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1、房地產企業精細化管理研究房地產企業精細化管理研究精細化管理是整個房地產企業管理的核心工程，不僅能夠規范房地產企業運作，明確管理目標，細化管理單元，改進管理方式，還可以確保管理高效準確，提升房地產企業運營的效率和效益。因此在日益激烈的大背景下，樹立精細化管理思想不容忽視，產品的設計要精細，選材要精細，管理要精細，這樣才能出高品質的產品。同樣的價格要拼成本，對成本的控制能力直接影響開發商的競爭力。如何強化細節管理，降低開發成本，實現開發項目利潤的最大化，成為房地產企業管理的關鍵。一、房地產企業精細化管理的客觀環境分析一、房地產企業精細化管理的客觀環境分析（一）宏觀政策環境當前，土地供應日趨緊張，國2、家采取進一步的緊縮調控。“管嚴土地，看緊信貸”，房地產開發的兩大命脈土地和資金均被納入了國家宏觀調控的范圍。房地產投資過快增長的勢頭得到了一定的控制，但是當前一些地區仍存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。總之，房地產行業已經到了一個微妙關頭，行業競爭的激烈，國家管理的嚴格，人們的法律意識和維權意識的加強，以及配套設施和服務質量的有待提高，對每一個房地產企業來講都是嚴峻的考驗。（二）市場環境隨著土地批租制度的逐步市場化，以及房地產企業主體的多樣化，房地產行業開始由過去的政府壟斷為主轉變為市場多元化發展，過去的“統收統購”的粗放式管理模式過渡到3、注重提高產品的性價比的精細化管理模式。房地產市場整體集中度將提高，部分中小企業被淘汰出局，房地產企業過去的“小、散、亂”格局將被打破，逐步走向“大、全、新”的多元化發展格局。房地產項目開發從購買土地、規劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則12年，長則3年。對開發過程的管理，不能只是簡單的粗放型管理，而是需要細節上的成本管理。競爭越激烈，行業利潤率就越低，對成本控制的要求就越高。在市場經濟條件下，力求結算收入最大化，實際成本最低化，以求得項目最佳經濟效益，成為房地產行業管理的關鍵。二、房地產企業如何實施精細化管理二、房地產企業如何實施精細化管理成本領先策略是實施精細管理的首選方案之一。只有通4、過精細管理系統，貫徹“會計核算為基礎、資金管理為中心、成本管理為重點”方針，建設真正的集中式財務管理信息系統，才能實現對項目資金活動、業務活動的實時決策、監控和支持。同時通過全面預算管理、項目成本管理、資金管理制度，對資金、成本實施全方位、全過程的管理，有效控制成本費用、提高資金使用效率，從而提升企業的綜合競爭力。（一）實行董事會領導下的項目經理負責制實行董事會領導下的項目經理負責制，就是要做到：以項目作為公司發展的基本支撐點，通過對外拓展項目，實現公司的規模化發展；以董事會領導下的項目經營管理責任制作為項目的基本管理模式，項目基本經濟指標圍繞先進、效益、可行、可控等方面加以落實，最大限度地保5、證項目經濟效益；以責、權、利科學平衡的原則有效落實項目經理責任制，為項目的科學運作和有效拓展奠定基礎。采取相對集權的決策模式，精簡組織結構，對各組織層級的職責進行重新界定；總部重新授權，比如項目定位的決策權、對土地的判斷和獲取的決策權，以前在項目部，現在歸到公司總部；項目管理過程由粗放型管理向精細管理模式轉變，實行項目經理負責制，大的問題由總部決定，細節問題由項目經理負責；機構設置以董事會為最高決策機構，以總經理為中心的經營管理機構下設綜合管理部、財務審計部、總工室等職能部門和以事業部為組織形式的若干業務部門。(二)實行財務集中化管理過去實行的財務分權管理制，弊端主要表現在：（1）公司總部難于6、及時動態地掌握各項目部的財務運營狀況以及資金使用情況;（2）各個項目部之間僅靠財務報表的方式反映財務信息，缺乏詳細、準確的管理手段.總部不能及時地進行數據分析和決策，造成財務管理缺乏有效的監管手段。因此,經營層應將戰略決策權、投資融資權、人事權、資金調度權、資產管理權等重大決策權進行集中管理。通過實施財務集中管理模式，使管理者能夠實時掌握企業財務狀況和經營成果，對項目進行實時監控。（三）全過程成本控制1.以合同管理為突破口深化項目成本管理。建設項目是施工企業效益的源泉，項目管理作為施工企業的成本中心，管理的好壞，特別是成本管理的好壞，直接關系到企業的生存和發展。強化合同管理是促成成本管理扎實運7、行的有效手段。2.項目實行全面預算管理。預算管理是企業有序運作的一個不可或缺的必要組成部分。企業發展規劃需要有計劃性，預算管理就是計劃性的一種體現。項目預算的重點是項目支出的預算管理，即根據項目預算控制每一筆項目支出是否在預算范圍內。在對項目進行精細預算的基礎上，財務人員按照項目預算對項目成本進行實時控制；各級主管在其權限范圍內可以獲悉每個項目的信息，使各級管理者能夠掌控項目、規避風險。實施預算管理是實現成本領先戰略的重要保障手段。3.工程造價控制。降低工程成本，有效地控制工程造價是關鍵。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程，即在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工8、程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現。造價控制應從以下幾個方面入手：優秀工程設計是有效控制工程造價的前提，工程招投標是有效控制工程造價的核心，施工管理是有效控制工程造價的重要環節，竣工結算是有效控制工程造價的關鍵，“以人為本”是有效控制工程造價的基礎。4.強化內審，有效防止成本控制失效。為了遏制內控失效，必須強化內部審計工作，針對內控失效的現狀，在重新建立健全內控制度時，有針對性地加強相關方面的內部審計工作。根據各部門的特點，實施“防、堵、查”為主線的遞進式的監控措施；加強內部考核的力度，使內部審計工作制度化；內部審計應從傳統的防錯向服務轉變；內部審計應9、從事后審計向事前審計和事中審計轉變；配備高素質的內部審計人才。（四）強化制度和流程管理企業的成功往往是制度的成功。過去那種由于決策缺乏科學性、制度性，憑借主觀臆斷行事的管理模式，已阻礙了公司的發展，當前應當強化制度管理建設，創新現代企業制度：不僅創新基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度、工作流程制度，還包括崗位、部門和項目部內部使用的各種工作規程。根據項目資金收支情況編制財務預算，變“后算”為“算后用”等等，從基本制度上進行規范約束；建立前期手續報批流程、前期策劃流程、采購制度及后期營銷推廣流程等，從工作流程上進行考核評估，并進行制度創新，加強制度執行力度10、，真正做到管理透明化、科學化。（五）提升人才戰略樹立“以人為本”理念。目前國有房地產企業的“人才觀”普遍有待提升，用人唯親而非唯賢，真正有才能的人才不能得到重用，拉關系、走后門的現象較為嚴重，導致人才流失。從房地產企業的長遠發展看，迫切需要一支作風過硬、業務熟練、勤于奉獻并有相當管理能力的員工隊伍：一是頭腦活躍、眼光長遠、方法靈活、善于協調、能駕馭全局的項目經理人；二是專業技術全面、實踐經驗豐富、責任心強、善于處理復雜疑難問題的核心技術力量；三是綜合素質好、愛崗敬業、勤奮踏實、具有現代經營理念的綜合管理力量。房地產企業應著力培養上述三種力量作為人才工程的核心，結合項目開發，不斷聚集各類優秀人才11、，為企業戰略發展規劃的順利實現奠定人才基礎。總之，在日益激烈的市場競爭環境中，不斷深化改革是企業發展的動力；把握機遇、科學決策是企業獲取效益的重要途徑，規范的操作流程、嚴格的內部管理是企業健康發展的根本保障，有效的經營管理責任機制是保證目標實現的根本手段；優秀的領頭人和團結的經營管理層是加快企業發展的決定性因素。房地產業要從粗放型管理向精細化管理模式轉變，只有通過精細化管理，加強內部控制，才能保證企業目標的有效達成。但中國房地產業對內部控制的認識及實施的現狀都不容樂觀。如何引起房地產業對內部控制問題的高度重視，引導企業正確認識內部控制的作用，并提出一個改善的思路就成為房地產業精細管理的主要出發點。