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1、 盤山商業廣場打造專業建材市場的可行性報告 目 錄 第一章 區域概況 第二章 項目概況 第三章 項目市場及環境分析 一、建材市場的發展趨勢 二、萬山發展情況簡述 三、項目的意義和作用 第四章 項目市場可行性 一、基礎客源和潛在市場消費群 二、服務定位 三、選址說明 第五章 項目規劃 一、總體規劃 二、功能分區 第六章 管理模式 第七章 經濟分析 第八章 項目投資分析 一、社會效益分析 第九章 項目保證基礎第一章 區域概況 萬山特區位于貴州省東部武陵山區，隸屬于銅仁行政公署，是國內最早的縣級行政特區。西接玉屏自治縣，北連銅仁市，東南與湖南省芷江、新晃兩縣接壤。萬山特區轄1個鎮、4個民族鄉：萬山鎮2、高樓坪侗族鄉、黃道侗族鄉、熬寨侗族鄉、下溪侗族鄉。總面積338多平方公里，總人口6.4萬人，其中侗族等少數民族人口占70%以上。 萬山鎮距銅仁市30多公里，距銅仁大興機場51多公里，距湖南省新晃縣火車站27多公里，地理位置十分顯要。玉（屏）銅（仁）高等級公路穿境而過；“汞都大道”已竣工通車，成為境內又一條高等級公路；萬（山）芷（江）公路提級改造，使萬山成為湘黔邊界一個重要的交通樞紐。程控電話網、移動電話網、寬帶網、國家電網、閉路電視網已覆蓋 但是萬山鎮由于基礎差，城區建設起步比較晚，縣城（萬山鎮）城市化水平比較低，在城區建材、五金市場缺乏市場統一的規劃與建設，造成無序經營，不方便人們消費，嚴3、重制約了城鎮房地產市場的進一步發展， 萬山鎮作為萬山特區的縣城中心，其經濟的發展對整個萬山特區經濟的發展具有帶動作用，而萬山的發展特別需要大型市場支持，建立起規范、專業的建材市場，來促進萬山繁榮和發展。第二章 項目概況 一、項目介紹 項目名稱：盤山商業廣場 二、盤山商業廣場簡介 盤山商業廣場位于萬山特區中心地段，在解放路和汞都路的轉角處，原中心糧站所在地，麻音塘廣場對面。這里交通便利，四通八達，是萬山特區亙古不變的商業中心。盤山商業廣場總占地面積2萬方，總建筑面積54萬方，商業000方，臨街門面000方，共分三期開發，現主要是對二期和三期的臨街門面。本項目把成熟的步行街商業理念和一站式廣場購物4、消費理念完美融合，分設三條12米、24米、19 米寬的步行街，每條街面上我們將設置綠化帶、休閑椅、文化石等，在三條步行街延伸處設有一個休閑廣場，在廣場的直線延伸處有一個12米的出口，此出口把解放路直接轉接至汞都路，連接了麻音廣場，使原有的商圈得到更好的保持和延伸。本項目還配備了物業管理公司，物業部門將對小區公共區域清潔衛生，生活垃圾每時進行定時定點清理和整治；對綠化帶進行澆水、除草、排除垃圾等日常護理；保安對重點區進行定時定點巡邏，并且24小時值勤，對整體的街容街貌和治安進行管理。將把盤山商業廣場打造成一個優雅、安全、繁榮的商業區。 第三章 項目市場及環境分析 一、建材市場的發展趨勢 萬山設特5、區后，城區規模不斷擴大，人口不斷增加，建材、五金消費市場需求量隨之也不斷增大。而目前城區沒有一個專業的建材市場，大量的批發經營戶需要進貨的時候都要下銅仁購買，這樣既不方便，又浪費了時間、金錢，更體現出了萬山市場的蕭條，如果在萬山建設一個建材市場，不但可以改善萬山特區居民的消費起到重要的作用，而且可以帶動萬山城區市場的發展，大大減少流通環節，降低成本，保障供應，促進市場繁榮。因此，在我區建設一個建材市場是十分必要和可行的。該建材市場的建設，有利于提高我區城市檔次，有利于創建衛生城市，有利于地方經濟的發展，也方便居民生活。對我區市場建設和城市管理逐步走向規范化有著重要的意義。 當前攤位制市場普遍存6、在以下幾個問題：一是批發零售功能不清，二是市場占地規模大，三是市場中經營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發展，隨著市場的逐步成熟規范，市場管理者和經營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴展營銷業務為目標，在這個內在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進行分離。 其發展趨勢大致是： 發展趨勢之一，批零分工將逐步清晰。 發展趨勢之二，縣城中的零售市場將向錯位經營發展。布局比較混亂，為避免盲目競爭，在商品定位上將以特色來鎖定各自的消費群。 發展趨勢之三，零售市場都盲目擴7、大經營面積，云集眾多小商小戶的狀況將發生變化。通過競爭，一批經營有方的經營戶將不斷擴大，形成大經營戶群，而經營乏術的小商小戶將逐漸被淘汰。市場中的各大經營戶與零售商、大戶之間，逐步建立起相對穩定的營銷網絡，各自做大經營不同品牌商品。市場更加規范有序，交易環境、市容場貌得到根本的改善。 發展趨勢之四，市場將向有特色的專業市場發展。而專業市場將越來越受到消費者的歡迎而得到發展。 發展趨勢之五，物流作為一向獨立的產業將越來越被人重視。建材商品的一個重要特點是用量大、價值高、物流費用在商品成本中占一定比重。降低物流成本，是提高競爭能力的重要途徑。同時配送中心的發展，也呼喚高效率，低成本的物流產業。因此8、，物流從市場中的附屬地位，將形成一個獨立的專業化、現代化、社會化的產業，建材市場的物流成為競爭的實力基礎。 秉承先進管理、連鎖經營的建材市場是市場未來發展的主流方向之一 建材市場的業態主要是零售，它的發展對以批發零售不分和規模實力小的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發為主的市場的影響相對要小。但就全國而言，由于受其本身業態的限制，它所能占據的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。但專業的建材市場不僅環境優美，還能提供專業化的咨詢、設計、預算、材料、施工等服務，而且一個專業市場的輻射面可敵數家專賣店，更由于直接采購等因素可以造成專業市場綜合費用的降低。隨著居民生活水平的提高也為建材市場的成長提供了肥9、沃的土壤。 在完成一站式購貨、開架經營、顧客自選，全方位的售前、售中、售后服務的同時，建材超市增設特殊訂單、大訂單，面向中小房地產項目消費，價格上給予一定的優惠，而且完善導購服務、家裝服務必將使超市產生極大的吸引力。 因此，開發具有環境協調性的建材市場對我區的建材市場是非常有利的。 盤山建材市場的管理模式，實行“天天低價、一站購齊”的經營方式，采用先進的統一規劃、統一管理、統一形象、統一宣傳、統一配送的管理模式，采用“一站式”購物。 二、萬山鎮發展情況簡述 萬山鎮位于萬山特區中部，東西長約6千米，南北寬約4.5千米，國土面積15.3平方千米，少數民族占總人口的32.69，耕地面積1155畝。 10、近年來，萬山政府為促進招商引資“帶動”戰略的全面實施，我區在投資硬環境相對滯后的情況下，把優化投資軟環境作為增強區域競爭的有效手段：一是下大力改善和整治軟環境，出臺了萬山特區關于危害經濟發展環境行為黨紀政紀的暫行規定、萬山特區招商引資獎懲實施細則等一系列配套政策措施。二是減化辦事程序，提高辦事效率，實行“會定、會簽、會辦”的項目會審和代辦工作制度。三是實行辦事程序公開和辦事限時制度。一次性告知客商辦事程序，讓企業少走彎路，不走回頭路，手續齊全后，在規定時間由各部門完成。四是實行一個窗口收費，凡涉及各部門收取的行政性規費，由招商引資局統一代收，并提供全程協調服務，讓企業集中精力抓生產經營。五是建11、立二個中心（外商投訴中心、外商投資服務中心）、開通一個電話（書記、區長招商引資熱線電話）、執行三個制度（縣級領導定點聯系企業制度、危害投資軟環境責任追究制度、投資環境評價考核公示制度）。以上措施的全面落實，我區投資軟環境深受客商好評，從而“以商招商”成效顯著。 在這塊土地上，已經形成了一個相對各個產業比較繁榮的商圈，但目前沒有一個綜合性、規模化的市場，就區域范圍來講，遠遠不能滿足市民的需求，投資創辦一個綜合性的建材市場是萬山人民的愿望，已迫在眉睫，條件和形勢已相當成熟，盤山建材市場的開辦，可以填補這一不足。 三、項目的意義和作用 隨著社會的進步和人民生活水平不斷的提高，這種消費環境可以更高滿足12、社會和市民的需求，讓消費者建材購物更為方便。 盤山建材市場橫空出世，將打破萬山建材市場空白的局面，并積極倡導和開辟“環保、時尚、平價”的新概念，順應了時代和人們的要求，為縣城增添了一道亮景，并帶動萬山經濟的增長和持續發展。其主要表現有以下幾點： 1、憑借盤山建材市場的地理位置和歷史優越性，為萬山市民營造“家居” 購物的閑適環境，幫市民營造溫馨舒適的家園。 2、成為萬山特區本土建材市場的排頭兵和領頭羊，提供環保的家居材料和與關聯產業相結合，豐富和提高我區建材市場的專業化水平，使流通產業上升一個高度，促進高層次消費，企業可以提高商品質量，加強市場競爭力。 3、對當地經濟、社會發展的積極影響。提供一13、大批社會人員的就業機會，創造政府稅收，促進區域經濟的增長。在萬山豎起一塊高起點、有特色、聚人氣、高招徠的家居新品牌。第四章 項目市場可行性 萬山鎮作為萬山特區行政中心，各項消費需求巨大，特別是隨著房產的迅猛開發，人民生活水平的日提高，就家居建材來說，萬山目前的零售市場、商城是非常少，而且市場幾乎都具有雜、亂、片面等局限，建立全面、專業、系統、規范的大型家居建材市場可以帶動這些市場的發展和規范。 一、基礎客源市場和潛在客源市場 1、基礎客源：主要是萬山本地和周邊鄉鎮的購房市民和工程單位、裝飾單位、建筑單位等。 2、潛在客源：舊房改造區、新開發地區、待開發的樓盤、小區和建材經銷商。 二、商品定位 14、目前，萬山市場中的大型家居建材市場還是空白。其它現有的建材經銷點的綜合性和專業性還有待規范，而且商品價格偏高，而盤山建材市場將打破這種經營方式，商品全面化，突出實惠使用、倡導平價、休閑購物這一特色，堅持高檔次消費環境，高質量低價位，平民大眾化消費，開拓強大市場。 三、價格定位 由于考慮到萬山的消費水準，商品定位在中高檔商品，但實施貧民化價格政策，薄利多銷，實現最佳市場占有率。 四、 交通條件 萬山鎮距銅仁市30多公里，距銅仁大興機場51多公里，距湖南省新晃縣火車站27多公里，地理位置十分顯要。玉（屏）銅（仁）高等級公路穿境而過；“汞都大道”已竣工通車，成為境內又一條高等級公路；萬（山）芷（江）15、公路提級改造，使萬山成為湘黔邊界一個重要的交通樞紐。 五、選址分析： 雖然目前萬山的各家居場所為市民的購物和消費提供了方便，但比較而言，都有不同程度的缺少遺憾。有的在交通相對擁擠的地方，不宜停車，有的在較偏僻的地方，所達車輛相對較少，不便市民消費方便，有的管理滯后，經驗困難，有的定位不準，難以經營。綜合分析，盤山建材市場的選址在汞都大道麻音塘廣場對面的盤山商業廣場，這里交通便利、人口集中，環境優越，樓盤集中，人口生活水平指數是萬山地區的第一位，是最理想的市場選址。 六 、周邊客源環境分析 盤山商業廣場是萬山樓盤最旺、人氣最旺的。目前，單就該項目附近地段來說，有萬山商業步行街等，還有一批廉租房項16、目，所需建筑和裝修材料數量巨大，市場份額占有率相當高，據調查，有60%的消費者認為盤山商業廣場是購房和安家的最理想地段，盤山建材市場的開辦，將更大地滿足人們的需求，方便了萬山市民裝修和家居材料購物的方便，充實和完善了萬山商圈。 七、周邊人口和人口消費分析 萬三特區總人口6.4萬人，其中侗族等少數民族人口占70%以上。人口主要集中在萬山鎮，根據相關資料顯示，萬山鎮相對于萬山特區來說屬于教育程度最高、收入最高、消費最高的人居群，萬山樓盤平均銷售額集中在1000元左右，盤山建材市場的開辦，有著強大的消費群體和消費層次，為其銷售提供了人居和消費保障。第五章 項目規劃 一、總體規劃 本項目追求整齊劃一、17、布局合理、專業全面的環保風格。家居材料和飾業分別集中，整體形成分合有致，功能和客源互補支持的現代格局。 二、功能分區 本項目分為以下幾個細分功能區： （一）商品區 （二）家裝區 （三）流通區 三、環境營造 在總體環境營造上和設計上追求“全、專、精、雅”四字情調，并努力使之成為本項目的環境特色。 “全”，是指超市服務項目和經營范圍的全面和專業，結算、物流等。 “專”，是指超市的管理和專業性能很強，都是集行業的精華，人員和服務力求專業，商品供給力求專業，流通專業，配送專業。 “精”，指市場休閑區和購物區的建筑、設備、服務、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場地都可以顯示科技和專18、業的檔次，打造萬山建材市場的品位和檔次。 “雅”，指市場的環境、裝修裝飾等突現文化氣息和高雅大氣的人文理念，使休閑和購物在一個檔次和文明衛生，閑舒的環境中互動，打造“現代規范市場”的新型模式。 第六章 管理模式 從立項之初即有專業項目管理人員負責項目的實施工作，并依據科學有效的項目管理程序對各項事宜進行嚴密監控，保證項目的安全、快速運作。進入正式營運后，可聘請職業經理人或專業化的人才進行專業系統化管理。 第七章 經濟分析 對于盤山商業廣場項目，應該從社會效益、環境效益、經濟效益三方面去綜合分析，并應該有一個積極的評價。該項目依據巨大的社會需求、優越的地理區位，恰當的市場和產品定位，時尚休閑和品19、位購物，人文和地域特色，先進的管理模式，一站式購物的場所，對萬山建材商貿和流通起到極大的引領、帶動的品牌效應，對地方的稅收也將產生可觀的貢獻。在環境保護和社會效益上可以產生積極的作用。 第八章 項目投資效益 項目啟動后，對當地經濟、社會的發展會產生積極影響。提供一大批社會人員的就業機會，創造政府稅收，促進區域經濟的增長。在萬山特區豎起一塊高起點、有特色、聚人氣、高品位的建材市場新品牌。第九章 項目保障基礎 其投資擬建的盤山建材市場項目，此項目經有關專業人士評價，具有戰略眼光、前景樂觀，應盡快報批，抓緊建設，盡快投入經營必將產生預期的經濟效益，可以滿足市民休閑和購物的需求，同時滿足萬山商貿流通的需求。并對周邊環境具有帶動和促進的作用，為今后萬山的開發和創新提供一個可靠的保證。 為此我們認為，盤山建材市場項目可行性研究報告，其方案合理，經濟分析合理，切實可行。