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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,20101872年，李鴻章上書設立招商局中國近代史第一個民辦企業中國第一條商業航線中國第一家商業銀行資助中國第一批第一批留學幼童中國第一條第一條專線鐵路Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010l中國第一家第一家從事專業房地產開發的地產企業l中國第一家第一家進行股份制改革的地產企業l中國第一個第一個標準住宅小區的建造者l中國第一個第一個成片開發的企業l中國第一個第一個被聯合國評為最適合人類居住的社區l深圳第一個第一個集旅游、休閑、酒吧一條2、街l深圳第一個第一個成片別墅區l深圳第一個第一個綠色住宅Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010l招商集團百年企業精神的基本寫照招商集團百年企業精神的基本寫照突破常規突破常規 l跳出常規的框范，從全新的視角認識項目價值，是本次匯報的基本出發點。敢于創新敢于創新Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010招商地產蛇口海上世界招商地產蛇口海上世界項目定位溝通稿項目定位溝通稿深圳中原事業二部項目專案組 ShenZhen.2010.04Code of this report|4 3、Copyright Centaline Group,2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。深圳招商地產蛇口項目前期策劃深圳招商地產蛇口項目前期策劃深圳中原 ShenZhen.2012.04Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010 項目印象項目印象地理位置優越地理位置優越l 項目位于海上世界片區，屬于蛇口半島的最南端，南面為深圳灣，與香港屯門隔海相望。l項目距離蛇口客運碼頭不到1公里，距離福田中心區約25公里，距深港西部通道5公里。Code of this repo4、rt|6 Copyright Centaline Group,2010 項目印象項目印象周邊山海景觀資源優勢突出周邊山海景觀資源優勢突出Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010 區域印象區域印象深圳獨特的海居文化和最成熟的國際生活地深圳獨特的海居文化和最成熟的國際生活地海上世界深圳灣深圳最早的酒吧街漁港最早外籍人士住區海洋生活Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010 區域印象區域印象片區將成為國際級濱海城市新名片的起點片區將成為國際級濱海城市新名片的起點l海上世界是深5、圳灣的重要的主題灣之一，主要功能是商務辦公、商務公寓、酒店、文化娛樂設施集中的灣區，是深圳市最為活躍、最具被國際化特征的場所。l海上世界包括：1.明華輪：成為擁有博物館、零售點、咖啡廳和歷史博物館。2.西部地區：圍繞核心步行空間設置酒吧街、商務酒店、商務辦公。3.東部居住用地：布置商務公寓、小型畫廊、展廳或者其他文化設施。4.城市濱海步道、廣場是該地區特征明顯的 環境地標。5.其它：公共交通樞紐和灣區公園（信息來源：深圳灣濱海休閑帶概念性景觀設計文本）Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010 區域印象區域印象交通建設增強與其它區域6、的整體聯通性交通建設增強與其它區域的整體聯通性Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010 區域印象區域印象蛇口從工業區向現代濱海城區蛇口從工業區向現代濱海城區蛇口片區規劃為現代化濱海城區蛇口片區規劃為現代化濱海城區l蛇口地區為南海大道以東、東濱路以南、后海濱路以西、南至蛇口海濱的城市建設用地，總用地面積6.32平方公里。l片區發展目標：調整用地結構，理順區域內交通網絡，合理配置公共配套設施，美化區域環境，在發揮土地利用價值的同時，嚴格控制地塊的不合理開發，促進區域社會、文化、經濟的協調發展。l功能定位是：以居住為主，交通便利、尺度7、宜人、風景優美、設施齊全，兼有商貿旅游功能的現代化濱海城區（信息來源：深圳規劃局網站）Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010 區域印象區域印象前海中心進一步提升蛇口國際化主流地位前海中心進一步提升蛇口國際化主流地位1.前海深港現代服務業合作區：2.總占地15平方公里，功能定位為深港合作先導區、體制機制創新區、現代服務業集聚區、結構調整引領區。3.重點發展創新金融、現代物流、總部經濟、科技及專業服務、通訊及媒體服務、商業服務六大領域。4.海、陸、空網絡交通密集系統、輻射整個珠三角。l臨近香港國際機場和深圳機場兩大空港l廈深鐵路和8、機荷高速、廣深沿江高速公路、南坪快速路、濱海大道等高快速公路和穗莞深城際線、深港機場連接線、深圳地鐵1號線、5號線、前海樞紐站等。（信息來源：珠三角發展規劃綱要）Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010印象印象不只是稀缺稀缺，而且是唯一唯一。深圳唯一醇熟海居國際化城區l占據關內稀缺山海自然資源。l深圳唯一的成熟海居文化、國際生活的濱海城區。l未來的國際化濱海城區特征愈加明顯。l項目地塊適合開發濱海豪宅區。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010只有站的更高，我們才9、能只有站的更高，我們才能看到更全面，也更深刻！看到更全面，也更深刻！l僅僅是“國際化”，我們項目的價值尚未得到深刻的挖掘。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010 遠景演繹遠景演繹項目位于世界經濟增長的軸心地帶項目位于世界經濟增長的軸心地帶l中國成為帶領世界經濟走出金融危機、拉動世界經濟一體化進入快車道的發動機。l珠三角在2009年率先走出金融危機影響，帶動中國經濟繼續強勁上升。l未來的2010年，珠三角仍然在中國經濟引領世界經濟發展強勁勢頭中發揮排頭兵作用。l項目處在“前海中心的軸心地帶”，即是這個世界經濟發展的軸心中。深港深10、港一體化一體化Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010 遠景演繹遠景演繹項目處在世界新的都市圈形成進程中項目處在世界新的都市圈形成進程中l世界城市經歷了從城市帶、城市圈到城市群的發展演變過程，在這個過程中城市功能也隨之變化，人們的生活方式由此也隨之在變化。l世界城市群的浪潮正在席卷各個國家，現已形成美國東北部大西洋沿岸城市群、五大湖城市群、歐洲西北部大都市帶、英格蘭都市帶、日本太平洋沿岸都市帶和中國長三角都市帶。Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010珠三角都市圈11、與東京都市圈比較珠三角都市圈與東京都市圈比較專案專案東京都會帶珠三角都會帶空間布局空間布局以東京為中心，按照地域呈現規則性的兩級層次分布以香港、深圳、廣州為中心城市布局，層次不太分明發展階段發展階段后工業化經濟階段或服務型經濟階段高級工業化階段產業結構產業結構都市圈及各個城市均呈現明顯的“三二一”結構，服務業優勢突出。近中心城市呈現“三二一”結構，其他城市為“二三一”結構。職能分工職能分工形成了明顯的區域分工體系和整體聚集效應產業結構有所趨同，職能分工不太明顯產業層次產業層次縱向：中心區域經濟總量、工業、服務業占絕對比重橫向：以中心城市向外圍擴散，產業結構呈現比較規律的梯度規律 遠景演繹遠景演12、繹項目處在世界新的都市圈形成進程中項目處在世界新的都市圈形成進程中項目所在的珠三角大區域，經濟總量已達到或接近世界主要都市帶，但是內部經濟層次尚未達到世界級的大都市帶級別。未來珠三角區域區域內部資源整合加快，軌道交通、公共設施、產業分工深化更加明確。GDP比較珠三角基礎設施遠景圖2015年珠三角城際軌道交通規劃 Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010從國際化濱海城區到世界未來都市帶的軸心，從國際化濱海城區到世界未來都市帶的軸心，項目將見證深圳成為世界級的都市！項目將見證深圳成為世界級的都市！Code of this repor13、t|18 Copyright Centaline Group,2010成為世界中心城市已是必然成為世界中心城市已是必然什么樣的建筑，能夠代言什么樣的建筑，能夠代言這樣的大趨勢？這樣的大趨勢？Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010地王大廈萬象城深圳灣大橋市民中心Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010l以上建筑，只能代表深圳的局部！l深圳沒有與成為世界大都市相匹配的標志建筑！l標志性的建筑，能夠經受歷史的演進、地理的變遷和文化精神的3方面檢驗！精神堡壘和文化符號！14、精神堡壘和文化符號！Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010歷史歷史地理地理文化文化項目區域在城市發展史中的時間價值。項目區域在城市格局發展中的空間價值。項目對于所在城市精神氣質的標志性作用 本項目的價值維度本項目的價值維度Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010 蛇口在上世紀蛇口在上世紀9090年代始終引導深圳和全國建設年代始終引導深圳和全國建設19791980198119821987199119971998蛇口蛇口深圳深圳蛇口工業區成立深圳特區成立全國首次提出15、“時間就是金錢、效率就是生命中國大陸第一批商品房出現中國第一家企業銀行找薩哈招商銀行成立深交所開始營業蛇口工業區二次創業2004南山區成立香港回歸2003深圳確定國際化目標2008深圳5個新定位歷史歷史地理文化Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010 中國的改革從蛇口開始，再度從蛇口走向世界中國的改革從蛇口開始，再度從蛇口走向世界歷史地理地理文化羅湖蛇口福田南山l（1979-1984）：據點觸角發展期從蛇口開始蛇口開始，之后是羅湖經濟特區，呈“據點式”開發。l（1985-1989）：分散組團發展期 由“點”擴展到了“面”，形成了16、多個組團的發展雛形l（1990-1994）：城市走廊發展期 發展重心轉向福田中心區，同期間成立南山區。l(1995-至今)：帶形組團發展期 探尋深港一體化，向蛇口在內的南山區域向蛇口在內的南山區域拓展是城市發展重心。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010歷史地理文化文化 蛇口的精神，就是蛇口的精神，就是3030年深圳和全國改革開放的精神。年深圳和全國改革開放的精神。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010l深圳和中國當代改革開放的歷史原點l深圳和中國走向世界、實17、現大國復興的前哨站和新起點。l中國30多年改革開放的精神奠基石和朝覲地。l中國近代工商業的先驅。l中國改革開放的最早開拓者和實踐者。項目項目價值價值價值價值挖掘挖掘Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010本項目承載的使命本項目承載的使命l中國實現大國崛起的重要標志建筑！l象征深圳成為世界級都市的精神堡壘和符號！l百年招商局開拓和創新企業精神新的里程碑！Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010l標志性建筑，無論是現實建成的，還是規劃構思的，必然具有深刻的建筑精神內涵18、。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010案例案例選取選取案例案例城市城市案例類型案例類型自由女神紐約已建成希爾斯大廈芝加哥聯邦廣場墨爾本國油大廈吉隆坡帆船酒店迪拜陸家嘴建筑群上海X-Seed 4000東京規劃構思中水晶島莫斯科終極塔樓舊金山選取原則：選取原則：l世界重要經濟中心城市（非政治中心）公認、已建成的標志性建筑。l世界主要城市規劃構思中的標志性建筑。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010美國自由、民主的理念 建筑意義建筑意義紐約-自由女神美國70年代強19、勢力量和世界經濟霸主象征 芝加哥-西爾斯大廈Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010為100年后的人們欣賞的作品，體現了澳大利亞移民島國的寬容、前瞻和勇敢。吉隆坡年輕、中庸、現代化的城市個性和亞洲四小虎之一的國家活力。建筑意義建筑意義墨爾本-聯邦廣場吉隆坡-國油大廈Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010石油美元和全球極度奢華的象征。上海進入世界金融中心的精神標志物和海派文化的象征。建筑意義建筑意義迪拜-帆船酒店上海-陸家嘴建筑群Code of this repo20、rt|32 Copyright Centaline Group,2010l日本規劃構思“X-Seed 4000”的空中之城。它仿照富士山的形狀建造，高度達到4000米，是美國紐約帝國大廈的至少9倍高，底座面積就有6平方公里。X-Seed 4000 摩天巨塔將擁有800層樓，可以同時居住100萬居民。建筑意義l以綠色節能的技術實現人類與自然和諧共存的原則。Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010l俄羅斯計劃20億英鎊建造未來世界上面積最大的摩天樓“水晶島”，高達457米，樓內使用面積將達251萬平方米。除了擁有900套公寓住宅和321、000間旅館房間外，水晶島還將擁有國際學校、電影院、博物館、劇院、體育館和數十家大型商場。建筑意義l俄羅斯實現大國復興的標志性建筑。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010l美籍華裔建筑設計師崔悅君構想設計在舊金山高達兩英里、底座直徑6,000英尺、可供100萬人居住的500層“終極塔樓”（Ultima Tower）。設計成模仿成一棵巨大的樹一樣運作。建筑意義l人口和環境問題下的生態循環觀念。Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010l城市發展的精神氣質和文化內涵。22、l城市和國家未來的規劃意愿和發展愿景。l世界共同關注的長期性問題，如人口、環保、生態等。借鑒借鑒結論結論任何一個城市和國家的標志性建筑，任何一個城市和國家的標志性建筑，必須具有以下精神要義：必須具有以下精神要義：Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010 “深圳速度深圳速度”背后是開拓進取的城市精神。背后是開拓進取的城市精神。1980年的福田1981年的羅湖1982年的深南大道1983年的華強北1983年的深圳灣1983年的蛇口福田區羅湖區深南大道華強北深圳灣蛇口全景Code of this report|37 Copyright23、 Centaline Group,2010“深圳加工”階段 深圳每次產業升級體現的是創新向上的文化氣質。深圳每次產業升級體現的是創新向上的文化氣質。l融入世界經濟分工的格局，承接發達國家和地區的產業分工體系。l不滿足加工貿易帶來的數量增長，而是較快地主動發展高新技術產業，實現經濟結構優化升級。“深圳制造”階段“深圳創造”階段l自住創新的基礎上，大力發展設計和創意產業。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010 中國崛起已成定局，大氣、包容、開放是大國的氣度。中國崛起已成定局，大氣、包容、開放是大國的氣度。Code of this 24、report|39 Copyright Centaline Group,2010 作為世界大國和世界級都市，需要有共同的人類關懷。作為世界大國和世界級都市，需要有共同的人類關懷。生態環保節能Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010 本項目應具備的建筑精神本項目應具備的建筑精神開拓進取、創新向上。深圳精神大氣、開放、包容。中國精神敢為天下先的先驅精神招商精神向上，向上，讓世界仰望中國讓世界仰望中國Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010我們對于本項目共同的愿景l在深25、圳灣，在蛇口，我們共在深圳灣，在蛇口，我們共同見證一個大國的崛起！同見證一個大國的崛起！Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010項目定位服務思路項目定位服務思路項目定位服務思路項目定位服務思路Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010服務思路服務思路我們的愿景：在深圳灣，在蛇口，見證一個大國的崛起！方法論方法論 項目獨占性價值研究項目獨占性價值研究 豪宅市場研究豪宅市場研究 競爭研究競爭研究 豪宅客戶研究豪宅客戶研究 參考案例研究參考案例研究 項目定位項目定位Cod26、e of this report|44 Copyright Centaline Group,2010項目（Corporation）客戶（Clients）競爭（Competition）環境（Circumstances）案例（Cases）時間（Time）空間（Space）方法論方法論按照系統性、結構化的基本原則，按照時間空間的2維度衡量標準，本項目服務中原地產采用“5C”模型。Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010方法論方法論研究項研究項研究方法研究方法思考方法時間/空間雙坐標法項目研究“地塊地段區位”研究法市場環境研究“整體區域27、物業”3級市場研究法競爭研究典型項目研究法客戶研究參考項目客戶研究法典型客戶觀點訪談法案例研究案例篩選法項目定位“5C”模型法Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010服務計劃服務計劃我們的愿景：在深圳灣，在蛇口，見證一個大國的崛起！方法論方法論 項目獨占性價值研究項目獨占性價值研究 豪宅市場研究豪宅市場研究 競爭研究競爭研究 豪宅客戶研究豪宅客戶研究 參考案例研究參考案例研究 項目定位項目定位Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010項目項目研究研究項目地塊研究目的28、：項目地塊自然特征和四至分析，確定項目基本價值。項目配套研究目的：項目周邊配套資源分析，確定項目地段屬性和價值。項目區位研究目的：項目所在片區功能研究，確定項目區位屬性和價值。招商品牌研究目的：分析項目對于招商品牌的意義。項目研究主要分為地塊、配套、區位和品牌研究，目的是確定項目基本的地塊價值、地段價值、區位價值和品牌價值。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010服務計劃服務計劃我們的愿景：在深圳灣，在蛇口，見證一個大國的崛起！方法論方法論 項目獨占性價值研究項目獨占性價值研究 豪宅市場研究豪宅市場研究 競爭研究競爭研究 豪宅客29、戶研究豪宅客戶研究 參考案例研究參考案例研究 項目定位項目定位Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010市場市場研究研究深圳市場研究目的：通過深圳房地產市場整體特點和發展趨勢，研究項目入市階段整體市場趨勢。豪宅市場研究目的：通過深圳豪宅市場的整體特點和發展趨勢，研究項目所在豪宅市場趨勢。蛇口市場研究目的：通過蛇口房地產市場研究，研判未來項目所在的片區市場趨勢。未來趨勢研究目的：通過對深圳、南山和蛇口的規劃研究，確定項目未來面臨的市場環境。Code of this report|50 Copyright Centaline Grou30、p,2010服務計劃服務計劃我們的愿景：在深圳灣，在蛇口，見證一個大國的崛起！方法論方法論 項目獨占性價值研究項目獨占性價值研究 豪宅市場研究豪宅市場研究 競爭研究競爭研究 豪宅客戶研究豪宅客戶研究 參考案例研究參考案例研究 項目定位項目定位Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010競爭競爭研究研究濱海豪宅物業特點研究目的：通過對深圳的濱海豪宅物業的基本特點和變遷研究，明確深圳濱海豪宅的基本價值面典型濱海豪宅項目研究目的：通過對深圳濱海豪宅市場的目前典型項目研究，確定未來項目價值的起始層面。競爭研究主要研究對象是深圳的濱海豪宅物業31、。Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010服務計劃服務計劃我們的愿景：在深圳灣，在蛇口，見證一個大國的崛起！方法論方法論 項目獨占性價值研究項目獨占性價值研究 豪宅市場研究豪宅市場研究 競爭研究競爭研究 豪宅客戶研究豪宅客戶研究 參考案例研究參考案例研究 項目定位項目定位Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010客戶客戶研究研究客戶選擇深圳主要的濱海豪宅物業項目的客戶客戶分代目的：通過對深圳濱海豪宅項目客戶的分代，確定深圳濱海豪宅客戶的演變趨勢主要研究中原地產代理的32、深圳濱海豪宅物業的典型客戶，為項目定位做出最基本的判斷依據。典型客戶研究目的：通過對于典型的濱海物業成交客戶、誠意客戶的訪談，明確客戶的價值敏感點。Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010服務計劃服務計劃我們的愿景：在深圳灣，在蛇口，見證一個大國的崛起！方法論方法論 項目獨占性價值研究項目獨占性價值研究 豪宅市場研究豪宅市場研究 競爭研究競爭研究 豪宅客戶研究豪宅客戶研究 參考案例研究參考案例研究 項目定位項目定位Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010案例案例研33、究研究案例選擇上海、香港及國外典型濱海豪宅案例。案例研究目的：通過對典型案例的項目價值、客戶構成研究，借鑒項目應有的物理意義和精神意義。主要研究國內外典型的濱海豪宅案例，確定項目未來作為標志性建筑的內在涵義。Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010服務計劃服務計劃我們的愿景：在深圳灣，在蛇口，見證一個大國的崛起！方法論方法論 項目獨占性價值研究項目獨占性價值研究 豪宅市場研究豪宅市場研究 競爭研究競爭研究 豪宅客戶研究豪宅客戶研究 參考案例研究參考案例研究 項目定位項目定位Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010項目項目定位定位屬性定位目的：確定項目在功能屬性和精神屬性2方面的定位價值。形象定位目的：在屬性確定的情況下，明確項目的形象價值。確定項目的屬性定位和形象定位Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010中原熱切希望助力百年招商，鑄造深圳和中國的精神堡壘！