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1、湖北荊州植物園項目調研報告目錄一、 荊州城市理解（1） 自然地理條件（2） 行政區劃及城市基礎設施建設：（3） 經濟發展（4） 消費水平二、 荊州房地產市場理解（1） 商品房市場現狀（2） 已建商品房項目概況及分析三、 荊州植物園地塊（1） 地況概況和利弊分析（2） 項目交通條件和周邊配套（3） 區位描述四、 前景分析（1） 財務（2） 客戶（3） 公司建設和人員培養五、初步開發設想一、 荊州城市理解(1)自然地理條件：1) 方位：荊州市地處湖北省中南部，江漢平原腹地，長江自西向東橫貫全市，全長483公里。荊州東連武漢、西連宜昌、南連湖南常德,北連荊門。2) 面積和地貌：荊州市總面積1.41萬2、平方公里，占全省面積的7.6%，市區面積 54平方公里。荊州市主體是平原，平原湖區占78.7,丘陵低山區占21.1。3) 人口:荊州市是湖北省內人口稠密的地區之一。2002年末，全市總人口633.83萬人，占湖北省總人口的10.6%。2002年全市城鎮人口超過200萬人。而市府所在地荊州區和沙市區總人口約為119萬，其中城市人口接近70萬人。根據市政府計劃10年內將市中心城鎮人口由60萬擴充到100萬。小結：城市人口增長主要由人才引進構成，而不是依靠農業人口轉非。(2)行政區劃及城市基礎設施建設：1994年經國務院批準將原荊州地區和沙市市合并成今天的荊州市，所以現荊州市由荊州區和沙市區兩個區組3、成，共占地1538平方公里。荊州區為荊州古城和城南開發區組成，沙市區為原沙市城區、沙市港、玉橋開發區組成。小結：所以在荊州市有兩個開發區、一個港口、一個古城、一個新城區為主要構成元素。1) 管轄區：荊州、沙市2區和江陵、 公安、監利3縣,代管松滋、石首、洪湖3市。2) 地理優勢：荊州是鄂中南重要的中心城市。地理位置較優越，交通便利，形成了水路、公路、鐵路、航空、光纖等立體的交通通訊網絡。不但是連接湖北與西南、湖南的重要樞紐，省內還是武漢通往宜昌的必經之路。3) 水運：沙市港是長江中游的重要港口，為國家二級港口。4) 鐵路：與焦枝、焦柳鐵路相鄰。唯一通往外界的荊州地方鐵路主要作為貨運用途。5) 4、公路：207國道縱貫南北，318國道和宜黃高速公路橫跨東西，幾條縱橫的國道、省道構成了荊州對外交通的主要紐帶。正在建設的襄（樊）-荊（州）、荊（州）-常（德）高速公路。6) 橋梁： 長達4398米的荊州長江公路大橋2002年10月1日竣工通車的，連接長江南北岸，真正貫通了207國道，連接了兩湖平原地區。7) 空運： 原國家二級的沙市民用機場因經營問題已停用改為軍用機場。目前荊州空運主要依靠距市中心40余公里的三峽國際機場和武漢天河機場。城區內的交通主要由三條平行干道組成：南段的荊沙路北京西、中、東路，尤其是北京路是荊州的中心商業區。（類似天津的內環線）中段的荊南江津西、中、東路是目前荊州政府及5、其他部門和銀行等辦公地點，集中了荊州市的大部分高層建筑。（類似天津的中環線）北段在建的荊沙大道將連接玉橋開發區、318國道、207國道與古城，同時現有的長途客運站將遷至荊沙大道，荊沙大道將成為連接荊州與外界的主要樞紐，屆時周邊區域將會迅速發展。小結：荊州市區總面積不大，被古城占去大部，荊州區以旅游為主，但原古城毀壞嚴重旅游資源極差，荊州區困古城墻限制沒有可供發展土地，5年前，荊州市政府由荊州遷往沙市，加上以前的北京路商業區，目前荊州經濟、政治區域主要集中在沙市區。荊州市區四至的特點決定其城市發展方向只能向北發展，西側是荊州古城區，為文物保護區域，南部為長江，是自然障礙，東側是92年建立的玉橋開6、發區，作為工業興市的發展基地將建數個工業園。只有北側還是一個空白。荊州市政府五年前遷到江津西路而繁華北京路，足以證明政府引導的城市發展方向是向城區的東、北方向。(3)經濟發展：主要經濟指標：指標2001年2002年完成值（億元）所占比例%完成值（億元）所占比例%同比增幅%第一產業93.5028.3396.7126.933.43第二產業134.2840.69148.5641.3710.63第三產業102.2230.98113.8331.7011.36GDP總值330.00359.18.821) 產業結構：與省內其他地區相比，從統計數字上來看，2002年荊州市總量居全省第位。第一產業占全省的第2位7、僅次于襄樊，是農業極為發達的市區。其中第二產業占的比重低于全省平均水平，居第位；規模以上工業增加值居全省第位，落后于武漢、襄樊、十堰、宜昌和孝感。第三產業產值全省的第二位，僅次于武漢，商業極為發達。從而看出荊州是湖北省的農業和商業大市，但工業較差，產業結構與當今的城市發展極為不協調。在90年代曾經培育出了“活力”洗衣粉、“沙松”電冰箱等知名牌，這些名牌產品相繼萎縮甚至從市場上銷聲匿跡。2) 城市產業發展方向：在2002年新政府上任提出了“工業興市”，荊州當地工業發展形成了機械、輕工、燃化、紡織、電子等五大門類，加大對沙隆達、天發、車橋、凱樂、洪城、神電等一批重點骨干企業扶持。市內現有7家公司實8、現上市融資，其中沙隆達集團在全國農藥行業排名第一，凱樂科技是全國塑管排頭兵，洪城公司是中國低壓大口徑智能閥門企業的龍頭。3) 招商引資情況：全市現有三資企業474家，先后成功引進了荷蘭飛利浦、美國德爾福、法國法雷發、德國美潔時等一批大型跨國公司落戶荊州。荊州市現設有9個省市級經濟技術開放區，城區旁主要的開發區有兩個，西南部的城南經濟技術開發區目前條件較差，一切剛剛起步，基礎設施正在興建。在區域內現有新建的長江大學，荊州有意將此開發區建設成為大學城為主體的產業園區。東北部的玉橋開發區成立于1992年，擁有荊州大部分骨干企業，且地理位置較城南開發區優越，隨著工業興市力度的加大，以及荊州政府出資6個9、億，明年開工以貫通荊沙大道的利好都將使玉橋開發區迅速發展。4) 人才基礎：市內9所高校提供的人力和學術教育資源。(4)消費水平：1) 荊州市的就業壓力較大，失業率較高，據當地人介紹失業率達到50%，官方統計數字為5%。2) 職工收入：在崗職工月平均收入600800元，家庭月平均收入在12001600元，年收入在1.5-2.0萬。3) 因當地商業十分發達，從事商業的相關人員年收入相當可觀。4) 政府部門、相關事業單位、銀行、電力從業人員，月收入基本在1000元以上，家庭年收入在3萬元。5) 日用消費：當地人的日常消費投入較多，當地商業相當發達。一般有穩定收入家庭，月平均支出在7001000元。年10、余1萬元左右。二、 房地產市場1、商品房市場現狀荊州城區房地產主要經濟指標 單位： 億元 萬平米2001年2002年增幅%房地產開發投資完成額3.103.275.84住宅部分2.522.49-1.19當年開工住宅面積20.8431.4150.72當年竣工住宅面積130.41160.3622.97商品房銷售面積68.6662.40-9.12銷售給個人部分22.5617.62-21.90商品房銷售額2.231.96-12.11銷售給個人部分1.691.67-1.18商品房空置面積18.3112.11-33.86注：上表中的數字包括松滋、石首、洪湖等地區城區房地產開發、銷售量，與此次所關注植物園地塊11、真正密切相關的荊州、沙市區的數字則更少。（1） 起步階段：荊州實際上是起步較早的，83年開發的當地第一個商品房項目紅垸小區也是我國商品房開發試點樣板之一。雖也經歷過集資建房、定向開發和開發安居房的階段，但95、96年商品房的開發還是達到一個歷史最高點，售價最高達1300元每平米，均價1000元左右。（2） 972000年下滑階段：當地經濟滑坡，市場管理得不規范，降低成本暴利追求。造成當地的小開發商大量的無序開發，出現洗錢，施工單位拋售抵債房，靠關系獲取土地搞插建，單位集資建房等影響商品房市場的因素。致使開發商競相壓低價格銷售，住宅品質降低，商品房售價一路下滑，跌至700元左右每平米。造成荊州市12、居民區特點：1) 規模小：多為3萬平米以下的項目，開發時間不一，地點分散，使得荊州市房產市場雜亂無序，整體開發水平難以提升。在當地8萬平米的樓盤已經可以成為大盤了。臨近老城區的一個名為“荊州花園”的在建項目以260畝、30萬平米建面的規模在當地目前處于第一大盤的位置。2) 容積率高：多層住宅項目容積率都在1.6以上，樓層增加，多為78層住宅，甚至有910層而無電梯的住宅樓，就是為了多出面積，增加利潤，因為據說六層以上樓層部分，當地開發商可以通過關系免交相關配套費來降低成本。3) 樓間距小：多不足16米，采光很受影響。使得居住條件很差。目前當地公認的居住條件最好的項目“富怡雅苑”的樓間距也僅有113、7米，容積率1.65。4) 環境差、綠化少，同樣是由于規模小、密度高和降低成本的需要，在荊州這樣一個自然條件很好的區域，所有小區的綠化率都不高，而且沒有什么小品景觀，綠化僅限于草皮，灌木使用也較少。總體沒有小區環境。5) 臨街項目必有底商，這也是當地商品房開發的一大特色，一方面，是因為當地商業尤其是小商品零售、餐飲娛樂業的確發達，并許多浙江、溫州等外來人口在此經商，對商業用房需求較大，另一方面，這還是房地產開發商提高整體利潤率的主要手段,以此攤薄住宅價格，往往是底商已經賺回項目大部分利潤，住宅尤其是高層住宅就可以以低價銷售。目前商業項目稍偏遠售價已達3000元左右、市中心新建項目最高已達15514、00元、中心老商業項目一般在8000左右。6) 產品水平不高，當地開發商所作項目，其開發水平普遍不高，表現在房型陳舊、外檐用材及造型方面過時。而個別外地開發商所作項目帶來的飄窗、小院、閣樓、外檐瓷磚、小區內水系等大城市項目普遍采用的設計，在當地很受歡迎，被認為是高檔小區的標志。7) 物業管理較少，提供的服務單一，居民對安全問題普遍擔心，經常看到有一樓到七、八樓布滿了防護欄。8) 小區會所更是不多，僅有的幾個會所也只是為業主提供最簡單的活動項目，同時物業管理費較高，每平米每月多為0.5元左右。9) 車庫普及率很低、車位提供的比例也不高，這也是當地現有項目很難有真正能稱得上高檔小區的原因之一，普遍15、低于25%的車庫比率對高端客戶群的滿足程度大打折扣。高檔小區也無從談起。而為數不多的車庫價格盡管很高，但仍很強手。像“富怡雅苑”半地下車庫，1800元/平米，“三進花園”車庫10萬元/每個，都在早期就賣完了，而且有些是無車業主購買，看來開發商的觀念已落后于消費者了。10) 宣傳推廣手段較少，力度較小，也與當地地域較小，項目規模不大，開發企業認為不值得在宣傳上投入太多，使成本提高。因此在荊州基本看不到有一定創意的宣傳案。綜上所述：造成以上情況的原因是政府政策上的方向性和決策性差、當地開發商開發水平不高。見縫插針式的城市規劃造成荊州共有房產開發商170余家，在市中心的為40多家，而又項目的僅有1016、多家。當地除中國房屋開發荊州分公司、荊州綜合房地產開發公司、金堤房地產開發公司、住宅開發公司、危房改造所等五家規模較大的國營開發商外多為中小開發商。現有稍大規模的項目中多為北京、廣東等外地開發商開發的，如：麗景花園、荊州花園等。他們帶來了在當地較為先進的設計理念。做到了當地開發商因為設計能力或資金能力所無法作出的產品，在當地都有不錯的銷售業績。重要提示：針對上述情況，荊州市政府做出了一系列整改措施：在中心城區禁止建設零星住宅，禁止機關、企事業單位在中心城區購地自建職工住宅，以及以出地方與開發商合作開發住宅，以實現住宅建設的統一規劃，合理布局、綜合開發、配套建設的管理目標，促進我市房地產業的持續17、健康發展。市府重申，在荊州古城內，除傳統歷史風貌街區可按規劃進行恢復性住宅建設外，任何單位和個人不得以任何名義進行住宅的新、改、擴建活動。居民危房需拆除新建的，一律出城異地安置建設，嚴禁在原地重建。通知特別要求，禁止任何機關、企事業單位在中心城區購地自建職工住宅，以及以出地方式與開發商合作開發住宅。職工住房困難的，有條件的單位可按國家有關住房貨幣補貼政策幫助解決。同時，對改制企業的閑置用地，一律由市政府授權有關部門儲備收購，屬經營性用地的應按規劃要求以招標、拍賣、掛牌的方式確定開發商。禁止任何單位與開發商對手交易，或以一方出地，一方出資的方式建設商品住宅。據悉，今后在中心城區，以住宅建設為主的18、舊城改建項目占地面積不得低于2萬平方米，新區開發項目占地面積不得低于3萬平方米。對低于此標準的開發項目，有關部門將不辦理相關手續。（3） 回升階段：荊州房地產市場從 2001年開始回升，2001年最高價回升到1100元/平米，2002年市內銷售商品房接近30萬平米，均價1200左右，年均以100元左右速度遞增，至2003年最高價格更是達到市中心1700元、稍偏1400左右。按檔次分布，低檔為800左右、中檔為1300左右、高檔1400左右。目前市場上商品房銷售價格已有所上升，平均價格為1300元。當地市場的起落還與荊州當地的消費習慣有一定關系。與南方諸省市普遍偏好大戶型一樣，荊州消費者也是攀比19、房屋大小，動輒就達到160平米以上甚至是200多平米，兩室兩廳多為130多平米，3室兩廳多為140150多平米，四室、五室、復式也很盛行，所以為了控制總房款，也只能壓縮成本，盡量降低單價。二、已建商品房項目概況及分析目前荊州市場上在售比較成功或較有特色的項目主要有：富怡雅苑、三進花園、榮鑫花園和荊州花園從這些項目的具體請我們可以從中借鑒成功經驗，來找到在荊州市場上我們開發的方向。（1） 富怡雅苑：位于江漢北路與江津中路交口附近，盡管距市中心僅10分鐘路程，但在當地人習慣中確認為位置較偏，而且周圍環境較差，被大片老居民樓包圍，樓盤不太明顯。小區占地3.2萬平米，總建筑面積5.3萬平米，容積率為120、.65，由11棟六層住宅組成，樓間距18米。綠化較好，有一條人工挖掘貫穿小區的水渠，現有1200平米售樓處將來作為業主會所，配有簡單的生活配套設施，小區配套較完備，提供物業管理。售價：均價1350元/平米規劃外部環境（2） 三進花園：位于市中心繁華的北京路上，有多座九層建筑組成，臨街1-2層為底商，3-9層為住宅，由于占地較小，小區內綠化較少，目前住宅僅剩幾套6-9層，價格1200-1300/平米，曾經四層最高價格賣到1400多。（3） 榮鑫花園：是荊州開發較早的項目，位于北京路東段，總規模約為8萬平米，容積率為2.62，有多棟六層住宅組成，有業主會館、個別樓下有小院，樓間是綠地，但間距較小約21、為12米，4層以下采光均受影響，現僅余頂層180平米的平層，小區最高價格為1400左右/平米。會館小院采光（4） 荊州花園：位于荊州古城旁，金鳳廣場對面，占地260畝，總建筑面積33萬平米，由多層、點高、板高組成，有較大的中心廣場和會所，據宣傳綠化率達51%，目前已有5棟樓大到封頂階段，預計年底上市，同時入住，目前價格未定。他是目前荊州地區最大的樓盤。開發商來自廣東。七層外檐（5） 其它項目與萬科水晶城相似的躍層相地塊相鄰的的東岳小區二期三、理解荊州地塊（1） 地況概況和利弊分析1) 方位：植物園項目地塊地處荊州的沙市區，荊州區與沙市中心區之間城市北部。與前面分析的城市發展方向東北部相一致。222、) 面積：約400畝（以每畝28萬為例：1.0的容積率樓面地價420元/平米，1.3容積率樓面地價323元/平米，1.5容積率樓面地價280元/平米。）3) 形狀：長方形。4) 地表：平整，有大量植物，湖面，明渠，花窖，魚塘。只有一個二層建筑物為原植物園看管處。植被水面明渠現有建筑物西干渠5) 四至：東：園林路（物價局、信息中心、市地稅局和部分住宅區，現在地塊內沿路有一層底商，建筑形式為20平米的商業，但普遍經營不善空閑率高。）向面玉橋經濟開發區及新工業園區。南：長港路（二排居住區，原植物園正門設在此處，大門寬度約為1520米。現有的居住區外檐較差，一層的底經營者把環境搞的較差。）長港路可直達23、玉橋經濟開發區，前方江津中路只有250左右。市審計局、民政局、市政協、江津路客運站、二醫院門診在地塊前方江津中路沿線。西：工農路（沙市大學東門，地塊內沿路商業使用率較高，但多為迎合學生的敞開式小飯店。）沿長港路向西1200米1400米為市政府所在地，江津醫院、市康復醫院、市精神病醫院。北：荊沙大道（西干渠、環境較差部分地面堆放垃圾。）東岳小區有98年開發的一期、2001年開發的二期。再向北為郊區。注：四周路況均較好。 小區東側商業小區北側荊沙大道小區西商業（2） 項目交通條件和周邊配套1) 距騎車10分鐘到達北京中路。2) 8、9路公交車可到達玉橋經濟開發區、北京中路。3) 煤氣配配套周邊管網24、已有4) 臨電地塊內已有，但容量有限。5) 上水、下水周邊配套已有。6) 學校：沙市大學、沙市五中、7) 醫院：二醫院門診、江津醫院8) 商業：洪垸商場（3） 區位描述地塊優勢1) 地塊地勢平整、形狀規則。便于項目規劃、基礎施工。2) 地塊三面臨路，便于交通通達。3) 地塊內部植被豐富，水源豐富，便于就近規劃利用。4) 地塊兩條通達道路可安排商業，尤其西側工農路臨近沙市大學，商業氛圍較好。5) 地塊位于沙市的發展方向上，市政府等機關的遷址會促進地塊周邊的成熟。6) 地塊相對較為安靜，自然環境較好，適合開發低密度高檔社區。7) 地塊基礎配套較為齊全，周邊生活配套和社會配套也較好。地塊劣勢1) 距25、離當地人習慣的活動中心北京路略遠。2) 荊沙大道現沒有修完。建成后該道路以滿足工業貨運為主的可能性較大，將帶來噪音的影響。3) 地塊西北側較為荒涼，人氣略顯不足。4) 中高檔客戶購房所關心的初中、高中、娛樂、購物、運動配套不全。綜述：此地塊自身素質、地段發展潛力、城市客戶群購買能力均可達到優良。未來此地塊面臨的主要問題是期房銷售、市場接收速度。四、前景分析1、財務：1) 利潤率較高的項目。2) 投入較少、土地儲備較大。3) 因單價較低，現金提供相對值較少。2、客戶：1) 對大規模居住區的需要，對良好居住區的需要，。2) 商業人口比例較大，購買潛力大。3) 當地優質住宅項目的稀缺和近70萬的城市26、人口成反比。4) 政府對小規模開發量的限制。5) 現房購房的客戶購買心里，大起步階段客戶對此區域接收的過程。6) 平房少，樓房拆遷成本高。所以未來拆遷推動二手房市場，從而帶動商品房市場的可能性較小。7) 當地客戶購買習慣，對穿、吃投入比例較大。購房沒有行成市場主流。8) 當地客戶“追風”購買習慣較嚴重。3、公司建設和人員培養1) 更快、更好適應南方客戶購買習慣。2) 公司框架建立和快速流程3) 人員培養和儲備五、初步開發設想1. 項目定位：為當地最大、最綜合、最高檔的社區。可以復制并修改、完善武清城市藝墅系列（壓縮建造成本，適當加大建筑密度和降低用材檔次，戶型大小調整），2. 建筑風格：當地較27、為時尚，對于“異域現代風格”較為接收。3. 規劃：1) 東西兩側的商業街對于項目在開發初期的資金回籠會起到較好的作用，尤其西側靠近沙市大學。2) 建議每隔7萬平米左右為一開發周期，分45期開發完畢。3) 以六層、五層半、四層半洋房為主，小越層、聯排別墅、雙拼別墅為輔，綜合多種產品形式；后期根據市場情況可以考慮板式小高層提高。4) 充分利用小區內現有的生態環境，做成湖北地區最好的生態居住區。4面積：1) 二室100平米2) 小三室115平米3) 中三室120130平米4) 大三室140150平米5) 洋房：180200平米（躍層）6) 別墅：250平米5 外檐：1) 面磚：南方的多雨天氣。起步區后考慮成本可以面磚和涂料的結合。2) 外飄窗和落地大窗，陽光花房和陽臺花園。3) 一層可以考慮車庫和小院。6、綠化：1) 起伏、結合一層車庫臺地2) 運動區和綠化的有機結合3) 先做景觀示范區以及樣板樓，規避期房的風險。7、會館：1) 傳統的棋牌、乒乓球等2) 室內游泳館、多功能廳等8、智能化1) 安防系統最為重要。2) 背景音樂，電子公告牌等。9、物業當地物業已經濟已經在人們的觀念看的很重。10、商業1) 東西兩側的商業街，給周邊區域配套，形成大環境。2) 小區內的生活配套商業也可在考慮。提示：小區南側居住區外檐，可以與政府有所溝通公司進行粉刷和裝飾政府給予相關費用減免。