午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、卓邦眾嬴卓邦眾嬴地產地產銷銷售知售知識識培培訓訓手冊手冊卓邦眾嬴（哈爾濱）商業管理咨詢有限公司卓邦眾嬴（哈爾濱）商業管理咨詢有限公司商商業業地地產產基礎知識培訓手冊基礎知識培訓手冊 商商業業地地產產的定義的定義商業地產,顧名思義,作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等.商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產2、。商商業業地地產產的形式的形式商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產)、娛樂類商業地產（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的建筑產品的統稱。工業園區一般不劃為商業地產。實際上大家看到多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。理解的時候，不要為這些概念所拘泥。商商業業地地產產的規模分類的規模分類商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目3、，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融；對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式。商業地產知識商業地產知識 商商業地地產是包括是包括購物中心、商物中心、商業街、街、SHOPPING MALL、主、主題商商場、專業市市場、批、批發市市場、折扣店、工廠直、折扣店、工廠直銷店、店、娛樂類商商業房地4、房地產、住宅和寫字樓的底住宅和寫字樓的底層商商鋪等與等與住宅住宅類有很大區有很大區別的的房地房地產產品。品。商業地產知識商業地產知識商業地產與住宅房地產的區別住宅房地產住宅房地產商業地產商業地產發展商大多數采取開發銷售的模式發展商大多數采取開發銷售的模式 其資其資金回收模式相對簡單金回收模式相對簡單 商業地產項目是只租不售、或只銷售部商業地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業長期持有分的面積，靠企業長期持有 大多數的住宅類產品的購買者在購買住大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，主要是買來自住的宅類產品時，主要是買來自住的 大多數購買者購買商業地產類產品是作大多數購買者購買商業5、地產類產品是作為一種穩定型、投資回報率較高的一種為一種穩定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的投資工具，買來作為投資用的 發展商只要將房子賣出去，將社區的物發展商只要將房子賣出去，將社區的物業管理做好，就基本算是大功告成業管理做好，就基本算是大功告成 發展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出發展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經營、推廣作為去，而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待第一等大事來對待商業地產知識商業地產知識商業地產在開發和運營中涉及到三個層面商業地產在開發和運營中涉及到三個層面商業地產的內容資本運營資本運營商業地產商業地產市場開發市場開發運營管理6、運營管理商業地產知識商業地產知識貫穿商業地產全過程的三種行為開開發發行行為為投投資資行行為為經經營營行行為為商業地產知識商業地產知識商業地產的四元素商業地產的四元素開開發發商商投投資資客客商商戶戶消消費費者者商業地產知識商業地產知識高品質商業高品質商業地產地產分割商鋪分割商鋪領風騷領風騷國際資本國際資本加緊搶灘加緊搶灘第三方經營第三方經營管理發展趨管理發展趨向顯著向顯著商業地產發展商業地產發展趨勢及特點趨勢及特點商業地產的發展特點及趨勢商業地產的發展特點及趨勢商業地產知識商業地產知識購物中心購物中心市場型商鋪市場型商鋪社區型商鋪社區型商鋪底商型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪寫字樓商鋪按開發形式劃分按7、開發形式劃分地產投資市場產品類別地產投資市場產品類別交通設施商鋪交通設施商鋪商業地產知識商業地產知識購物中心購物中心SHOPPING MALL概念概念：Mall林蔭道林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多 商商店、娛樂設店、娛樂設 施和餐館組成的大型零售綜合體。施和餐館組成的大型零售綜合體。Shopping Mall 規模在規模在10萬平方米以萬平方米以 上，由管理商統一經營管上，由管理商統一經營管理，主要采取出租方式運營的集零售、理，主要采取出租方式運營的集零售、娛樂、餐娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合商業業態。飲、休閑等于一體的復合商業業態。商業8、地產知識商業地產知識 1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。2、半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、娛樂、餐飲設施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設施，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當地品牌的各種專賣店品牌。SHOPPINGMALL項目項目可能可能包括的商業組合內容包括的商業組合內容商業地產知識商業地產知識銷售模式銷售模式整體整體轉讓轉讓零散零散銷售銷售自由自由出租出租返租返租銷售銷售商業地產的銷售模式商業地產的銷售模式商商業業地地產產目前存在的三種模式目前存在的三種模式 第一種就是我9、們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經濟評估會是我們現在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。商商業業地地產產的三種模式的三種模式第二種就是銷售為主，迅速回籠資金。第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一10、樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當的好，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢？大多數是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較。商業地產知識商業地產知識概念：就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后 將商場劃分若干小面積產權商鋪銷售給眾多小業主，并保證給小業主一定的定期租金回報，發展商即可在短期內回籠資金并獲得超額11、利潤 。返租銷售返租銷售商業地產知識商業地產知識實質：商品房售后包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在其進行外銷商商品房售后包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在其進行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。返租銷售返租銷售商業地產知識商業地產知識利益：國內的房地產公司融資渠道比較單一，為了應對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發商利用售后包租融資進行發展已是相當普遍的做法。對于個人投資者而言，現在商鋪是一種房地產和理財產品結合的產品，不僅具產權的房地產特性，同時在理想狀態下12、，又是一種收益比較高的投資理財產品?？梢姡酆蟀獠⒎侵皇情_發商單方獲益的模式，其本質仍是實現開發商與投資人的雙贏。返租銷售返租銷售商業地產知識商業地產知識風險：由于商鋪產權發生轉移，作為第三方的商業經營管理機構要么是發展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業管理公司，二者都不可能為發展商的承諾負責，因為物業租給大商家的租金非常之低，發展商不可能從中獲取相應的利潤，承諾給小業主的租金回報成為發展商的長期包袱，很有可能無法兌現先前承諾，尤其在經營狀態不佳的情況下，其風險更加巨大。返租銷售返租銷售商業地產知識商業地產知識租金（元/平米/天）銷售單價（元/平米）回報率回報率天出房率公式公式商業地產知13、識商業地產知識6%-10%左右是合理回報率左右是合理回報率 商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。某些項目開發商胡亂提高年回報率承諾，有的甚 至達到20%，這完全背離了市場規律，其后果自然落得一敗涂地。商業地產的客戶商業地產知識商業地產知識投資者最關心什么？投資者最關心什么？商業地產知識商業地產知識物業是否能增值物業是否能增值怎怎樣才能才能讓投投資者者覺得某個物得某個物業能增能增值呢？呢？或者或者說什么才能保什么才能保證物物業能增能增值呢？呢？商業地產知識商業地產知識背景背景環境境大的經濟環境是否健康發展行行業環境境商業地產行業是否是投資熱點地地塊價價值地產項目所處地塊是否在未來有發展同14、同類市市場經營狀況狀況某個地產項目預計經營的業態目前是否有發展空間項目目規劃劃商鋪規劃設計是否合理，是否符合經營要求價格合理價格合理銷售價格是否與實際價值趨同商業地產知識商業地產知識商業地產知識商業地產知識影響影響客客戶決斷的因素決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對經營者，因為 他們才是更加專業、更加挑剔的客戶。影響客影響客戶決斷的因素決斷的因素商商業業地地產產知知識識參與開發的公參與開發的公司品牌司品牌項目本身項目本身內在因素內在因素外在因素外在因素客戶自身實力、知識、年齡、客戶自身實力、知識、年齡、偏好、偏好、其他其他（唯一性）（唯一性）外在因素外在因素商商業業地地產產知知識識參與開發的公參與開發的公司品牌司品牌開發商開發商物業、運物業、運營公司營公司發展商發展商建筑設計建筑設計公司公司實力實力信譽信譽經驗經驗商商業業地地產產知知識識外在因素外在因素項目本身目本身硬件硬件軟件軟件商商業業地地產產知知識識硬件硬件軟件軟件地理位置地理位置交通狀況交通狀況周邊商業市場周邊商業市場同類市場整體水平同類市場整體水平周邊居民水平周邊居民水平建筑形式建筑形式鋪位劃分鋪位劃分配套設施配套設施銷售策略銷售策略進駐品牌進駐品牌優惠政策優惠政策未來前景未來前景推廣力度推廣力度運營管理運營管理謝謝大家謝謝大家