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1、承德鑫隆燈具建材城商貿(mào)城項(xiàng)目投資可研報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目名稱(chēng) 二、 項(xiàng)目承辦單位 三、的概況 四、 項(xiàng)目的總體構(gòu)想 第二章市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 一、 項(xiàng)目提出的背景 二、 項(xiàng)目 三、 、用品市場(chǎng)現(xiàn)狀及可行性依據(jù) 四、 本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) 五、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第三章項(xiàng)目用地及建筑面積 一、 項(xiàng)目用地 二、 項(xiàng)目建筑面積 第四章供求預(yù)測(cè) 一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 二、 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和主要競(jìng)爭(zhēng)者 三、 市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 四、 營(yíng)銷(xiāo)組織 第五章風(fēng)險(xiǎn)揭示 第六章項(xiàng)目進(jìn)程 第七章交易平臺(tái) 第八章技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 第九章組織機(jī)構(gòu)和定員 第十章投資估算及資金來(lái)源 第十一章財(cái)務(wù)分析 第十二章可行性分析結(jié)論 第一2、章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)：二、 項(xiàng)目承辦單位：，注冊(cè)資本，是一家綜合型投資集團(tuán)公司，公司業(yè)務(wù)范圍以、進(jìn)出口貿(mào)易為主，國(guó)際項(xiàng)目投資，打造商貿(mào)物流平臺(tái)為主。憑借先進(jìn)的管理理念、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，本著“以人為核心、以科技為先導(dǎo)、以市場(chǎng)為導(dǎo)向”的發(fā)展宗旨，憑借人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)投資領(lǐng)域不斷開(kāi)拓，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 秉承“客戶(hù)為先、誠(chéng)信實(shí)用、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、管理制度、著眼未來(lái)”的管理理念，憑借雄厚的資本實(shí)力、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y策略、先進(jìn)的投資理念餐飲、休閑文化、商務(wù)辦公以及綜合服務(wù)等多項(xiàng)功能于一體。主營(yíng)、五金機(jī)電、數(shù)碼家電、文體玩具、輕3、工小商品等項(xiàng)目，致力于打造如皋首席商業(yè)財(cái)富地標(biāo)，構(gòu)筑如皋氣勢(shì)宏偉，規(guī)模最大的商業(yè)建筑航母。三、今天的承德，置身于環(huán)渤海、京津冀區(qū)域加速崛起的大勢(shì)，已經(jīng)進(jìn)入加快發(fā)展的“黃金時(shí)期”，是京津唐重要的水源地和華北最綠的城市，被稱(chēng)為“華北之肺”。已發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)有98種，探明的釩鈦、鉬、螢石儲(chǔ)量分別居全國(guó)第2位、第4位和第4位，鉛、銀、鉑、鈀、磷礦儲(chǔ)量居河北省首位，是我國(guó)除攀枝花外惟一的大型釩鈦磁鐵礦資源基地。承德發(fā)展迅速，活力四射，2004年以來(lái)，地區(qū)生產(chǎn)總值、全部財(cái)政收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度始終保持河北省前列，GDP五年翻了一番多，固定資產(chǎn)投資相當(dāng)于建國(guó)54年總和的1.6倍，全部財(cái)政收入年均增長(zhǎng)4、38.7%，已經(jīng)成為河北最具發(fā)展活力的城市之一。近年來(lái)，承德不斷加快“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、開(kāi)放開(kāi)發(fā)，富民強(qiáng)市”進(jìn)程，特別是在加快創(chuàng)業(yè)型城市建設(shè)上，不斷創(chuàng)新工作機(jī)制，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，深入實(shí)施全民創(chuàng)業(yè)行動(dòng)，加大創(chuàng)業(yè)扶持力度，積極構(gòu)建“創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、項(xiàng)目服務(wù)、開(kāi)業(yè)指導(dǎo)、政策扶持、管理咨詢(xún)、權(quán)益維護(hù)”六位一體的創(chuàng)業(yè)服務(wù)模式,2008年7月，承德市啟動(dòng)實(shí)施建設(shè)創(chuàng)業(yè)型城市工作，2009年3月，國(guó)家人力資源與社會(huì)保障部確定承德市為首批82個(gè)國(guó)家級(jí)創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)型城市。來(lái)的承未德，將與京津“同城化”、與冀東“一體化”，必將成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一顆耀眼新星。當(dāng)前，承德正面臨國(guó)家實(shí)施京津冀一體化發(fā)展，河北統(tǒng)籌冀東發(fā)展，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程5、的發(fā)展機(jī)遇，正在以獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)，努力打造中國(guó)最大的釩鈦制品基地、冀東清潔能源基地、京津綠色有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、京北皇家休閑度假區(qū)、草原生態(tài)度假帶和“華北最優(yōu)、全國(guó)知名”的生態(tài)文明示范區(qū)。在城市建設(shè)上，進(jìn)一步確立了歷史文化名城、山水園林城市、國(guó)際旅游城市和連接京、津、冀、遼、內(nèi)蒙古區(qū)域中心城市的發(fā)展定位，中心城市規(guī)劃控制面積達(dá)到1250平方公里，建設(shè)用地面積擴(kuò)大到120平方公里，到2020年，中心城區(qū)人口規(guī)模80萬(wàn)人，城市建設(shè)用地面積84平方公里。特別是隨著北京至承德城際鐵路（京沈客運(yùn)專(zhuān)線）、旅游支線機(jī)場(chǎng)、“一環(huán)八射”高速公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的加快實(shí)施，承德6、將進(jìn)入北京1小時(shí)、天津和港口2小時(shí)交通圈，成為密聯(lián)京津、辟通港口、承北接南的咽喉要地和交通樞紐。，四、 項(xiàng)目的總體構(gòu)想 本項(xiàng)目總體構(gòu)想是：以信息為帶動(dòng)主線建設(shè)，以、家居用品采購(gòu)中心為主導(dǎo)項(xiàng)目，以會(huì)展、信息中心和現(xiàn)代物流基地作技術(shù)保證。同時(shí)進(jìn)行商住公寓等配套工程建設(shè)。 本項(xiàng)目將以獨(dú)特的地理位置等有利條件，以承辦單位的行業(yè)背景，在整合串聯(lián)地區(qū)建材、裝飾材料市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，突破地域限制，營(yíng)造國(guó)際建材、家居用品營(yíng)銷(xiāo)總部基地，形成最有影響的、最權(quán)威的、綜合性的、長(zhǎng)年不落幕的家居用品展示中心、采購(gòu)中心、價(jià)格中心、新產(chǎn)品推廣中心和現(xiàn)代物流配送中心。形成家居文化教育的博覽中心。，第二章 市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 7、一、 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目由北京北四環(huán)燈具稱(chēng)出自興建,位于北京市朝陽(yáng)區(qū),進(jìn)行綜合商貿(mào)市場(chǎng)管理,并取得相關(guān)資質(zhì)認(rèn)證,公司通過(guò)產(chǎn)業(yè)多元化,運(yùn)作規(guī)范化,功能完善化規(guī)模強(qiáng)大化的戰(zhàn)略目標(biāo)為先導(dǎo),并在公司管理;市場(chǎng)占有;管理流程;員工水平;技術(shù)裝備速度;行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力迅速提升.二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)政策1、凡在本市境內(nèi)投資新辦的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，自獲利年度起10年內(nèi)，對(duì)企業(yè)依率繳納的企業(yè)所得稅地方可支配部分，由同級(jí)財(cái)政建立獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)企業(yè)予以獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)在投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)納稅3年內(nèi)，由財(cái)政按該項(xiàng)目新形成本級(jí)財(cái)力的適當(dāng)比例，用于生產(chǎn)性支出，支持該企業(yè)繼續(xù)發(fā)展，一般項(xiàng)目返還40%；高新技8、術(shù)和農(nóng)、林、牧、漁及其農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項(xiàng)目返還60%。對(duì)為保護(hù)生態(tài)環(huán)境，退耕還林、還草產(chǎn)生的農(nóng)業(yè)特產(chǎn)品收入，自取得收入年份起10年內(nèi)，由財(cái)政按實(shí)際繳納的農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅給予減半返還獎(jiǎng)勵(lì)。簡(jiǎn)化審批程序，提高報(bào)務(wù)質(zhì)量，杜絕一切不合理收費(fèi)，對(duì)外來(lái)投資項(xiàng)目實(shí)行“一站式”集中審批和優(yōu)惠的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。新上項(xiàng)目用地，根據(jù)該項(xiàng)目發(fā)展前景對(duì)土地出讓金中當(dāng)?shù)卣找娴牟糠郑魇蘸筠D(zhuǎn)作政府對(duì)該項(xiàng)目的投入。鼓勵(lì)各種經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人依法申請(qǐng)使用荒山荒地，土地使用權(quán)50年不變，期滿(mǎn)后可申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)期限內(nèi)可以繼承和有償轉(zhuǎn)讓。三、 建材、家居用品市場(chǎng)現(xiàn)狀及可行性的依據(jù) 一直以來(lái)，燈具銷(xiāo)量在燈具企業(yè)眼里根本不成問(wèn)題。目前中國(guó)燈具市9、場(chǎng)的需求量相當(dāng)巨大，產(chǎn)值突破1500億元大關(guān)，市場(chǎng)容量超過(guò)400億元，并以每年超過(guò)10%的速度在遞增。與此成正比的是，燈具企業(yè)和燈具經(jīng)銷(xiāo)商的數(shù)量每年也在成倍增長(zhǎng)。在北京，單是十里河燈飾城就聚集著上千個(gè)牌子的燈具，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)數(shù)百家中，年銷(xiāo)售額超過(guò)數(shù)十億元。令人驚奇的是，與家居行業(yè)的家具、地板、木門(mén)等其他領(lǐng)域相比，燈具行業(yè)巨大的市場(chǎng)空間卻難以形成巨大的品牌效應(yīng)，真正的名牌屈指可數(shù)，老百姓在購(gòu)買(mǎi)燈具時(shí)也根本不認(rèn)品牌。一項(xiàng)關(guān)于消費(fèi)者購(gòu)燈習(xí)慣的調(diào)查顯示，消費(fèi)者選擇的參考指標(biāo)順序是款式、質(zhì)量、服務(wù)、品牌。“”十里河燈飾城常務(wù)副總經(jīng)理田民表示，燈具行業(yè)的這種現(xiàn)狀一方面緣于行業(yè)起步較晚，品牌打造需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)10、程，另一方面也是由于燈具制作工藝簡(jiǎn)單，需求量大，廠家不需要付出心力打造品牌，也能獲得良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。、國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活息息相關(guān)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)民收入的穩(wěn)步提高，建材、家居用品的社會(huì)需求量，每年以12%15%的增量在增長(zhǎng)。2003年，全國(guó)市場(chǎng)需求總量在1萬(wàn)億元人民幣左右，其中地區(qū)約億元，促使建材、家居用品市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。到目前為止，全國(guó)約有三千家，且發(fā)展勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。 、全國(guó)建材、家居用品市場(chǎng)，除了占不到3%的零售業(yè)的超市自營(yíng)市場(chǎng)外，普遍存在市場(chǎng)建設(shè)簡(jiǎn)陋、設(shè)施不全、布局混亂、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范、營(yíng)銷(xiāo)方式落后、信息化程度低、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)參差不齊商品質(zhì)量和價(jià)格難以控制、市場(chǎng)環(huán)境差11、等問(wèn)題，難以做到公平、公正、公開(kāi)交易。的情況存在的問(wèn)題，大致與全國(guó)情況雷同。 4、該地建材、家居裝飾用品市場(chǎng)都是地域性市場(chǎng)，尚沒(méi)有形成一個(gè)立足區(qū)域、輻射 5、裝飾用品的出口前景看好，但目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)相對(duì)集中的常年對(duì)外展示的窗口和交易平臺(tái)。 以上這些情況，為本項(xiàng)目提供了較充分的建設(shè)依據(jù)和發(fā)展空間。 四、 本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)構(gòu)思、市場(chǎng)定位、功能設(shè)置、管理技術(shù)以及建設(shè)條件等方面，與現(xiàn)有市場(chǎng)有很大的不同和優(yōu)勢(shì)。 1、經(jīng)營(yíng)構(gòu)思上，本項(xiàng)目突破地域市場(chǎng)的概念、突破內(nèi)外貿(mào)分割的現(xiàn)狀，形成一個(gè)性的、性的建材、家居用品市場(chǎng)。 2、在市場(chǎng)定位上，本項(xiàng)目將成為大工程項(xiàng)目采購(gòu)、大型零售市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)商進(jìn)貨采12、購(gòu)和國(guó)采購(gòu)的基地。 3、在功能設(shè)置上，本項(xiàng)目將集展示窗口、采購(gòu)交易、信息服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易、配送物流、會(huì)展服務(wù)等為一體的多功能的綜合性市場(chǎng)。并配套建設(shè)建材物流、商住公寓。 4、在管理技術(shù)上，本項(xiàng)目將采用規(guī)范化的管理，信息智能力化的技術(shù)，做到規(guī)范、高效、低成本。 5、承辦單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及在行業(yè)中的成功經(jīng)驗(yàn)，是本項(xiàng)目能取得成功的基本保證。 同時(shí)，承辦單位的行業(yè)背景以及影響，能最有效的吸引國(guó)內(nèi)著名建材、家居用品生產(chǎn)企業(yè)，國(guó)外著名品牌企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)總部聚集成市。五、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 承德鑫隆建材燈具城項(xiàng)目的興建，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的開(kāi)發(fā)建設(shè)，力爭(zhēng)與的城市發(fā)展相配套。該項(xiàng)目的建成將成為乃至全國(guó)最重要、專(zhuān)業(yè)化程度最高13、的建材裝飾材料、電子產(chǎn)品的物流集散地。本項(xiàng)目將采用智能化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)，提高科技含量，體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代物流的高效、經(jīng)濟(jì)、安全、文化、舒適的特點(diǎn)，使項(xiàng)目具有現(xiàn)代氣息、行業(yè)特點(diǎn)、整體和諧、成為全國(guó)乃至世界著名的城的經(jīng)典。 第三章 項(xiàng)目用地、建筑面積 一、 項(xiàng)目用地：本項(xiàng)目總用地面積為二、 建筑面積：總建筑面積為102324 ,建筑容積率為1.73。其中營(yíng)業(yè)用房及辦公用房為57348,住宅房37849,分為三大功能區(qū)。其他7127 地下室4674,自行車(chē)庫(kù)2453 1、 商務(wù)辦公中心。建筑面積20784,其功能為：商務(wù)辦公、培訓(xùn)中心。 2、 采購(gòu)交易中心：采購(gòu)交易中心是本項(xiàng)目核心項(xiàng)目，建筑面14、積36564。其功能為：商品展示、采購(gòu)、商務(wù)交易。分為綜合城、國(guó)際城以及、玻璃、家居、地板、木材、門(mén)窗型材、涂料、石材、五金工具、傳統(tǒng)建材等專(zhuān)業(yè)采購(gòu)交易區(qū)。 3、 住宅房：建筑面積37849,主要為入駐公司、企業(yè)員工提供住宿條件。 第四章 供求預(yù)測(cè) 一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 由于建材、家居市場(chǎng)的發(fā)展基本取決于房地產(chǎn)行業(yè)，所以有必要先分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。 1993年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期。經(jīng)過(guò)5年左右時(shí)間的休整，特別是1997年宏觀經(jīng)濟(jì)“軟著陸”之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降，并出現(xiàn)通貨緊縮趨勢(shì)。為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從1998年起國(guó)家開(kāi)始鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，采取了諸如減免稅費(fèi)、降低15、地價(jià)、降息以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等多種政策措施來(lái)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)住房消費(fèi)。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，居民住房由過(guò)去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙洌瘓F(tuán)購(gòu)買(mǎi)逐步退出市場(chǎng)，加速推動(dòng)住房自有化也有效地調(diào)動(dòng)了個(gè)人購(gòu)房的積極性。目前城鎮(zhèn)住房商品化已經(jīng)達(dá)到了95%以上，90%的住房都是由個(gè)人或家庭買(mǎi)房。 在國(guó)家政策支持下，房地產(chǎn)業(yè)在1998年后一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，住房投資和消費(fèi)呈現(xiàn)雙景氣狀態(tài)。全國(guó)空置商品房在連續(xù)幾年上升后，2000年首次出現(xiàn)下降。2002年全國(guó)商品房建設(shè)和銷(xiāo)售情況繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度；存量市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，并帶動(dòng)增量市場(chǎng)的發(fā)展；房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。在2001年房地產(chǎn)投資和16、銷(xiāo)售分別增長(zhǎng)20%和30%的基礎(chǔ)上，2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2670億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資的17.2%。中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資連續(xù)保持增長(zhǎng)，2002年全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資達(dá)3318.7億元，比上年增長(zhǎng)25.8%；2003年1至2月，商品住房開(kāi)發(fā)投資又比去年同期增長(zhǎng)31.7%。據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，各類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的上漲。 “十五”期間，我國(guó)開(kāi)始全面建設(shè)小康社會(huì)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將加快，住宅與房地產(chǎn)業(yè)也面臨著搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的有史以來(lái)最好的發(fā)展機(jī)遇。隨著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的加快，城市化進(jìn)程17、也將加快步伐，國(guó)家建設(shè)部預(yù)計(jì)未來(lái)10年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加到6億多。新增人口需要購(gòu)買(mǎi)住房，原有的人員需要增加居住面積，再加上舊城改造等因素，全國(guó)城鎮(zhèn)將新增住房6570億平方米。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)到8000美元時(shí)，將出現(xiàn)住房增長(zhǎng)的高潮期，我國(guó)人均住房面積會(huì)達(dá)到3035平方米。目前，深圳的人均居住面積才17平方米多一點(diǎn)，可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大、前景很好，預(yù)計(jì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅建設(shè)今后20年將保持興旺。有專(zhuān)家從城市化發(fā)展、按低速提高居住水平、住房折舊拆除重建等三方面來(lái)預(yù)測(cè)，21世紀(jì)的前20年，平均每年需新0.方米。而2000年我國(guó)住宅新開(kāi)工面積僅為2.3億平方米，差距很大18、。雖然短期已出理投資過(guò)熱現(xiàn)象，但這意味著21世紀(jì)的前20年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)快速發(fā)展，繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 由于國(guó)家僅靠積極財(cái)政政策拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不是長(zhǎng)久之計(jì)（有擠也效應(yīng)，而且政府投資效率不高），大力促進(jìn)內(nèi)需是當(dāng)務(wù)之急。而房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度高，其發(fā)展會(huì)創(chuàng)造對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求，約為房地產(chǎn)業(yè)的自身需求的二倍左右。房地產(chǎn)業(yè)在前20年對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，而且拉動(dòng)了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)了就業(yè)。所以在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，住19、房是比汽車(chē)更好的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)器，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)采取扶持政策。 宏觀經(jīng)濟(jì)政策直接影響國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，其中利率政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大。利率政策直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)界的資金成本和投資收益，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率高，資金密集，對(duì)利率的變化非常敏感。目前一年期存款利率已下調(diào)至2%以下，而且利率很可能再下降，無(wú)疑還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)。 二、 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和主要競(jìng)爭(zhēng)者 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，商貿(mào)企業(yè)迅猛發(fā)展，將高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)、開(kāi)發(fā)建材、家居、輕工、電器等產(chǎn)品系列，力爭(zhēng)成為地區(qū)品種和品牌最齊全的商貿(mào)企業(yè)，“”將以更大的規(guī)模、更好的服務(wù)和更低的價(jià)格向周邊地區(qū)輻射，“”保證產(chǎn)品質(zhì)量可20、靠、價(jià)格優(yōu)惠、性?xún)r(jià)比最高、各種配套服務(wù)周到齊全，從而具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 三、 市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 隨著外商投資力度的加大和政府招商引資的政策傾向，為的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間，高級(jí)住宅和公寓群的建設(shè)，加上城市化建設(shè)步伐的加快，人們生活水平的不斷提高，無(wú)疑給“”提供了良好商機(jī)。 四、 營(yíng)銷(xiāo)組織 借鑒銷(xiāo)售平臺(tái)的成功經(jīng)驗(yàn)，加大在媒體和網(wǎng)絡(luò)上的廣告投入；同時(shí)依托原有客戶(hù)資源，盡可能將老客戶(hù)帶到投資興業(yè)；另外采用較低的租金、一家時(shí)間內(nèi)免租等營(yíng)銷(xiāo)的手段來(lái)促銷(xiāo)。“家居用品購(gòu)物廣場(chǎng)”將成立市場(chǎng)策劃部負(fù)責(zé)廣告投入和媒體宣傳等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，招商部負(fù)責(zé)聯(lián)系、接洽和服務(wù)新老客戶(hù)。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)提示 1、 政策性風(fēng)險(xiǎn)：21、目前中央對(duì)全國(guó)各地各類(lèi)商貿(mào)企業(yè)發(fā)展過(guò)多的情況表示關(guān)注，并準(zhǔn)備進(jìn)行一定的清理。所以本項(xiàng)目也可能具有一定政策性風(fēng)險(xiǎn)。 2、 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的起步階段，有賴(lài)于當(dāng)?shù)馗骷?jí)部門(mén)在工作上的大力配合，特別是公用設(shè)施建設(shè)部門(mén)和公安消防部門(mén)。如果公用設(shè)施建設(shè)滯后或政府部門(mén)不配合，將會(huì)影響到項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，很可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)測(cè)的各種經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。 3、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期看好的情況下，由于近期房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，也不排除近一兩年會(huì)進(jìn)行一定調(diào)整，這們也可以會(huì)面臨一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 第六章 項(xiàng)目進(jìn)程 為了縮短施工總工期和提高投資效益，開(kāi)發(fā)公司將采用“立體交叉、平行作業(yè)”的施工組織方略。即：在基地開(kāi)發(fā)進(jìn)行到部分22、主道路基本完成后，立即開(kāi)始進(jìn)行地面建筑的開(kāi)工；幾幢倉(cāng)庫(kù)或商鋪可安排穿插施工，形成有節(jié)奏的流水作業(yè)，可大大提高速度和降低費(fèi)用。 第七章 交易平臺(tái) 作，發(fā)展朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)具有區(qū)位、交通、人文、產(chǎn)品、輻射等諸多優(yōu)勢(shì)，獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，為加快的城市化進(jìn)程提供了條件，“”將打造信息平臺(tái)，通過(guò)設(shè)立企業(yè)網(wǎng)站，加強(qiáng)信息溝通，為網(wǎng)上交易創(chuàng)造條件，以便營(yíng)造完美的物流環(huán)境，為的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引外資加入、加速城市化進(jìn)程貢獻(xiàn)力量。 第八章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 “”完成開(kāi)發(fā)后，可獲利萬(wàn)元，創(chuàng)稅萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率334%；股本利潤(rùn)率85%。投入經(jīng)營(yíng)后容納國(guó)內(nèi)外建材行業(yè)500多家廠商入駐，年獲利萬(wàn)，上繳稅收萬(wàn)，實(shí)日均人流量在000人左右，23、可帶動(dòng)周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 “”的興建一定能夠活躍地方經(jīng)濟(jì)，為創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)地方穩(wěn)定起到良好的促進(jìn)作用。第一，“”的興建符合屆全國(guó)人大一次會(huì)議的有關(guān)精神，當(dāng)前國(guó)家著力創(chuàng)造寬松環(huán)境，強(qiáng)力刺激消費(fèi)需求增長(zhǎng)。要千方百計(jì)擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)，大力支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。 第二，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向高科技行業(yè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，我國(guó)勞動(dòng)力明顯過(guò)剩，“”的興建，為勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)造了條件，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)卣峁┙?000個(gè)再就業(yè)機(jī)會(huì)。 第三，為國(guó)家創(chuàng)造出豐厚的財(cái)政稅收。“”的興建，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和對(duì)市場(chǎng)需求的敏感度，通過(guò)不斷引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造良好的物質(zhì)財(cái)富和精神24、財(cái)富。 第四，隨著民間資本積累的不斷膨脹，“的興建能夠改善地方金融市場(chǎng)融資環(huán)境，為金融市場(chǎng)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 第五，“的興建能夠激發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)活力，帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，并且為擴(kuò)大內(nèi)需提供強(qiáng)有力的保障。 第九章 組織機(jī)構(gòu)和定員 一、 組織機(jī)構(gòu) 企業(yè)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 董事會(huì)由七人組成，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理1人，由董事會(huì)聘選。 下設(shè)開(kāi)發(fā)部、招商部、財(cái)務(wù)部、綜合部等四個(gè)部門(mén)，各部門(mén)設(shè)經(jīng)理1人，根據(jù)中華人民共和國(guó)工會(huì)法建立工會(huì)組織，依法維護(hù)職工的合法權(quán)益。 二、 勞動(dòng)定員及時(shí)性職工來(lái)源 企業(yè)總職工人數(shù)100人，其中： 1、管理人員6人，正副總經(jīng)理各1人，部門(mén)經(jīng)理4人。 2、一般職工25、94人。 、職工來(lái)源 公司職員通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)招聘，擇優(yōu)錄用。 第十章 投資估算及資金來(lái)源 一、 投資總額及注冊(cè)資本 企業(yè)總投資萬(wàn)元，注冊(cè)資本萬(wàn)元。 二、 投資構(gòu)成 1、 土地560萬(wàn)元 2、 建筑安裝工程費(fèi)1808元 3、 其他132萬(wàn)元 合計(jì)：2500萬(wàn)元 三、 資金來(lái)源 企業(yè)所需資金由以000萬(wàn)元先匯注入公司帳戶(hù)，向銀行貸款625萬(wàn)元，其余自籌。 第十一章 財(cái)務(wù)分析 一、 測(cè)算依據(jù)： 該項(xiàng)目處于浙江省湖州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，享受大型市場(chǎng)優(yōu)惠政策，同時(shí)享受外資企業(yè)的優(yōu)惠政策。 二、 成本核算：（未注單位為萬(wàn)元） （一） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 1、 年工資：萬(wàn)元 2、 年廣告費(fèi)：50萬(wàn)元 3、 招商費(fèi)：3026、萬(wàn)元 4、 其他費(fèi)用：5萬(wàn)元 （二） 財(cái)務(wù)費(fèi)用：120萬(wàn)元 （三） 管理費(fèi)用 1、 開(kāi)辦費(fèi)：15萬(wàn)元 2、 工資：20萬(wàn)元 3、 辦公消耗：15萬(wàn)元 4、 物料消耗：5萬(wàn)元 5、 其他：1萬(wàn)元 6、 稅金：655萬(wàn)元 7、 營(yíng)業(yè)外支出：30萬(wàn)元 合計(jì)：3萬(wàn)元 （四） 經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)：850萬(wàn)元 （五） 財(cái)務(wù)分析 1、資本利潤(rùn)率 （利潤(rùn)/投資總額）100% 34% 2、股本利潤(rùn)率 （利潤(rùn)/注冊(cè)資本）100% 85% 第十二章 可行性分結(jié)論 1、由于房地產(chǎn)的發(fā)展長(zhǎng)析期看好，建設(shè)“綠色建材交易平臺(tái)“是一項(xiàng)有較好收益的投資。 2、的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理位置、基礎(chǔ)設(shè)。 3、該項(xiàng)目已得到其他城市發(fā)展的基本認(rèn)同，大27、施等到條件比較好，城市化進(jìn)程有完善的規(guī)劃，居民消費(fèi)水平相對(duì)較高，有比較好的市場(chǎng)需求大增強(qiáng)該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和成功的可能性，該項(xiàng)目一定能推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，可創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 4、的投資者儲(chǔ)備了一批管理人才，積累了大量的客戶(hù)資源，具備了公司持續(xù)發(fā)展的條件。 5、通過(guò)對(duì)項(xiàng)獲利能力的分析，要獲得預(yù)期中的收益，必須保證有較充裕的市場(chǎng)，有比較商的經(jīng)營(yíng)毛利。同盟時(shí)公司應(yīng)該嚴(yán)格控制建造成本，并降低物流成本，才能把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。 綜上所述，本項(xiàng)目基礎(chǔ)條件具備，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加上企業(yè)不斷引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，重視技術(shù)創(chuàng)新、提高企業(yè)科技含量、發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)竟?fàn)幠芰Γ擁?xiàng)目具有一定的可行性。 溫馨提示：本文檔來(lái)自文庫(kù)巴巴VIP會(huì)員資料，文庫(kù)巴巴是一個(gè)專(zhuān)注于word文檔的在線分享平臺(tái)，提供可研報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)、資金申請(qǐng)報(bào)告、投標(biāo)書(shū)、管理手冊(cè)、教學(xué)案、商業(yè)計(jì)劃書(shū)免費(fèi)在線閱讀