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1、齊齊哈爾專業市場產品調研報告12014年9月目 錄2123城市概況項目基本情況介紹市場調研4產品發展建議城市概況3齊齊哈爾概況齊齊哈爾市東臨大慶市和綏化地區，南接吉林省白城地區，西靠內蒙古呼倫貝爾盟，北與黑河、大興安嶺接壤，距省會哈爾濱市359公里。全市總面積42,469平方公里，其中市區面積4,310平方公里。齊齊哈爾是黑龍江省第二大城市和省直轄市，國家重要的工業基地、商品糧基地和畜牧業基地.黑龍江省西部地區的政治、經濟、科技、文化教育、商貿中心和重要的交通樞紐，也是國務院批準的全國十三個較大城市之一。齊齊哈爾，別稱鶴城、卜奎，是黑龍江省第二大城市，國家歷史文化名城，黑龍江省西部地區政治、經2、濟、科技、文化教育、醫療、商貿和交通的中心，輻射黑龍江省西部、吉林省西部以及內蒙古北部城市概況4行政區劃與人口齊齊哈爾市下轄：7個市轄區，1個縣級市，8個縣。總人口536.7萬人，其中市轄區人口158萬人。齊齊哈爾市區人口及人口密度（2010）序號行政區劃名稱面積人口人口密度（平方公里）（萬人）(人/平方公里)1龍沙區283361,2722建華區81293,5803鐵鋒區695334754昂昂溪區62391445富拉爾基區375266936碾子山區29082767梅里斯達斡爾族區19481787城市概況5城市經濟發展情況齊齊哈爾GDP總量1245億元，位居黑龍江省第三，屬于黑龍江省第二階梯，哈3、爾濱、大慶差距較大。人均GDP水平23197元，全省排名第12。哈爾濱大慶齊齊哈爾牡丹江綏化佳木斯雞西雙鴨山010002000300040005000600000.020.040.060.080.10.120.1412452013年黑龍江省各市GDPGDP（億元）增速哈爾濱大慶齊齊哈爾牡丹江綏化佳木斯雞西雙鴨山02000040000600008000010000012000014000016000000.020.040.060.080.10.120.1448340.5423197.322013年黑龍江省各市人均年黑龍江省各市人均GDP人均GDP(元）增速城市概況6居民收入和消費水平齊齊哈爾204、13年人均可支配收入19064元，消費支出15178.6元，支出收入比例較2012增加9%;消費品零售總額544.7億元，增速逐年放緩。20092010201120122013010020030040050060010.0%11.0%12.0%13.0%14.0%15.0%16.0%17.0%18.0%19.0%544.718.5%16.8%15.1%13.4%齊齊哈哈爾消消費品品零售零售總額總額（億元)增速2009201020112012201320000160001200080004000017169.61906412140.215178.6齊齊哈哈爾可支配收入和消可支配收入和消費支出支出5、人均可支配收入人均消費支出城市概況7200920102011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%齊齊哈哈爾年度三年度三產結構走構走勢變化化第一產業第二產業第三產業三產結構和支柱產業齊齊哈爾市以第二、第三產業為主，一產比例超過20,三產比例波動在40左右，三大支柱產業分別為裝備制造、食品及化工。2013年三次產業結構為22.8：36.7：40.5，三大支柱產業，即裝備制造、食品、化工三大產業，主要企業有：一重、北鋼、齊化、齊軌道交通裝備、齊重數控、齊二機床等。主要工業產品產量食品萬噸162.9酒業萬千升20.8鋼鐵萬噸175.7數控金屬切削機床臺196、5金屬軋制設備萬噸10.2鐵路貨車輛10721水泥萬噸698.1城市概況8城市規劃城區用地發展方向中心城區以向南發展為主，適當發展東部；富拉爾基城區用地主要向北發展；昂昂溪城區用地向東南方向發展；碾子山城區用地向東、向南適當擴大；梅里斯城區用地向南發展。人口及建設用地規劃近期2015年市區居住人口規劃100萬，遠期2020年居住人口規劃114萬。近期2015年中心城區96.78平方公里，人均96.78平方米，遠期2020年中心城區117.30平方公里，人均102.89平方米。城市主體向南城市概況9小結1.齊齊哈爾是黑目 錄10123城市概況項目基本情況介紹市場調研4產品發展建議目 錄111237、城市概況項目基本情況介紹市場調研4產品發展建議專業市場調研12專業市場分布圖此次調研主要針對齊齊哈爾市五金建材及汽配專業市場，主要集中在城市南部，目前在售項目兩個，未售項目一個，已運營項目四個。在售項目：萬力皮革城中匯城欣豪鳳凰城運營項目：建北市場南馬路汽配五金交化市場民航路汽配街在運營在售未售專業市場調研13調研項目基本信息匯總項目名稱業態類別總建建筑形式總戶數百花園商場小商品、皮草、服飾、汽車用品75000平米左右9F展廳1500余戶南馬路汽配汽修汽配預估14000平米沿街底商300戶左右民航路汽配汽修汽配預估13000平米沿街底商300戶左右建北市場建材建材約50000平米條鋪600多戶8、建北市場五金五金機電約12000平米左右條路150戶左右五交化市場五金機電約14000平米條路300戶左右萬力皮革城皮革皮草總23萬平米4F展廳一期可售900多套，總1800左右。鳳凰城建材、汽配、小商品建材區20萬平米條鋪+展廳N/A一、在售及未售項目調研14在售項目調研15在售及未售項目產品概況市場產品首層層高多集中在4.5-5米之間，面寬約4-4.5米，進深約10米，一拖二條鋪面積以70-80平米為主，產品無地下室設計。項目產品形態主力面積（平米）樓層層高（米）面寬（米）進深（米）有無地下室采暖方式其他萬力皮革城展廳50-70平米共四層，其中一二層對外銷售5.4米4米左右10米左右無暖氣9、內部主走廊寬16米，次走廊寬10米左右，一期十一開業欣豪鳳凰城汽配城條鋪60平米內部兩層，外圍三層1F：6米；2F：3米；3F：3.6米3.5-5米-無暖氣8月17日汽配業態開盤，目前均價7000元/平米左右，前2年15%抵扣房款，后3年每年7.2%逐年返還。中匯城五金建材市場條鋪70-80平米內部兩層，外圍三層1F：4.2米；2F：3.3米；3F：3.3米；4.2-4.5米10米左右無暖氣1.5萬抵3萬，包租5年每天每平米返1元，折前報價7800元/平米左右，9月下旬推出50套特價房。在售項目調研16萬力皮革城基本信息：產品業態：一期皮革城；二期規劃業態為燈具建筑面積：總建筑面積21萬平米左10、右；其中一期10萬平米；二期規劃11萬平米左右產品形態：展廳建筑形態，共四層；1-2F對外銷售，3-4F持有；層高：4.5m面寬及進深：面寬4米左右，進深約10米主力面積：50-70平米通道設置：主通道寬度為16米左右，次通道寬度10米左右；銷售情況：銷售情況：一期基本去化完畢，備案網顯示已簽和在簽量62%左右銷售價格：1F12000元/平米左右；2F10000元/平米左右；包租形式：包租10年，前3年24%，房款直接抵扣，后7年按1:9市場分成。二期：燈具城一期：建材城辦公樓效果圖售樓處在售項目調研17萬力皮革城平面圖1層平面圖2層平面圖在售項目調研18中匯城建材城基本信息：產品業態：一、二11、期均為五金建材建筑面積：共23.5萬平米（其中一期12.6萬平米；二期10.9萬平米）產品形態：條鋪建筑形態，內鋪2層，外圍3層；1F層高4.2米，2F層高3.3米，3F層高3.3米面寬及進深：面寬4.2-4.5米；進深約10米主力面積：70-80平米銷售情況：銷售情況：目前項目一期已售罄，預計今年9月份開業；由于一期五金機電推遲交房客戶鬧事、資金鏈問題，目前二期工地處于基本停工狀態；銷售價格：二期商鋪銷售報價為7800元/平米左右，剔除定金及包租優惠折后5600-5700元/平米左右。一期平面圖一期內部實景圖在售項目調研19中匯城建材城9月下旬特價房特價房套數：50套截至日期：2014年1012、月7日（國慶結束）具體優惠:1、全款95折2、5萬抵8萬3、5年包租6%-7%-8%-9%-10%共40個點優惠，若5年后房價低于成交價，開發商將按成交原價回購，包租飯店投資客無需返還。在售項目調研20中匯城建材城平面圖中匯五金建材城一期平面圖在售項目調研21欣豪鳳凰城欣豪鳳凰城業態規劃圖基本信息：產品業態：住宅、家居建材、汽配、小商品建筑面積：一期住宅66萬平米；二期家居建材五金機電業態共20萬平米左右；汽配業態總建12萬平米左右；三期小商品業態體量未知汽配城產品形態：條鋪建筑形態，內鋪2層，外圍3層；1F層高6米，2F層高3米，3F層高3.6米面寬及進深：面寬3.5-5米；主力面積：66平13、米銷售情況：汽配業態8月17日已開盤，銷售價格7000元/平米左右，包租5年，前2年共15%直接抵扣房款，后3年每年7.2%逐年返還。扣除包租和返租后，每平米價格約4850元。一期開盤當天共去化100余套，去化效果不理想；目前沿街的商鋪僅剩兩套，內部的商鋪選擇很多22在售項目調研欣豪鳳凰城業態分布建材區小商品區汽配區23在售項目調研欣豪鳳凰城銷控板專業市場總結24小結二、已運營專業市場調研25運營市場調研26運營專業市場概況店鋪多為單層，開間集中在3-5米左右，進深8-13米左右；五交化市場單層層高5-5.5米左右，民航路和龍南街汽修一條街層高集中在3.5-4米左右。項目產品形態單鋪面積（平米14、）樓層層高（米）面寬（米）進深（米）有無地下室采暖方式其他建北五金建材市場條鋪35-50平米一層3.1-3.2米4-5米9-10米無暖氣市場老舊，缺乏管理，政府欲將市場整體搬遷至鳳凰城建材市場中億五金交電批發市場條鋪50-73平米一層5.5米3.5米10米少數自挖地下室暖氣因政府有意向該區域禁止經營五金類，不少商戶已在中匯城購買五金類商鋪民航路汽配街住宅底商、街鋪100-110平米南側地上兩層或地上一層帶地下室，北側均為地上一層1F：3.6米；地下室：3.6米4米左右12-15米道路北側帶地下室面積與1F面積相同地暖經營戶多希望商鋪一層層高5.5-6米左右，帶二層龍南街汽修街住宅底商、街鋪3015、-60平米為主南馬路南側多數商鋪為兩層；北側多為一層店面3.5-5米3-5米5-15米無暖氣市區內最著名的小車汽修區域，經營效果良好運營市場調研27建北五金建材市場基本信息：產品業態：五金、建材市場規模：總經營面積約50000平米，店鋪約600家左右產品形態：條鋪建筑形態，單層設計；層高：3.1-3.2m面寬及進深：面寬4-5米，進深9-10米（后期商戶在店鋪后自搭建1-1.5米進深建筑）主力面積：單鋪面積30-50平米經營情況：經營情況：建北五金建材市場是齊齊哈爾最著名的五金建材市場，但市場老舊，缺乏管理，政府欲將市場整體搬遷至鳳凰城建材市場；經營效果較往年有所下降租賃價格：單鋪年租金約6萬16、，即約120元/平米*月。運營市場調研28中億五金交電批發市場基本信息：產品業態：電機、汽配市場規模：6棟建筑，總經營面積約13000-14000平米產品形態：條鋪建筑形態，單層設計；層高：5.5m面寬及進深：面寬3.5米，進深10米主力面積：單鋪面積50-73平米地下室：少量商戶自挖地下室經營情況：經營情況：因政府有意向該區域禁止經營五金類，不少商戶已在中匯城購買五金類商鋪；整體經營效果一般租賃價格：單鋪年租金約5.5萬，即約75元/平米*月。運營市場調研29民航路汽修街基本信息：產品業態：配件和汽車維修為主，輔助一些輪胎、電池及潤滑油市場規模：民航路集中段大約在500米左右，南側都為地上兩17、層或地上一層帶地下室。北側基本都為一層店鋪，總體民航路一帶汽配規模大約在13000平米左右產品形態：住宅底商、街鋪；層高：1F3.6m少量地下室層高3.6米面寬及進深：面寬約4米，進深約12-15米主力面積：100-110平米經營情況：經營情況：主要以大車維修及配件經營為主，目前經營效果良好，通過對商家了解多希望商鋪一層層高5.5-6米左右，帶二層；租賃價格：單鋪年租金約7萬，即約60元/平米*月。運營市場調研30龍南街汽修街基本信息：產品業態：屬于自發形成汽修市場，乘用車維修為主，輔以汽車裝潢、改裝、美容等功能市場規模：總經營面積約13000-14000平米產品形態：住宅底商、街鋪樓層：核心18、路段南馬路南側多數商鋪為兩層；北側多為一層店面層高：3.5-5米面寬及進深：面寬約3-5米，進深約5-15米主力面積：30-60平米經營情況：經營情況：龍南街汽修街是目前齊齊哈爾修小車最著名的區域，整體經營效果較好；租賃價格：南馬路南側租金45元/平米*月；北側約75元/平米*月。運營市場總結31小結目二、酒店式公寓市場調研32公寓市場調研33公寓項目分布圖齊齊哈爾目前公寓項目較少，現僅萬達廣場和中匯城有公寓在售；整體市場對公寓產品認可度尚待提升；萬達廣場公寓產品銷售9個月，月均去化15套，銷售效果較差。中匯城萬達廣場項目名稱標準層格局建筑面積（）面積區間（）層高推出套數已售套數去化率月均去化19、套數開盤時間銷售周期（月）價格（元/）開發企業萬達廣場5梯16戶4455040-703.181013216%152013/896000-9000（精裝）萬達集團中城國際公寓SOHO:2梯16戶LOFT:2梯20戶6400040-803.2和4.8-8000中匯城集團公寓個案分析34萬達廣場基本信息：建筑面積：總建面55.35萬，其中公寓目前供應4.5萬開盤時間：2013年8月SOHO供應：每層5梯16戶，共810套，4.5萬平米SOHO主力面積：47-70層高：3.1m主力賣點：萬達品牌吸引銷售信息：銷售情況：項目2013年8約開盤，銷售周期9個月，共去化132套，月均去化15套；去化率為1620、.3%銷售均價：精裝6000-9000元/（朝南價格偏高，北側價格稍低）客群分析：置業目的多為投資客備注：成交數據來源于現場調研或備案網效果圖售樓處公寓個案分析35中城國際公寓基本信息：建筑面積：總建面600萬，其中公寓目前供應6.4萬LOFT標準層格局：每層2梯16戶LOFT主力面積：40-80層高：4.8m主力賣點：區域發展，層高銷售信息：銷售情況：網上宣傳本項目已于今年4月份開盤，但現場銷售人員了解，項目并未取得預售證，暫未開盤銷售均價：均價8000元/左右效果圖施工圖公寓個案分析36中城國際公寓SOHO戶型圖47.78平米79.30平米公寓個案分析37中城國際公寓LOFT戶型圖73.68平米79.30平米一層戶型圖二層戶型圖一層戶型圖二層戶型圖