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1、貸款還本付息估算表（單位：萬元）序號項目合計第一年第二年第三年第四年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1年初借款累計015304141787712782153331250295582本年借款14000150025003500450020000003本年應計利息3221301112364055516135003824本年底本息償還172213444344434445年末借款累計153041417877127821533312502955864966歸還借款本息來源172213444344434446.1投資回收6.2其他收入投資計劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項目合2、計第一年第二年第三年第四年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1建設投資 30890461750505787578721032103210321032資金籌措 30890461750505787578721032103210321032.1自有資金 934531172550228712871030002.2銀行借款 14000150025003500450020000002.3銷售收入再投入754600000210321032103第五年上半年 下半年6496331200260132344434443312034443444第五年上半年 下半年6186186186183、0000618618投資成本費用估算匯總表項目合計1、開發成本27822(1)土地成本16227(2)前期工程費472(3)建安工程費7667(4)基礎設施費460(5)公共配套設施費1370(6)開發期間稅費841(7)不可預見費7862、開發成本6,290(1)管理費用835(2)銷售費用2234(3)財務費用3221合計34112本項目各項成本費用的投入比例分配表項目第一年第二年第三年第四年上半年下半年 上半年下半年 上半年下半年 上 半年1、開發成本4534496657045704164716471647(1)土地成本4057405740574057(2)前期工程費314157(3)建4、安工程費59011801180118011801180(4)基礎設施費305305305305305(5)開發期間稅費84848484848484(6)不可預見費797979797979792、開發費用83838383456456456(1)管理費用83838383838383(2)銷售費用372372372(3)財務費用（另計）合計4617505057875787210321032103第五年合計下半年 上半年 下半年16471631632782216227472118076673051830848484841797979786456456456306883838383537237237225、234210361861830890第四年資金來源與運用表（單位：萬元）序號項目第一年第二年第三年第四年第五年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年 上半年1資金來源461750505787578773387719139881416886091.1銷售收入000052357719139881416886091.2自有資金311725502287128710300001.3銀行借款1500250035004500200000002資金運用4617505057875787256168028931899966272.1建設投資461750505787578721032103210321036、6182.2借款還本付息034443444344434442.3 銷售稅金及附加3264818718835362.4土地增值稅5277140142862.5所得稅796972373242819423盈余資金000047789175057516919824累計盈余資金000047785695107521592117903下半年60896089005673618344437961117041618320第五年盈虧平衡分析單方均價（元）6780盈虧平衡點（平方米）50,310盈虧平衡率69.9%(一)全部投資現金流量表（單位：萬元）序號項目第一年第二年第三年第四年上半年 下半年 上半年 下半年上半年7、 下半年 上半年 下半年1現金流入00005235771913988141681.1銷售收入00005235771913988141681.2其他收入2現金流出461750505787578725613358548755552.1建設投資461750505787578721032103210321032.2銷售稅金及附加3264818718832.3土地增值稅52771401422.4所得稅79697237324283稅前凈現金流-4617-5050-5787-57872754505810874110414稅前凈現值-4439-4669-5145-494722633997826380685稅后8、凈現金流-4617-5050-5787-578726754361850186136稅后凈現金值-4439-4669-5145-494721983447646062947稅前NPV11966貼現率8%8稅前IRR31.0%9稅后NPV712510稅后IRR22.4%(二)自有資金現金流量表（單位：萬元）序號項目第一年第二年第三年第四年上半年下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1現金流入00005235771913988141681.1銷售收入00005235771913988141681.2其他收入2現金流出31172550228712875616802893189992.1自9、有資金31172550228712871030002.2預售收入再投入000002103210321032.3貸款還本付息000003444344434442.4銷售稅金及附加03264818718832.5土地增值稅052771401422.6所得稅079697237324283稅前凈現金流-3117-2550-2287-128747541614743075974稅前凈現值-2997-2358-2033-110039071275564655515稅后凈現金流-3117-2550-2287-12874675917505751696稅后凈現值-2997-2358-2033-1100384272510、384337777稅前NPV11719貼現率8%8稅前IRR52.8%9稅后NPV537210稅后IRR33.1%第五年上半年 下半年8609608986096089318261861853637986611942117073685031517733995426608938134114第五年上半年 下半年8609608986096089662756730061861834443444536379866119421170392415862757107219824161393281敏感性分析表序號項目基準方案售價變動建安工程費變動-15%-10%10%15%-15%-10%10%1財務凈現值（萬元11、）7125.23018.04387.19863.4 11232.5 8137.97800.36450.22財務內部收益率22.4%14.5%17.2%27.3%29.6%24.7%23.9%20.9%15%6112.620.1%損益表（單位：萬元）序號項目計算依據第三年第四年第五年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1銷售收入1.銷售收入523577191398814168860960892總成本費用2.建設投資4617505057875787210321033銷售稅金及附加 3.銷售稅金及附加3264818718835363794土地增值稅土地增值稅1-2-35277140142812、6615利潤總額利潤總額1-2-3-4240211171907357588435466所得稅所得稅33%7969723732428194211707稅后利潤稅后利潤5-6161141448174929394223768盈余公積盈余公積(7)*10%161414824933942389可分配利潤可分配利潤(7)-(8)1441273433544363548213810投資利潤率利潤總額/總成本費用*100%85.2%11全部投資的投資利稅率利稅總額/總投資額*100#12自有資金投資利稅率利潤總額/自有資金總額*100%#合計5580925448347755826327868817639176413、15875項目建安工程費估算表序號項目項目面積（平方米）建安單價（元）1可銷售的住宅面積719901.1多層住宅32395.59001.2高層住宅39594.512002合計71990建安工程費（萬元）7666.9352915.5954751.347666.935銷售收入分批按比例預測表年份銷售比例銷售面積（M2）建議單價（萬元）第三年第四年第五年上半年下半年 上半年 下半年 上半年 下半年第三年上半年住宅10%71990.634535車位10%8750.8700下半年住宅15%10798.50.657019車位10%8750.8700第四年上半年住宅25%17997.50.6812238車位14、25%2187.50.81750下半年住宅25%17997.50.6912418車位25%2187.50.81750第五年上半年住宅15%10798.50.77559車位15%1312.50.81050上半年住宅10%71990.75039車位15%1312.50.81050合計80740銷售均價0.678合計523577191398814168860960895580948809總成本費用匯總表序號項目總額(萬元)單方成本（元/平方米）得房成本（元/平方米）1開發成本27,8223220.13864.72開發費用6,288727.8873.53總成本費用合計34,1103947.94738.15、2銷售稅費表（單位：萬元）序號項目第三年第四年第五年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1銷售收入523577191398814168860960892銷售稅金及附加3264818718835363792.1營業稅2623866997084303042.2城市維護建設稅1827495030212.3教育費附加81221211392.4防洪工程維護費914252615112.5交易管理費2639707143302.6交易印花稅3477433土地增值稅527714014286614可運用資金48577161129771314479875649開發費用估算表序號項目計算依據計價（萬元）1管16、理費用開發成本*3%8352銷售費用2.1+2.2+2.322322.1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入的2%11162.2銷售代理費銷售收入的1.5%8372.3其他銷售費用銷售收入的0.5%2793財務費用詳見“貸款還本付息表”32214合計6,288開發成本序號項目金額(萬元)1土地成本16,2272建安工程費7,6673公共配套設施費1,3704前期工程費4725基礎設施費4606開發期間稅費8417不可預見費7868開發成本合計27,822不可預見費序號計算依據金額(萬元)1(地價+建安工程費+前期工程費+基礎設施費+公建配套設施費)*3%786房地產項目開發期間稅費一覽表序號類別計算依17、據金額（萬元）1 配套設施建設費建安工程費*6%4602建筑工程質量安全監督費建安工程費*0.4%313物業管理基金建安工程費*1.8%1154監理工程費建安工程費*1.05%815建設工程招投標活動基金建安工程費*0.03%26其他建安工程費*2%1537合計841公共配套設施費一覽表ok序號項目建筑面積 （平方米）單價 （元/平方米）金額 （萬元）1幼兒園20008501702公安派出所設于住宅建筑內部按其單價計算1000900903社區中心18009001624綜合商店13090011.75居委會200900186儲蓄所15090013.57郵政所15090013.58電信模塊房100918、0099公共廁所509004.510垃圾壓縮站803002.411車位配建8750100087512合計144101369.6基礎設施費序號 金額（萬元）1460.0土地成本序號項目名稱1可銷售的住宅面積（平方米）71,9902綜合商店面積（平方米）1303樓面地價（元）2,2504土地成本合計（萬元）16,227前期工程費估算表序號項目計算依據計價（萬元）1規劃設計費建安工程費*3%2302水文、地質、勘探費總投資*0.5%383可行性研究費設計概算*0.25%125籌建開辦費建安工程費*2.5%192合計472工程進度表序號項目名稱第一年第二年第三年第四年第五年1234123412341219、3412341前期工程2建筑工程2.1第一期2.2第二期2.3第三期3設備安裝工程4配套工程5銷售項目主要技術經濟指標序號項目單位數值所占比重(%)1居住戶數戶6902居住人數人24113戶均人數人/戶3.55居住區用地建筑總面積平方米864001005.1住宅總建筑面積平方米7199083.35.2公建總建筑面積平方米1441016.76住宅平均層數層8.257多層住宅比例%9458高層住宅比例%35510建筑密度%20%11人口密度人/公頃 502.112容積率1.813綠地率40%1920040競爭樓盤與競爭對手可量華統計表因素及權重序號新城海濱花園雅郡花園金碧華府海景花園美林海岸花園畔20、江花園信步閑庭項目地塊位置0.5152432222.9人流0.4222243232.6價格0.5343421443.1配套0.4432324242.9物業管理0.3534333433.3建筑質量0.3643534333.6交通0.3721343142.6城市規劃0.3845443544.1樓盤規模0.3935334333.4朝向0.31043534343.7外觀0.11143533333.4建筑結構0.31254533333.7室內布置0.21353533333.6環保0.21433435333.4發展商信譽0.11533434333.3付款方式0.21633333353.3戶型設計0.11721、55533333.9銷售情況0.11844435433.9廣告0.11952324222.9合計18.315.118.91515.614.516.616.30.52.5121.51110.40.80.80.81.61.20.81.20.521.5210.5220.41.20.81.20.81.60.81.60.30.91.20.90.90.91.20.90.31.20.91.50.91.20.90.90.30.60.30.91.20.90.31.20.31.21.51.21.20.91.51.20.30.91.50.90.91.20.90.90.31.20.91.50.91.20.91.20.10.40.30.50.30.30.30.30.31.51.21.50.90.90.90.90.210.610.60.60.60.60.20.60.60.80.610.60.60.10.30.30.40.30.40.30.30.20.60.60.60.60.60.610.10.50.50.50.30.30.30.30.10.40.40.40.30.50.40.30.10.50.20.30.20.40.20.2