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1、 文件名房地產規劃設計階段的成本如何控制房地產規劃設計環節的成本控制是實現“事前控制”的關鍵，在該環節進行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達75%以上，所以該環節控制要點和控制內容相當復雜。基本原則是：周密規劃設計，科學研究討論，嚴格預算審批。合理科學的設計，可降低房地產工程造價10%左右。但在房地產工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了房地產項目成本的有效控制。設計階段對項目投資2、的影響是極其重要，特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70%95%，實際上，當擴初設計批復之后,存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免“先天不足”。以下經驗可供借鑒：一、推行設計招標，擇優選擇設計單位積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。在招標過程中，對設計單位的選擇最好是選擇適合自己項目定位的設計單位及主3、案設計師。設計院的選擇原則是最優性價比，專業負責人的選擇原則是能力、敬業、團隊意識和成本意識。二、開展限額設計，有效控制造價由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”， 設計節點把握度差，常導致趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失等問題出現。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，浪費較大。因此，甲方必須在設計任務書或投資估算上規定設計限額（造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并和設計費掛鉤，同時盡可能實行設計監理制度，建立獎懲考核激勵機制，加強設計階段的成本控制?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”4、為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標和同地區其他樓盤的經驗數據，進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。設計限額要求設計人員應熟悉建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，設計公司的各專業技術人員在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設計價值前期控制。同時，房地產開發企業的工程造價和成本管5、理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。比如甲方收集和分析開發項目所在區域的各項控制要素，如區域周邊的市政狀況、市場和產品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對項目的定位、產品的購買人群、對規劃設計中的布局及建筑風格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。在設計限額下，可以采取一些成本策略：比如在初步設計階段，在滿足規范的要求下，減少非可售部分面積等。施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，當然要6、與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合。三、房地產采用合同措施控制造價通過合同的約束性來控制成本是一個可行性較高的手段。在設計合同的簽訂中，首先要明確設計單位提供甲方認可的設計進度及付款計劃（付款與設計的進度、質量等掛鉤），并明確延期的賠償責任，甲方按合同對設計的質量與進度進行跟蹤。同時在簽訂設計合同時，針對目前多數設計單位經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款（如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費）。同時在合同中明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。為控制設計起點的建安造價，甲方在項目成本7、估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設計成果完成時才發現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發生。四、房地產成本跟蹤審核評估全員全程成本管理目前業內的房地產公司在設計階段的成本控制只有成本部門參與，多數沒有達到預期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。成本控制應該是一項全員參與的工作，比如工程、設計、成本、營銷等管理部門要充分協調溝通，制定詳細的設計要求和設計任務書，并對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結構形式明確結構工程師職責、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。五、房地產成本控制的要點在成本控制中要避免兩種現象：一是不計成本地追求8、設計效果；二是成本不合理導致品質喪失。以下建議可供參考：1、通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化設計方案，加強對設計公司的管理與協調；合同管理；項目技術、經濟和政策攻關；做好與設計人員特別是設計項目負責人的溝通；落實獎懲措施；開展設計公司間的交流與競爭。2、按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計。3、通過合同對勘察設計單位明確規定責任。4、加強設計標準和標準設計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善甲方設計標準；堅持設計全過程優化；建立專家會議評審制度；內部各階段圖紙審核制度化。5、正確理解“設計階段的成本控制”。這里主要談談對設計變更的有效控制，應注意以下經常性發生的成本突破：如9、地下室磚外墻改為鋼筋砼墻、基礎土方、主體結構設計變更、外立面裝飾提高設計標準、基礎底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外墻增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍墻、鐵門欄桿等；以及建設后期為提升項目品質增加的項目導致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構架、景觀增加軟、硬景標準等等。6、明確結構設計成本控制的管理要點。結構設計成本控制的要點包括：輸入方式、 設計周期的合理取值、設計費的合理取值、設計合同中設計院應承擔的風險、限額設計合同的內容和應用、地產商必須提前向設計院輸入的技術原則及內容、地產公司必須控制的要點等。7、明確結構設計成本控制的技術關鍵點。明確技術關鍵點主要是處10、理好質量與成本的關系，比如明確剪力墻布置、數量、長度取值以及厚度取值；異形柱結構中應注意的事項；對勘察報告取值及建議的關注點；各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等。8、設計管理是成本控制的關鍵著力點。前期完整的規劃設計成為成本估算及投資決策的依據，如地形的處理、產品的分布、交通的規劃、流線的設計、停車的考慮、地庫的規模、豎向的設置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動加上多方案比較形成完善的項目SWOT分析，如土地價值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財務分析等。9、制定策劃、設計、工程、銷售的基準周期。成本管理根據項目的特性、定位制定設計成本目標，并分解列出分項工程清單。建設工程一般有總圖及室外工程、商業及社區配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室內裝飾及樣板房等，注意不要漏項，有些大盤還有市政工程、教育設施。綜上，房地產成本控制是項目管理核心工作之一，而設計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權，是成本控制的關鍵。設計是在技術和經濟上對擬建工程的實施進行全面的安排，也是對樓盤建設進行規劃的過程。技術先進、經濟合理的設計能使項目建設縮短工期、節省投資、提高效益。 第 3 頁 共 3 頁