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1、商用房產(chǎn)的盈利模式及開發(fā)流程萬科企業(yè)有限公司 副總裁北京萬科企業(yè)有限公司 總經(jīng)理毛大慶 博士2010-07-07商用房產(chǎn)的融資及盈利模式來福士城，新加坡來福士廣場，上海來福士中心，北京來福士廣場，成都來福士廣場，杭州來福士城，巴林所到之處：城市地標 城中之城城市綜合體的主要特征城市綜合體的主要特征城市綜合體對城市發(fā)展的積極作用城市綜合體對城市發(fā)展的積極作用提升城市品質(zhì)和價值的點睛之筆資源共生、聚合增值產(chǎn)業(yè)集聚、功能互補提升城市區(qū)域的品牌形象極大程度的優(yōu)化城市資源配置提高城市居民生活、工作的效率拉動所在區(qū)域的發(fā)展5DescriptionMixed Development(Office,Retai2、l,Hotel,Serviced Residence)Land Area(sqm)32,574Gross Floor Area(sqm)193,675Office(sqm)72,672(38%)Retail(sqm)36,910(19%)(Basement:38,917)Hotel(sqm)45,480(23%)Serviced Residence (sqm)37,343(19%)Pavilions(sqm)1,270(1%)Expected Completion Mid 2011城市綜合體通常的業(yè)態(tài)組成城市綜合體通常的業(yè)態(tài)組成成都來福士城成都來福士城商用房產(chǎn)通常狀況下的融資渠道和模式商用房產(chǎn)3、通常狀況下的融資渠道和模式注冊資本及股東貸款項目股本金開發(fā)貸款購物中心租金評估增值資產(chǎn)抵押貸款經(jīng)營性貸款再抵押貸款股權性融資1234在公司股權層面的融資通常是商業(yè)地產(chǎn)在資本市場解決融資渠道或實現(xiàn)退出的重要環(huán)節(jié)0500100015002000250030003500400045005000Q4/2004Q1/2005Q2/2005Q3/2005Q4/2005Q1/2006Q2/2006Q3/2006Q4/2006Total Trades million TAKE OFF商用房產(chǎn)資本市場通用的持有架構商用房產(chǎn)資本市場通用的持有架構資產(chǎn)持有平臺（基金公司）資產(chǎn)持有平臺（基金公司）子公司1子公司2子公4、司3項目公司1項目公司2項目公司3項目公司4100%100%100%100%項目1項目2項目3項目4100%100%100%100%100%REITs多元化的項目組合，不同“籃子里的雞蛋”多元化的項目組合，不同“籃子里的雞蛋”商用房產(chǎn)通常的退出渠道及模式商用房產(chǎn)通常的退出渠道及模式培育成熟體系，實現(xiàn)資本利用率及利益回報最大化資本市場REITs上市單體項目資產(chǎn)整體轉讓單體項目公司股權轉讓單體項目分單元散售將整個母公司的平臺整體或部分出售給機構投資者將持有小資產(chǎn)包的子公司整體出售Why?商業(yè)地產(chǎn)基金商業(yè)地產(chǎn)基金投資者運營者物業(yè)經(jīng)理財務顧問基金經(jīng)理開發(fā)項目開發(fā)項目管理費管理費基金管理基金管理/收購費5、收購費顧問費顧問費資產(chǎn)資產(chǎn)管理費管理費物業(yè)物業(yè)管理費管理費開發(fā)商每股股利每股股利品牌品牌資金資金+ChengduBeijingShanghaiHangzhouNingboSuzhouShenzhenGuangzhouChongqingShenyangTianjin總募集金額總募集金額10億美金；億美金；凱德置地控凱德置地控股股50%來福士中國基金模式簡介來福士中國基金模式簡介持有的目的：實現(xiàn)管理者的價值，增加退出利潤空間持有的目的：實現(xiàn)管理者的價值，增加退出利潤空間商用項目的前期培育，第一次商用項目的前期培育，第一次和第二次的租金拉升直接體現(xiàn)和第二次的租金拉升直接體現(xiàn)商用物業(yè)管理者的價值商用物6、業(yè)管理者的價值商用項目的退出回報率直接決商用項目的退出回報率直接決定物業(yè)的退出價值定物業(yè)的退出價值萬萬科科某某購物中心購物中心Important changeKnocking down this wall to double the floor space to 3306 sqmbecause 1500 sqm is too small for Grade A offices Had to redesign the fire prevention system,increasing the fire prevention facilities such as adding more fire 7、separation walls and reinforcing the core of the frameIMPLICATION:北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目操作時間項目操作時間BEFOREAFTERIntroduction of external canopies at the entrances北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目主要改造部分項目主要改造部分Introduction of water features where there was none beforeAB北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目主要改造部分項目主要改8、造部分Converting the buildingRedesigning the interior for grander effect北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目主要改造部分項目主要改造部分Occupancy Rate:85%Lower rental price but higher-quality tenants than surrounding offices北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目成功的租賃管理項目成功的租賃管理商用房產(chǎn)的開發(fā)流程及操作要點商用房產(chǎn)項目開發(fā)流程概覽商用房產(chǎn)項目開發(fā)流程概覽可行性研究方案設計施工竣工交付二次裝修改造運營9、 SWOT 退出策略 財務分析 融資方案 定位 業(yè)態(tài)配比 主力店 運營模式 設計輸入 主力招商 主題 經(jīng)營目標 招商 設計審核 推廣 運營團隊建設 物業(yè)交接 設備調(diào)試 備品備件 財產(chǎn)保險 改造洽商 設備調(diào)試 備品備件 財產(chǎn)保險 收支管理 企劃推廣 物業(yè)管理 租戶提升 方案強排 成本估算 地質(zhì)勘查 開發(fā)計劃 方案競標 顧問團隊 方案比對 擴初 目標成本 開發(fā)計劃 招投標 設備選型 施工管理 政府驗收 使用手冊 質(zhì)保 設計審核 監(jiān)理 設備維護運營線索運營線索技術線索技術線索商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程商業(yè)房產(chǎn)投資及設計階段重點注意事項商業(yè)房產(chǎn)投資及設計階段重點注意事項項目的定位10、要清晰，并預先制定好持有和退出策略項目的定位要清晰，并預先制定好持有和退出策略運營前置，降低后期運營成本運營前置，降低后期運營成本招商前期介入，完成業(yè)態(tài)組合落位，并介入設計招商前期介入，完成業(yè)態(tài)組合落位，并介入設計商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程（續(xù)）通常設計輸入條件的決定因素通常設計輸入條件的決定因素商用項目建筑、結構技術要求概覽商用項目建筑、結構技術要求概覽 租戶區(qū) 推廣區(qū)及推廣設施 公共區(qū) 電梯（客梯，貨梯）扶梯，自動步道 商場內(nèi)設備機房的設置要求 交房標準 檢修維護 卸貨區(qū) 垃圾房商用項目設計階段的消防性能化分析商用項目設計階段的消防性能化分析項目定位高功能空間復11、雜/地標項目周期允許消防性能化/結構超限審查 使用特殊設計程序一般條件向政府主管部門申請獲得同意組織專業(yè)設計顧問進行專項設計申請召開專家論證會按會議紀要進行施工圖設計 特殊設計程序一般流程通用機電設計標準的確定設計施工改造運行調(diào)試及物業(yè)移交開業(yè)后拾遺補缺商用項目的機電工程流程商用項目的機電工程流程商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)的招商管理商業(yè)地產(chǎn)的招商管理談判管理：預先制定條件策略合同管理：簽約、退約、解約、違約品牌管理：確保進駐商戶的品牌及定位，制定提升品牌計劃供應商網(wǎng)絡的建立與管理收支管理：押金、定金、傭金、欠費代理商的管理：獨家代理、聯(lián)合招商、開放招商12、商用建設成本及招投標管理重要注意事項商用建設成本及招投標管理重要注意事項運營中的合理運營中的合理避稅避稅合理成本分攤合理成本分攤做好標段劃分，做好標段劃分，協(xié)調(diào)好變更洽商協(xié)調(diào)好變更洽商價值工程研究價值工程研究新的會計準則中，土地成本新的會計準則中，土地成本已經(jīng)不計入房地產(chǎn)稅的計算已經(jīng)不計入房地產(chǎn)稅的計算基數(shù)，同時需要衡量房地產(chǎn)基數(shù)，同時需要衡量房地產(chǎn)稅的兩種計算模式；稅的兩種計算模式；運營中的固定資產(chǎn)成本合理運營中的固定資產(chǎn)成本合理分攤避稅分攤避稅制定合理的目標成本是成本控制制定合理的目標成本是成本控制的關鍵。例如：北京來福士消防的關鍵。例如：北京來福士消防研究進行了研究進行了64個不同方案的13、性價個不同方案的性價比研究最終確定了一個最經(jīng)濟合比研究最終確定了一個最經(jīng)濟合理的消防方案。理的消防方案。從稅務籌劃的角度考慮，在從稅務籌劃的角度考慮，在項目開發(fā)階段，盡可能合理項目開發(fā)階段，盡可能合理的將商業(yè)的開發(fā)成本分攤給的將商業(yè)的開發(fā)成本分攤給住宅，有效的增加住宅部分住宅，有效的增加住宅部分土地增值稅及所得稅的抵扣土地增值稅及所得稅的抵扣成本成本商業(yè)項目需要內(nèi)外協(xié)調(diào)的事項遠商業(yè)項目需要內(nèi)外協(xié)調(diào)的事項遠多于住宅項目，需要建立大總包多于住宅項目，需要建立大總包制，以便于減少供應商和承包商制，以便于減少供應商和承包商的數(shù)量；的數(shù)量；商業(yè)項目遇到的洽商變更工作需商業(yè)項目遇到的洽商變更工作需要較好的協(xié)調(diào)要較好的協(xié)調(diào)商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)房產(chǎn)項目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)的運營管理商業(yè)地產(chǎn)的運營管理商場財務系統(tǒng)的建立及管理營運收支的預算與控制商戶經(jīng)營狀況跟進與客戶跟進商場活動、促銷及人流的統(tǒng)計租賃計劃管理：根據(jù)簽約到期情況滾動編制租賃計劃商場的維護與物業(yè)管理的有效溝通