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1、萬達商業(yè)規(guī)劃研究院萬達商業(yè)規(guī)劃研究院萬達商業(yè)地產(chǎn)萬達商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計概述規(guī)劃設計概述2 2萬達商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品及概述萬達商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品及概述1萬達城市綜合體的構(gòu)成萬達城市綜合體的構(gòu)成3商業(yè)綜合體規(guī)劃設計具體手法商業(yè)綜合體規(guī)劃設計具體手法4商業(yè)綜合體形象規(guī)劃設計商業(yè)綜合體形象規(guī)劃設計5商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計流程商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計流程2目 錄3 3商業(yè)地產(chǎn)知識講座萬達商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品及概述萬達商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品及概述11、產(chǎn)品及特征、產(chǎn)品及特征萬達城市綜合體萬達城市綜合體購物中心購物中心酒店（五星級酒店、商務酒店）酒店（五星級酒店、商務酒店）寫字樓（甲級寫字樓，普通寫字樓寫字樓（甲級寫字樓，普通寫字樓)公寓公寓住宅及配套2、設施住宅及配套設施“萬達廣場萬達廣場”4 4商業(yè)地產(chǎn)知識講座2、產(chǎn)品的生產(chǎn)過程、產(chǎn)品的生產(chǎn)過程5 5商業(yè)地產(chǎn)知識講座產(chǎn)品的生產(chǎn)過程6 6商業(yè)地產(chǎn)知識講座2、工作方法建議、工作方法建議產(chǎn)品模式?jīng)Q定管理模式產(chǎn)品模式?jīng)Q定管理模式洗腦洗腦補腦補腦用腦用腦先將先將原有知識、經(jīng)驗儲備原有知識、經(jīng)驗儲備從內(nèi)存從內(nèi)存中清空，置入硬盤中。中清空，置入硬盤中。再將再將萬達管理規(guī)定萬達管理規(guī)定置入內(nèi)存中置入內(nèi)存中首先調(diào)用，執(zhí)行力。首先調(diào)用，執(zhí)行力。適當?shù)臅r候調(diào)用硬盤資料。適當?shù)臅r候調(diào)用硬盤資料。豐富提高豐富提高高效用腦高效用腦快速調(diào)用內(nèi)存與硬盤資料。快速調(diào)用內(nèi)存與硬盤資料。系統(tǒng)升級，（換系統(tǒng)升級，（換CPU）7 73、商業(yè)地產(chǎn)知識講座商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計流程商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計流程28 8商業(yè)地產(chǎn)知識講座項目設計的階段9 91 1、項目概念方案階段：、項目概念方案階段：、項目概念方案階段：、項目概念方案階段：（土地摘牌前）（土地摘牌前）（土地摘牌前）（土地摘牌前）vv發(fā)展部提供項目規(guī)劃設計交底單，政府協(xié)議，掛牌條件。明確項發(fā)展部提供項目規(guī)劃設計交底單，政府協(xié)議，掛牌條件。明確項發(fā)展部提供項目規(guī)劃設計交底單，政府協(xié)議，掛牌條件。明確項發(fā)展部提供項目規(guī)劃設計交底單，政府協(xié)議，掛牌條件。明確項目設計條件。（用地規(guī)劃要求，建筑規(guī)劃要求，其他）。目設計條件。（用地規(guī)劃要求，建筑規(guī)劃要求，其他）。目設計條件。（用地規(guī)劃要求，建4、筑規(guī)劃要求，其他）。目設計條件。（用地規(guī)劃要求，建筑規(guī)劃要求，其他）。vv進行概念規(guī)劃方案設計，并通過集團簽批。移交相關部門進行測進行概念規(guī)劃方案設計，并通過集團簽批。移交相關部門進行測進行概念規(guī)劃方案設計，并通過集團簽批。移交相關部門進行測進行概念規(guī)劃方案設計，并通過集團簽批。移交相關部門進行測算。為集團決策提供相關依據(jù)。算。為集團決策提供相關依據(jù)。算。為集團決策提供相關依據(jù)。算。為集團決策提供相關依據(jù)。vv與當?shù)卣疁贤ǎ敝练桨竿ㄟ^，土地摘牌。與當?shù)卣疁贤ǎ敝练桨竿ㄟ^，土地摘牌。與當?shù)卣疁贤ǎ敝练桨竿ㄟ^，土地摘牌。與當?shù)卣疁贤ǎ敝练桨竿ㄟ^，土地摘牌。2 2、項目方案設計階段：5、項目方案設計階段：、項目方案設計階段：、項目方案設計階段：（土地摘牌后）（土地摘牌后）（土地摘牌后）（土地摘牌后）vv落實設計條件：項目銷售物業(yè)產(chǎn)品定位建議，市政條件等。落實設計條件：項目銷售物業(yè)產(chǎn)品定位建議，市政條件等。落實設計條件：項目銷售物業(yè)產(chǎn)品定位建議，市政條件等。落實設計條件：項目銷售物業(yè)產(chǎn)品定位建議，市政條件等。vv成本控制部成本控制部成本控制部成本控制部-提供項目目標成本指標。項目描述，建造標準。提供項目目標成本指標。項目描述，建造標準。提供項目目標成本指標。項目描述，建造標準。提供項目目標成本指標。項目描述，建造標準。vv與當?shù)卣疁贤ǎ合馈⒔煌āh(huán)評、人防、立面與當?shù)卣?、溝通：消防、交通、環(huán)評、人防、立面與當?shù)卣疁贤ǎ合馈⒔煌āh(huán)評、人防、立面與當?shù)卣疁贤ǎ合馈⒔煌āh(huán)評、人防、立面 等。等。等。等。vv招商中心：提供主力店、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃；招商中心：提供主力店、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃；招商中心：提供主力店、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃；招商中心：提供主力店、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃；vv商管公司商管公司商管公司商管公司-提供經(jīng)營管理要求。提供經(jīng)營管理要求。提供經(jīng)營管理要求。提供經(jīng)營管理要求。vv召開各專業(yè)論證會：召開各專業(yè)論證會：召開各專業(yè)論證會：召開各專業(yè)論證會：結(jié)構(gòu)，供電方案，空調(diào)方案。結(jié)構(gòu)，供電方案，空調(diào)方案。結(jié)構(gòu)，供電方案，空調(diào)方案。結(jié)構(gòu)，供電方案，空調(diào)方案。vv進行方案設7、計。進行方案設計。進行方案設計。進行方案設計。召開方案評審會。召開方案評審會。召開方案評審會。召開方案評審會。獲得集團簽批通過。移交。獲得集團簽批通過。移交。獲得集團簽批通過。移交。獲得集團簽批通過。移交。10103 3、項目初步設計階段：、項目初步設計階段：、項目初步設計階段：、項目初步設計階段：vv商業(yè)主力店技術(shù)對接、談判。方案確認，工程界面商業(yè)主力店技術(shù)對接、談判。方案確認，工程界面商業(yè)主力店技術(shù)對接、談判。方案確認，工程界面商業(yè)主力店技術(shù)對接、談判。方案確認，工程界面房產(chǎn)技術(shù)條件談判，租賃區(qū)域劃分，面積確認。房產(chǎn)技術(shù)條件談判，租賃區(qū)域劃分，面積確認。房產(chǎn)技術(shù)條件談判，租賃區(qū)域劃分，面積8、確認。房產(chǎn)技術(shù)條件談判，租賃區(qū)域劃分，面積確認。vv進行初步設計以及擴大初步設計。進行初步設計以及擴大初步設計。進行初步設計以及擴大初步設計。進行初步設計以及擴大初步設計。vv初步設計評審會。初步設計評審會。初步設計評審會。初步設計評審會。vv專項外委設計專項外委設計專項外委設計專項外委設計:內(nèi)裝，外裝，外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)設計、住宅弱內(nèi)裝，外裝，外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)設計、住宅弱內(nèi)裝，外裝，外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)設計、住宅弱內(nèi)裝，外裝，外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)設計、住宅弱電智能化設計，商業(yè)步行街室內(nèi)設計、中庭鋼結(jié)構(gòu)采光天棚設計，商業(yè)電智能化設計，商業(yè)步行街室內(nèi)設計、中庭鋼結(jié)構(gòu)9、采光天棚設計，商業(yè)電智能化設計，商業(yè)步行街室內(nèi)設計、中庭鋼結(jié)構(gòu)采光天棚設計，商業(yè)電智能化設計，商業(yè)步行街室內(nèi)設計、中庭鋼結(jié)構(gòu)采光天棚設計，商業(yè)主力店二次設計等等。主力店二次設計等等。主力店二次設計等等。主力店二次設計等等。vv完成初步設計。完成初步設計。完成初步設計。完成初步設計。4 4、施工圖設計階段、施工圖設計階段、施工圖設計階段、施工圖設計階段vv施工圖設計單位考察與招標確定。施工圖設計單位考察與招標確定。施工圖設計單位考察與招標確定。施工圖設計單位考察與招標確定。vv初步設計、施工圖交底。第一版、第二版施工圖。初步設計、施工圖交底。第一版、第二版施工圖。初步設計、施工圖交底。第一版、第10、二版施工圖。初步設計、施工圖交底。第一版、第二版施工圖。vv施工圖設計評審與優(yōu)化。施工圖設計評審與優(yōu)化。施工圖設計評審與優(yōu)化。施工圖設計評審與優(yōu)化。vv參與、配合項目機電設備招投標技術(shù)參數(shù)的確定。參與、配合項目機電設備招投標技術(shù)參數(shù)的確定。參與、配合項目機電設備招投標技術(shù)參數(shù)的確定。參與、配合項目機電設備招投標技術(shù)參數(shù)的確定。vv主要建筑材料審核封樣。主要建筑材料審核封樣。主要建筑材料審核封樣。主要建筑材料審核封樣。內(nèi)裝內(nèi)裝內(nèi)裝內(nèi)裝/外裝外裝外裝外裝/外環(huán)境。外環(huán)境。外環(huán)境。外環(huán)境。如：石材，玻璃，鋁板，地磚等等裝飾材料如：石材，玻璃，鋁板，地磚等等裝飾材料如：石材，玻璃，鋁板，地磚等等裝飾材11、料如：石材，玻璃，鋁板，地磚等等裝飾材料。vv項目整改，協(xié)助處理現(xiàn)場工程技術(shù)問題。項目整改，協(xié)助處理現(xiàn)場工程技術(shù)問題。項目整改，協(xié)助處理現(xiàn)場工程技術(shù)問題。項目整改，協(xié)助處理現(xiàn)場工程技術(shù)問題。11115 5、項目實施階段：、項目實施階段：、項目實施階段：、項目實施階段：vv項目經(jīng)營開發(fā)全過程中面積指標如發(fā)生變化，項目經(jīng)營開發(fā)全過程中面積指標如發(fā)生變化，項目經(jīng)營開發(fā)全過程中面積指標如發(fā)生變化，項目經(jīng)營開發(fā)全過程中面積指標如發(fā)生變化，超過超過超過超過10001000平方米平方米平方米平方米的，的，的，的，必須報集團規(guī)劃院、主管副總裁必須報集團規(guī)劃院、主管副總裁必須報集團規(guī)劃院、主管副總裁必須報集團規(guī)12、劃院、主管副總裁.超過超過超過超過30003000平方米平方米平方米平方米報董事長審批。報董事長審批。報董事長審批。報董事長審批。vv三邊工程中，基礎工程、土方工程、地下室結(jié)構(gòu)工程在初設會簽前三邊工程中，基礎工程、土方工程、地下室結(jié)構(gòu)工程在初設會簽前三邊工程中，基礎工程、土方工程、地下室結(jié)構(gòu)工程在初設會簽前三邊工程中，基礎工程、土方工程、地下室結(jié)構(gòu)工程在初設會簽前須提前出圖施工的，由項目公司提請項目管理中心組織規(guī)劃院、成須提前出圖施工的，由項目公司提請項目管理中心組織規(guī)劃院、成須提前出圖施工的，由項目公司提請項目管理中心組織規(guī)劃院、成須提前出圖施工的，由項目公司提請項目管理中心組織規(guī)劃院、成本13、部、項目公司等部門召開協(xié)調(diào)會，指導項目公司實施。本部、項目公司等部門召開協(xié)調(diào)會，指導項目公司實施。本部、項目公司等部門召開協(xié)調(diào)會，指導項目公司實施。本部、項目公司等部門召開協(xié)調(diào)會，指導項目公司實施。vv對關系到綜合體外觀內(nèi)在效果、設計品質(zhì)的事項，如在內(nèi)外裝建設對關系到綜合體外觀內(nèi)在效果、設計品質(zhì)的事項，如在內(nèi)外裝建設對關系到綜合體外觀內(nèi)在效果、設計品質(zhì)的事項，如在內(nèi)外裝建設對關系到綜合體外觀內(nèi)在效果、設計品質(zhì)的事項，如在內(nèi)外裝建設及改造、內(nèi)外墻廣告設置、場地設施及地面鋪裝改造、出入口門斗及改造、內(nèi)外墻廣告設置、場地設施及地面鋪裝改造、出入口門斗及改造、內(nèi)外墻廣告設置、場地設施及地面鋪裝改造、出14、入口門斗及改造、內(nèi)外墻廣告設置、場地設施及地面鋪裝改造、出入口門斗和遮風簾設置等實施中，須按原設計方案不變，和遮風簾設置等實施中，須按原設計方案不變，和遮風簾設置等實施中，須按原設計方案不變，和遮風簾設置等實施中，須按原設計方案不變，即即即即內(nèi)裝、外裝、立面幕墻、外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)內(nèi)裝、外裝、立面幕墻、外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)內(nèi)裝、外裝、立面幕墻、外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)內(nèi)裝、外裝、立面幕墻、外環(huán)境，泛光照明，導向系統(tǒng)等等等等需要調(diào)整應在綜合評審會體現(xiàn)。任何改動，須經(jīng)過規(guī)劃院審批。需要調(diào)整應在綜合評審會體現(xiàn)。任何改動，須經(jīng)過規(guī)劃院審批。需要調(diào)整應在綜合評審會體現(xiàn)。任何改動，須經(jīng)過規(guī)15、劃院審批。需要調(diào)整應在綜合評審會體現(xiàn)。任何改動，須經(jīng)過規(guī)劃院審批。1212商業(yè)地產(chǎn)知識講座項目效果類單項設計1313商業(yè)地產(chǎn)知識講座萬達城市綜合體的構(gòu)成萬達城市綜合體的構(gòu)成31414 n n實際案例：實際案例：15151616 17171818萬達廣場（帶室外步行街）（帶室外步行街）規(guī)劃方案匯總1919合肥萬達廣場總平面圖2020呼和浩特萬達廣場總平面圖2121太原萬達廣場總平面圖2222唐山萬達廣場總平面圖2323淮安萬達廣場總平面圖2424包頭萬達廣場總平面圖2525洛陽萬達廣場總平面圖2626上海周浦萬達廣場總平面圖2727石家莊萬達廣場總平面圖2828天津河東萬達廣場總平面圖2929武16、漢新華西路萬達廣場總平面圖3030西安民樂園萬達廣場總平面圖3131宜昌萬達廣場總平面圖3232重慶南坪萬達廣場總平面圖3333沃爾瑪 建材超市 美食廣場,數(shù)碼廣場影城(家居廣場）國際百貨3434具體業(yè)態(tài)組合方式：具體業(yè)態(tài)組合方式：vv 建筑平面組合：建筑平面組合：通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學合理通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學合理的動線設計將功能不同的主力店有機地聯(lián)系起來，互相補充，的動線設計將功能不同的主力店有機地聯(lián)系起來，互相補充，多元共贏。多元共贏。v豎向功能組合：豎向功能組合：考慮主力店各自經(jīng)營的特點，營業(yè)時間的考慮主力店各自經(jīng)營的特點，營業(yè)時間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標消費群17、體的類別等特點進行差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標消費群體的類別等特點進行科學組合，形成聚留效應共享共贏。科學組合，形成聚留效應共享共贏。v節(jié)點空間：節(jié)點空間：將各個中庭、廣場等特色節(jié)點空間有機地組合將各個中庭、廣場等特色節(jié)點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。v地下停車場：地下停車場：所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的場有著十分便捷18、的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導視系導視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。統(tǒng)，極大地方便顧客出入。3535一街：商業(yè)步行街百貨樓大型酒樓娛樂樓綜合樓超市建材樓多樓3636萬達商業(yè)綜合體之購物中心設計生成模式示意萬達商業(yè)綜合體之購物中心設計生成模式示意城市非核心位置城市非核心位置3737萬達商業(yè)綜合體之購物中心設計生成模式示意萬達商業(yè)綜合體之購物中心設計生成模式示意城市核心位置城市核心位置3838商業(yè)地產(chǎn)知識講座城市廣場城市廣場城市廣場城市廣場城市廣場城市廣場城市廣場城市廣場百貨樓百貨樓萬千百貨萬千百貨1-5F1-5F娛娛 樂樂 樓樓1F 1F 大大 玩玩 家家2F K T V2F K T V3F19、 3F 萬達影城萬達影城綜合樓綜合樓1F1F國美電器國美電器2F 2F 兒兒 童童 城城3F 3F 康體健身康體健身4F 4F 酒酒 樓樓全天候室內(nèi)步行街全天候室內(nèi)步行街五星級酒店五星級酒店寫字樓寫字樓室外步行街室外步行街城市主干道城市主干道 商務酒店商務酒店第三代半商業(yè)綜合體生成示意第三代半商業(yè)綜合體生成示意城市廣場城市廣場城市廣場城市廣場4141商業(yè)綜合體規(guī)劃設計具體手法商業(yè)綜合體規(guī)劃設計具體手法44242n n具體規(guī)劃設計手法：具體規(guī)劃設計手法：43434444vv萬千百貨萬千百貨萬千百貨萬千百貨vv大玩家電子游藝廣場大玩家電子游藝廣場大玩家電子游藝廣場大玩家電子游藝廣場vv大歌星大歌星20、大歌星大歌星 KTVKTV娛樂廣場娛樂廣場娛樂廣場娛樂廣場vv萬達國際影城（多廳）萬達國際影城（多廳）萬達國際影城（多廳）萬達國際影城（多廳）vv國美電器數(shù)碼廣場國美電器數(shù)碼廣場國美電器數(shù)碼廣場國美電器數(shù)碼廣場vv超市超市超市超市vv健身健身健身健身vv 兒童用品專賣兒童用品專賣兒童用品專賣兒童用品專賣主力店的構(gòu)成：主力店的構(gòu)成：6+24545百貨樓百貨樓：（：（-15層）層）萬千百貨。萬千百貨。娛樂樓：娛樂樓：（13、4層）層）電玩店、電玩店、KTV、影城。、影城。綜合樓：綜合樓：（14層）（層）（運動運動100）、國美，兒童區(qū)，）、國美，兒童區(qū)，健身。健身。大型酒樓：大型酒樓：超市：超市：21、（-1層）層）優(yōu)衣庫優(yōu)衣庫C&AC&A五大品牌五大品牌共共500 500 20002000ZARAZARAH&MH&M綾致綾致次主力店次主力店2010新新發(fā)客客戶47471、百貨樓、百貨樓購物中心購物中心購物中心購物中心48482、綜合樓、綜合樓購物中心購物中心購物中心購物中心49493、娛樂樓、娛樂樓購物中心購物中心購物中心購物中心5050購物中心購物中心購物中心購物中心4、精品餐飲酒樓、精品餐飲酒樓5151 5252商業(yè)室內(nèi)步行街商業(yè)室內(nèi)步行街購物中心購物中心購物中心購物中心5353步行街5454中庭5555565657575858步行街剖面設計分析59596060 商業(yè)室外步行街商業(yè)室外22、步行街6161 商業(yè)地產(chǎn)知識講座62626363商業(yè)綜合體形象規(guī)劃設計商業(yè)綜合體形象規(guī)劃設計56464商業(yè)地產(chǎn)知識講座6565商業(yè)地產(chǎn)知識講座6666商業(yè)地產(chǎn)知識講座6767商業(yè)地產(chǎn)知識講座6868商業(yè)地產(chǎn)知識講座6969商業(yè)地產(chǎn)知識講座7070商業(yè)地產(chǎn)知識講座規(guī)劃設計7171商業(yè)地產(chǎn)知識講座7272商業(yè)地產(chǎn)知識講座7373商業(yè)地產(chǎn)知識講座7474商業(yè)地產(chǎn)知識講座7575商業(yè)地產(chǎn)知識講座7676商業(yè)地產(chǎn)知識講座7777商業(yè)地產(chǎn)知識講座7878商業(yè)地產(chǎn)知識講座7979商業(yè)地產(chǎn)知識講座8080商業(yè)地產(chǎn)知識講座8181商業(yè)地產(chǎn)知識講座8282商業(yè)地產(chǎn)知識講座8383謝謝 謝謝 大大 家家 萬達商業(yè)規(guī)劃研究院萬達商業(yè)規(guī)劃研究院