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1、開開發發項項目目指指標標項項目目開開發發指指標標：模型測算參數設置測算起始時間：2006可銷售量銷售單價：元測算周期：4年經濟住宅（平方米）95,6203200總總占占地地面面積積(平平方方米米）：82000商品住宅（平方米）40,9804000總總建建筑筑面面積積(平平方方米米）：190000商業配套（平方米）21,4005500 地上建筑面積(平方米)：164000車位（個）70040000其中住宅面積（平方米）136600土地費用 配套公建(平方米)：6000 非配套公建(平方米)：21400 地下建筑面積(平方米)：26000 地下 車位(個)：700貼現率6.00%模型測算結果財財務2、務內內部部收收益益率率(IRR):(IRR):7%轉讓費8910財財務務凈凈現現值值(NPV(NPV )萬萬元元298.3392車位銷售率50%預預計計利利潤潤:萬萬元元2442.0189總總投投資資利利潤潤率率4.83%成成本本利利潤潤率率4.23%東東壩壩集集團團造造紙紙公公司司項項目目成成本本測測算算 序序號號費費用用項項目目計計算算標標準準投投資資/收收益益單單方方成成本本（元/平方米）備備注注1經經濟濟技技術術指指標標 建設用地面積82000 總建筑面積190000建筑面積（地上）164000 其中經濟住宅面積95,620 商品住宅面積40,980配套公建6000 含托幼2000平方3、米商業配套21400地下建筑26000車位按700個估2 2土土地地取取得得費費用用 11575609609 轉讓費8910 地價款1827不含車庫契稅地價款473 基礎設施建設費160元/平方米765減半征收3 3建建安安工工程程費費 2854015021502經濟住宅1440元/平方米13769 商品住宅1440元/平方米5901這里假定事先已確定30部分。商業配套1500元/平方米3210幼兒園1200元/平方米720 地下建筑1900元/平方米4940車位按700個估4 4前前期期工工程程費費 110111015858市場調研及策劃費根據市場價格估算50規劃設計費造價的2%571勘察費4、2元/平米38竣工圖費規劃設計費的1057標底編制費造價0.3%86招投標管理費中標價0.05%14監理費造價1%2855 5基基礎礎及及配配套套設設施施費費 81278127428428紅線內管線90元/平方米1710 紅線外管線233元/平方米4431 東東壩壩集集團團造造紙紙公公司司項項目目成成本本測測算算小區配電室150萬元/座450約6萬平方米/座垃圾樓60萬元/座60中水處理系統10元/平方米190燃氣調壓站80萬元/座80壁掛爐5800元/戶*1400戶812 小區道路120元/道路平米197按用地面積計算小區園林景觀12元/平方米197按地上面積計算6 6不不可可預預見見費費25、項5項之和的2.5%1234123465657 7總總投投資資2項6項之和5057750577266226628 8管管理理費費2項5項之和的2.51234123465659 9財財務務費費用用7項8項之和的3.5%181318139595 1010可可售售面面積積經濟住宅95,620商品住宅40,980商業配套21400車位(個)7001111銷銷售售收收入入60160經濟住宅320030598銷售率100商品住宅400016392商業配套550011770銷售率100車位400001400銷售率50，使用權1212銷銷售售費費用用 7567564040代理費（含）廣告費經濟適用房按不計，商6、品住宅及商業按照2.5計704按銷售收入計算測繪費2*1.36元/平方米52 按總建筑面積計算1313稅稅費費銷售收入的5.55%333933391761761414項項目目總總成成本本7項+8項+9項+12項+13項5771857718303830381515預預計計利利潤潤11項-14項24422442129129 由于我公司僅分得利潤的70，即1709萬元，因此實際總投資利潤率為3.38，成本利潤率為2.96。1616總總投投資資利利潤潤率率15項/7項4.83%4.83%1717成成本本利利潤潤率率15項/14項4.23%4.23%注：本測算是在諸多情況不明朗的前提下進行估算，按照保守7、謹慎的原則進行。按可售建筑面積158000平方米（不含地下）計算，單方成本價為3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面積190000平方米計算，單方成本價為3037元/平方米。序序號號費費用用項項目目計計算算標標準準投投資資/收收益益單單方方成成本本（元/平方米）備備注注東東壩壩集集團團造造紙紙公公司司項項目目成成本本測測算算 3653.0620953037.809532序序號號費費用用項項目目計計算算標標準準投投資資/收收益益單單方方成成本本（元/平方米）備備注注東東壩壩集集團團造造紙紙公公司司項項目目成成本本測測算算東東壩壩集集團團造造紙紙公公司司項項目目成成本本測測算算17093.38、8%2.96%資資金金使使用用計計劃劃年度使用比例單價總計20052006200720082 土土地地取取得得費費用用6091157560.00%30.00%10.00%3 建建安安工工程程費費15022854030.00%40.00%30.00%4 前前期期工工程程費費58110125.00%35.00%30.00%10.00%5 基基礎礎及及配配套套設設施施費費428812720.00%50.00%30.00%小小計計493436 不不可可預預見見費費2項5項之和的2%123415.00%30.00%40.00%15.00%7 建建設設總總投投資資2項6項之和50577505778 管管理9、理費費2項5項之和的2.51234123410.00%35.00%45.00%10.00%9 財財務務費費用用7項8項之和的4%207210.00%35.00%45.00%10.00%開開發發成成本本總總計計5771857718 11銷銷售售收收入入601606016012銷銷售售費費用用 756代理費 704測繪費按總銷面積計算，每平米1.36元5213稅稅費費銷售收入的5.55%3339銷銷售售計計劃劃2006年2007年2008年1111銷銷售售收收入入60160經濟住宅3200元/平方米3059840.00%60.00%0.00%商品住宅4000元/平方米1639210.00%40.010、0%40.00%商業配套5500元/平米1177040.00%40.00%車位40000140030%40%按照項目推介書，“本項目在竣工前的所有資金投入均在居民辦理入住手續同時實現資金回籠”，勢必加大資金壓力。拿到開工證支付20銷銷售售計計劃劃2009年0.00%10.00%20.00%30%按照項目推介書，“本項目在竣工前的所有資金投入均在居民辦理入住手續同時實現資金回籠”，勢必加大資金壓力。現現金金流流估估計計單位：萬元人民幣序序號號項項目目 年年份份總總計計200520062007200820091現現金金流流入入經濟住宅30598122391835900商品住宅1639216396511、5765571639商業配套11770470847082354車位1400420560420現金收入小計6016013879300441182544132現現金金流流出出土地取得費用1157569453473 1157.50400建安工程費2854008562.12 11416.168562.120前期工程費1101275.2961 385.4145 330.3553 110.11840基礎及配套設施費812701625.324063.32437.980不可預見費1234185.0371 370.0742 493.4322 185.03710建設總投資5057700000管理費1234123.12、3581 431.7532 555.1113 123.35810財務費用2072207.2415 725.3454 932.5869 207.24150銷售代理費 2.5%704163.3736465.2104281.6299.83銷售測繪費52302200稅費 5.55%3339770.2601 1667.433 656.2764 244.9326現金流出小計579777736165362110312564345凈現金流量(7736)(2658)8941(739)4068累計現金流(7736)(10394)(1453)(2192)1877財財務務內內部部收收益益率率(IRR):(IRR):713、%財財務務凈凈現現值值(NPV(NPV 6%)6%)￥298.34投投資資回回收收期期(PBP):(PBP):4.54現現金金流流估估計計305981639211770140060160011575285401101812712345057712342072101052333958284轉讓費用 財務凈現值 土地費用變動率NPV的變動率61700-227.49%-100.50%5755042150.26%-3.52%5750042660.17%-2.36%5745043170.09%-1.19%normal574004369 573504420-0.09%1.17%573004471-0.1714、%2.33%572504522-0.26%3.50%售價財務凈現值 售價變動率NPV的變動率7000134597.69%208.06%665070962.31%62.42%660061871.54%41.61%655052780.77%20.81%65004369 64503460-0.77%-20.81%64002551-1.54%-41.61%63501642-2.31%-62.42%6250-175-3.10%-105.06%情景分析悲觀正常樂觀售價6250650069000轉讓費用575505740057300NPV-329436911743住宅總成本138606 住宅總成本138606假定商業和車庫的成本和收益相抵，賣給原項目公司的1萬平方米收入扣減項目成本住宅可售面積240000 正常售價6800平衡價格5775 平衡銷量203832-13.40077821-13.40077821-13.40077821-13.40077821 27.0473792627.0473792627.04737926 27.0473792627.04737926住宅總成本138606住宅可售面積240000假定商業和車庫的成本和收益相抵，賣給原項目公司的1萬平方米收入扣減項目成本平衡價格5775 住宅總成本138606正常售價6800平衡銷量203832