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1、瀠溪項目概念方案設計任務書光耀一座城耀程地產瀠溪項目概念方案設計任務書目錄前言第一部分：項目概況及周邊條件 1.0項目區位 2.0建筑規模 3.0地塊條件 4.0地塊內部條件5.0道路交通6.0周邊區域環境及設施第二部分：項目經濟技術指標第三部分：規劃設計的基本原則1.0整體定位2.0形象定位3.0項目客戶定位 4.0產品定位 5.0價值標桿 6.0盈利空間第四部分：規劃設計要求 1.0規劃設計原則2.0住宅設計要求3.0商業設計要求 4.0其他設計要求 5.0配套功能規劃6.0建筑風格建議第五部分：成本控制 1.0規劃布局成本控制 2.0停車位優化 3.0建筑材料與設備的成本控制 4.0建筑2、結構成本控制第六部分：設計成果要求 1.0設計成果 2.0方案數量第七部分：設計時間計劃前言0.0耀程瀅溪項目總體規劃及建筑單體設計，要依照南充市城市規劃條例實施細則的要求進行規劃，達到擴初設計的深度，其最終成果既要滿足項目開發理念，又要滿足規劃報建的要求；0.1本項目的規劃、建筑單體設計、園林景觀設計均要與周邊環境相呼應，要充分利用瀅溪市政路及項目河景資源，建筑設計既要體現南充城市文脈的傳承、文化的厚重，更要滿足合理、舒適、便捷的現代商業活動需求和現代居住要求；0.2總體規劃設計應考慮地塊的地形地貌特點、規劃要求、周邊環境、成本控制及對策劃定位的參考來進行設計，體現開發理念的合理性、科學性和3、以人為本的思想；0.3項目建筑設計應體現盡量考慮節能、環保的新概念，設計要達到低成本、高效益的經濟要求；0.4本案的總體策劃理念是以南充特有的城市文化為背景，將采用時尚文化與現代商業相結合的設計，增加聚集人氣的配套設施；形成商業街區的建筑環境，創新發展植根于南充本土的新一代商業形態，同時商業和住宅間應相互促進呼應；0.5本案在建筑風格策劃上需與周邊景觀環境、人文背景相協調；以有機建筑整合項目的地脈和文脈，發展現代簡約時尚風格為主線的情景商業街區建筑環境、人文氛圍，使項目推廣能以“生活方式”為主線。0.6為打造項目整體品質，建筑單體設計需與景觀設計同步進行第一部分：項目概況及周邊條件1.0項目區4、位項目地塊位于南充市順慶區瀠溪鎮，距離老城區約15分鐘車程，為到儀隴縣、西充縣必經之路。2.0建筑規模本項目占地面積35.2畝，容積率3.5，建筑面積8.21萬M2左右（不含地下室）。用地性質為居住用地。用地紅線圖已發。3.0地塊條件周邊條件3.01瀠溪緊鄰南充市中心城區，是南充市的北大門；3.02東依荊溪鎮，南鄰順慶區華鳳鎮和新復鄉，西接順慶區共興鎮，北連順慶區金臺鎮；3.03全鎮幅員面積約36平方公里，屬淺丘寬谷帶壩地貌，地勢西北高，東南低，土壤主要為棕紫泥和第四系沖擊黃泥土；3.04城鎮距南充市政府新區4公里，距南充火車客站8.5公里、距南充長途汽車站、成南高速公路、南充機場約15公里；5、3.05國道212及省道瀠新公路于鎮區交匯；3.06地塊對面為22畝的純商業用地，擬建一個三星級以上的酒店和大型綜合體；3.07緊鄰濱河景觀大道。4.0地塊內部條件項目地勢平坦，西向略高；整體為扇形，低于路面大約2米左右；地塊目前為凈地，由一條主要市政干道東西貫通。5.0道路交通本項目東臨濱江路景觀帶、南臨交通干道，緊靠金融大道。6.0周邊環境及設施6.01本項目位于瀠溪鎮中央位置，人流量集中，瀠溪唯一的大型農貿市場；6.02東北方向為2500畝商貿城；6.03與項目一街之隔為3500畝職業教育城，目前有部分已經有學生入學，二期工程預計2014年8月驗收，9月開學；6.04項目西面為300畝警6、察學校，與項目背靠背，建成后整個四川警察職業培訓全集中于此。第二部分：項目經濟技術指標1.0已經提供設計公司.第三部分：規劃設計的基本原則1.0整體定位1.01耀程-生活方式2.0項目形象定位2.01（項目名），獨特品味的外立面，卓爾不凡的產品，高品質的居住小區，現代化的時尚生活中心！；2.02（項目名），打造一種人們向往的生活方式！；2.03“我們不是為了南充多一處房地產項目，而是在尋找新的生活方式。”2.04形象關鍵詞：不凡、現代、人文。3.0項目客戶定位3.01住宅3.01.1瀠溪本地改善性需求客戶，這類客戶一般為二次置業；3.01.2周邊縣如西充、儀隴、南部、郎中等改善性需求客戶，這類7、客戶一般為二次置業居多；3.01.3周邊鄉、鎮、置業客戶，這類客戶一般為首次置業；3.01.4部分投資性客戶，在本項目由于靠職業教育城，投資性比例相對有所提升。3.02商業3.02.1目標客戶群體為具有強大購買力的中、高端社會精英階層，是屬于瀅溪版塊消費金字塔理論中的塔腰以上的客戶群體；3.02.2客戶主要以本地客戶為主，以周邊郊縣客戶為輔；3.02.3在購買用途上以長期投資客戶為主；3.02.4瀠溪本地原老商家；3.02.5商戶定位為具有一定影響力的國內知名品牌及經銷商；3.02.6消費者以本社區及周邊住宅小區、區域內校園經濟為主，并輻射瀅溪周邊其他區域。4.0產品定位產品定位原則4.01本8、項目為主要針對的是剛需客戶和少部分投資客戶；4.02集超市購物、餐飲、娛樂、休閑、停車場等功能于一體的現代建筑風格和生活方式；4.03本項目以高層物業居多；商業、多層為輔的原則。5.0價值標桿5.01產品形式：多層；5.02承擔功能：項目價值標桿，提升項目品質，形成自身價格比較機制；5.03產品點：強調稀有與品質，注重舒適。6.0盈利空間6.01產品形式：商業；6.02承擔功能：爭取更多盈利空間；6.03產品點：加大底商量，小面積。第四部分：規劃設計要求1.0規劃設計原則1.01定位通過規劃、產品、園林景觀設計，充分體現新一代商業形態“耀程時尚生活中心”“耀程高檔住宅區”很好的詮釋“生活方式”9、的內涵；1.02規劃提供地塊不利因素（如不規則的地塊形狀、道路有高差等）的化解方案；1.03景觀化解地塊用地緊張帶來的園林景觀用地不足與項目商業定位之間的矛盾，有效利用商業景觀營造商業文化氛圍；1.04理念從建筑設計與景觀設計上，具體落實策劃定位中的商業理念，既要表現其濃厚的歷史情結與文化背景，又要考慮全新商業理念的文化氛圍，從而形成項目的建筑文化和商業文化；1.05產品在建筑產品和建筑風格上本著“融合中西建筑精華，再將其植根于當地特有的資源與文化背景中”這一建筑設計思路，創新開發適合瀅溪本土的現代商業活動產品；1.06單體設計重點考慮如何體現產品的商業價值和創新性（如設計情景空間來提升產品價10、值），通過時空環境（建筑風水學）評估策劃合理的人流動線及出入口等；1.07開間商鋪開間設計如何體現經營價值，如開間、進深、層高等功能指標的控制；1.08配套公共休閑空間和交通組織配套的合理比例和位置與方式，實現項目商業價值的最大化，地下車庫的設計不僅要符合商業要求及與南充市對人防的要求相結合進行考慮，同時要考慮成本控制；1.09成本項目的建筑設計在哪些方面重點考慮建筑成本的控制，使項目在最優的成本控制基礎上達到高品質的產品檔次。2.0住宅設計要求2.01整體規劃必須充分考慮商業與住宅的互補性、協調性；2.02景觀設計考慮個性化，體現生活方式的變化；2.03小區大門設計要高端、大氣、上檔次；2.11、04水景考慮要周全，但同時考慮降低后期維護成本和修建成本；2.05考慮人車分流，休閑小憩點；2.06住宅產品保證戶型通透，增加采光面，盡量考慮朝向；2.07功能設計完善，布局合理，動靜分區，通風采光良好，各房間面積考慮現代人居要求；2.08大堂設計為酒店式入戶大堂；2.09入戶大堂考慮休息區和信報箱；2.10酒店公寓部分考慮公用部分盡量做到自然采光、通風；樓梯間及屋頂水箱等公用分攤面積在滿足規范及使用要求的前提下，應盡量設計得經濟合理，以提高實用率2.11贈送率按照南充市相關規定不超過20%，贈送空間可以考慮為：落地飄窗、花臺、陽臺、結構板等2.12多層+高層方式，多層建筑為5+1產品2.1312、人防、消防等要求按照國家和南充有關法規；2.14安防智能化網絡系統應遵循技術先進、經濟適用、合理的原則2.15住宅戶型配比面積區間戶型占比備注35左右酒店公寓3%此考慮在廣場附近65-70三室兩廳單衛3%75左右三室兩廳單衛9%85左右三室兩廳單衛40%90-95三室兩廳雙衛40%100-120三室或四室雙衛5%3.0商業設計要求3.01商業設計底商考慮層高至少在6米，開間一般在4米，凈深不超過12米，面積控制在50平米以內；3.02臨街鋪面根據不用業態考慮招牌制作；3.03店中店開間要求不小于3.5米、進深不大于10.5米；商場主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；同一風格的店面招牌設計、13、廣告招牌設計3.04餐飲：應設計專門的給排水、排煙、隔油、排污系統；3.05項目要體現在市場中的先導性和個性化之外，更要突出對南充市城市文脈的傳承和時尚生活態度的詮釋；3.06設計要求大膽創新，突出建筑意像、現代時尚生活元素、高品位的商業街區情景的規劃設計理念，使建筑文化藝術成為本案景觀系統構成的重要部分，同時組成情景街區的主要表現載體；3.07設計要注重建筑與商業、環境與商業、文化與商業的和諧與協調統一，突出“價值為本”的商業化設計；3.08規劃設計重點體現商業情景景觀化，包括建筑情景、景觀情景、建筑與環境的互動情景（消費體驗）的規劃布局；3.09規劃設計應考慮化解地塊周邊不利影響，特別應重14、點考慮化解道路高差所帶來的影響；3.10本項目由情景商業街區及集中商業樓宇組成。市政交通干道穿越其中呈東西方向，擬建的情景商業街區在道路的西邊、集中商業樓宇在南邊。該商業項目位于瀅溪的中部，整個項目集購物、餐飲、娛樂、休閑、地下停車等多種功能，組成了一個相對完整的商業生活體。3.11該項目的整體設計理念，應是充分利用地塊的高差的地勢，盡量體現錯落有致的立體建筑風格，給人以層次豐富的空間感受。在下沉部分，設置大面積的中庭廣場和室內中空，使內外空間得以相互滲透。3.12抽象地、有效地變化運用現代商業符號，使其融于現代簡約主義風格的背景；使傳統符號無過多的具像但又能根據需要重點體現3.13由于地塊有15、高差，建議在項目端頭設置的空間建成門前廣場，以廣場進入地面商業首層，從首層進入地下商業為負一層。廣場配合雕塑、標識牌、園林綠化景觀設施。對高差空間的滲透、增加層次感、視覺敞通以及組織城市景觀起到良好的作用。3.14把環境設計的各項要素，包括地面鋪設材料、綠化、小品、照明等，統一考慮，以構成外部環境設計的整體性統一。3.15從集中商業樓宇一層開始，以多層透空中庭為樞紐，聯系首、二、三層商場出入口，打破傳統商業建筑的內外部嚴格劃分的觀念，通過公共空間的變化處理，創造出不同的主題和鮮明個性風格，形成內部四通八達的網絡，成為購物中心人流集散、水平垂直交通的樞紐。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不僅成為公16、共空間中的半私密空間，給予消費者一種領域感、安全感，并以鮮艷奪目的造型和色彩點綴。雕塑、懸掛植物等自然小尺度的處理與寬敞、宏偉的高大空間對比，突出主題和重點。通過中庭內布置的透明觀光電梯、自動扶梯，人們在垂直升降的活動中，賦予了中庭的動感和節奏感。3.16在中庭內，為使消費者對整個空間作上下左右的環視，以便消費者對方位作出自我調整與安排，采用通體透明的鋼化玻璃或不銹鋼欄桿，避免視線的阻擋，使消費者無論在作垂直或水平的移動時，均可從不同的角度環顧四周而獲得較好的視覺感受3.17商業功能配比商業功能附屬設施面積要求（）綜合超市及生活輔店理貨區、加工區、庫房、員工更衣室等6000左右（負一層）休閑、17、娛樂、餐飲街區中西餐、特色餐飲、KTV、咖啡、休閑會所等5000-8000（濱河帶底商首層、二層）時尚購物主題商業街精品服飾、珠寶、鐘表、化妝品、運動系列等4000-6000（集中商業樓宇首層、二層）休閑生活會館美容、美發、纖體等500-1000（商業街區二層）4.0其他設計求4.0.1本項目由情景商業街區及集中商業樓宇組成。市政交通干道穿越其中呈東西方向，擬建的情景商業街區在道路的西邊、集中商業樓宇在南邊。該商業項目位于瀅溪的中部，整個項目集購物、餐飲、娛樂、休閑、地下停車等多種功能，組成了一個相對完整的商業生活體。4.0.2該項目的整體設計理念，應是充分利用地塊的高差的地勢，盡量體現錯落有18、致的立體建筑風格，給人以層次豐富的空間感受。在下沉部分，設置大面積的中庭廣場和室內中空，使內外空間得以相互滲透。4.01項目環境空間處理建議4.01.1“耀程時尚生活中心”的功能呈多元化的、綜合性強的特點，因此，本項目整體建筑風格形象應定位為“多元”“現代”“親和”的特征。4.01.2“耀程時尚生活中心”的視覺識別系統遵循從整體到局部的設計原則。突出整體，局部形象應當服從整體形象；整體性中突出個性，同一性里蘊涵多樣性。構成整體形象的關鍵要素包括標志、重要的通道、節點（如街區出入口、廣場、重要路口等）、重要區域和重要的邊界等。4.01.3在建筑造型上，應統一為現代、簡潔（供參考）的設計風格。由于19、“耀程時尚生活中心”涉及多種業態并存，建筑外立面不適宜完全統一，如商場可用玻璃幕墻做主外立面，而住宅則不適用，因此建筑群統一的內涵為建筑設計協調統一，視覺達到虛實互補的效果即可。4.02分層入口及廣場空間處理建議4.02.1由于地塊有高差，建議在項目端頭設置的空間建成門前廣場，以廣場進入地面商業首層，從首層進入地下商業為負一層。廣場配合雕塑、標識牌、園林綠化景觀設施。對高差空間的滲透、增加層次感、視覺敞通以及組織城市景觀起到良好的作用。4.02.2把環境設計的各項要素，包括地面鋪設材料、綠化、小品、照明等，統一考慮，以構成外部環境設計的整體性統一。4.02.3從集中商業樓宇一層開始，以多層透空20、中庭為樞紐，聯系首、二、三層商場出入口，打破傳統商業建筑的內外部嚴格劃分的觀念，通過公共空間的變化處理，創造出不同的主題和鮮明個性風格，形成內部四通八達的網絡，成為購物中心人流集散、水平垂直交通的樞紐。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不僅成為公共空間中的半私密空間，給予消費者一種領域感、安全感，并以鮮艷奪目的造型和色彩點綴。雕塑、懸掛植物等自然小尺度的處理與寬敞、宏偉的高大空間對比，突出主題和重點。通過中庭內布置的透明觀光電梯、自動扶梯，人們在垂直升降的活動中，賦予了中庭的動感和節奏感。4.02.4在中庭內，為使消費者對整個空間作上下左右的環視，以便消費者對方位作出自我調整與安排，采用通體透明的21、鋼化玻璃或不銹鋼欄桿，避免視線的阻擋，使消費者無論在作垂直或水平的移動時，均可從不同的角度環顧四周而獲得較好的視覺感受。4.03項目整體交通組織建議本項目對外交通流線的組織方式，采取人車分離式設計。4.04商業交通組織及設施建議4.04.1水平交通組織：以中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導，到達分布于項目各層的商場出入口，將分散的商業板塊自然地聯成一體，實現各商業主題功能區消費群體的互動與共享。4.04.2垂直交通組織：客流可通過負一層到達本層及地下二層車庫并利用各層設于各交通核心的電梯到達各層的商業區域；貨物則先進入地下一層貨區；通過四側的垂直貨梯，運輸貨物至各層。4.05購物中心服務設22、施配置建議4.05.1服務設施：包括電話亭、郵箱報刊亭、垃圾桶、座椅、指南圖、觸摸顯示屏、標示系統等，進行統一的布局及造型設計，并賦予這些設施以景觀方面的品質和系統性。廣場商場內部設置雕塑，噴泉、座椅等小品。4.05.2景觀設施：設施包括立體綠化、雕塑、噴泉、櫥窗、廣告、標識物、街燈等，營造商業街區輕松自然的活躍氣氛，并增加人文景觀，給人以歷史的聯想。4.05.3照明設施：包括人行道燈、廣場燈、埋地燈、泛光燈等。其造型以現代、簡潔為原則，與整個購物中心風格一致，使燈光豐富建筑和通道景觀。其照明質量應該注重的是大眾的視覺體驗以及公共非營業場所的光環境設計。4.05.3店面裝修：確定整飾原則，對各23、獨立商店進行裝修設計審核。嚴格把關，令其在統一中求變化，使店面裝修既符合商業街區整體環境的要求，又造型各異，豐富多彩。4.06倉儲配置建議4.06.1庫房是貯存和保管商品的場所，是商業部分的必要配套。4.06.2超市：地下一層超市區內設置。綜合超市經營的生鮮食品占有相當的比重，因此，應在地下一層合理預留儲存加工區空間。一般來說，倉儲式超市售貨區面積占70-80%，儲存加工區占15-25%，輔助區（超市行政管理、生活和放置技術設備的區域）占5-10%。儲存加工區一般設在賣場的最里端。5.0配套功能規劃5.01雨水、污水管網：5.01.1雨水、污水管網采取雨污分流制。5.01.2雨水、污水管網的拐24、點均應以絕對坐標標注，并注明材質、管徑、長度、坡向及坡度。5.01.3污水主管網應通向污水處理站。5.01.4雨水經收集后可排入市政雨水管網內。5.01.5雨水排量按當地最大降雨量計算確定。5.02給水、消防給水管網5.02.1市政給水管網提供的駁接點應明確。5.02.2考慮商業區的噴灌系統。5.03電力供應5.03.1提供伏高壓電源至地塊。5.03.2規劃變配電房的位置以便提前施工。電房供電負荷范圍應符合相關規范及政府主管部門的要求。5.03.3電氣設計以民用建筑電氣設計規范、商業樓宇設計規范及南充市住宅建設標準管理規定為依據。5.04.4公共建筑有空調時按 W/M2計算容量；無空調要求時按25、W/M2考慮。5.05.5電房的布置應盡量縮短高壓電纜的鋪設長度，同時應考慮其負荷范圍。5.04弱電5.04.1弱電包括電視、電話、寬頻網、監控智能化等。5.04.2總平面布局上應綜合布置弱電線路。5.04.3總平面布局上應綜合布置市政管網、強電、弱電等的布線。5.05停車位5.05.1商業建筑按1個/100平方米建筑面積設置。5.05.2在地塊主要采用地下室集中停放的方式處理，集中商業樓宇和其他配套商業區域也適當考慮機動車停車位。打造耀程系列商業品牌，居住品牌、時尚生活中心代表了一種高品位的集生活、娛樂、健康等于一體的“生活方式”6.0建筑風格建議6.01現代簡歐6.02線條簡明，外觀宏偉626、.03外立面顏色選擇建議談黃色，玻璃用南玻6.04在突出顯眼部位可采用少量羅馬柱第五部分：成本控制1.0規劃布局的成本控制1.01在符合消防要求的前提下減少商場出入口，保證人流的合理導向，降低后期物業運營成本；1.02路網減少，降低建安工程成本；2.0停車位優化：2.01在滿足規范要求的前提下合理控制地下建筑面積；2.02在滿足南充市地下建筑規范的前提下，盡量減少地下建筑的設備房和公共空間；2.03停車位原則上控制在（比例待定），可以適當做小車位和子母車位或機械車位；2.04根據地形是否可以考慮架空層車庫設計。3.0建筑材料與設備的成本控制3.01關于建筑材料的成本控制，主要體現在建筑立面及建27、筑公共空間裝修用材及集中商業樓宇內裝修；3.02關于設備的成本控制，主要體現在電梯設備，在進行以下的優化配置后，提供單體安裝成本具體數據、裝修成本具體數據、電梯設備成本具體數據：3.03要特別注意選用建筑材料及設備的經濟性，盡量不用那些技術不成熟、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；3.04較為名貴的建筑材料應用在出入口等重點部位；3.05建筑立面及建筑公共空間裝修用材，合理控制不同種類用材的比例，進行成本的控制，但必須重點保證品質和檔次，合理選擇用材的品牌及產地，同時與單體設計方案對應。4.0建筑結構的成本控制4.01關于建筑結構的成本控制，對結構形式進行優化配置28、，使其符合規范要求，并在進行以下的優化配置后，提供單體結構成本具體數據。4.02對建筑結構的結構形式設計（如框架、框剪、柱板等），應選擇何種結構形式，才能符合規范、滿足單體設計的品質檔次和使用功能，同時又使成本降低。4.03對建筑結構的鋼筋配比、混凝土用量標準，門窗標準（應針對設計的結構形式明確提出；4.04建筑結構設計上在滿足建筑物本身結構強度、抗震等要求基礎上，還要求與單體設計方案相對應，保證項目的品質要求，提出合理、符合規范、滿足成本控制的具體結構形式設計方案。第六部分：設計成果要求設計單位先提供三個初步規劃設計方案供我方討論，確定后再做深入設計。規劃設計方案包括以下文件：1.0設計成果29、1.01彩色規劃平面圖，比例1：5001.02規劃方案設計文本，規格為A3幅面，內容至少包括：1、設計說明，表達規劃設計構想，設計意向；2、區位分析圖；3、現狀分析圖；4、規劃總平面圖；5、日照分析圖；6、交通分析圖；7、規劃結構分析圖；8、建筑布局分析圖；9、配套設施布置分析圖；10、景觀分析圖；11、視線分析圖；12、總體剖面圖；13、道路及豎向設計圖；14、小區各道路斷面圖；15、小區管理模式分析圖；16、其它節點的詳細設計；17、表現部分：總體鳥瞰圖、沿街立面、商業街、主景觀體系、庭院景觀、單體與景觀協調示意圖等；18、技術經濟指標表19、戶型面積分布表1.03文本圖紙另行制作1#圖紙2套1.04所有內容的電子文件（光碟）兩份2.0方案數量2.01要求在出正式方案前提供不少于3個規劃方案供比較選擇，經討論確定后出正式文本。第七部分：設計時間計劃（具體設計時間依據項目的進展雙方協商而定）設計過程中耀程地產營銷、工程、配合與設計公司進行溝通與交流，具體時間、方式待定。本設計任務書未盡之處隨時與甲方聯絡人溝通。南充市耀程房地產開發有限公司2014年2月22日23