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1、博鰲房地產投資項目可行性分析報告博鰲房地產投資項目可行性分析報告目 錄 第一篇 海南房地產概況一、海南房地產市場變遷 上世紀九十年代初，海南迎來了第一次開發潮，雖然帶來了海南房地產業的短期繁榮，但也將無數爛尾樓留在了這個熱帶島嶼。 兩年前，眾多開發商又重新進入海南，在這個號稱“健康島”、“生態島”、“陽光島”的東南西北各個方向的海濱上，掀起了新一輪的開發熱潮。 富力地產、萬科、和記黃埔、天津泰達、廣東雅居樂、北京首創在海口濱海取得了大量的土地開發權，華潤集團、中信集團投入巨資興建五星級的度假酒店。 海南第二次開發潮，眾多巨頭的著眼點不再是海南自身的房產消費能力，而是紛紛打造“度假房產”。 四年2、前海口市的外銷比例只有百分之十幾，而現在一下子猛增到了70%；三亞的外銷比例更是高達85%，就是省內二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產也是被島外人士所購買； 2008年，海南房地產的發展趨勢一、財富及資本搶灘海南，海南變得越來越“貴氣”，海南的房地產將呈現升級換代的發展趨勢。 二、海南商品房市場價格將保持平穩增長，銷售增速不減 海南房地產成長空間大，近年來，不少國內外實力雄厚的大型企業集團來瓊尋求商機，海南房地產開發投資保持持續平穩的發展態勢。今年以來海南各地商品房價格持續穩步上漲，上半年全省各地平均漲幅在1520%不等，1-7月份全省房地產銷量同比增長1.23倍； 三、小戶型旺銷，大中戶3、型成為海南本土居民的新寵。 2008年以來，海南本地居民購房需求旺盛，市場占有份額逐年提高，各大發展商開始重視大中戶型的配置。小戶型一直是外來購房者的寵兒，小戶型產品在海南房地產中占絕對的比重。四、競爭空間激烈，產品類型全面開花；五、旅游度假地產成產海南地產的主流產品。1-7月海南省住宅銷售額同比增長1.23倍 焦點海南房地產網 hn.focus 2008年08月22日09:13 海南經濟報 徐曉梅 沈彤中 投資擴大，消費升級，房屋市場供需兩旺，是經濟升溫的三個突出表現。記者近日從省統計局有關部門采訪了解到，今年1-7月，我省房地產開發共完成投資99.53億元，同比增長66.5%。其中，住宅建4、設投資占84.2%，達83.85億元，同比增長81.6%；住宅累計銷售120.38億元，同比增長123.6%，銷遠大于產。 銷大于產不但體現在銷售額，同樣體現在銷售面積。在今年過去的7個月里，我省住宅竣工面積為103.05萬平方米，同比增長27.6%，而銷售面積累計高達215.91萬平方米，同比增長70.2%。 省統計局有關部門同時介紹，我省今年以來住宅建設的突出特點是90平米以下住宅因市場需求走俏而成倍增長，7個月累計投入建設資金30.4億元，占全部住宅投資的36.3%，比去年同期增長3.1倍。 海南將新增五指山等3個民用機場 /news.4 2008年03月10日18:50 新華網 新華網5、海口月日電 （記者 趙葉蘋）海南省將新增瓊海、五指山、東方三個民用機場，年前開工建設。屆時，海南東、西、南、北、中分別都有一個民用機場。這是記者從海南省發改廳獲悉的。 據海南省發改廳交通能源處有關負責人介紹，最新的全國民用機場布局規劃已于日前獲得國務院批準出臺。根據規劃，到年，我國民航運輸機場總數將達到個（不含港澳臺地區），在年的基礎上新增個，其中海南省將新增瓊海、五指山、東方三個機場。屆時，中國民航將形成北方、華東、中南、西南、西北五大區域機場群。（新華網 ）瓊海博鰲機場選址取得初步成果 確保2010年建成 中央政府門戶網站.gov 2008年07月03日 來源：海南日報 5月8日，國家民航6、局副局長王昌順率規劃司、機場司、中南地區管理局、中南空管局、海南省安監辦、民航新時代機場設計研究院等負責人，對瓊海博鰲機場場址進行了初步調研，現場踏勘了現有直升機起降點和三處預選場址。 6月24日至27日，民航新時代機場設計研究院項目組又到瓊海周邊跑了三天，選定7處預選址。據了解，一般機場建設從選址到建設完成需6年時間，其中前期工作就需3至4年。但瓊海博鰲機場前后建設僅兩年時間。海南南北交通大動脈輕軌將于2010年全面開通， 到時海口到三亞只需80分鐘。輕軌開通后，博鰲到海口只要30分鐘，到三亞只要40分鐘第二篇 博鰲基本情況 一、地理人文概況 博鰲鎮位于瓊海市東部，萬泉河與南海交匯處，地理坐7、標為北緯19.51東經110.30。東臨南海、南與萬寧市交界，西與瓊海市朝陽、上甬兩鄉相鄰，北與潭門鎮接壤。 距瓊海縣城加積鎮約18公里，距海口市約134公里，距三亞約217公里。 現有土地面積約4.6萬畝（約31平方公里），其中耕地面積約1.1萬畝，荒地及其他地約1.5萬畝，園林地約1萬畝，水面0.8萬畝。農業總人口9294人，非農業人口1295人，現有行政機關、企事業單位31人，6個村民委員會，66個村民小組。總人口10589人，為半漁半農集鎮。 博鰲鎮地處萬泉河入海口，擁有獨特而豐富的旅游資源，萬泉河口風光秀美，景色宜人，南海氣勢恢弘，海水清澈，海域平緩，黃金海岸長達8.5公里，是旅游度8、假理想之地。 瓊海市政府已于1992年在這里規劃建設“萬泉河口海濱度假區”。這里的度假區占地15平方公里，區仙融江、河、湖、海、山、島嶼于一體，集椰林、沙灘、奇石、田園于身。 東部海濱狹長的河洲;玉帶灘;把河水、海水分隔，在萬泉河、九曲江、龍滾河匯合處的水域中，有東嶼島、鴛鴦島、沙坡島三個島嶼，河水、海水相匯便見博鰲港，西部有三嶺：龍潭嶺、文閣嶺、田貢嶺。三河、三島、三嶺、一港與南海渾然一體，被外國專家稱為世界河流入海口自然環境保存最完美的地方。二、發展現狀 2000年10月，在亞洲論壇主要倡議人：澳大利亞前總理霍克、菲律賓前總統拉莫斯的倡導下，博鰲被選為為亞洲論壇的永久性會址。論壇的成立獲得9、了亞洲各國的普遍支持，并贏得了全世界的廣泛關注。博鰲不但成為了中國的焦點,也正在成為亞洲乃至世界的焦點.從2002年開始，論壇每年定期在中國海南博鰲召開年會。 經過多年的投入與建設，博鰲已成為國內知名的、集酒店住宿、國際會議接待、旅游觀光、高爾夫運動、溫泉度假于一體，通訊暢通、交通發達的國際會議、旅游風景區。截至目前，海南省政府和地方政府、企業共為此投入了40多億元人民幣的礎設施及配套設施的建設投入。 博鰲已建成了五星級的博鰲金海岸溫泉大酒店、四星級錦江溫泉大酒店、藍色海岸別墅群、亞洲唯一的全島型林克斯風格高爾夫球場以及別墅、專家樓、休閑娛樂等設施,博鰲索菲特國際連鎖酒店及高爾夫球場也即將開業10、。 作為博鰲亞洲論壇永久會址所在地，博鰲的會展產業已初具規模。完整的大型國際會議的服務運作模式，專業的國際會議服務人才，良好的宣傳推廣平臺，每年為博鰲帶來了百余場大型的國內外的高端會議。博鰲已建成的有日接待能力超過1000人的酒店別墅客房和高爾夫球場、游艇碼頭、旅游景點、文化娛樂場所等，每年到此旅游的國內外游客超過200萬人次。三、未來預期 近期中遠發展博鰲開發公司決定再次投入億美元興建“博鰲亞州論壇二期工程”。這將為美麗的博鰲水城再增添一大批具有現代化氣息的國際會展設施。 未來的兩年內，博鰲控股投資公司還將為博鰲水城建設一批高等級公路、橋梁等基礎設施，并對“博鰲亞洲論壇”會展中心所在地東嶼島11、進行全面的“生態型”開發。據透露，島上還將建設一座五星級國賓館、一個民用機場、一個充滿水鄉特色的高爾夫球場和三個山水別墅群；同時，在玉帶灘興建一個大型海濱浴場、一個河海相望的高爾夫球場和一座五星級海濱溫泉酒店。?博鰲現已經成為全中國的投資熱點。 預計未來幾年內，每年接待的游客量將以30%的速度快速增長，在2010年當年接待游客量將達到500萬。四、博鰲地產市場現狀海南市政府對博鰲的定位：“突出國際會議與旅游度假兩大功能，建設一流的國際會議中心與國際水準的的度假旅游目的地” 根據此定位，博鰲目前的地產市場以旅游度假地產為主打， 業態以度假型別墅、產權式酒店為主。第三篇 項目篇大博鰲打造一流濱海旅12、游區省政府近日就瓊海市、萬寧市人民政府上報的關于懇請批準博鰲亞洲論壇特別規劃區總體規劃（修編）的請示作出批復,原則同意博鰲亞洲論壇特別規劃區總體規劃修編（2005-2020）（以下簡稱總體規劃），明確博鰲亞洲論壇特別規劃區屬于省第一批重點景區、沿海重點區域。博鰲亞洲論壇特別規劃區將打造7個一流：一流的國際會議中心；一流的會展中心；一流的高爾夫；一流的購物中心；一流的旅游度假區；一流的教育基地；一流的不夜城。項目基本情況：占地面積：258畝容積率: 1土地性質：旅游用地地理位置：博鰲鎮萬泉河旅游開發區，萬泉河入海口預計銷售價格： 別墅：12000元/平方米 公寓：8000元/平方米周邊配套齊備：13、 海灘、酒店、會所、高爾夫球場一應俱全，周邊有博鰲亞州論壇、五星級索菲特溫泉大酒店、中信集團的博鰲水城、上海寶鋼的寶蓮城、大慶石油賓館、玉帶灘景點、紅色娘子軍紀念館、博鰲禪寺、東方文化苑、博鰲高爾夫球場、中遠集團的訓練基地(冬季回中國國家隊都到這里冬訓)等等。項目優劣勢分析優勢（S）： 一線沿海地，海景資源不可替代；項目位于萬泉河入海口至郵輪碼頭的萬泉河開發區內，成片規劃配套好，有多家五星級酒店即將入住；項目位于海南東海岸上， 是海南房產旅游最活躍的區域，隨著三亞灣、亞龍灣、海堂灣、香水灣.,博鰲、文昌清瀾港、海口東海岸的開發，海南東部沿海大有連片開發的趨勢；隨著博鰲會展業的發展，博鰲城市知名14、度的提升，博鰲的土地價值也大大提升； 劣勢（W）： 萬泉河開發區尚處于開發中，配套設施 不夠完善； 周圍尚有大片待開發土地，區域不夠成熟機會（O）： 海南省致力于打造旅游、度假之都； 海南輕軌將于2009年底開通，博鰲至海口僅30分鐘，至三亞只要40分鐘； 博鰲民用機場將于2010年建成使用，快捷的交通將會有大量的島外購房者至博鰲購房； 博鰲正在成為亞洲最主要的會展中心，會展業的發展帶來大量的旅游度假人群必將拉動博鰲旅游地產的發展；威脅（T）： 各大地產商大量的圈地，今后幾年即將推出的樓盤比較多； 全國性的房地產衰退大大打擊購房者的信心。海南島東部海岸線上，北起海口，南至三亞，綿延595公里的15、蔚藍色海岸線上這條黃金海岸線上，羅列了一串動輒幾十億上百億的旅游地產項目：海口美麗沙，文昌銅鼓嶺，瓊海博鰲水城，萬寧石梅灣、神州半島，陵水香水灣、清水灣、土福灣，三亞海棠灣，匯集了海南最精華的旅游資源。已經有超過120公里長的岸線正在開發，這些項目計劃總投資超過1000億元，其中約有30%岸線為港資企業主導開發，主要建設旅游房地產、度假酒店、公共配套設施等項目。 海南東線沿海岸地產“東線軌道”的“造城姿態”開始把沿線單一的地產營銷模式變成整體營銷模式文昌市位于海南島東北部，是海南擁有海岸線最長，擁有沿海旅游景點最多的城市。文昌市海洋資源豐富，是發展水產養殖和海洋牧場的良好場所。沿海天然港灣眾多16、，大小港灣36個，港口資源頗豐富。中國航天中心落戶文昌之后，當地房價開始迅速上漲，目前，文城鎮的房價已突破每平方米3000元，而清瀾開發區海景房的銷售均價達到每平方米6000元。文昌市政府甚至一次性掛牌出讓清瀾高隆灣23.8萬多平方米的一線海景地。 陽光海岸驚艷東岸四縣市地產板塊飄紅 在香港舉行的2008海南（香港）經貿活動周，文昌、瓊海、萬寧、陵水等東部沿海市縣四縣市，首次以“陽光海岸”的整體形象亮相，展示四地的資源優勢。文昌 中南 . 森海灣開發商：文昌中南房地產開發有限公司地址：海南省文昌市高隆灣建筑面積：50萬平方米主要產品：度假公寓、別墅銷售價格：公寓6000元/平方米50萬海灣公園17、,50萬平米的夢幻交響曲暢響高隆灣，東、南、北三面臨海。居于高隆灣灣心，環抱珍稀海底草原珊瑚帶。西班牙多層、小高層風情公寓，聯排、獨幢水岸別墅，南國風情商業和水上嘉年華構勒出海南無與倫比的海灣公園人居。 陵水香水灣富力灣開發商：廣東富力地產股份公司地址： 陵水縣香水灣旅游度假區占地面積：2500畝建筑面積：39萬平方米產品：公寓、別墅、酒店銷售價格：公寓 9000元/平方米 別墅14000元/平方米富力灣項目位于海南東南部沿海陵水縣香水灣旅游度假區，為依山面海，自然風光資源極為優越的度假村，其總規劃面積約2500畝，總建筑面積約39萬平方米，容積率為0.24，綠化率達62%。延綿近4.2公里私18、屬熱帶海岸、原生態的山巒風貌、蘊含濃烈人文氣息的田園與村莊。輕軌開通后，海口到富力灣約75分鐘，富力灣到三亞只需15分鐘；三亞繞城高速公路建成后，富力灣到鳳凰機場僅需45分鐘；這里的海上航線通暢，北臨分界洲島旅游碼頭，南距新村鎮碼頭約20公里。富力灣自北至南分為三個區域：北區：游艇港灣俱樂部、萬豪度假酒店、帶碼頭別墅群、沙灘別墅群。中區：沙灘別墅群、獨棟別墅群、聯排別墅群、精品酒店、中心商業街（青年旅館、美食商業街、休閑會所、醫療會所）、沙灘娛樂區、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景別墅群。南區:山體別墅群、五星級酒店。香水灣1號開 發 商： 海南香水灣海濱假日酒店有限公司 地理位置： 陵水香19、水灣度假區A區西南部 占地面積：598畝建筑面積：87750平方米主要產品：獨立別墅、酒店 海上的中國院子預計銷售價： 33000/ 香水灣1號雄踞海南陵水著名旅游度假區香水灣A區西南部，背靠牛嶺山脈，面向浩瀚的中國南海，獨享598畝奢華領域，容積率0.22，建筑密度僅為14.9%，綠化率高達60%。迎海座列142棟一居至四居別墅，兩棟會所，一棟婚禮教堂和一棟SPA，被海景高爾夫球場和牛嶺山地高爾夫球場所圍繞，是高層人士度假的首選之地。區內具有良好的生態環境景觀，東南面海的方向有超過1公里長的天然海灘，沙灘平坦潔凈，海水清澈，溫度適宜，終年可嬉水游泳。“香水灣1號”分為精品酒店區、度假別墅兩大20、區域。隨著海南海灣的一個個開發，使世人更加珍惜這樣的優質資源。與亞龍灣、三亞灣不同，“香水灣1號”將以度假生活為主，追求私密、休閑，讓人們拋開噪音和喧囂，在純自然的環境中得到徹底的休養。據悉，“香水灣1號”擁有1公里長的私屬海灘，擁有海南第一個真正的一線海景純別墅區。博鰲本地樓盤 藍色海岸開發商：北京紅石實業有限公司（潘石屹的企業）占地面積：60萬平方米總建筑面積：13.8萬平方米 450棟別墅銷售價格：10000元/平米（二年前已售馨） 博鰲論壇官邸別墅開發商：中遠集團/海南中遠發展博鰲開發有限公司項目總共36棟別墅其中11套別墅于2002年10月15日對外拍賣完畢。當時平均成交價為400萬21、元/棟，其中最高成交價1500萬元。剩余25套由中遠集團自營。玉帶灣開發商：海南福川投資有限公司 項目地址：海南博鰲鎮濱海大道項目占地：79800平方米建筑面積：42167.9平方米主要產品：酒店公寓、別墅銷售價格：公寓 6000元/平方米 別墅12000元/平方米銷售狀況：已于2007年底全部售馨玉帶灣濱海國際度假海岸位于海南島南海之濱博鰲，毗鄰“博鰲亞洲論壇”會議中心，高爾夫球場，索菲特、金海岸等數十家星級酒店，且因緊連萬泉河入海口及玉帶灘而得美名，自然風光優美，環境怡人。項目規劃總占地面積79800平方米，總建筑面積42167.9平方米，容積0.53，綠化率高達61%。項目建成后將是博鰲22、規模最大的集四星級標準酒店式公寓、全裝修海景美居、地中海風性獨立別墅于一體的以休閑、觀光、旅游、養生為主題的國際濱海風情度假區。金色港灣開發商：瓊海中視地產開發有限公司 主力戶型：產權酒店、海景公寓、別墅建筑面積：70000平方米銷售價格：公寓8000元/平方米， 別墅尚未公開開盤時間：2008年6月金色港灣博鰲金色港灣項目是一個以環保、健康、舒適、高品質為居住理念的低密度高舒適度假社區。總建面7萬多平米、容積率為1.0，樓間距寬，視覺開闊。由一幢20層酒店式公寓、六幢住宅式公寓分別為12層、14層、16層、10幢別墅和一幢三層3000多平米的旅游、休閑度假會所組成。博鰲金色港灣戶型設計以健康23、舒適為出發點，戶戶朝東、戶戶海景。酒店式公寓建筑面積從45-99平米，板式結構。住宅式公寓建筑面積從65-96平米，可供多種需求客戶隨意選擇。周邊配套齊備：海灘、酒店、會所、高爾夫球場一應俱全，周邊有博鰲亞州論壇、五星級索菲特溫泉大酒店、中信集團的博鰲水城、上海寶鋼的寶蓮城、大慶石油賓館、玉帶灘景點、紅色娘子軍紀念館、博鰲高爾夫球場、中遠集團的訓練基地等寶蓮城開 發 商：海南新弘大（博鰲）投資有限公司 （ 由上海寶蓮投資(集團) 和上海寶鋼兩家股東出資成立）項目地址：博鰲萬泉河旅游開發區項目占地：2043畝總建筑面積：75萬平方米工程進展：一期兩棟酒店式公寓已封項預計銷售價：酒店式公寓10024、00元/平方米寶蓮城將規劃建設成為集旅游、度假、娛樂、休閑、健身為一體的高品質的熱帶濱海城。計劃建設一家約6萬平方米、1000間客房的超五星級酒店，30萬平方米高層、小高層的產權式酒店公寓、娛樂設施（含一座康體療養院）、一座可容納200艘游艇的碼頭，以及一個大型的民族公園（大型露天游樂表演場）等。第四篇 可行性評估篇一、博鰲項目投資收益分析 公寓銷售平均價格公寓可銷售面積+別墅銷售平均價格別墅可銷售面積 = 8000元/ m2*137600平+ 12000元/ m2*34400平 = 110080萬元 +417280萬元 =151360萬元容積率1 ，度假公寓規劃占80%，別墅占20%銷售預測25、172000萬平方米總建筑面積258畝，容積率1占地面積432.5建筑施工圖審查 159251.5垃圾處理費 158建安費的1.831質量監督費 157建安費的2%344 勞保費 156342白蟻防治工程 155342規劃技術服務費 154201.2環境評價費 15316教育附加費 152建安費的3%516 城市配套費 1511063各類報建費15按建安成本的1%計算172監理費用142615土地勘探13按平均高度3米61912土地平整12按17.2萬m2計算60235設計費用11 前期費用(2482) 一備 注金額（萬元）單位成本（元/ m2按建筑面積）項目名稱序號支出預測公寓以精裝修出售，26、別墅按毛坯房出售9632700公寓按精裝修718434177利 潤 795174623成本合計按銷售總額的15%計算227041320稅收十 二每畝地價70萬180601050土地出讓金十 一按以上所有成本的1%計40023不可預見費按總成本的4%計140080財務費用十按總成本的2%計70040管理費用九按銷售總額1.5%計（含樣板間、營銷中心）2270132廣告推廣費用八按銷售總額的1.5%計2270132銷售策劃費用七1639.5公共配套（含消防、人防配套）六按綠化占地面積200元/m2計算（按40%綠化率計算）137680小區環境（含園林綠化小區道路等） 四86050基礎設施配套費三127、72001000建筑安裝成本二備 注金額（萬元）單位成本（元/ m2按建筑面積）項目名稱序號二、項目盈虧平衡點 項目盈虧平衡點 = 項目總投資 / 項目總銷售額 * 100% = 79517萬元 / 151360萬元 * 100% = 52.53%即：當銷售完成項目總銷售額的52.53%時，即達到項目的盈虧平衡點。項目抗風險能力:當銷售下降47.47%時，項目銷售額在項目的盈虧平衡點之上；當銷售面積只完成可銷售面積的52.53%時，項目銷售額也在項目的盈虧平衡點之上。從以上分析可以看出，本項目的抗風險能力很強，項目投資方在銷售達到52.53%的時候就能達到項目盈虧平衡。三、結論 項目前期投入主要包括土地出讓金1.8億和部份的辦公費用設計費用等，取得國有土地使用權證可以通過銀行貸款等行式進行融資開發。項目工程發包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款，這樣實際投資可大大減少，項目的盈虧平衡點合理，項目利潤為7.1843億，加上博鰲未來的特色旅游、會議經濟的高速發展 ，前景可觀，項目可行。海南省建設廳廳長李建飛認為，“海南東部海岸線資源的開發目前尚處于開發的初期階段，隨著鐵路、機場、免稅購物店等項目建設，基礎設施和公共服務設施的配套完善，還有非常大的發展空間和發展機會，現在正是投資開發的最佳時期。The End謝謝