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1、 Page 1 天津街商業步行街商業策劃報告2008.11 Page 2 目錄目錄1.概況概況1.1 區域位置區域位置1.2 輝煌歷史輝煌歷史1.3 地理優勢地理優勢1.4 現狀現狀2.改造前后改造前后3.現狀分析現狀分析4.展望展望 Page 3 1.概況概況 大連天津街建成于1909年，是大連市內歷史最悠久的商業街，全長1720米。2005年3月23日，擁有近百年歷史的大連天津街與上海南京路、北京王府井等一起被命名為“中國十大著名商業街”。Page 4 1.1 區域位置區域位置 大連市天津街商業步行街，是指東至民意街、七一街，西至昆明街，南至中山路，北至長江路在內的公共區域。Page 5 2、1.2 輝煌歷史輝煌歷史在大連人的記憶中，在大連人的記憶中，常有這樣的對話：常有這樣的對話：“上哪兒去？上哪兒去？”“上街上街去。去。”這里說的上街這里說的上街就是上天津街。就是上天津街。天津街是大連一條具天津街是大連一條具有百年歷史的傳統有百年歷史的傳統“老字號老字號”商業街，是商業街，是大連商業發祥地，始大連商業發祥地，始建于建于 1909 年，全長年，全長 1720 米。米。Page 6 天津街天津街三個之最三個之最 大連最早的商業街 大連市具有最高知名度的商業街 大連歷史上，最能代表大連形象的窗口 Page 7 1.3 地理優勢地理優勢 天津街商業區具有優越的的地理位置，她西入口（勝利3、廣場）與大連火車站相連，東入口與大連港（港灣橋）相連，全長約2公里，其中改造總長約1公里。大連火車站及大連港客運站是大連的主要交通樞紐，其客流量占大連市人口流動量的50%以上。Page 8 1.4 現狀現狀硬件上:大百貨商場和高檔酒店林立,但交通狀況不佳；軟件上:有歷史優勢；繁榮程度上:大不如前。Page 9 下沉廣場人氣慘淡 Page 10 目錄目錄1.概況概況2.改造前后改造前后2.1 改造背景改造背景2.2 改造規劃改造規劃2.3 市場定位市場定位2.4 改造進程改造進程2.5 開街運營開街運營3.現狀分析現狀分析4.展望展望 Page 11 2.改造前后改造前后 Page 12 2.14、 改造背景改造背景 經過大連市人民的共同努力，大連市在近十年內發生了巨大變化，并正在向著國際化都市邁進。然而隨著大連市現代化城市建設的不斷完善，天津街商業區逐漸暴露出與大連市的城市發展不相適應。主要表現在商業區衰落、商品的經營品種定位不明顯、建筑功能與街區不協調、街區的特征逐步消失、形象定位不清等方面。Page 13 建筑功能與街區不協調街區的特征逐步消失形象定位不清商品的經營品種定位不明顯商業區衰落改造背景改造背景 Page 14 2.2 改造規劃改造規劃全部改造規劃面積共70公頃，由三期進行，即一期改造區30公頃，二期改造區15.4公頃，遠期改造區15.6公頃。一期改造拆遷面積1131125、平方米，占地面積57068平方米，擬建筑面積143739平方米，由普照街至民生街的5個地塊組成，改造項目總投資 25 億元。Page 15 階段階段面積（公頃）面積（公頃）一期30.0二期15.4遠期15.6合計70.0 Page 16 天津街的功能定位、商業業態劃分：餐飲占 21；娛樂占 34；購物占 45，其中百貨業態占 35 左右。Page 17 娛樂餐飲購物非百貨百貨 Page 18 2.3 市場定位市場定位 大連市政府對改造后的天津街的定位為：代表21世紀大連商業形象，面向中、高檔消費群體，可與北京的王府井、上海的南京路以及香港的銅鑼灣相媲美的標志性商業大街。Page 19 2.4 6、改造進程改造進程2000 年底，天津商業區改造全面進行。2001年 5 月，一期規劃方案設計完成。2001年 9 月，拆遷工作開始。2002 年 3 月，正式破土動工。2003 年 12 月 29 日，公共設施投入使用。2004 年 1 月 28 日，開街。Page 20 2.5 開街運營開街運營 2004年1月18日，經過22個月的改造，總建筑面積達20萬平方米，投資額25億元的新天津街舉行開街儀式。2005年3月23日，擁有近百年歷史的大連天津街與上海南京路、北京王府井等一起被命名為“中國十大著名商業街”。但是，無論是喧鬧歡騰的開街儀式，還是聲名顯赫的“中國十大著名商業街”，再也不能使昔日7、繁華熱鬧的天津街再現那輝煌的歷史。頗具諷刺意味的是，就在天津街被命名為“中國十大著名商業街”后的第三天，在2005年3月25日的人民日報上，就刊登了署名王科的報道性文章大連商業地產遭遇“過熱后遺癥”豪華大商場何以連連關門，報告了天津街商業衰敗的凄涼景象。Page 21 目錄目錄1.概況概況2.改造前后改造前后3.現狀分析現狀分析3.1 商業街的內涵分析商業街的內涵分析 3.2 從全國商業步行街看天津街從全國商業步行街看天津街 3.3 從大連商業特點看天津街從大連商業特點看天津街3.4 天津街面臨的形勢天津街面臨的形勢 3.5 個案分析個案分析-天百大樓天百大樓4.展望展望 Page 22 3.8、現狀分析現狀分析 Page 23 商業街的內涵商業街的內涵全國商業步行街特點全國商業步行街特點大連商業特點大連商業特點天津街的問題天津街的問題個案分析個案分析 Page 24 3.1 商業街的內涵分析商業街的內涵分析影響與影響與作用作用 成功關鍵成功關鍵因素因素 地產投資地產投資回報回報 空間布局空間布局 結構結構 功能功能 概念概念 商業街商業街內涵內涵 Page 25 1.商業街的概念：商業街的概念：商業街是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規劃有序排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。2.商業街的功能商業街的功能：商業界是由9、購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游、體育、金融、電信、醫療等諸業態構成的一體化的消費體系。Page 26 3.商業街結構：商業街結構：關于商業街的結構，一種觀點認為，專營店商業 50%，餐飲業占 25%，綜合性商業占 15%，娛樂業 10%。Page 27 4.商業街空間布局：商業街空間布局：商業界布局在空間個性上要是顧客都有一定感受；要有個性人性化設計，有人情味，平易近人；滿足不同消費層次人群；營造繁華的商業氛圍；單層和多層建筑設計；中小店鋪鱗次皆比，形成一個完整的商業生態系統。5.商業地產投資回報：商業地產投資回報：按國際慣例商業街投資一般投資回報在十到十五年，短期回報的可能性極小，所以，10、商業街建設需要較長的投資回收周期。Page 28 6.商業街成功關鍵性因素商業街成功關鍵性因素：吸納南北來客、風水寶地黃金街、熙熙攘攘人氣旺、經年老街忘不掉、歷史久遠有文化、豐富多彩有特色、差異化競爭有秩序、高中低檔都消費。7.商業街的影響與作用商業街的影響與作用：商業文化名片、商業中心帶動新一輪城市發展、提升城市生活品質、強化城市中心價值、豐富繁榮城市文化。Page 29 3.2 從全國商業步行街看天津街從全國商業步行街看天津街 全國商業街基本特征 總量迅速增長 地位日益顯著 千街一面突出 投資風險顯現 Page 30 目前我國商業街具備的基本特征：（一）總量迅速增長。截至到 2005 年全11、國商業街的數量已經突破 3000 條，在未來的 2-3 年內，可能要突破 5000 條，總長度已超過 1800 公里，總面積已超過 1.5 億平方米。在對各城市規劃的考察中發現都重視對商業街的建設。Page 31 （二）地位日益顯著。商業街在城市中的形象地位和商業地位越來越重要。在這幾年商業地產的發展過程中，國家有關部門、政府層面試圖給予宏觀調控的大背景下，有兩個商業方向政府給予了大力支持，其一就是商業街，政府對商業街支持最主要體現在地方政府，北京、大連、杭州、蘇州等地對商業街的管理都頒發了政府令。其二是社區商業。Page 32 （三）千街一面突出。同質化經營雷同，缺乏特色、特點。（四）投資風12、險顯現。一些城市的商業街開始出現了客流少，效益差、轉租、轉售、關門停業的現象。這種投資風險對社會，包括國家資金及民間資本帶來的危害相當嚴重。Page 33 結論目前，我國商業街的發展出現大型化、盲目化、形象化、同質化的傾向，投資風險開始顯現。很多城市的商業街開始出現客流少、效益差、轉租、轉售、關門停業的現象。目前國家機關部門已著手起草制定全國商業街管理規范，使我國的商業街建設走向健康、科學、有序的發展軌道。從全國商業街的現狀分析，天津街商業街所面臨的問題，決不是一個天津街商業街自身存在的問題，而有它的歷史的、現實的、客觀的、主觀的原因。Page 34 3.3 從大連商業特點看天津街從大連商業特13、點看天津街 大連批發零售發展不平衡不平衡，且零售今不如昔，面臨危機已成現實。具體表現在：零售面積大沒有人流支撐銷售額少 Page 35 1、零售面積大：大連零售業均經營面積居全國前列，人均面積已達 2.8平方米，大大超出需求，相當于平均每人都擁有一個三尺柜臺。發達國家是 0.8 平方米，全國是 0.3 平方米。到 2005 年底，大連共有連鎖經營企業 80 多個，連鎖店鋪 2900 多個，購物中心 18 個，大型超市 30 個，形成了青泥洼橋、天津街、西安路、香爐礁和北部五大商業中心。Page 36 2、沒有人流支撐：批發業十分滯后，計劃經濟時，大連是東北的物流中心和購物中心。九十年代后開始衰14、落，主要原因是沒有人流支撐，批發搞不起來。從地理環境看，大連只是狹長的一條區域，三面環海，不同于沈陽，四通發達，人流如涌，適宜搞批發。沒有人流，批發商、中間商都不愿到大連來。Page 37 3、銷售額少：大連零售業面積很大，但銷售額今非昔比，即使年銷售超過 200 億的大連某商業集團，也只是靠營口、本溪等外地區還沒有大型購物中心和大型超市的尚不發達的中小城市的銷售支撐，維持著暫時的繁榮，同樣面臨危機。Page 38 原因是：(1)大連有的商品外地都有了,沒有特點,原有的兩個中心優勢沒有了,新的優勢還沒形成。(2)零售和批發差太高，比任何地區都高，因本地產品少，還占不到總量的百分之十八，基本上是15、外地產品，所以商品成本高，價格高，比北京、上海等城市都高。Page 39 （3）外地旅游者到大連不購物。有統計顯示，到大連旅游者人均消費 800 900 元，但用于購物的僅占十分之一左右。（4）當地可支配收入太低。大連人均收入出 03 年是 0.9萬元，04年是1萬元，而深圳、廣州人均已是3萬元以上。Page 40 結論大連既沒有人、又沒有錢，商業必然不景氣，具統計顯示，全國連鎖企業，如家樂福、沃爾馬、太平洋等等，大連店都排在后面，此種狀況下的天津街零售百貨占到零售百貨占到了百分之八十五強了百分之八十五強，不景氣也就成了一種必然。Page 41 3.4 天津街面臨的問題天津街面臨的問題 天津街16、天津街的問題的問題結構商業文化其他 Page 42 結構方面：長度太長商業街被分為幾段高層建筑過多口小肚子大 Page 43：長度太長：理論上講，商業街不宜過長，600-800 米 適宜，群眾在購買游玩過程 中不可能承擔更多的體力消耗。而天津街長達1000余米。商業街被分為幾段：三條馬路將其分成四段，缺乏整體性，長、散、亂，這些對于商業街的發展很不利。Page 44 高層建筑過多：商業街很忌諱高層建筑，商業街就是人們置身其中，商品甚至價格一目了然，有商氣，又聚人氣。而現在的商業街高樓林立，讓人們失去興趣。口小肚子大：緊鄰勝利廣場的進出口太小，太亂，小商小販擋住了商業街的進出口。其它各條街的進出17、口也不明顯。Page 45 勝利地下入口 Page 46 商業方面1.業態單調業態單調 2.功能不全功能不全3.商業飽和商業飽和 Page 47 1、業態單調、業態單調 天津街商業區改造將天津街定位為集購物、旅游、休閑、餐飲于一體的商業街，但追求招商率使一期改造新開業的商業項目無法避開與已開業的老商業項目業態的重疊，天津街商業街已成為大型百貨業的聚集地，新增加的餐飲業態自身缺乏老字號餐飲的號召力而步履為艱，正在經營的幾家娛樂場所由于娛樂設施基本上與市內其他商業區雷同，缺乏新穎性、平淡無奇的經營使天津街的娛樂業沒有打出市場，取得一流商業街應有的社會影響力。Page 48 2、功能不全、功能不全 18、新改造的天津街完全打破了原來天津街的商業業態結構，破壞了商業街的原有功能，失去了商業街的吸納和輻射功能，失去了對不同消費層次和不同消費需求消費者的吸引力。Page 49 功能不全的主要表現功能不全的主要表現陽春白雪多，下里巴人少新的天津街看上去是專門為有錢的人設計的商業街，是少數人的消費場所，嚴重違背里商業街發展規律。大型商店多，專業化特色店少新的天津街大中型的商店過多，能夠滿足廣大消費者的特色店和專業店太少，不符合商業街的特點。Page 50 3、商業飽和、商業飽和 天植商城、海昌名城等一批天津街商業街改造項目的投入使用，使天津街商業步行街由原來不到 10萬平方米的商業營業面積，一下子增至219、0萬平方米，集中了16個大型商業項目。商業飽和、市場分割、購買力分流以及自身之間錯位經營成效不明顯，使原本由于改造對天津街商業經營狀況產生的消極影響開始放大，無法發揮天津街整體優勢，致使像早期開業的天和廣場不得不吞下部分樓層閉館調整的苦果，后期開業的天海同樂城地上部分、天植商城B座招商受阻。Page 51 文化方面：歷史文化氣息不濃歷史文化氣息不濃商業文化氣氛淡商業文化氣氛淡 Page 52 商業文化氣息不濃商業文化氣息不濃 新天津街所透漏出的現代氣息可與歐美商業街媲美。但新天津街失去了原有的歷史文化延續也十分明顯，天津街作為有百年商業歷史的老街，其滄桑變遷本身就是大連市商業發展的一個縮影，但20、在當前的新天津街上很難找到天津街隨歲月變遷發展的歷史軌跡，老天津街讓大連人耳熟能詳的“王麻子鍋貼”、“馬家餃子”等老字號也早已不見蹤影，百年老街特有的歷史文化未能發揚恢弘。Page 53 商業文化氣氛淡商業文化氣氛淡 商業街是一個完整的整體系統，新的天津街看上去不是一個整體，而是一個個商業地產項目的簡單組合體。整體設計地產考慮得太多，商業考慮得太少，行政決策多，市場運作少。天津街整體上缺乏商業氛圍和商業人氣。地產商業味太濃。Page 54 其他方面：1.配套設施不全配套設施不全2.居民區動遷影響居民區動遷影響3.南北收入水平、生活習慣差異南北收入水平、生活習慣差異 Page 55 1.配套設施21、不全配套設施不全交通問題公交與站點問題停車問題 Page 56 交通問題：普照街、友好路、上海路、民生街四條街將天津街分割成五段，其中兩條路是單行路，且路況較差。公交與站點問題：目前環繞天津街公交線路僅有18條，與毗鄰的青泥洼橋商業區周邊36條公交路線有明顯的差距。Page 57 停車問題：天津街上營業面積超過 1萬平方米的大型購物中心林立，作為公共設施配套的普照街停車場和上海路B3地塊立體停車場由于諸多原因時至今日尚停留在凈地待開發階段，而已建成的停車場因道路單雙向等原因機動車進出困難。Page 58 2.居民區動遷影響居民區動遷影響天津街商業區一期改造期間，天津街及周邊共動遷搬走常住人口 22、3.6萬人，雖未達到天津街“空心化”的地步，但對天津街人氣、消費流的影響也是立竿見影的。僅拿3.6萬人口吃的一項而言，按人均每天10元消費標準，一天在天津街上即減少消費36萬元，此外這些常住人口的遷移，對天津街人流的影響也不言而喻。Page 59 3.南北收入水平、生活習慣差異南北收入水平、生活習慣差異 南北方城市居民收入差距明顯，一條新的商業步行街、全新投入的 10萬多平方米商業場所帶來的商品，對人均可支配收入不高的大連本地消費者而言必然很難消化，而大連尚未迎來旅游的高峰，國內外旅游者購買力也未完全在天津街上表現，自然與天津街商家所期待的開街后貨如輪轉的繁華差距很大。此外，南方人生活喜歡晝伏23、夜出，過夜生活，北方人截然相反的生活習慣也使天津街上的以經營特色小吃和夜宵服務為主的福銘祥開業后即遭受尷尬。Page 60 3.5 個案分析個案分析-天百大樓天百大樓 有57年歷史的大連天津街百貨大樓，2006年7月19日宣布關門閉店。這家曾率先推出“不滿意就退貨”的“十五條龍”服務承諾的大連老字號大型商場，近來經營出現滑落，日均虧損額約8萬元，為改制而宣布停止營業。Page 61 7月20日商販們在天百大樓關閉的門前甩賣貨物，這家已有57年歷史的國營老店，近年來經營每況愈下，近來正常營業時，日均虧損8萬元，在國有股尚未正式轉賣成功前就已于19日正式停業。Page 62 7月20日商販們在天百24、大樓關閉的門前甩賣貨物，天百閉店成為市民關注的話題，這家已有57年歷史的國營老店，近年來經營每況愈下，近來正常營業時，日均虧損8萬元，在國有股尚未正式轉賣成功前就已于19日正式停業。Page 63 7月20日商場的貨物已經搬空，這家已有57年歷史的國營老店，近年來經營每況愈下，近來正常營業時，日均虧損8萬元，在國有股尚未正式轉賣成功前就已于19日正式停業。Page 64 2006年5月2日的天百大樓，（五一）黃金周應是銷售旺季，但商場門前卻門可羅雀。Page 65 天百大廈天百大廈57年歷程：年歷程：1949年1月15日，天百成立，成為新中國的第一家國有大型商業企業。1994年1月15日，天百25、推出了以“不滿意就退換”為核心的“十五條龍”系列服務，將原來日平均銷售額70萬元提高到100萬元以上，最高一日達223萬元，在大連乃至全國都引起轟動和竟相效仿。Page 66 1999年天百50年店慶時，又取得一天1617萬元的營業額，創造了當時全國單體商場的銷售紀錄。三天店慶期間，為防止客流過多出現問題，天百曾關門閉店100多次。商場也曾在大連三處繁華地段共取樣1000人作了消費者進天百的比率調查，結果是到店率達到98%。Page 67 2001年，天百實現利潤2970萬元，納稅1081萬元，達到其發展的頂峰。恰恰是在這一年，天百所在的天津街進行了歷史上最大規模的商業改造。從此，天百就走上了26、下坡路。Page 68 天津街改造后的天百大樓，日銷售額從輝煌時期的三四百萬元跌至幾十萬元，年銷售額從2001年的5億多元直線下跌到2004年的2000多萬元。2004年，與天百相鄰的國泰商場、天倫商場相繼被拍賣而人氣是商家的命根子周邊商場的退出，也使天百面臨凋落的危險。Page 69 2006年1月，天百照例推出店慶促銷。但不同于往年的是，商場在明顯位置打出了“即將告別國有體制 五十七年感恩絕唱”的條幅，頗有些悲壯色彩。2006年2月10日和3月6日，大連國有資產管理委員會對天百國有股權兩次進行拍賣，拍賣底價從1.365億元降為1.228億元依然無人接手。Page 70 天百倒閉前完全進入虧27、損狀態，正常營業時，平均每天虧損8萬元左右。2006年7月19日，天百悄然倒閉。Page 71 目錄目錄1.概況概況2.改造前后改造前后3.現狀分析現狀分析4.展望展望4.1 政府意見政府意見4.2 專家建議專家建議4.3 發展目標發展目標4.4 尾聲尾聲 Page 72 4.展望展望 Page 73 4.1 政府意見政府意見大連市市長夏大連市市長夏德仁針對開發德仁針對開發式全面改造后式全面改造后的天津街提出的天津街提出了了“先繁榮先繁榮街，后繁榮店街，后繁榮店”的具體思的具體思路路 Page 74 韓健徽主任和荊林波研究員則指出，天津街具有百余年歷史，在未來的街景布置或經營上，應該注重體現“28、百年歷史定位”和“海洋特色”。堅持“先繁榮后發展”的思路，在街中街方面做文章，可視季節，圍繞主題，在街區內舉辦有影響的產品展示和促銷活動。同時要把主街和輔街很好地連接起來，形成互動的且良好的商業氛圍。Page 75 4.2 專家建議專家建議 中國人民大學商學院教授、博士生導師黃國雄提出“四點一本”建議 :亮點 賣點 結合點 興奮點 以人為本 Page 76 亮點：形成既區別于大連市其他商業街，又要區別于外地商業街，要反映出自身城市特點、風情，或布局、或結構、或形象、或景點的“亮點”。要從天津街四段街整體考慮如何打造成城市“亮點”。要從立足中山區，面向大連市，輻射東北或全國的思路來研究、考慮城市29、“亮點”。Page 77 賣點：形成四個商業區，即圖書文物古玩業、休閑娛樂業、餐飲業、小商品旅游品業。由此天津街形成由一、兩個主力百貨店為主導，四個商業區既有分工又有合作互動的商業整體架構。結合點：步行街要和天津街周邊相結合，包括交通如何捋順，道路如何暢通；步行街四個街段要有機結合連成一體，進得來、出得去、聚得住，散得開。Page 78 興奮點：街景的設置、區域的銜接、商品的布置要去研究，使消費者逛一個地方，有一個新的收獲，不斷產生興奮，促使他們不斷地逛下去。以人為本：商業在營造一種生活環境，所以商業街設計要以人為本，建議形成“三室一廳”，即休息室、試衣室、洗手間和共享大廳（消費者通道）。Page 79 4.3 發展目標發展目標1.消費人群人人都想逛天津街 2.商業業態多種業態，結構合理 3.消費需求滿足不同層次，不同需求 4.商業特點歷史與文化的結合，商業與城市的交融 5.影響能力吸引大連，輻射全國，大連的名片 Page 80 4.4 尾聲尾聲天津街何去何從，我們將拭目以待，但可以肯定的是，增加天津街魅力的種種措施可能在某種程度上繁榮天津街的商業設施，但是要想使天津街三連冠到上個世紀 80-90 年那樣的繁榮程度已經是一件不可能的事情了。Page 81 Thank you