午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、三亞亞龍灣XXX園林度假酒店 三亞公司一、 項(xiàng)目概況二、 項(xiàng)目的提出三、 項(xiàng)目發(fā)展定位“XXX園林度假酒店”項(xiàng)目將建設(shè)成為以熱帶雨林景觀、娛樂購物服務(wù)、產(chǎn)權(quán)式酒店接待為主題的綠色生態(tài)、海景度假酒店，項(xiàng)目建成后一座設(shè)計風(fēng)格獨(dú)特、洋溢濃郁熱帶濱海度假特點(diǎn)、功能配置齊全的規(guī)模化度假酒店將展現(xiàn)在世人面前，它高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件環(huán)境，必將吸引眾多來海南三亞旅游度假的游客，使之成為他們的首選下榻地。“XXX園林度假酒店”項(xiàng)目的投資及經(jīng)營方式將采用“產(chǎn)權(quán)式酒店”的方式，這種起源于歐洲20世紀(jì)70年代的一種新型酒店經(jīng)營模式，風(fēng)行于世界上著名的旅游城市和地區(qū)（如美國的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳2、大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。此種酒店經(jīng)營模式經(jīng)過30多年的發(fā)展已被發(fā)達(dá)國家廣泛接受，許多國家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會以規(guī)范市場，約束市場參與者的行為。這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投資模式在目前國內(nèi)形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種。“產(chǎn)權(quán)式酒店” 經(jīng)營模式是適合海南尤其是三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營創(chuàng)新品種，此經(jīng)營模式擴(kuò)大了游客入住休閑度假酒店的需求，為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機(jī)會，還解決了三亞高檔次酒店市場供需不平衡、需求相對短缺的問題；另外該模式還可帶動三亞市房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，賦予海南“旅游房地產(chǎn)”市場更多活力和發(fā)展空間，這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)3、濟(jì)資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的高效結(jié)合，極具市場潛力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費(fèi)人士的保有量始終保持在較高水平，為三亞市經(jīng)濟(jì)及就業(yè)問題找到了出路，為三亞市創(chuàng)造著源源不斷財富。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場定位于中產(chǎn)階級家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司，據(jù)有關(guān)資料分析，目前購買產(chǎn)權(quán)式酒店的60%是個人購買，其目的是保值和分紅，同時兼顧度假，采用的方式大多為銀行長期按揭；企業(yè)公司購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假、年會及業(yè)務(wù)會議專用。近年來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市的4、新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營模式。注：有關(guān)“產(chǎn)權(quán)式酒店”見后附介紹材料四、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及三亞市亞龍灣資源條件，“XXX園林度假酒店”項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：A、酒店的規(guī)劃設(shè)計將充分體現(xiàn)“建筑是空間藝術(shù)”的思想，使之成為亞龍灣地區(qū)最具熱帶濱海特色的代表性建筑；B、酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足業(yè)主追求“自然、綠色、沙灘、海景”的向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨(dú)一無二的魄力；C、充分利用項(xiàng)目周邊的旅游資源優(yōu)勢，將酒店的建設(shè)工作與將三亞亞龍灣建設(shè)成國家級旅游度假區(qū)的目標(biāo)緊密結(jié)合；D、采用國際一流智能型最具有熱帶濱海特色5、的設(shè)計方案；E、酒店的配套設(shè)施全面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂購物、旅游休閑、居住等全面服務(wù)；F、酒店將建設(shè)成風(fēng)格獨(dú)特、個性鮮明、融合自然風(fēng)景及各國建筑文化及園林景觀的綠色生態(tài)的旅游度假勝地；H、成為亞龍灣地區(qū)的標(biāo)志性建筑，并對酒店經(jīng)營模式的發(fā)展趨勢起到示范與引導(dǎo)效應(yīng)；根據(jù)上述規(guī)劃指導(dǎo)思想，對項(xiàng)目的建設(shè)從規(guī)劃的角度進(jìn)行了初步的設(shè)想，初步明晰了項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品目標(biāo)： 酒店主樓公寓區(qū)主力戶型70-90平米，配大衛(wèi)生間；別墅、會所區(qū)無機(jī)動車行道，別墅周邊環(huán)繞風(fēng)格各異的熱帶雨林景觀；會議中心 外觀設(shè)計成“鸚鵡螺”形狀，成為標(biāo)志性建筑； 娛樂、休閑、購物一條街豐富亞龍灣地區(qū)富有文化底蘊(yùn)的、規(guī)模化的6、娛樂、休閑、購物場所，為亞龍灣地區(qū)提供豐富多彩的“夜生活”娛樂活動2、 酒店概念設(shè)計規(guī)劃思路（1） 會議中心會議中心將臨亞龍大道而建，外形將仿生海南特有的、極富知名度的“鸚鵡螺”外形，洋溢著濃郁的海洋氣息，使之成為亞龍灣的標(biāo)志建筑。會議中心占地15000平米，總建筑面積10000平米，地上5000平米，地下5000平米。可提供容納1300人的大型會議室1個及容納200-500人的中型會議室4個（或分割成容納100人左右的小型會議室10個）。會議中心在空間設(shè)計上應(yīng)充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計上將體現(xiàn)多功能性，可召開各種類型的商務(wù)會議、國際研討會、新聞發(fā)布會、產(chǎn)品推介會、大型宴會招待等，還7、可用作電影節(jié)、演唱會、選美比賽場地等。會議中心將按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配有同聲翻譯系統(tǒng)、貴賓休息室、宴會廳、展示廳等。（2） 酒店主樓酒店主樓占地6000平米，總建筑面積25200平米，地上20200平米，地下5000平米，層高3.5層。可提供300套客房，戶型以7090平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米的大戶型，戶型設(shè)計將充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn)，大臥室、配大衛(wèi)生間（帶洗浴房），寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會、溝通情感，給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。（3） 別墅別墅區(qū)占地70000平米，總建筑面積21000平米，地上15000平米，地下6000平米，層高2.5層，可提供單體別墅508、棟，面積360-600平米。定位為豪華別墅，別墅區(qū)內(nèi)不設(shè)機(jī)動車道，僅有的步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計，送7001000平米的風(fēng)格各異的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃；別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)的服務(wù)；還贈送每棟別墅業(yè)主價值9、5萬美元的亞龍灣高爾夫球場會員卡一張。（4） 商業(yè)一條街商業(yè)一條街占地15000平米，總建筑面積15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商業(yè)街定位為規(guī)模化、高格調(diào)、多樣化經(jīng)營的特色商業(yè)一條街，設(shè)有國內(nèi)外知名酒吧間、咖啡屋、藝術(shù)坊、夜總會、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。（5） 酒店大堂酒店大堂單獨(dú)設(shè)置，占地5000平米，總建筑面積2000平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺、散座茶座、酒店管理辦公室等。游客在大堂經(jīng)過簡單登記后，即由服務(wù)小姐引至酒店特備的10、環(huán)保型電動車送客處，由環(huán)保型電動車將客人送至客房。3、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”。五、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度1、項(xiàng)目關(guān)鍵工序進(jìn)度控制該項(xiàng)目建設(shè)周期1年，2002年7月20日開工，2003年6月30日竣工。序號關(guān)鍵控制工序開始如期結(jié)束日期備注1土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款02.06.2002.07.102項(xiàng)目規(guī)劃方案確定02.07.1002.07.30地基詳勘受該工序約束3規(guī)劃報建手續(xù)02.08.0102.08.104地基詳勘02.07.2502.08.20基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束5基礎(chǔ)及地下室施工02.09.1502.1011、.306結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工02.10.2003.04.307室內(nèi)裝修02.12.2003.05.308室外景觀工程02.12.2003.04.309園林工程02.11.3003.06.3010工程竣工03.06.302、項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃見附表二“XXX園林度假酒店項(xiàng)目工程進(jìn)度計劃”六、 項(xiàng)目投資估算1、 投資估算的依據(jù) 本報告的投資估算依據(jù)為： 1、三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3、三亞市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)；4、項(xiàng)目公司與地方政府洽商的土地出讓價格意見；5、國家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類收費(fèi)文件；2、一些具體費(fèi)用的計算說12、明（1）土地費(fèi)用 按38萬元/畝的價格計算。（3）前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計、可行性研究等費(fèi)用，按國家有關(guān)規(guī)定及國際上專業(yè)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。（4）項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目公司為開發(fā)本項(xiàng)目而花費(fèi)的日常運(yùn)作費(fèi)用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的3%計。 （5）建安工程費(fèi)不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時考慮的價格為：A、 結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理；B、 安裝工程：400元/M2，包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)；C、 裝修工程：公建部分：1500元/M2商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2D、家具、櫥13、具及高檔床上用品：按800元/M2 （6）營銷費(fèi)用包括市場調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前海南三亞市的同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計算。（7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目總投資(含土地、建安工程、各類費(fèi)用)的10%計。（8）財務(wù)費(fèi)用按全部投資，建設(shè)期1年，年利率按6.5%計算。3、項(xiàng)目投資測算結(jié)果 根據(jù)初步測算，本項(xiàng)目總投資額約為44161萬元 (約4.42億元)。詳見附表三 “項(xiàng)目投資測算表”4、項(xiàng)目資金籌措計劃 根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度計劃安排，項(xiàng)目開發(fā)所需資金主要來源于四部分：自有資金、銀行貸款、項(xiàng)目建筑商墊資及銷售回籠資金。 項(xiàng)目總投資額約為4.42億元，預(yù)測項(xiàng)目需投入啟14、動資金約為1.5億元人民幣。項(xiàng)目公司以自有資金投入5000萬元人民幣，爭取向銀行貸款人民幣8000萬元，再加上項(xiàng)目建筑商墊資以及項(xiàng)目后期銷售回籠資金的再投入，基本可保證本項(xiàng)目的開發(fā)資金投入需要。 七、 項(xiàng)目營銷1、 項(xiàng)目銷售策劃（1） 前期項(xiàng)目概念性宣傳：A、項(xiàng)目所在地：海南三亞亞龍灣廣場中心區(qū)B、經(jīng)營模式上：旅游+投資型“產(chǎn)權(quán)式酒店”；C、產(chǎn)品上：別墅的海景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其他附加增值項(xiàng)目等，酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其他；（2） 賣場設(shè)立：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽等城市設(shè)立賣場，或委托銷售。（3） 項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對性宣傳。（4） 在海口及15、三亞機(jī)場設(shè)立銷售宣傳點(diǎn)，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項(xiàng)目樣板間。（5） 組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔高級家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。（6） 在各賣場設(shè)立城市，組織商務(wù)專機(jī)接送業(yè)主參觀現(xiàn)場樣板間。2、 項(xiàng)目銷售計劃 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 附表一序號指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)值備注1總用地面積萬M211.0163畝2總建筑面積萬M27.82含地下3.2萬平米2.1酒店客房建筑面積萬M24.62含地下1.1萬平米2.1.1酒店主樓萬M22.52含地下0.5萬平米2.1.2別墅萬M22.1含地下0.6萬平米2.2會議中心萬M21含地下0.5萬平米2.3商業(yè)一條街萬M21.5含地下1萬平米2.4酒店16、大堂M22000含地下1000平米2.5車庫M25000地下3平均容積率0.424綠化率%805建筑密度%17.56建筑高度米15 項(xiàng) 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三 單位:萬元序 號費(fèi) 用 名 稱金 額備 注1土地費(fèi)用63831.1地價款619738萬/畝163.066畝=6197萬元1.2土地契稅186土地價款3%2前期工程費(fèi)16222.1編制項(xiàng)目可研152.2圖設(shè)計費(fèi)1500地上200元/M2，地下100元/M2，含景觀2.3施工圖審查費(fèi)15建安造價的0.82.4規(guī)劃管理費(fèi)9.32元/M22.5人防工程統(tǒng)建費(fèi)222.6臨時用電增容費(fèi)162.7臨時用電設(shè)施費(fèi)102.8用水設(shè)施費(fèi)2217、.9甲方臨建工程152.10臨時圍墻183建造費(fèi)183873.1土建工程6256800元/M23.2安裝工程3128400元/M23.3裝修工程7353公建1500元/M2,商場600元/M2,其它1100元/M23.4室外工程1650按150元/M2,計11萬M24其它稅費(fèi)3904.1質(zhì)監(jiān)費(fèi)83按建造費(fèi)的4.54.2監(jiān)理費(fèi)147按建造費(fèi)的84.3營業(yè)供電貼費(fèi)160序 號費(fèi) 用 名 稱金 額備 注5管理費(fèi)552按建造費(fèi)的3%6家具購置費(fèi)3856800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7工藝品等購置費(fèi)300按每棟別墅6萬元，共50棟別墅8會員證費(fèi)2100每棟別墅1個會員證，5萬美金，合人民幣42萬18、元，共50棟別墅9開辦費(fèi)20010不可預(yù)見費(fèi)1839按建安造價的10%11財務(wù)費(fèi)用2316（1-10）項(xiàng)之和取一年利息（年息6.5%）12銷售費(fèi)用6216按銷售收入的8%計13投資總額4416114市場單價5647元每平方米可銷售部分物業(yè)銷售測算1別墅5.25億元按均價25000元/M2計，銷售面積2.1萬M22公寓2.52億元按均價10000元/M2計，銷售面積2.52萬M23合計7.77億元 項(xiàng)目可銷售部分價格敏感性分析 附表四項(xiàng) 目價 格 變 動備注主樓價格5000600070008000900010000單位:元/平米收入1.261.5121.7642.0162.2682.52單位:億19、元別墅價格80001200016000200002400028000單位:元/平米收入1.682.523.364.25.045.88單位:億元合計2.944.0325.1246.2167.3088.4單位:億元銷售稅金(5.5%)0.1620.2220.2820.3420.4020.462單位:億元投資成本4.424.424.424.424.424.42單位:億元稅前利潤-1.642-0.610.4221.4542.4863.518單位:億元投資利潤率(%)9.5532.9056.2479.59全部投資（含會議中心、商業(yè)街）凈投資利潤率(%)32.46111.85191.23270.62按自有20、資金1.3億元計附：背景資料一、項(xiàng)目提出1、海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟 總體經(jīng)濟(jì)增長幅度高于全國平均水平全省經(jīng)濟(jì)增長加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。全年共完成GDP 566.05億元，按可比價格計算，比上年增長8.9%，增幅高于上年0.1個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長高出全國平均水平1.1個百分點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值200.28億元，增長9.7%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率41.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值131.18億元，增長8.7%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率19.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值234.59億元，增長8.3%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率39.3%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表2：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重21、建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長l 建筑業(yè)保持增長全社會建筑業(yè)增加值完成40.13億元，按可比價格計算，比上年增長6.2%。其中：房屋建筑施工面積453.5萬m2，增長4.2%；房屋建筑竣工面積205.5萬m2，增長5.3%。上繳稅金1.99億元，增長7.2%。l 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長全年全社會完成固定資產(chǎn)投資206億元，比上年增長6.5%。其中：基本建設(shè)完成投資140.5億元，增長6.4%；更新改造完成投資10.6億元，增長8.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.5億元，增長21%。表三：全社會固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁22、增長態(tài)勢 2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長勢頭。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：l 全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 2001年全市GDP總值32.73億元，比上年增長11.7%，實(shí)現(xiàn)了1998年以來連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長超10%，超過全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超過10%的增幅。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值13.64億元，增長10%；對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率37.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6.90億元，增長12%；對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率21.05%；第三產(chǎn)業(yè)增加值12.19億元，增長13.23、4%；對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率41.3%。l 投資需求出現(xiàn)高速增長勢頭投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜，全市固定資產(chǎn)投資完成18.56億元，同比增長33.1%，。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成1.81億元，增長59.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成1.33億元，增長54.7%；第三產(chǎn)業(yè)投資完成15.4億元，增長29%。l 盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展全市房地產(chǎn)投入2.61億元，增長14倍。消化和盤活積壓商品房73.9%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場，加大宣傳促銷力度24、，擴(kuò)展客源市場，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國際會議和旅游活動不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。 軟硬環(huán)境治理卓有成效 A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。處置“閑置地、爛尾樓”力度大，成績顯著，三亞市容有了極大改變，向國際性的熱帶海濱城市發(fā)展。C、有計劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞25、具有擠身國際旅游城市的條件。D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。赤田水庫的完工使用，新建電廠的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個時期的需要，程控電話、移動、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全國900個城市、全世界195個國家地區(qū)開通，使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。三亞灣“椰夢長廊”的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。3、 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2000年全球跨國旅游達(dá)6.98億人次，比1999年增長了7.4%26、。預(yù)測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到16億人次，國際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元。從2000年到2020年間旅游年均收入增長將達(dá)6.7%。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。我國旅游業(yè)在2000年旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），比上年增長12.9%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，比上年增長14.6%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，比上年增長15.1%，相當(dāng)于當(dāng)年全國外貿(mào)出口創(chuàng)匯的6.5%。國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.44億人，比上年增長3.5%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增長12.1%，為世界第五旅游大國。據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱27、：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要的目的地和客源國，接待境外游客由現(xiàn)在一年5000萬人次增加到1.73多億次，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）相當(dāng)于全國GDP的5.8%。 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，28、在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少，2001年為45.7萬人次。 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開29、發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。一方面海南有達(dá)到國際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸的是30、，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點(diǎn)，尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除海口市外，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢海南島總面積3.5萬平方公里。島礁及其海域，約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。海南的氣候宜人（31、能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨(dú)有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國家旅游局把全國分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨(dú)占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。“海南，中國與西方在此相會”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活32、動。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫 海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了海口、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個主要旅游圈。每個旅游圈都擁有其獨(dú)特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。近年來三亞鳳凰國際機(jī)場和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對“縮小”，海口做為海南旅游門戶的地位有所下降。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn)，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。l 三亞的33、形象作為中國首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨(dú)厚的旅游優(yōu)勢而在國內(nèi)享有盛譽(yù)。但要想在國際市場站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國際水準(zhǔn)的項(xiàng)目，尤其是具有中國和海南特色的旅游產(chǎn)品。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個名副其實(shí)的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝地。l 三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)側(cè)重四個方面：開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國游客和國內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。興建一批新的“必游不可”的文化景點(diǎn)。如中國海事博物館等。開發(fā)高檔次的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目。如西島水上運(yùn)動中心等。徹底改變城市環(huán)境，樹立一個地地道道的旅34、游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。l 三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展目前三亞市約有客房9756間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。海南新建的高星級酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按有關(guān)部門的預(yù)測統(tǒng)計，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。6、三亞旅游市場構(gòu)成及發(fā)展趨勢隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費(fèi)市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會主流35、群體）發(fā)展的趨勢。到三亞旅游的客流量以年17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來此生活、休閑度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設(shè)施。 旅游群體兩級分化現(xiàn)象在旅游市場由來已久，而社會主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場的發(fā)展趨勢。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)模化的符合海南、三亞規(guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。第 13 頁 共 13 頁