午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、融景城九曲花街商業思路溝通稿重慶緯立行地產顧問有限公司2013年6月價值實現，是企業對【九曲花街】的目標與期望緯立行渴望能夠與貴司攜手，全力以赴達成以上三個目標【九曲花街】渴望達成的三大目標成為項目170萬高端濱江大盤的形象名片良好經營，吸引人氣聚集，促進項目整體價值提升快速、高溢價的去化，實現資金回籠目的緯立行對九曲花街的認知北濱路已經成為以餐飲、休閑、娛樂為主的城市新興商圈，未來將會與江北嘴，觀音橋兩大CBD形成業態上的互補，成為三足鼎立的局面版塊內8-10萬高端業主，濱江40萬常駐人群輻射兩大CBD超過200萬商務客群與消費人群基礎北濱路的市場空間其實很大！觀音橋商圈江北嘴商圈信和項目龍2、湖春森彼岸星悅薈融景城九曲花街珠江太陽城濱江商業商圈/項目消費人群觀音橋商圈約100萬人江北嘴商圈約30萬人信和項目總體量100萬方約1.5萬人龍湖春森彼岸總體量80萬方約1萬人珠江太陽城總體量100萬方約1.5萬人融景城總體量170萬方約2萬人超過30萬方的商業集中放量，已促使北濱路商業進入多維度競爭時代地段與江景是區域內商業的同質資源，九曲花街并不占絕對優勢信和項目的“高端”、星悅薈的“商務”、鎏嘉碼頭的“院落建筑”，面對各具特色的競爭對手，要打動日趨理性的投資者與經營者，3萬方的【九曲花街】無論是銷售去化還是招商經營，都需要“四兩破千斤”的智慧重慶CBD首席商務會客廳世界級濱江休閑平臺國3、際美食娛樂旗艦高端品牌零售+大型超市主力店觀音橋商圈版塊業態延伸滿足自身常駐人群，酒店及商務客群需求星悅薈10萬方院落式親水體驗商業群集商務、休閑、娛樂、餐飲、藝術于一體。世界美食總匯、國際娛樂集群、巨幕影院、高端精品酒店等豐富業態布局；鎏嘉碼頭信和項目一個清晰明確，差異化的定位，可以為項目樹立一個獨特的市場形象精準的差異化定位，是【九曲花街】價值實現的關鍵帶來人氣與口碑帶來檔次與形象消費者的認同經營者的認同帶來溢價與去化投資者的認同樹立市場形象價值實現精準定位目 錄Content項目定位價值實現策略營銷執行策略服務模式建議服務團隊簡介以餐飲、休閑娛樂為主的目的性消費是北濱路商業的主要特征；前4、往北濱路消費的主要客群：濱江常住人群、CBD商圈周邊商務及消費人群，城市旅游觀光客群購物需求日常生活用品需求服飾，箱包、化妝品等需求基本需求常駐人群產生的基本生活配套服務需求餐飲需求常駐人群家庭、親友聚會用餐商務宴請休閑需求個人休閑需求康體養生需求商務洽談需求娛樂需求親友聚會需求商務娛樂需求個體情緒釋放個性需求新奇體驗興趣愛好特定目的集中在商圈釋放各項目基礎配套吸引目的性消費，是濱江商業發展的方向觀音橋商圈以傳統商貿零售功能為主，零售、餐飲、休閑娛樂、生活服務業態比約為，72%：13%：9%：6%，餐飲休閑娛樂業態明顯不足商圈內交通擁堵，停車困難，隨著商圈擴容，北濱路成為江北乃至兩江新區的餐飲5、休閑娛樂目的地市場機會挖掘區域內面向客群以中高端收入人群為主，各項目定位檔次差距不大；但【九曲花街】與競爭對手相比，體量相對較小，業態豐富度相對較弱；集合目標消費群體喜好的單一業態，形成主體鮮明的目的性消費場所，吸引目的性客群是項目生存的最佳空間珠江太陽城集合單一業態餐飲、休閑、娛樂復合業態零售、影院、酒店餐飲、娛樂、休閑業態豐富度主題特色大眾主題商務主題個性主題龍湖星悅薈信和項目市場競爭力弱同質競爭嚴重【九曲花街】在業態豐富度上難以形成競爭力九曲花街市場機會挖掘【九曲花街】受體量影響，業態豐富度無法與競爭對手相比，必須細分市場，挖掘空間北濱路各業態體量容量預估消費群體人群基數（人）吸引比例吸6、引人群（人）版塊核心消費人群80000100%80000濱江消費群體40000060%240000輻射商圈人群150000030%525000合計1940000845000人均全年消費支出14974.49元人均服務性消費支出3741.05 元餐飲所占比例占比45%1683.2元娛樂休閑所占比例占比23%860.7元餐餐飲總消消費額1422304000元休休閑娛樂總消消費額727291500元餐餐飲平效平效15000-18000元/年90000-100000休休閑娛樂平效平效10000-12000元/年60000-70000北濱路輻射消費人群預估目標群體消費能力預估備注：餐飲坪效來源星悅薈：單鋪7、日營業額1-2.5W休閑娛樂業態坪效來源市場調研；市場機會挖掘通過數據量化各業態的市場空間容量，判斷競爭趨勢業態種類商戶列舉數量（家）業態占比餐飲餐飲主力店蕉葉12%主題餐廳頭等艙、棠椂3263%娛樂旗艦娛樂會所千極、蝗家、帝豪48%格調娛樂W CLUB 弗雷頓24%休閑慢調休閑苗品記、樂浮咖啡510%康體養生一點道足道、禪庭SPA36%特色體驗紅酒、雪茄36%生活服務美發24%合計52100%鎏嘉碼頭業態規劃：世界美食總匯、國際娛樂集群、巨幕影院、高端精品酒店信和項目業態規劃：高端商務配套，精品零售、餐飲休閑星悅薈市場機會挖掘各競爭項目中餐飲業態均占據較大比重，未來競爭激烈，而休閑娛樂業市場8、空間相對較大n北濱路現有商業業態餐飲較為集中，未來競爭壓力將會加劇；n主題化、個性化、特色化的休閑娛樂競爭壓力相對較小；n【九曲花街】可抓住市場空白，打造以主題化休閑、娛樂業態為主的目的性消費場所；每個競爭對手的餐飲業態規模，均在3萬平米以上，未來餐飲體量預估超過10萬平米，競爭激烈休閑娛樂消費特征分析年齡特征：25-45歲為主個人月收入：5000-10000元為主主要來源：北濱路樓盤業主、觀音橋商圈商務人群消費者對休閑娛樂業態的需求，為【九曲花街】定位提供了空間喜歡的休閑娛樂娛樂方式13.0%31.0%19.0%17.0%13.0%5.0%7.0%10.0%2.0%6.0%0.0%29.0%9、21.0%15.0%3.0%0.0%9.0%0.0%0.0%8.0%8.0%11.0%7.0%27.0%18.0%6.0%9.0%7.0%9.0%4.0%28.0%9.0%6.0%14.0%4.0%4.0%2.0%10.0%0.0%5.0%1.0%13.0%14.0%6.0%2.0%0.0%3.0%3.0%1.0%5.0%朋友聚會商務應酬個人放松戀人約會家人團聚電影院KTV茶樓咖啡酒吧SPA足療洗浴電玩健身其他0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%環境舒適交通方便特色主題知名度高停車便捷價格合理0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%6010、.0%70.0%65.7%34.6%29.2%22.5%20.7%11.3%選擇休閑娛樂場所的原因n影院、KTV是最受消費者歡迎的業態，但影院對物業條件要求較高，KTV可作【九曲花街】主力店考慮；n兼具滿足好友聚會，商務應酬，個人放松與戀人約會功能的茶樓，咖啡，酒吧，具有較大市場，洗浴SPA可作為特色補充；n本項目具備環境舒適，交通方便的優勢，有利于吸引消費者；n為提高本項目競爭力與人氣，需考慮引入具備主題特色及較高知名度的商戶n能否便捷的停車，將會成為考量項目對消費者吸引力的重要因素之一消費者喜好分析消費者喜好分析對北濱路商業的感受之前駐渝中對北濱路沒什么印象，吃飯一般在南濱路，娛樂在得意去11、了星悅薈吃飯之后印象不錯，覺得停車方便，環境也不錯買了寰宇天下的房子，以后基本會經常在北濱路消費 第一聯想到星悅薈，覺得高端，商務，交通便捷，到達方便北濱路應該都是往這個方向發展對北濱路發展休閑娛樂業態的感受吃飯喝茶環境不錯，但和比較單調沒什么特色娛樂最重要的是人氣和名氣，北濱路和得意比，人氣和名氣還不夠，要想火起來得引一些大牌進來比起觀音橋商圈，北濱路不怎么堵車，到達也方便應該有優勢，但是現在的特色不明顯，慢調，悠閑的感覺還不夠對九曲花街的敏感度絕對九曲花街的優劣勢離家近，到達方便，看宣傳資料覺得環境很好；建筑還比較有特色若發展休閑娛樂是否有興趣來休閑沒問題，若要娛樂，需要看這里有沒有特色要12、看有沒有特色，有哪些品牌u娛樂達人VICKYu居住地：渝中（未來定居江北嘴）u月收入：不詳u在北濱路消費的原因：離家近，方便u商務男ALLENu居住地：渝北u辦公地：江北觀音橋u月收入：萬元以上u在北濱路消費的原因：商務應酬，朋友聚會主題特色與品牌號召力，是消費者選擇休閑娛樂消費的重要參因素242m210m32m高差入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口江景江景江景樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯5#6#13#10#北濱路（車流為主）黃觀路（未竣工）臨街、露臺臨街、露臺臨街、露臺目前北濱路沿線消費群體主要通過駕車到達，項目高差特性增大了消費者到達目的地的距離與難度，不利于人流導入；內部人13、流動線分支較多，不利于消費者聚集；u錯落高差降低消費者易達性u形象展示明顯，具備多層臨街，更多公共空間坡地景觀，有利于商業形象展示多層臨街，商業價值均衡每層商業均可獲得較多露臺及外擺空間錯落高差給休閑娛樂消費增加獨特體驗，目的性客群弱化到達性不便的抗性物業屬性分析主題概念結合以慢調生活、情景體驗、格調娛樂為特色主題白天充滿了喧囂與躁動，鋼筋混凝塑封了靈性；夜晚，在這里，把我們從日常的平凡中召喚出來，這里，把我們從壓力與繁忙中召喚出來，忙碌的身心得到喘息機會，緊繃神經需要得到舒緩在這里，陪伴我的是咖啡與美酒、音樂與美食、好友與戀人、鮮花與美景.在這里，我是我在濱江商業的競爭中，與其夾縫求生，不如14、劍走偏鋒，另辟蹊徑3萬方的體量與整個北濱路比較，看來競爭力較小。但3萬方集中各類特色休閑娛樂業態的目的性消費中心，卻占有較大的競爭優勢小結休閑娛樂業態市場未飽和集合單一業態形成規模號召力獨特主題形成差異化經營與物業屬性結合吸引目的性人群定位優勢消費者對休閑娛樂業態需求度高以慢調生活體驗為主的 城市濱江休閑娛樂中心項目整體定位項目形象定位濱江24小時消閑中心360度情景商業公園360度情景商業空間城市個性消費空間n完善濱江商業功能，由傳統白天商務服務轉變為24小時經濟，突出夜間概念的差異化符號；n坡地、臺階、起落高差、濱江景觀、綠化、建筑組合成新奇的產品形態符號；n結合區域消費人群特點，引進個性15、化品牌，吸引目的性消費客群，聚集項目人氣，提升價值；n樹立項目獨特市場形象，為營銷提供賣點支撐，提升投資者經營者對項目的興趣樹立清晰、全方位、差異化的市場形象項目市場定位本項目項目自身業主群體周邊2公里范圍濱江樓盤觀音橋、江北嘴兩大CBD人群北濱路沿線消費群體兩江新區核心版塊渝中半島、彈子石CBD人群項目核心輻射半徑項目次級輻射半徑項目外圍輻射半徑北濱路沿線北濱路沿線江北嘴CBD觀音橋CBD解放碑CBD彈子石CBD項目客群定位n熱衷休閑娛樂消費：渴望放慢的生活節奏，釋放工作壓力，追求慢調、情趣生活體驗；n追求格調及品質：追求消費環境的舒適、格調的優雅、服務的周到以及尊崇感受，私密性；n渴望個性16、符號：不喜歡千篇一律的消費模式，追求獨特，新奇，彰顯自我個性；n“PM”消費模式：消費集中在中午12點以后，12-18點偏休閑，18-20點偏餐飲、20-24點偏娛樂n財務自由：不工作的時候，也不必為金錢發愁，具備較高的經濟基礎n自主生活：有足夠自由時間可支配，做自己想做的事情n享受快樂：善于通過各種方式的休閑娛樂來獲得愉悅，享受生活，排解壓力隱貴精英悠客私營企業主、政府官員企業高管、商務精英文化學者名人、文藝明星客群特征消費特征核心商戶組合u格調酒吧u主題酒廊u休閑茶敘u音樂茶座u特色咖啡u異域美食u紅酒窖u雪茄吧u婚紗攝影項目客群定位目 錄Content項目定位價值實現策略營銷執行策略服務17、模式建議服務團隊簡介招商江灣城龍湖星悅薈重慶天地珊瑚都會重慶濱江商業價值實現模式直接銷售持有招商返租銷售重慶現有濱江商業主要存在以下三類價值實現模式；我們將通過案例研究需求最符合本項目特質的價值實現模式；價值實現模式二期一期體量體量商商業層高高商商鋪面面積區區間2.2萬方一期1F：5.1m2F：6.5m小商鋪70-110大商鋪160-220二期77-135備注：二樓商鋪層高6.5米，高附加值產品獲得投資者認可，銷售情況良好招商江灣城項目名稱目名稱面世面世時間銷售均價售均價平均租金平均租金銷售情況售情況租租賃情況情況招商江灣廣場一期25000元/左右1F：100-1202F：80-100售罄1018、0%30%二期30000元/90-120元/直接銷售案例分析u現目前項目整體經營情況一般，業態混亂，檔次偏低。u項目入駐率不足50%，導致固定消費人群不足。u無統一規劃，導致后期經營不穩定，未來難以突破社區商業的定位，對項目整體形象提升無促進作用；u業態布局1F：餐飲、休閑、生活配套為主；2F：餐飲、休閑、創意工作室、生活服務配套；u獨棟商業共2棟：龍湖鴨腸王；：普拉娜德國慕尼黑啤酒花園；招商江灣城直接銷售案例分析招商運營案例分析l項目由高低村落、文化劇場、吊腳樓、商業主樓及精品酒店五個精致建筑群落組成l商業定位：一個集餐飲、購物、娛樂、休閑等功能于一身的國際化生活中心引入多家為滿足高端人群特19、定消費需求而量身打造的特色商戶，增強了項目對高端人群的吸引力，成為重慶高端人群聚集的目的性消費場所。經營情況良好。重慶天地l企業資金實力雄厚，并且具備成熟的商業地產運營經驗與品牌號召力；l項目招商不強調短期的租金收益情況，而是注重引入具備高品質感的商家，并給予極大的政策扶持；l各類定期與不定期的主題活動，吸引消費者關注，提升經營者信心；l項目在啟動時面臨區域環境不夠成熟、常駐人群較少，商業成熟需要長時期培育等不利局面。項目面臨挑戰企業應對措施租金（元/）租賃期限免租期物管費遞增率客戶按入駐時間大致分為3批，第一批：租金均價約為25-30元/平米/月第二批，租金均價約為60-80元/平米/月第三20、批，以小面積為主，約為100-150元/平米/月一般為5年個別品牌為8年一般為半年以上個別品牌長達2年35元/月含中央空調及推廣費10元/年租賃政策備注：租金及物管均按套內計租招商運營案例分析重慶天地招商運營案例分析重慶天地項目自身高端業主時尚白領及社會文化精英政府部門官員本地工商企業主、國內外駐渝高級管理者重慶天地的良好運營，成功樹立項目高端品質形象成功吸引目的性消費客群完善商業配套、滿足自身業主群體生活服務需求弱化區域抗性提升形象，帶動價格轉化為購買客群返租銷售模式案例研究珊瑚都會南濱路首家國際化大型商業綜合體總體量6.7萬方，集中西美食、時尚服飾、精品旗艦店及多元化高端消費品的高端濱江商21、業體n一期采用銷售返租模式，達到95%的去化率，但項目招商政策制定不合理，導致項目招商情況不理想n二期開發商采用直接銷售模式，去化率只有60%，與一期相比差距較大珊瑚都會開發商商管公司商戶業主委托商管公司經營管理開發商將物業出售給業主商管公司負責招商和管理業主和商家不產生直接關系業主和商管公司簽訂委托管理協議，商管公司承諾業主前3年5%回報，每年支付給業主。l引入商管團隊統一招商，控制前3年經營權，確保商業形象及培育期穩定，提升項目整體形象；l租期穩定回報，可打消投資者顧慮，利于促進銷售去化，同時規避政策法規；l合理的租金收益可減少發展商對業主的收益補貼返租銷售模式案例研究返租銷售模式優劣勢銷22、售模式直接銷售持有招商返租銷售優勢u快速變現可實現資金回籠；u投資者自主使用，靈活度高;u統一招商，確保項目檔次形象符合定位要求；u統一經營管理，確保項目后期經營穩定，有利于商業升級改造，未來升值潛力較大；u資金回籠與項目良好經營兼顧u降低銷售風險，利于去化劣勢u無統一招商，難以保證商業檔次形象；u項目后期經營情況無法保障；u一旦商鋪滯銷，項整體形象受損嚴重；u難以在短時間內變現；u對經營管理團隊要求較高；u考驗開發商資源整合能力；u返租補貼降低銷售收益價值實現模式分析總結本項目價值實現建議招商與返租銷售同步進行實現銷售去化與良好經營的平衡企業對現金流的追求n統一招商并控制初期經營權，實現項目23、初期良好經營；n聚集人氣，提升項目整體形象，推動住宅銷售溢價n返租銷售弱化投資者抗性，促進實現資金快速回籠目標；n對于濱江會所，由于面積較大難以分割，建議采取招商持有，通過帶租約銷售或抵押融實現去化會所先主力店招商后帶租約銷售或抵押融資九曲花街返租銷售獲得現金流控制初期經營權，統一招商經營目 錄Content項目定位價值實現策略營銷執行策略服務模式建議服務團隊簡介銷售階段分解濱江會所主力店招商商戶資源整合節點商戶引入花街部分返租銷售花街招商管理經營會所主力店招商對于返租銷售而言，“租”是噱頭，卻也是對市場的形象承諾，也是打動投資者的關鍵點；會所主力店主力店的形象號召力，體現了項目主題與檔次形象24、，為銷售去化提供最有力的支撐商戶資源整合，節點商戶引入對于銷售去化而言，哪怕僅是意向商戶的在談，都可以成為吸引市場關注的話題；整合商戶資源，確定節點位置的意向商戶，將會進一步的提升項目關注度，吸引投資者關注；花街返租銷售清晰的市場形象，準確的差異化定位，主力商戶的進駐，意向商戶的追捧，已經逐漸提升投資者的信心；合理的定價與滿意的返租回報，將會打消其對初期經營回報的顧慮，實現購買花街招商運營通過控制前期經營權，實現對花街的統一招商，確保初期良好經營以及商戶的優化調整；會所主力店招商1F豪車城市展廳2-3F:主力娛樂會所主題餐飲旗艦4F:休閑、康體會所會所大堂主力店招商策略濱江會所代表項目品質形象25、招商目標：p具備較高市場號召力的商戶p吸引人氣聚集的品牌商戶p具備較高檔次形象的商戶酒窖1F商戶引入對象豪車城市展廳已紛紛進駐重慶濱江路南濱路：哈雷戴維森專賣 賓利專賣沙濱路：蘭博基尼專賣北濱路：？建議引入豪車城市展廳賓利城市展廳p意向引入商戶：賓利（重慶潤泰）p面積需求：800-1000左右p租賃年限：8年 紅酒窖奢侈品集成店p意向引入商戶：紅酒窖p面積需求：300左右p租賃年限：5年 p意向引入商戶：紅酒窖p面積需求：300左右p租賃年限：5年 賓利城市展廳會所大堂紅酒窖奢侈品集成店2F-3F商戶引入對象硬石餐廳是在1994年進入北京，餐廳占地1700平米，挑高2層，可舉辦80-300人的26、婚宴，目前北京，上海，武漢均有連鎖錢柜旗下高端會所，由知名設計師設計針對高端商務人群打造主力店招商策略4F商戶引入對象安杰瑪SPA館主力店招商策略p意向引入商戶：高端休閑茶樓p意向面積：2000p租賃年限：8年p免租期：半年以上p承租水平：40元以上p配套需求：獨立電梯，獨立店招，專用停車位高端休閑茶樓主力店招商策略濱江會所主力店招商政策建議樓層平均租金（元/）免租期租賃期限遞增率1F85-1102-5個月4年一簽租金每年10%-15%遞增2F75-853F65-754F55-655F45-556F40-50物管費10元/月40-60元，根據商戶檔次及品牌號召力浮動5年，針對個別高端品牌可考慮27、8年租金半年，針對高端品牌可免租一年租期每年遞增10%免租期考慮是否使用中央空調遞增物管費租金（元/）租賃期限免租期物管費遞增率客戶按入駐時間大致分為3批，第一批：租金均價約為25-30元/平米/月第二批，租金均價約為60-80元/平米/月第三批，以小面積為主，約為100-150元/平米/月一般為5年個別品牌為8年一般為半年以上個別品牌長達2年35元/月含中央空調及推廣費10元/年星悅薈招商政策重慶天地招商政策整合商戶資源建議緯立行可整合以下品牌，與企業結成戰略聯盟金融街控股作為具備一流實力的知名房地產企業，未來多個高價值的商業項目，必將吸引眾多商戶的追捧與品牌商戶結成戰略伙伴，要求其配合【九28、曲花街】的營銷宣傳，勢必能給項目帶來極大的市場關注；同時可引入娛樂、休閑行業運營商，整合資源返租銷售策略n具備吸引力的回報率n合理的返租政策n符合市場的售價承諾前5年帶租約回報，采用“（引進商家每平米年租金+發展商一年補貼）/售價=當年年回報率“計算方式計算出5年總共需補貼費用，以每年返還的方式給予投資者優惠，促進銷售去化；n規避國家相關政策法規n實現預期銷售價格，達成回款金額目標n合理減輕稅費，降低負擔返租操作模式核心打動投資者實現開發目標尋求投資者與開發商利益共同實現前1-2年作為市場培育初期，保證投資回報率為5%；第3、4年時，周邊商業氛圍逐漸成熟，保證投資回報率達到6%；第5年時，已開29、始進入市場發展期，保證投資回報率達到7%；市場培育期市場發展期市場成熟期n星悅薈的崛起標志北濱路商業興起n市場進入培育期n鎏嘉碼頭、九曲花街面世n市場進入發展期，逐步走向成熟n江北嘴CBD建成，濱江樓盤全線入駐，商業繁華n市場進入成熟期2013-20162010-20122017-2020返租回報與時間要符合投資者對北濱路的認知，通過吸引力的回報，弱化投資者對經營初期回報風險的抗性返租銷售策略具備吸引力的返租政策與回報率酈苑坊銷售中心九曲花街評估項目 設定分值 九曲花街酈苑坊項目區位1088項目定位1097消費人群1097人流到達1068核心商戶1086商鋪面積1057昭示性1097公攤10530、9車位配置1088物業管理1088合計1007874酈苑坊底商均價為35000元/九曲花街首層均價為36000元/返租銷售策略十維度評價體系，制定科學合理的售價“返租”，給投資者提供了租金回報，但并不意味著降價或打折；“返租”的目的是要達成銷售的手段，實現預期的價格目標；至于給予投資者的租金回報，其實“羊毛仍然出在羊身上”返租銷售策略商商鋪面面積（）（）目目標單價價（元（元/）目目標總價價（萬元）（萬元）返租返租銷售售單價價（元（元/）返租返租銷售售總價價（萬元）（萬元）6%回回報率租金率租金單價價（元（元/.月）月）預期租金期租金（元（元/.月）月）租金差租金差額（元（元/.月）月）總補貼租31、金租金（萬元）（萬元）返租返租銷售與目售與目標總價差價差額（萬元）（萬元）300 36004 1080 43720 1312 219 90 129 231 231 6%的平均回報率，具備一定吸引力，可打動投資者；前5年市場培育期穩定的租金回報，可以增強投資者的信心；通過返租手段提升的銷售單價仍然相對合理，符合投資者的心理預期；對于投資者對于開發商補貼投資者的租金回報，來源于提升價格后的差額，開發商實際并未承擔；銷售差額實際分5年補貼，更利于開發商現金流的控制；返租銷售策略開發商銷售業主聘請商業管理團隊委托管理租金回報由于國家禁止開發商向業主承諾回報，引入商業管理團隊，可規避政策風險；但商管團隊32、介入會產生一定費用，建議開發商與專業機構合作，單獨注冊公司，降低成本；返租模式采用“業主是出租人，委托商管團隊代為招商”模式，可規避租金稅收問題；項目收益預期濱江會所租賃收益預期平均租金平均租金（元（元/）物物業面面積平均租金平均租金（）（）月租金收益月租金收益（萬元）（萬元）年租金收益年租金收益（萬元）（萬元）501400070840九曲花街銷售收益預期樓樓層可售面可售面積（）（）預計均價（元均價（元/）預計售價（萬元）（萬元）總計收益（萬元）（萬元）1F5157.243600018566 228142F1563.06150002345 3F1183.02130001538 4F36510033、00365 首年收益首年收益2年收益年收益3年收益年收益4年收益年收益5年收益年收益6%回回報反推反推0 840 924 1016 1118 18634 九曲花街招商由于承諾客戶的租金回報，已通過營銷手段獲得；因此為【九曲花街】的招商運營創造了良好條件，可以以較為優厚的招商條件，吸引商戶進駐九曲花街主力店招商政策建議首層80-100元，二層50-60元，三層40元5年租金半年，針對高端品牌可免租一年租期每年遞增10%免租期5元遞增物管費九曲花街招商九街高屋：雨后天晴西餐廳、一百家時尚餐廳新品牌九街高屋：陳老郭特色湯鍋形象店重慶天地：銅鑼灣港式茶餐廳檔次升級型主題創意型星悅薈：頭等艙主題餐廳關鍵34、節點位置核心商戶凸顯項目主題定位，體現檔次形象、滿足目標客戶喜好的品牌商家普通位置實力商戶符合項目定位，承租能力高且經營穩定商戶難點位置潛力商家u已在本地經營多年，有一定品牌知名度，需通過更好的經營平臺實現檔次升級的商戶；u認可項目定位，愿意根據項目客群喜好量身打造的商戶；u有投資實力，愿意借助本項目平臺打造新創品牌的商戶；應符合項目主題形象、檔次品質及租金回報的綜合要求商戶組合項目推廣策略樹形象博認同炒回報三大階段攻堅形象立市階段強勢蓄客階段引爆市場階段越夜越魅力,擺脫時間束縛，體驗城市夜文化！市場形象樹立樹立項目清晰市場形象，突出差異化城市在上，風景在下360度城市全景情調商業公園樹立項目35、清晰市場形象，突出差異化市場形象樹立有錢，有閑，有情趣，花街style就是不一樣市場形象樹立樹立項目清晰市場形象，突出差異化商業形象包裝體現花街主題形象的示范區景觀小品鮮花景觀鮮花景觀景觀小品鮮花景觀擺設，景觀小品打造景觀小品鮮花景觀景觀小品商業形象地標即項目的精神堡壘，提升商業辨識度商業形象包裝標志性建筑標志性建筑標志性建筑的打造標志性建筑標志性建筑現場活動強勢蓄客 城市悠客：l以圈層消費為主，追求時尚、潮流、個性化的消費；l以品質活動、情調宴會為活動主題打動消費者；l如：紅酒品鑒會、音樂鑒賞會、雪茄品賞會、品茗會等；紅酒品鑒會商戶：l以龍頭商家的進駐吸引其他商家；l利用商家簽約儀式樹立項目36、形象，并獲取商家認可，吸引商戶入駐；l活動配合：商家簽約儀式、商家進駐儀式、招商啟動儀式等商家簽約儀式投資者：l投資者的信心建立，依靠消費者的口碑傳播、商戶的進駐；l利用產品推介會，樹立投資者信心；l活動配合：產品推介會、招商慶功宴等商家簽約儀式消費者認可商戶認可投資者認可軟文炒作配合軟文炒作，樹立市場形象及市場認知，引起關注有錢、有閑、揭秘都市悠客生活方式喝什么與談什么一樣重要，城市精英的格調與品味北濱路？南濱路？重慶“外灘”之爭愈演愈烈“九曲花街”空降融景城，北濱路上體驗360度商業公園賓利城市展廳進駐融景城，北濱路商業形象全面升級引爆市場商業開盤，利益點的炒作，引爆市場u利益點的標語：要37、賺錢，其實很簡單 總價XX萬，掏光CBD消費者錢包。“放長線釣大魚“，投資商鋪先算回報率。置業專享五重禮，助力進駐北濱路。物業優化建議【九曲花街】定位休閑娛樂，功能對停車位需求更為突出按每100平米配置1.2個假設，3.5萬平米需420個停車位目前前往北濱路消費的人群，主要以駕車到達為主，停車位是否充足，提成是否便捷，直接影響本項目對消費者的吸引力北濱路目前屬于快速干道，且有綠化隔離帶阻隔車輛便捷到達，車輛繞行調頭易被競爭對手吸引分流，需考慮在項目處設置轉向開口及紅綠燈；星悅薈鎏嘉碼頭九曲花街物業優化建議觀光電梯連廊連廊p項目為突出坡地景觀的獨特體驗，采用大量室外動線組織；p但夏季酷熱以及雨天38、等天氣情況將會對消費者的舒適性產生重要影響；p建議設置觀光電梯，便于在異常天氣情況下消費者能快速到達目的消費地；業態茶樓/洗浴主題酒吧配置面積（）500-1000200-500層高（m）55-8柱距（m）88，中庭無柱荷載（kg/）350-800500空調預留空調機位預留空調機位用水有供水有供水用電（KVA）不低于200不低于300用氣燃氣管道接至場內燃氣管道接至場內照明一般照明一般照明給排水配有配有排風/煙配有配有水電表配置獨立水電表獨立水電表衛生間獨立洗手間獨立洗手間休閑、娛樂業態物業條件需求參數條件面積（）200-500廚房面積（）80-100門臉開間8-12米首層層高（m）不低于5.139、其它層高4.2-4.5柱距（m）7-8荷載（kg/）廚房區450空調（機位安放）預留空調機位用氣預留用電（kw）220給排水管徑（mm）40-160排風/煙自然通排,一次消防由甲方過橫截面積不低于500mm*700mm排污連接化糞池水電表計量一戶一表衛生間獨立衛生間通訊/視訊接入室內店招獨立招牌主題餐廳物業條件需求物業優化建議目 錄Content項目定位價值實現策略營銷執行策略服務模式建議服務團隊簡介服務模式建議建議方案一濱江會所主力店招商商戶資源整合節點商戶引入花街部分返租銷售花街招商管理經營緯立行提供服務內容：p濱江會所商業招商執行p九曲花街商鋪銷售服務模式建議建議方案二濱江會所主力店招商商戶資源整合節點商戶引入花街部分返租銷售花街招商管理經營緯立行提供服務內容：p濱江會所商業招商執行p九曲花街商鋪銷售作為項目經營管理團隊p九曲花街首次招商p九曲花街開業及后期運營管理期待項目精彩面市