17#17#（1F1F）便利店特色快餐銀行商務連鎖快餐特色快餐印刷圖文印刷圖文文具便利店銀行火鍋店業種業種品牌資源品牌資源特色快餐多為個體戶經營，需現招商務連鎖快餐鄉村基/速美鄉印刷圖文美麗華圖文/文具晨光/得利等銀行工商/建行/哈爾濱銀行等特色快餐特色快餐特色快餐 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 業態布局業態布局16#8#7#18#18#18#（1 1托托2 2）售房部售房部售房部售房部16#16#（1 1托托2 2）品牌火鍋/食府銀行醫藥展示交易市場p18#拐角處兩鋪位為售房部所占，未來數年“展示佳，客流少”，但遠期商業價值較高，鑒于銀行的租期為15-20年，因13、此建議設置銀行業態。p18#臨支路靠里兩鋪位，面積相對較大，但為“一托二”形式。建議可做面積需求較大的品牌火鍋/食府等業態（可設包房）p16#靠中間則商鋪，人流更加稀疏，建議將18#1F的藥品展示交易延伸至此處，打造專業市場一條街業態業業態業種種商家資源商家資源銀行交通/民生/農商行等火鍋/食府臨江門老火鍋/渣渣火鍋等足浴/SPA溫莎堡洗浴/富僑/足之樂等藥品展示交易需借助甲方資源做進一步整合 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 業態布局業態布局8#7#8#8#（2F2F）8#8#（3F3F）8#8#（1F1F）8#8#（4F4F）藥品集中展示交易區藥品集中展示交易區茶樓/咖啡特色快餐圖文14、藥品集中展示交易區便利店特色快餐p8#扶梯是通江大道進入一期辦公區的唯一通道，人流相對集中，故建議4F（平行園區地平面）以餐飲為主，而臨通江大道側因展示面和采光較好，建議做茶樓/咖啡。p2/3F需從背側下行進入，1F的特點是“展示佳，客流少”，故建議將2/3F與1F打通，將其整體打造成藥品展示交易中心，通過專業市場的定位，彌補客流少的不足，同時又為項目整體定位做配套。業態業種業態業種商家資源商家資源茶樓/咖啡人和閣茶樓/鼎康養生等圖文美麗華圖文/等便利店羅森/可購/渝百家等藥品展示交易需借助甲方資源做進一步整合 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 招商支持招商支持促進招商和加快商家入駐促進15、招商和加快商家入駐促進招商和加快商家入駐促進招商和加快商家入駐臨近臨近8#8#處處與通江大道向銜接的電動扶梯與通江大道向銜接的電動扶梯于于20162016年底開通運營年底開通運營提供優厚的租賃條件提供優厚的租賃條件 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 招商政策招商政策方案一方案一方案一方案一方案二方案二方案二方案二p合作形式：傭金p收取標準：甲方只需提供五年免租期，無需向乙方支付費用。傭金收取由乙方與商家具體協商招商租賃政策招商租賃政策招商租賃政策招商租賃政策商務合作商務合作商務合作商務合作p合作形式：月費+傭金p收取標準：月費：5萬元/月（共計12個月）；傭金：2個月租金/鋪p提供三年免16、租期；p免租期內銷售的商鋪，由開發商對投資者進行租金鋪貼p提供五年免租期；p免租期內銷售的商鋪，由開發商對投資者進行租金鋪貼 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 租金鋪貼測算租金鋪貼測算租金補貼金額測算第1年第2年第三年第四年第五年 8584（含6#/7#/18#/17#/16#的116-118號鋪和8#1F及4F的1-4號鋪）租金（元/月）3537 39 42 44 免租租金/年300440318466 337574 357829 379299 三年免租金額（元）11477769 五年免租金額（元）203232993209（含8#樓2-3F及4F的6-15號鋪）租金（元/月）1516 117、7 18 19 免租金額/年4813551023 54084 57330 60769 三年免租金額（元）1838911 五年免租金額（元）3256098 備注：租金增長按6%/年遞增p在三年免租方案下，租金補貼最大額度為1330萬元，平攤到售價內，1F售價增加1330元/；2/3F增加570元/；p在五年免租方案下，租金補貼最大金額為2350萬元，平攤到售價內，1F售價增加2300元/，2/3F增加1000元/；項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問 推售計劃推售計劃8#(1/2/3F)8#(1/2/3F)/16#/18#/16#/18#6#/7#/8#(4F)6#/7#/8#(4F)17#118、7#p鑒于輕軌站/主干道/三期醫院等因素，此側商業的遠期價值可期，對于注重長期回報的投資的者是有吸引力的，將其置后銷售的意義不大p8#的2-3F，在做專業市場時，與1F打通使用，因此可一起銷售p6#/7#/8#（4F），為辦公樓底商，商業遠期價值有限。p將其放于中間時間段銷售，是為招商預留時間，而后通過“帶租約銷售”提高商鋪溢價推售時間推售時間2016.92016.9推售時間推售時間2016.122016.12推售時間推售時間2017.52017.5p17#商業既位于一期辦公區入口，又緊鄰三期地塊，遠期價值可期；p建議將其作為利潤型產品，待周邊商業初具氛圍后再出售。THANK THANK YOUYOU!商瑞商業尚紀投資 項目策劃 商業規劃 商業代理 咨詢顧問