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1、與監理單位交流與監理單位交流北京Xx項目部2007年12月12日房市金碟 2目錄目錄 龍湖地產簡介 龍湖工程體系介紹 對監理工作的一些要求和建議房市金碟 3業務緯度創建篇、項目篇、榮譽篇財務緯度銷售收入、土地儲備、銀行信用龍湖地產簡介房市金碟 4業務業務創建創建龍湖起源龍湖起源龍湖花園地塊原貌，龍湖花園地塊原貌，1997房市金碟 5業務業務創建創建“龍湖”成為城市新地標龍湖”成為城市新地標龍湖社區俯瞰圖龍湖社區俯瞰圖 龍湖大社區占地1083畝，約72.2萬平米，建筑面積約128萬平米，提供各類住宅及商鋪約6600戶。房市金碟 6業務業務創建創建三大業務板塊三大業務板塊地產開發地產開發商業運營商2、業運營物業管理物業管理房市金碟 7業務業務項目項目高端別墅高端別墅 建設高端別墅項目近70萬平方米，已竣工50.3萬平方米，交付業主1300余棟。房市金碟 8業務業務項目項目中高端花園洋房中高端花園洋房 建設中高端花園洋房53.9萬平方米，已竣工27.9萬平方米，交付業主近2000戶。房市金碟 9業務業務項目項目中端高層公寓中端高層公寓 建設中端高層公寓205萬平米，已竣工115.8萬平方米，交付業主8000余戶。房市金碟 10業務業務項目項目商業地產商業地產 建設商業地產近50萬平方米，已竣工34萬平方米，持有2個大型都市購物中心，三個社區商業中心，合作品牌商家800余戶。房市金碟 11業務3、業務榮譽榮譽企業獎項企業獎項20062006年年3 3月，月，20062006中國房地產百強開發企業中國房地產百強開發企業國務院研究發展中心、清華大學房地產研究所和中國指數研究院國務院研究發展中心、清華大學房地產研究所和中國指數研究院20062006年年1010月，月，2005200520062006年度中國房地產誠信企業年度中國房地產誠信企業中國建設部、中國房地產業協會中國建設部、中國房地產業協會19981998年年20072007年，連續年，連續1010年、五屆重慶年、五屆重慶1010佳住宅小區第一名佳住宅小區第一名 20072007年年4 4月，月，20062006年年4 4月，月，204、042004年年3 3月全國住宅用戶滿意度第一名月全國住宅用戶滿意度第一名中國質量協會、全國用戶委員會中國質量協會、全國用戶委員會20062006年年3 3月，重慶市第四屆月，重慶市第四屆“房地產開發企業五十強房地產開發企業五十強”重慶市人民政府重慶市人民政府房市金碟 12業務業務榮譽榮譽合作方評價合作方評價“也許不是最大，但肯定是最好的公司也許不是最大，但肯定是最好的公司”著名城市經營與發展戰略專家 王志綱“以客為尊，在房地產界中少見的優秀企業”“以客為尊，在房地產界中少見的優秀企業”香港置地亞太區首席代表 郭建豪“龍湖地產是我們最值得敬重的合作伙伴”“龍湖地產是我們最值得敬重的合作伙伴”沃5、爾瑪（中國）深圳總部“與你們合作，與你們合作，I am very happyI am very happy！”百安居副總裁司馬蘭德房市金碟 13財務財務銷售收入（回顧）銷售收入（回顧）2007年預計銷售總收入在90億左右30,31667,18562,232155,720221,000349,150050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000200120022003200420052006人民幣萬元人民幣萬元01-0601-06年復合增長率年復合增長率63%63%房市金碟 14財務財務土地儲備土地儲備截至目前，龍湖集團已在北京、6、上海、重慶、成都、西安拿地進行房地產開發。截至2007年底，龍湖集團累計交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平米、規劃面積191萬平方米。房市金碟 15良好的銀行信用良好的銀行信用2007年8月 中國農業銀行授予45億元集團授信2007年7月 中國建設銀行授予33億元集團授信2006年3月 中國建設銀行授予AAA級信用單位2006年5月 中國農業銀行授予AAA級信用單位2006年1月 農業銀行重慶分行“最佳銀企合作單位”2005年5月 榮獲中國建設銀行總行守信和穩健企業稱號房市金碟 16龍湖在北京 在北京目前有4個二級開發項目，建筑面積約150萬平米；2個一7、級開發項目，建筑面積約100萬平米。我們認為：優秀的分供方是我們的核心競爭力 我們倡導：所有的分供方是我們的同路人 我們希望：在北京找到能夠與龍湖一起成長的同路人房市金碟 17目錄目錄 龍湖地產簡介 龍湖工程體系介紹 對監理工作的一些要求和建議房市金碟 18龍湖工程體系標準高 工作標準要求高于同行業，這對第一次與龍湖合作的所有單位都是挑戰 高標準意味著高投入，希望所有的監理能夠做好心理準備 實例照片房市金碟 19龍湖管理規范 規范化管理：要求很多工作落實到書面的多于同行，因此，與龍湖合作，會有很多案頭工作 具體的內容第三章會詳述房市金碟 20龍湖工程體系人力資源配置 龍湖工程部的人員配置要求較8、高，對技術問題愛鉆研，希望在技術方面監理可以與甲方充分探討；工程部多項目運作，項目部人員由工程部調配房市金碟 21目錄目錄 龍湖地產簡介 龍湖工程體系介紹 對監理工作的一些要求和建議房市金碟 22放心的工作我們全力支持監理的工作龍湖將會是你遇到的最容易也最難打交道的甲方每個監理有自己的工作方式和習慣，我們不強求統一，以下所提的只是我們關于工作的一些要求和提醒房市金碟 23對監理工作的一些要求和建議以下將從三個方面對監理工作提出要求和建議：1、會議及報告制度2、工作思路和原則3、工作方式方法的要求房市金碟 241、會議及報告制度 及時溝通的原則 因為甲方監理不在一起辦公，要求監理詳細做好監理日志9、，甲方不定期檢查。要求監理與對應的工程師，每天至少溝通一次，形式不限，可當面交流，或電話溝通，或書面報告。重要事項必須隨時電話聯系，甲方人員電話7X24小時開機，要求監理也保持全天開機。房市金碟 251、會議及報告制度 施工日報制度要求施工單位報日報，監理單位審核匯總后轉甲方。施工日報格式房市金碟 261、會議及報告制度 甲方監理周例會 時間：每周一下午5：00，地點：甲方會議室。監理統一匯報一周情況，包括現場質量、進度、安全文明施工情況，所發工作聯系單和罰款建議單情況，檢驗驗收情況，提出監理部下周工作重點。甲方向監理提工作要求和下一步工作重點。雙方可利用周例會進行務虛的溝通交流。每月初第一周10、例會，監理提交并匯報工作月報。房市金碟 271、會議及報告制度 監理月度談話及考核 由甲方工程師對專業對口的監理工程師每月進行一次談話，交流一月的工作狀態，甲方對監理工作進行點評。要求每月7日前完成交流。監理考核制度：每月由工程部工程師集中對對應專業監理工程師進行量化考核,考核結果由工程經理、項目負責人確認后提交監理公司，此結果是監理工程師能否勝任及監理獎金發放的依據。監理考核不排除采取對施工單位匿名調查的方式。要求每月10日前完成考核。房市金碟 281、會議及報告制度 監理要開的幾個會議 監理例會 周安全文明檢查例會 質量（或進度）專題會 現場問題點評會房市金碟 291、會議及報告制度 監理11、例會的議程建議 時間：每周三下午2點；地點：工地會議室；每周二下午5點之前，要求施工單位報施工周報，監理審核；施工周報格式 會議議程五部分：1、上周會議決議落實情況回顧；2、施工單位簡要匯報工作完成情況和下周計劃，主要匯報未按計劃完成的工作及改進措施，匯報存在的問題及改進措施，提出要求甲方監理解決的事項；3、各專業監理工程師對質量、進度、安全文明施工進行點評，應結合事實或照片，好的要表揚，差的要批評；4、甲方進行點評，提出甲方的要求，并對施工單位提出的要求進行回復；5、總監總結；會后會議紀要確認，要求在周四下午5點前完成會議紀要簽發；房市金碟 301、會議及報告制度 現場問題點評會根據現場質量12、進度、安全文明的狀況，由總包單位總工（或生產經理）牽頭組織，對一階段存在的問題進行總結點評，分析下一階段改進的方法和措施。會議邀請甲方和監理參加，監理對會議組織情況進行監督。首次點評會將由甲方組織。問題點評必須采用照片，以PPT文件的形式進行總結。房市金碟 311、會議及報告制度 甲方公司檢查制度 每半月由甲方公司層面組織、監理實施的項目檢查(含質量進度安全生產文明施工)具體檢查時間由甲方通知監理，要求監理根據現場進度安排施工單位準備相關圖紙、檢測工具等房市金碟 322、工作思路和原則 樣板帶路 堅持樣板引路，做出樣板幾方確認后，再進行大規模施工。方案先行 所有總分包單位，必須事先有施工方案13、才能施工，只有事先充分考慮清楚，才能保證工作做好。方案審批流程 施工方案審查意見表格式房市金碟 332、工作思路和原則 規范為上一切根據圖紙、規范、圖集、方案，一切技術問題可以充分討論，要對所負責工作的規范要求比較清楚。首戰必勝無論總分包單位，第一道工序，第一遍工作，一定要全程跟蹤，確保第一遍做好，發現有不到位的立即整改。房市金碟 342、工作思路和原則 移交有據 無論是總分包之間，還是總包內部的不同專業之間，要求工作界面的移交必須履行書面的手續，確保上道工序合格后進行下道工序。工序移交表格參考模板 監理應根據現場實際編制（或組織施工單位編制）移交表格。房市金碟 352、工作思路和原則 管理的14、三部曲 從大的原則來說，監理對于現場存在的問題，首先口頭要求，再次書面工作聯系單，仍然不起作用，就發監理通知單或者罰款建議單。違約處理建議單格式房市金碟 362、工作思路和原則 首先要做正確 按圖施工是質量和工期的前提。監理工程師對于圖紙必須熟悉，對于變更洽商要敏感。做正確了，才能保證質量，才能保證工期。資料同步 要求施工單位工程資料必須同步，監理同意進行的工作，如果沒有正式資料，就先草簽后補正式資料。房市金碟 373、工作方式方法的要求 監理應配相機 重點問題用相機拍照留存，開會點評采用照片更便于溝通，一目了然。書面往來的原則 一切事情應保留書面資料，并要求相關單位蓋章簽字，并簽署日期。房市15、金碟 383、工作方式方法的要求 監理是文檔流轉的樞紐甲方發出的書面指令，一般發給監理。如果需要轉發施工單位，由監理根據甲方指令中注明的抄送單位進行抄送。重要的文件甲方將直接發給監理和施工單位。工作聯系單樣式施工單位的文件（一式兩份）主送監理單位，由監理單位每天兩次轉送甲方（上午11點一次，下午5點一次）。房市金碟 393、工作方式方法的要求 及時收測反饋質量狀況所有工作，只要施工單位一做完具備收測條件，就應第一時間進行收測。收測可以監理獨立完成，也可監督施工單位完成，但必須向甲方報送監理書面簽名的收測成果。甲方對監理報送的收測成果不定期復測。主體結構施工階段檢查收測的要求如下，監理應根據現場16、情況編報相應的檢查收測結果。主體結構施工階段檢查收測的要求示例房市金碟 403、工作方式方法的要求采用工程語言溝通對于現場工作質量，應盡可能采用數據和事實說話，比如說實體質量，應是收測檢查XX處，合格XX處，合格率XX%。及時確認所有變更洽商引起返工的部位，要求甲方、監理和施工單位在返工發生的第一時間現場確認工程量，可以先用草圖表示，各方簽字，由施工單位3日內補正式手續。沒有特殊情況，要求甲方、監理在現場；如果甲方不在現場由監理代替，施工單位應在3天內找甲方補簽。房市金碟 413、工作方式方法的要求 監理要簽認的表單 施工單位月度工程量審核 變更簽證洽商，對現場執行結果進行確認，涉及到返工的，17、對返工范圍進行明確房市金碟 423、工作方式方法的要求 貢獻確認 根據雙方合同約定：監理單位在工程監理中，達到了甲方的質量目標、工期目標和嚴格執行了服務標準，與甲方配合好，現場安全文明施工管理好，甲方給予監理單位本監理合同價款10的獎勵，獎勵費用的40獎勵給監理公司；其余的60獎勵給現場監理部。我們龍湖有向監理工程師支付合同外獎金的案例。房市金碟 433、工作方式方法的要求 本工程總包合同要求花園式工地，監理要按照這樣的標準去要求。安全帽顏色，監理統一為白色，施工單位管理人員紅色，工人藍色或黃色。房市金碟 44甲方的分工 甲方分工及聯系方式表房市金碟 45甲方工作時間 甲方工作時間 上午9點至12點半，下午1點半至5點半，周末會有人值班。甲方人員24小時手機開機，重要事項隨時溝通。追蹤甲方工作 對要求甲方落實的事情，應持續追蹤，不要怕煩每天一個電話催，超過三次，可以找經理。房市金碟