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1、海南安富實業開發有限公司 營銷部三大旅游小鎮調研報告 安富雨林海 營銷部 童杰2013年07月01日本報告通過案例展示，旨在為項目提供有用的建議，去其糟粕取其精華！海南安富實業開發有限公司 營銷部區域簡介區域簡介區域簡介區域簡介1大興隆商圈大興隆商圈大興隆商圈大興隆商圈官塘商圈官塘商圈官塘商圈官塘商圈博鰲商圈博鰲商圈博鰲商圈博鰲商圈海南安富實業開發有限公司 營銷部官塘溫泉旅游度假商圈大興隆旅游度假商圈博鰲商務旅游度假商圈海南安富實業開發有限公司 營銷部大興隆商圈大興隆商圈包括興隆、石梅灣及神州半島，該區域擁有豐饒的熱帶物產，如咖啡、檳榔、可可等；大興隆商圈因地處北緯18附近的緯度線上（18.42、），既有熱帶的氣候特征又有亞熱帶的氣候特征；大興隆商圈因受到興隆多年的旅游資源開發，進島客戶基本熟知該區域；大興隆商圈主要還是依附于溫泉、湖泊、海景、雨林等自然資源進行旅游地產的開發；隨著中信泰富、華潤對神州半島和石梅灣的開發與宣傳，越來越多的客戶認可該區域。海南安富實業開發有限公司 營銷部官塘商圈觀唐區域主要以溫泉資源吸引客戶，其中“天來泉”項目成為溫泉養生養老社區的典范，并走在全島養生地產的先列；附近的白石嶺旅游風景區和紅色娘子軍旅游風景區也是游客青睞的去處；隨著“美嶺湖”項目的開發，高爾夫地產也被帶到了這個溫泉小鎮；該區域交通和其他生活配套較差，旅游地產開發相對較為緩慢。海南安富實業開發3、有限公司 營銷部博鰲商圈博鰲商圈主要由著名的國際會議組織“亞洲論壇”帶動，倍受全國投資者和度假者的關注；位于萬泉河、九曲江、龍滾河三江入海口的博鰲，氣候宜人，多家高星級酒店相擁；博鰲旅游資源豐富，其中以“亞洲論壇”永久會址、萬泉河漂流、玉帶灘等著名；博鰲論壇效應：旅游度假、會議度假帶動下的旅游地產發展和第三產業發展；該區域旅游地產發展已經白熱化，一線海景房競爭壓力大；因近兩年旅游地產的迅速發展，導致博鰲的生活娛樂配套相對跟不上。海南安富實業開發有限公司 營銷部市場分析市場分析市場分析市場分析2價格價格價格價格戶型戶型戶型戶型客戶客戶客戶客戶配套配套配套配套推廣推廣推廣推廣渠道渠道渠道渠道海南安4、富實業開發有限公司 營銷部折扣折扣率率2萬抵5萬后再0.950.950.96主力戶型面積均價裝修主力戶型均價裝修興隆保利半島1號1.090.8242、67、75、88、139、117150003000硬裝-區區域域中信泰富神州半島0.30.8890、119、126180003000硬裝-5000硬裝項目項目隆源神州半島2.21.5萬抵3、5、8萬88、108、142170003000硬裝-容容積積率率華潤石梅灣九里1.568、89、97、109、123、127、139、168170004000硬裝-8000硬裝石梅山莊0.556、65、92、98120001500硬裝-毛坯公寓公寓首創芭蕾雨逸5、景0.9939、50、538500 1500硬裝50、81、87、9994003000硬裝洋房洋房均價-24000-550002800032000（5萬抵12萬）別墅別墅主力戶型面積-176、181，214、225-130、170240、28090、129裝修-1500硬裝海南安富實業開發有限公司 營銷部主力戶型面積均價裝修主力戶型均價裝修博鰲美麗熙海岸1.0折折扣扣率率30、36、43、61、64、78150004000拎包入住-區區域域長灘雨林0.70.9550、60、80、118190004000拎包入住-6000拎包入住項目項目鵬欣白金灣0.80.9638、44、59、125220006、5000拎包入住-8000拎包入住容容積積率率博鰲亞洲灣1.00.9550、62、75 、110200004000硬裝-6000硬裝0.95博鰲印象0.855、66、99140003000硬裝-公寓公寓博鰲金灣1.00.9558、101、120220006000拎包入住-官塘美嶺湖1.00.9559、60、62、64、76、8876001200硬裝-4000硬裝溫泉1號0.990.8247、58、9093002000硬裝-毛坯洋房洋房均價-2200050000 30000-2500020000別墅別墅主力戶型面積-18097、171112、146-80、160、131、201210裝修-海南安7、富實業開發有限公司 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營銷部市場小結PART1PART1PART1PART1：興隆、官塘、博鰲三10、大旅游小鎮旅游地產規劃的容積率都在1.0左右，其中均對資源依賴性強；大興隆區域海景房多以3000元/的硬裝為主，博鰲區域海景房多以4000元/的拎包入住為主；博鰲區域海景公寓戶型區間在40-120的一房兩房三房，大興隆區域海景公寓的戶型多在88-140的一房和兩房，鮮有三房；保利置業在興隆片區率先推出46一房和67兩房的海景公寓，華潤二期也推出了68一房的海景公寓，正在改變著該區域海景房公寓的戶型走向；調研區域洋房產品較少，多以高層，小高層，別墅產品為主要物業類型。海南安富實業開發有限公司 營銷部市場小結PART2PART2PART2PART2：三大旅游小鎮客戶來源區域都體現了北京居多的現象；11、幾乎所有調研樓盤在島內至少有兩個接待點，部分樓盤在島外設有接待點；官塘和博鰲區域樓盤對分銷的依賴性極強，興隆區域偏弱；博鰲區域新開樓盤銷售緩慢（如金灣、白金灣），總體來講興隆區域銷售進度和工程進度都優于博鰲和官塘；各樓盤淡旺季明顯，6月成為分水嶺；從推廣角度看，機場、高鐵站等客戶集散地的戶外廣告受到親睞。海南安富實業開發有限公司 營銷部營銷啟示旅游地產營銷需把服務上升到一定高度，如買房接待、精裝修、業主旅游及商務需求；分銷市場無統一標準，客戶流失會加大，維護好分銷商關系至關重要；分銷商獲知項目信息的精準度尤其重要；渠道、推廣、資源大同小異的情況下，旅游地產客戶來源的特殊性導致對置業顧問銷售能力12、的要求非常高；北京成為旅游地產客戶主要來源，并且開始向河北、河南、山東區域輻射，營銷選擇上需重視這些區域；海南安富實業開發有限公司 營銷部體驗區賞析體驗區賞析體驗區賞析體驗區賞析3樣板間樣板間樣板間樣板間園林園林園林園林海南安富實業開發有限公司 營銷部海南溫泉1號高大喬木高大喬木高大喬木高大喬木小喬木小喬木小喬木小喬木灌木灌木灌木灌木草皮草皮草皮草皮四重園林景觀海南安富實業開發有限公司 營銷部海南溫泉1號萬泉河邊木棧道萬泉河邊木棧道萬泉河邊木棧道萬泉河邊木棧道園林區的導視牌園林區的導視牌園林區的導視牌園林區的導視牌高私密性溫泉泡池高私密性溫泉泡池高私密性溫泉泡池高私密性溫泉泡池若隱若現的小溪流13、若隱若現的小溪流若隱若現的小溪流若隱若現的小溪流海南安富實業開發有限公司 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