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1、附件01 中中海海地地產產房房地地產產開開發發項項目目成成本本科科目目（2005年年11月月修修訂訂版版）編編號號一一級級二二級級三三級級四四級級五五級級01土地費用一、地價（一）土地出讓金（二）開發費（三）基礎設施配套費二、拆遷費（一）拆遷工程費（二）拆遷補償費三、土地辦證費（一）土地產權登記費（二）購地契稅（三）過戶手續費四、其它土地費（一）土地中介費（二）合作方補償（三）其它02前期費用一、調研評估費（一）可行性研究費（二）營銷定位調研費（三）環境評估費（四）設計調研費（五）其它調研費二、設計費（一）設計招標補償費（二）規劃設計費（三）建筑工程設計費（四）立面工程設計費（五）環境工程設計2、費（六）專項設計費（七）裝修設計費（八）其他設計費三、勘探測繪費四、報建費（一）規劃報建費02前期費用四、報建費（二）施工報建費五、其它前期費03建安費用一、前期工程（一）臨時供水（二）臨時排水（三）臨時供電（四）場地平整（五）臨時設施（六）臨時圍墻（七）臨時道路（八）其它前期工程費二、巖土工程（一）地基處理（二）土方工程基坑土方場地土方（三）支護工程基坑支護邊坡支護（四）其它巖土工程03建安費用一、前期工程三、基礎工程（一）預應力管樁基礎（二）人工挖孔樁基礎（三）鉆孔灌注樁基礎（四）其它基礎工程四、可售物業（一）土建工程（結構+建筑+防水+外裝+公共部位裝修）03建安費用四、可售物業（一）土3、建工程（結構+建筑+防水+外裝+公共部位裝修）結構工程地下室結構地上結構其它結構工程建筑工程地下室建筑工程地上建筑工程其它建筑工程防水工程地下室防水衛生間防水屋外防水其它外墻裝修外墻磚外墻涂料幕墻裝飾百葉其它外墻裝修03建安費用四、可售物業（一）土建工程（結構+建筑+防水+外裝+公共部位裝修）公共部位裝修大堂裝修電梯廳裝修電梯轎廂裝修其它公共裝修其它土建工程（二）機電工程強電弱電電視電信自動化其它弱電工程給排水給水排水直飲水中水其它給排水空調電梯其它機電工程03建安費用四、可售物業（三）欄桿工程樓梯欄桿陽臺欄桿其它欄桿（四）門窗工程外立面門窗防火門入戶門其它門窗工程（五）開辦費五、配套設施（一4、）建造結構工程建筑工程防水工程外墻裝修公共部位裝修機電工程空調通風工程欄桿工程門窗工程其它配套建安03建安費用四、可售物業（二）精裝修裝修工程家具家電（三）開辦費六、配套工程（一）供配電工程配電室土建工程變配電設備低壓傳輸發電機組其它供配電（二）燃氣工程（三）采暖工程熱力站熱力內線取暖器其它采暖03建安費用五、配套設施03建安費用六、配套工程（四）有線電視（五）電信工程（六）網絡工程（七）人防工程（八）消防工程排煙送風消防控制消防水其它消防工程（九）市政管線自來水干管供水二次加壓雨、污、糞水排水其它市政管線（十）環保工程降噪工程環保檢測水池防霉垃圾處理其它環保工程（十一）智能化工程室外影音安防5、系統停車場控制其它智能化（十二）其他配套工程七、室外工程（一）園林景觀工程園建工程景觀水體工程綠化工程室外圍欄工程小區圍欄私家花園圍欄其它室外圍欄室外康樂設施小區標識工程其它園林工程（二）道路及燈光工程道路小區照明及泛光工程八、室內精裝修工程（一）裝修工程（二）家具家電04其他直接費一、工程管理費（一）工程監理費（二）工程保險費（三）工程水電費（四）檢驗試驗費（五）預決算編審費（六）工程合同印花稅（七）工程驗線查丈費（八）其他工程管理費二、地盤管理費（一）地盤工資（二）辦公費用（三）福利費用（四）郵電通訊費（五）房租水電費（六）差旅交通費（七）用具購置及維修費（八）勞動保護費（九）現場看護費（6、十）折舊費用（十一）地盤公關費（十二）地盤獎罰（十三）其他地盤費三、增容費（一）燃氣增容費（二）供電增容費（三）供水增容費四、物業基金05利息一、外部利息二、內部利息06公司管理費07銷售費用一、營銷費用（一）廣告費廣告發布費報紙廣告電視廣告戶外廣告網絡廣告雜志廣告直郵廣告電臺廣告其他廣告04其他直接費廣告代理費（二）活動推廣費展銷會費促銷活動費07銷售費用一、營銷費用（二）活動推廣費開盤活動費入伙活動費其它活動推廣費（三）賣場包裝費售樓處包裝費售樓處設計費售樓處裝修費售樓處建安費售樓處布置費其它售樓處包裝費樣板房包裝費樣板房設計費樣板房裝修費樣板房建安費樣板房布置費其它樣板房包裝費場景包裝費7、制作類包裝費園藝類包裝費臨時裝修費其它場景包裝費道具購置費模型制作費宣傳片制作費物料制作費禮品制作費電瓶車購買費其它道具購置費其它賣場包裝費（四）銷售管理費工資及福利費賣場物管費差旅費銷售辦公費銷售公關費其它銷售管理費07銷售費用一、營銷費用（三）賣場包裝費（五）配套設施費車輛費車輛購置費車輛租用費車輛使用費其它配套設施費07銷售費用一、營銷費用（六）咨詢代理費策劃咨詢費銷售代理費其它咨詢代理費（七）其它營銷費二、售后服務費用（一）售后維修費（二）業主索賠損失（三）其它售后服務費三、物業補償費用（一）空置物業管理費（二）物業管理開支補貼（三）物業用房裝修費（四）物業專項補貼（五）其它物業補償費8、四、其他銷售費用（一）售樓查丈費（二）銷售合同印花稅（三）產權初始登記費（四）銷售其它費用08稅金一、營業稅及附加二、土地增值稅三、企業所得稅注注釋釋國有土地使用權出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價國有土地使用權出讓合同中列明的開發費，或我司將生地變成熟地的開發投資費用。1、向政府繳納的“大配套”費用2、我司接駁市政管線等設施至紅線邊的施工費用3、政府出讓土地時強行要求建設的紅線內的市政路4、政府強行要求的紅線外的其他工程建設費用紅線內拆除和遷移障礙物所發生的費用，包括：地上建筑物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應費用等。對紅線內房屋或墾地9、所有人放棄所有權的補償費用及對其使用人的安置費用指以各種名義支付給土地中介方的酬勞含為獲得土地支付的股權轉讓費 中中海海地地產產房房地地產產開開發發項項目目成成本本科科目目（2005年年11月月修修訂訂版版）項目可研階段發生的調研費用，例如雇用咨詢公司進行房地產市場分析的委托費等項目營銷定位階段發生的調研費用，例如雇用咨詢公司進行目標客戶群分析的委托費等委托專業公司對地塊周邊環境質量影響的評估費用，例如交通、空氣污染等項目前期概念設計階段發生的調研費用，例如為本項目設計而出國考察的費用等各項設計費中除設計實體費用外，應包括其相應的圖紙委托審查費用指向未中標單位支付的標底費環保、燃氣、橋梁等需要10、專項設計的項目發生的設計費用指精裝修、大堂、電梯廳的設計費用等，不包含獨立賣場裝修設計等售樓工程設計費包括復印曬圖費等小額費用包括地質勘查、放點測繪、超前鉆、氡氣檢測等施工前期需要的勘探測繪發生的費用，不包含施工建造過程中對相應工程的檢測費用。為取得規劃許可證而向政府繳納的一切費用，以及為完成規劃報建工作而發生的其他費用。為取得施工許可證而繳納的費用和政府強制要求的工作發生的費用（例如白蟻防治），以及為完成施工報建工作而發生的其他費用。為項目整體服務的臨時性工程，不包含為單項工程而專門服務的具有以下性質的工程。臨時供水管線的接駁、鋪設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。臨時排水管線的接駁、鋪11、設，臨時排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。臨時變配電設備的購置、租賃、安裝，臨時線路的架設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。主要是施工前期場地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應區別于“巖土工程”中的“場地土方”。初次性建造、購置的為甲方地盤管理服務的各種臨時建筑物和臨時設施產生的費用。按施工現場形象規范建造臨時性圍墻的費用，包括附屬的大門等設施。為項目建設服務的臨時性道路的建造費用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護、道路地基處理，而道路兩側的排水溝應歸入“臨時排水”。包括項目開工前的場地看護費及形象規范費用等。包括換填、深層密實、排水固結、化學加固等地基處理方式。12、為進行地下結構施工而進行的土方開挖、搬運、回填為調整標高或園林造型而進行的大面積的土方開挖、搬運、回填、整平、夯實等，應區別于“前期工程”中的“場地平整”。如基礎形式采用獨立基礎或者條形基礎，且該基礎不用于地下室工程，那么此項造價歸入相應的可售物業的“地上結構”；如采用筏形基礎或箱形基礎，此項造價歸入相應的可售物業的“地下室結構”包含截樁費、驗樁費包含樁基檢測費包含樁基檢測費1、分別按可售物業類型設置：多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨立別墅、聯排別墅、花園洋房、寫字樓、獨立商業等。雙拼、四拼別墅歸入聯排別墅中。2、如果單棟建筑內有不同物業類型且建安費用難以拆分，先將其費用歸入占整體成本較大份13、額的物業類型。1、指單體的主體結構2、包括模板制安工程，并拆分到地上結構和地下結構包括閥形基礎和箱形基礎包括無地下室的獨立基礎和條形基礎包括裝飾性的結構工程，如屋面鋼結構1、包括砌筑工程、內墻及天棚裝飾、外墻抹灰、樓地面工程、屋面瓦等2、包括腳手架工程，內架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑防水工程應按照GB50500清單中的工程內容進行相應成本拆分歸類。包括屋面、外墻防水，包括入戶花園防水、露臺防水、陽臺管根防水等。包括石材1、包括外墻裝飾鋁扣板等2、住宅底層商鋪如果無法劃分為單獨商業，其外部的自立玻璃歸入該住宅的“玻璃幕墻”；如為獨立商業，將其歸入獨立商業的“幕墻”包括裝飾用鋁格14、柵、空調百葉窗、以及其他外墻裝飾用百葉窗1、包括單元大門建造費用2、樣板房在相應可售物業內直接裝修而成的，其入戶門外的樓梯間的永久裝修費用歸入此項，如屬臨時看樓通道性質，則費用歸集到銷售費用的“臨時裝修費”包括樓梯間裝修包括單體內的預埋管線和開關、插座、燈具等基本強電設施，應區別于“供配電工程：指單體內的預埋管及其附屬設施單體內的空調通風系統，如中央空調、樓梯間通風、衛生間集中抽風系統等包括入戶花園欄桿1、包括防盜欄、兒童防護欄等；2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入“室外圍欄工程”指建筑物與室外直接接觸部位設立的門窗，如陽臺門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。指公共部位防火門15、（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門不包括單元大門車庫門等其他門類，不包括人防門各公司可以按照統一合約文本中開辦費的十三項分類自行進行四級科目增設分別按配套設施設置：會所、學校、幼兒園、物業管理用房等不能銷售的專項設施，如該類設施可以銷售應放入可售物業如果售樓處在會所中，且售樓處的精裝修在售樓處撤出后將被拆除，并不作為會所的永久裝修，那么該筆費用應計入銷售費用中的“售樓處包裝費”；物業管理處的精裝修計入銷售費用中的“物業用房裝修費”各公司可以按照統一合約文本中開辦費的十三項分類自行進行四級科目增設僅指紅線內的小配套費用，應區別于土地費用中的“基16、礎設施配套費（大配套）”應區別于“可售物業”中的“強電”小區變電站、獨立配電室的土建成本，對于非獨立配電室的土建成本可并入相應附屬結構建安成本包括小區變電站設備、高壓電纜敷設、高壓電纜溝工程、變配電柜等包括低壓電纜及母線槽的敷設、低壓電纜溝工程、電表安裝等包括燃氣壁掛爐或電熱膜取暖器包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程包括單體內消防工程1、包括水泵、變頻泵、穩壓器、穩壓罐等設備2、對于獨立的水泵房，其土建費用應歸入本項費用中包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設施。包括隔17、音壁等用以降低噪音影響的輔助工程建筑裝修氣體排放檢測等如垃圾站等包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程背景音樂、信息發布顯示屏等紅外線、攝像頭、可視對講、門禁、巡更等安全監控系統停車場出入電子閘門、讀卡系統等包括信報箱、小區電子滅蚊系統等指小區硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽傘）等包括游泳池的土建、機電及裝飾工程，及游泳池的輔助設施，如獨立更衣室等包括小學、幼兒園等配套設施內的綠化工程，以及小區噴淋澆灌系統例如小區外圍的圍墻、護欄、永久性擋板以及小區大門等包括小區保安廳等指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉彎鏡、地下室車位劃18、線等工程1、可按物業類型分別設置，如住宅、寫字樓、酒店等；2、含樣板房、獨立售樓處等售樓專項工程裝修項目入伙之前發生的應由開發商承擔的水電費用。如果售樓水電費可以拆分出來，應將其計入銷售費用中的“賣場物管費”。包括材料檢驗、沉降觀測等工程驗收時的驗線查丈指單獨繳納的增容費，如“市政大配套費用”中已涵蓋了此項費用，注意此處不要重復錄入。指中海系統內調用資金的資金成本包括軟性文章廣告和硬性廣告包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、車體廣告等包括本項目網站建設費用和其他網站廣告費用廣告公司的策劃、設計、發布代理及其他服務費用參加房展會、舉辦推介會及租賃商業場所設立展位所發生的全部費用為舉行促銷活動所19、發生的演藝費、場地費、資料費、禮品費、贈送的管理費和樓款等包括開盤時組織準備的一切相關活動費用包括入伙時組織準備的一切相關活動費用如會所或商業在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費用不計入營銷費用指搭建臨時售樓處的建安費包括辦公家俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費用實體樣板房帶裝修出售后，裝修部分的凈值應扣減營銷費用指搭建臨時樣板房的建安費包括家私、家電、飾品等費用包括導示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標牌等的制作及安裝費用。包括室內外的臨時盆栽、花卉、草坪等費用。門廳、樓梯間等的臨時裝修費用為實現銷售目的而在其他方面（如幫政府修20、市政道路等）發生的建造、裝修、包裝等費用包括售樓短片、效果圖等的制作費用包括售樓現場所有發放的宣傳資料的制作費用指T恤、雨傘等銷售禮品或紀念品的制作費用包括銷售人員及臨時雇傭人員的工資及福利、服裝、培訓、工作餐飲等費用服務賣場的保潔、保安等物管人員的工資、福利及賣場的水電費等指售樓處網絡費、電話費、日常文具費及其他辦公費用為銷售而購置車輛，不再用于銷售時須以凈值扣除營銷費用公交專線、學校等其他配套引入費就營銷策劃、產品銷售等咨詢其他公司的費用，以及向相關機構購買營銷數據或資料發生的費用中介公司代理銷售發生的費用包含退樓損失僅指物業用房的裝修費用，物業用房的建安成本計入“建安費用”中的“配套設施”科目精品共建、會所經營、村巴運營等補貼