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1、商業地產規劃設計案例研究商業地產規劃設計案例研究商業地產云智庫大數據品牌/項目排行榜 新趨勢報告 案例解讀 實操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關注北京建外SOHOn建外SOHO位于北京CBD國貿中心對面，靠近地鐵的交通樞紐。由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟多層商業體及裙樓組成。占地面積16.9萬m2總建筑面積70萬m2（含地下）商業面積93000m2物業種類20棟塔樓，4棟多層商業體n商業分布在各棟樓的裙樓部分，地上3層設置。商業地產規劃設計案例/北京建外SOHO靈活的商業空間劃分，大大促進了商鋪的銷售速度獨立商業體與高層公寓裙房結合，商業空間組織靈活，即使單價高也得到市場2、的追捧：3層獨立商業體高層公寓裙房獨立商業體：平層面積約600，平層可劃分為1-4家商戶出租，或者同時持有多層經營。天橋、架空街和樓梯等交通體對交通組織起到了一定的積極作用；n拍賣單價：2002年3.2萬元/，2003年底4.76萬元/，總價1924萬元n建外二期一天商業部分銷售為2.96億元，銷售均價為5.3萬元/平方米 商業地產規劃設計案例/北京建外SOHO公寓樓底部為裙樓底商，街鋪沿市政道路和內部小區設置，形成16條街坊式商業街，共約300個商鋪，獨立進出，面積100-600m2設置商業廣場，突出時尚主題，引入獨具風格的主力店鋪，其中包括星巴克旗艦店、同仁堂旗艦店、渝鄉人家旗艦店、東田造3、型旗艦店、美克美家、溫帝吳等。街區化布局，主力店帶動，但效果差強人意1-3層為臨街商鋪，其商鋪全部臨街。業態組合：咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時裝店等，但缺乏大型超市類強力拉動人流的業態。以主力店凸顯主題，并吸引同氣質商家入駐。商業商業商業商業商業地產規劃設計案例/北京建外SOHO交通流線不理想，車輛難以在同一道路進出；非地面樓層的交通引導性不強：三四層商鋪的交通體缺乏昭示性，-1層僅有一條樓梯引導規劃與建筑設計的缺陷使經營陷入困境店面過于隱蔽或分散，店鋪與店鋪之間沒有直接的交通通道和明確的路標指示 面向主干道的昭示面缺乏吸引力，難聚人氣商業地產規劃設計案例/北京建外SOHO北京建4、外SOHO的啟示街區式商鋪有利于快速銷售主力店必須保證品牌的吸聚力和業態的特色規劃建筑設計的細節將直接影響經營效果間隔靈活、面積可大可小的商鋪，總價區間寬裕，且可經營的業態豐富，容易實現快速高價銷售。建外SOHO有一定數量的主力店，但由于業態種類偏少且吸納人流的能力不強，難以與周邊商圈抗衡，拉動力不足。流線、昭示面、交通體系等等的設計細節都將直接影響招租和商業經營的效果，需要在前期設計中引起重視。商業地產規劃設計案例/北京建外SOHO上海大寧國際廣場n 大寧國際商業廣場是大寧國際社區的五個功能板塊之一，定位為以大眾消費為主的集餐飲、娛樂、購物于一體的“大型綜合消費商業中心”。占地面積5.5萬m5、2總建筑面積25萬m2（含地下5萬m2）商業面積11萬m2業態種類商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施上?；疖囌旧虾；疖囌救嗣駨V場人民廣場陸家嘴陸家嘴大寧國際大寧國際n項目位居的共和新路以西遍布著上海大學等高等院校，形成了院校產業經濟特色 n項目區域3至4公里有人口170萬，在大寧落成之前周邊尚無核心的商業中心可滿足購物、休閑、餐飲、和娛樂的需求。項目簡介商業地產規劃設計案例/上海大寧國際廣場業態緊扣其清晰定位，但實際經營中業態種類發展不平衡n區域性大型商業中心和該地區的時尚新地標。n目標客戶以15-45歲為主，其中以18-35歲“月光族”為消費核心?？傮w定位客戶定6、位nLIFEHUB，打造以家庭生活氛圍為主調的lifestyle商業空間。經營理念零售餐飲休閑娛樂INBASE VERO MODA 貝拉維拉 國美電器 宏圖三胞KFC PIZZA HUT STARBUCKS 哈根達斯 味千拉面 一茶一坐遊歌量販式卡拉OK 上影星匯影城 藍瑪專業男子SPA 玉泉湖足浴業態經營：餐飲業在實際經營中的比例不斷增長，有超越零售業之勢商業地產規劃設計案例/上海大寧國際廣場動線處理有效地組織交通，充分利用兩個沿街面引入人流n充分利用兩大沿街面尤其是大寧路的界面，通過昭示性強的入口處理引入人流步步行行區區域域n動線處理既適當引入車行交通，又較好實現了人車分流，強化了街區感n7、東北與東南角以斜向道路、大型景觀雕塑等處理，營造出具友好和休閑氛圍的主入口商業地產規劃設計案例/上海大寧國際廣場建筑的細部處理對商業經營起到非常積極的作用n充分利用戶外空間經營休閑餐飲n小尺度的街區，形成安定悠閑的步行氛圍n廣場、環境小品的處理為消費者提供更豐富多樣的停留機會商業地產規劃設計案例/上海大寧國際廣場業態布局與經營策略n餐飲、休閑、零售業采取remix的混合布局，沒有絕對地分隔，有利于消費人群在內部商業主體的逗留和消費。n項目縱向商業利用率較高,多業態的組合引入，使承租能力較弱但檔次較高的業態能夠在縱向空間上生存。平均3F以上的商業布置也最大化了項目的盈利能力。位置租金均值15平方8、米以下15100平方米100平方米以上本案15151715共和新路沿線1012911810周邊社區56565n對比本案周邊商業價格，本案具有平均價值約50%的提升幅度，聚集價值效應非常明顯。商業地產規劃設計案例/上海大寧國際廣場上海大寧國際的啟示街區式商鋪實現良好經營的成功案例主力店緊扣定位，大力支撐了品牌的吸聚力和業態特色規劃建筑設計的細節以吸引人流、留駐顧客、經營靈活為目標n定位清晰，目標客戶明確n業態組合均衡合理，招商到位n以大潤發、國美電器、宏圖三胞等大型賣場吸聚大量人流n以星巴克、哈根達斯、esprit等小資品牌拔高項目品味n以inbase、達芙妮、肯德基等大眾消費作為項目商業的基本支撐n動線組織清晰合理，將外部人流自然引入到街區每個角落n建筑與環境氛圍的營造出色，休閑感強烈，顧客停駐度高n內部的多層街區建筑能滿足不同業態的經營需要商業地產規劃設計案例/上海大寧國際廣場