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1、土地一級開發(fā)項目成本、收益、現(xiàn)金流分析序號XX項目地塊基本情況1土地幅員面積(畝)1450.00XX大道占地(畝)55.00輕軌樞紐中心占地(畝)44.00四方攪拌場占地(畝)68.00鐵路占地(畝)101.00規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路占地(畝)252.00其它不詳用途用地130.00可拍賣用地(畝)800.002安置人口(人)2175.00按每畝地1.5人計算戶數(shù)(戶)725.00按每戶3人計算3農(nóng)房面積（平方米）54375.00 按每人25平方米計算序號成本費用1征地拆遷費用23784.951.1征地規(guī)費9185.34耕地開墾費1933.34按80%為耕地,每平方米25元計算土地有償使用費2030.02、1按平方米21元計算耕地占用稅580.00按80%為耕地計算社會統(tǒng)籌基金2900.00按2萬元/畝計算征地指標費1450.00按1萬元/畝計算征地工作費291.99按征地費用的2.1%1.2人員安置費5952.98按每人27370元計算。1.3住房安置費6822.25住房補償費1305.00按每平方米單價240元計算安置農(nóng)民建房費5220.00按每平方米單價1200元，每人20平方米過渡費261.00按1年過渡時間,按100月/人搬家費36.25按每戶500元1.4耕地青苗補償費204.16按80%耕地，1760元/畝計算1.5村民附著物、設施補償費725.00按每戶10000元估計1.6集體3、財產(chǎn)補償費200.00沒有詳細數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)為暫估1.7不可預見費695.22按安置補償費的5%計算2市政工程費用5800.00按4萬/畝計算3管理費用1260.00按每個月35萬元，3年開發(fā)完畢計算4財務費用2304.00貸款2億元2年,年利息按5.76%計算5本項目合作開發(fā)費用8000.006總成本費用總計41148.95以上1至5項合計每畝總用地分攤成本28.38按照總用地1450畝計算每畝凈用地分攤成本51.44按800畝可拍賣用地計算44.25按930畝可拍賣用地計算序號銷售收益(不考慮銷售稅金情況)1收入64879.48可拍賣用地930畝,計算政府用地返回60140.02可拍賣用地94、30畝,不計算政府用地返回土地拍賣銷售收入55800.00可拍賣用地930畝,每畝按60萬測算XX大道返回成本1560.90輕軌中心返回成本1248.72四方攪拌場占地(畝)1929.84土地出讓金返回4340.02出讓金按市區(qū)5:5分配，區(qū)里出讓金部分按全額返回公司2支出49828.99暫不考慮營業(yè)稅成本費用41148.95土地出讓金8680.04按930畝凈地,容積率2.0,每平方米70元計3稅前利潤15050.4915050.49可拍賣用地930畝,計算政府用地返回稅前利潤10311.0310311.03可拍賣用地930畝,不計算政府用地返回序號分年度投資第一年第二年1征地拆遷費用2375、84.955993.358895.802市政工程費用5800.001933.333管理費用1260.00420.00420.004財務費用2304.00576.001152.005本項目合作開發(fā)費用8000.001000.003000.00總計41148.957989.3515401.13序號現(xiàn)金流量表(以公司為界,考慮貸款,不考慮稅金)合計第一年第二年1現(xiàn)金流入71459.9810000.0030583.99銷售收入47119.9618847.98土地出讓金返回4340.021736.01銀行貸款20000.0010000.0010000.00自有投資2現(xiàn)金流出61148.957989.3525401.13 建設投資41148.957989.3515401.13銀行貸款20000.0010000.00凈現(xiàn)金流量(稅前)10311.032010.657193.51 第三年8895.803866.67420.00576.004000.0017758.47第三年30875.9928271.982604.0127758.4717758.4710000.0010311.03出讓金按市區(qū)5:5分配，區(qū)里出讓金部分按全額返回公司