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1、天韻家園商業(yè)項目策劃提案 呈送：湖南浩華投資管理有限公司l天韻家園商業(yè)項目提案報告l項目策劃思路介紹（基本框架）+送報湖南浩華投資管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)版本+提報人：智博廣告+預(yù)計時間30分鐘+非常感謝！目錄 CONTENTSl項目核心問題的確定l項目情況分析l項目發(fā)展思路l項目開發(fā)建議 智智博博l說在前面的話基于我司對貴司的發(fā)展戰(zhàn)略、項目的實際發(fā)展?fàn)顩r、相關(guān)約束條件等信息了解尚非常有限，故對于此次溝通匯報，我司更多地是基于我們對于區(qū)域市場的認(rèn)識、研究與多年來操盤的經(jīng)驗，結(jié)合對本項目的直觀了解，就項目當(dāng)前幾個比較核心的問題作一些初步的探討。YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃開發(fā)2、背景項目核心問題確定項目發(fā)展方向項目解析客戶目標(biāo)項目發(fā)展建議周邊環(huán)境地塊環(huán)境提案的思維導(dǎo)圖根據(jù)項目進(jìn)展情況，本次報告重點(diǎn)解決項目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位，并在開發(fā)策略、市場定位等方面進(jìn)行延展。目錄 CONTENTS智博廣告l項目核心問題的確定l項目情況分析l項目發(fā)展思路l項目開發(fā)建議YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃客戶目標(biāo)啟動項目，快速操作，減少資金占用無品牌營銷意圖利潤無過高要求，保底7000萬就可以短、平、快操作，降低風(fēng)險；不持有，不考慮品牌營銷因素；用能實現(xiàn)最大利潤的方式操作，成本利潤率期望不低于25%。操作手法我們以客戶的目標(biāo)為基本出發(fā)點(diǎn)，總結(jié)出基本操作手法我們的一3、切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃目標(biāo)溝通完成任務(wù)存在的難點(diǎn)所在快速消化回籠資金7000萬周邊商業(yè)人流稀少，整體商業(yè)氛圍較差，租金難以支撐售價項目屬于內(nèi)向型的商業(yè)，在規(guī)劃上無法做到商業(yè)價值最大化大體量的集中商業(yè)要想經(jīng)營得好，通常都以出租為主。多數(shù)銷售難以體現(xiàn)價值，且存在難度通常會采用帶租約銷售，銷售之后如何經(jīng)營才能保證收益信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃回籠資金而非售馨在這樣一個非傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)域內(nèi)營銷，關(guān)鍵是要解決6千平米商業(yè)做什么能活下來問題我們的目標(biāo)怎樣經(jīng)營我們要解決怎么賣項目的方向問題達(dá)成目標(biāo)首要解決問題目標(biāo)溝通目標(biāo)界定YO4、UR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃項目核心問題界定：怎么做才能低風(fēng)險快速實現(xiàn)收益以怎樣的業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)項目收益要求的同時將風(fēng)險降到最低？問題1以什么樣的思路，打造項目競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速銷售？問題 2怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險快速操作目錄 CONTENTSl項目核心問題的確定l項目情況分析l項目發(fā)展思路l項目開發(fā)建議智博廣告信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃120米57米建筑面積：6000平米層數(shù)：一層層高：6.8米東西向長：57米南北向長：120米停車位：26個u本項目商業(yè)體量大u需要尋找附加賣點(diǎn)項目概況項目概況基本指基本指標(biāo)開開發(fā)條件條件項目為舊樓改造項目，項目體量大，經(jīng)營主體不明確5、，但同周邊項目比較，具有較大的價格優(yōu)勢u項目形象提升困難u具有極大價格優(yōu)勢信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃項目環(huán)境介紹道路：周邊自東向西主要道路為“車站路、城南路、桂花路、曙光路”，項目兩端為城南路和桂花路。地塊走向：為南北走向，建筑朝向為東西朝向，坐東朝西。周邊環(huán)境：典型老城住宅區(qū)域，主要道路臨街伴有少量商業(yè)。項目所在位置城南路曙光路車站路桂花路信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃項目所在區(qū)域交通示意圖交通狀況p 背離主干道城南路、桂花路p 西面臨社區(qū)道路，雙向兩車道p 東、南、北三面不臨街，且有一定的高度落差p 本項目交通到達(dá)性好，十余條公交線路可到城南路或桂花路本項目交通通達(dá)性好但展示面差、6、車輛停靠不便信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃西立面南立面北立面架空層為車庫從形態(tài)上來說本項目不具備傳統(tǒng)大型商業(yè)中心氣質(zhì)項目建筑形態(tài)及意象分析建筑狀況p 從整體的建筑形式來看，項目形象檔次較低p 從建筑意象來看，項目的風(fēng)格與現(xiàn)代建筑相比，親和力和外向型都比較弱p從建筑周邊一面臨街，兩面封閉，一面懸空，沒有很好的展示空間p建筑里面為小塊瓷磚裝飾，年久失修，需要進(jìn)行外立面清理信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃入口入口人流通道入口入口人流通道人流通道項目一層商鋪面積6000平米，層高6.8米。布局優(yōu)勢：整體布局方正；主入口與道路相連；通道寬敞，人流組織較為明確；柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，便于商鋪的組合和利用；垂直交7、通工具豐富。布局劣勢：主出入口過于集中，不利于人流的進(jìn)出；一層三面高差大，不利于項目的形象展示。項目建筑內(nèi)部細(xì)節(jié)YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃本項目周邊環(huán)境介紹本案火車站商圈高橋商圈萬家麗、馬王堆商圈10分鐘車程10分鐘車程15分鐘車程火車站商圈：長沙最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地；萬家麗、馬王堆商圈：家居、建材集散地；高橋商圈：中南地區(qū)規(guī)模最大的綜合批發(fā)市場；本項目與上述三大專業(yè)市場車程基本在15分鐘以內(nèi)。專業(yè)市場大量聚集YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃1、東塘商圈2、新一佳3、通程萬惠4、家潤多5、步步高本案本案12345項目周邊商業(yè)成熟度較高8、；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為集中；未來將有瑞寧花園商業(yè)裙樓等大型集中商業(yè)。社區(qū)路：以街鋪為主，業(yè)態(tài)主要為便利店、藥店、餐飲及休閑娛樂等；城南中路：以街鋪為主，美容美發(fā)、休閑娛樂、餐飲、超市等；桂花路：以街鋪為主，通訊、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、餐飲等；YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃城南郡瑞寧花園菁華源書香名邸格藍(lán)康都幾米空間周邊住區(qū)漸成規(guī)模YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃屬性具象詮釋區(qū)位城市中心區(qū)域p區(qū)域成熟，印象較為陳舊交通組織便利p南臨桂花路、北臨城南路，為曙光路和車站路所包圍。地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對外交通便捷環(huán)境生活設(shè)施完善p周邊有超市、學(xué)校、銀行、幼兒園等有一定的商業(yè)9、氛圍p周邊有通程萬惠、步步高、新一佳、家潤多超市，毗鄰東塘商圈，項目周邊擁有一定數(shù)量的住宅區(qū)裙樓商業(yè)項目中等規(guī)模改造項目p占地6000左右，為進(jìn)深57米、臨街120米通鋪地塊容易分割，但臨街面形象欠佳p受建筑制約只有西面臨街，且建筑年久陳舊，展示面較差，街道較窄，且經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣無序，項目現(xiàn)有形象較差限制條件土建工程不宜太大，街道短時間無法拓寬p改變項目現(xiàn)有展示形象，通過改建從建筑外立面拔高項目檔次難度較大本項目為城市中心中等規(guī)模的改造項目本項目屬性分析YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃區(qū)位優(yōu)勢地處長沙市中心左家塘，毗鄰城南中路、桂花路，周邊住區(qū)云集、商業(yè)氛圍較好；消費(fèi)群優(yōu)10、勢周邊住區(qū)林立，至少2萬戶住戶，為本項目提供了潛在的消費(fèi)群體；本項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃環(huán)境劣勢周邊多為老住區(qū)，臟、亂、差，嚴(yán)重影響了項目檔次與形象；交通劣勢項目雖鄰城南路與桂花路，但車輛出入極為不便，交通組織存在很大問題；物業(yè)劣勢項目被老的住區(qū)“回”字型包圍，無展示面，且商場結(jié)構(gòu)不能完全滿足產(chǎn)業(yè)集群的條件。本項目優(yōu)劣勢分析 劣勢YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃項目本身的劣勢大于優(yōu)勢。項目屬于內(nèi)項目本身的劣勢大于優(yōu)勢。項目屬于內(nèi)向型社區(qū)性質(zhì)商業(yè)、且背離主干道、形向型社區(qū)性質(zhì)商業(yè)、且背離主干道、形象檔次低、展示面差，從目11、前來看，商象檔次低、展示面差，從目前來看，商業(yè)經(jīng)營存在一定風(fēng)險。業(yè)經(jīng)營存在一定風(fēng)險。基于以上分析，我們認(rèn)為：目錄 CONTENTSl項目核心問題的確定l項目情況分析l項目發(fā)展思路l項目開發(fā)建議智博廣告信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃高端可行性欠缺單一業(yè)態(tài)承受力有限輻射力有限差異化定位，服務(wù)配套依托項目及周邊居民，立足本項目所在片區(qū)；避免做高橋等市場業(yè)態(tài)重復(fù)與惡性競爭；從消費(fèi)群需求出發(fā)，尋找片區(qū)缺失業(yè)態(tài)基于KPI體系對本項目開發(fā)的研判：物業(yè)選擇KPI體系地塊屬性市場因素操作要求預(yù)期收益信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃資料來源：“美國購物中心協(xié)會”的規(guī)模分類標(biāo)準(zhǔn)10-20家店20-40家店500012、10000輛百貨店 2-6家批發(fā)店 2-3家專賣店 200-400家服務(wù)半徑 30-40KM到達(dá)時間 20-30min服務(wù)人口 200萬人超大型（超地區(qū)型）20005000輛百貨店 2家批發(fā)店 2家專賣店 100-200家服務(wù)半徑 10-20KM到達(dá)時間 10-15min服務(wù)人口 50-100萬人大型（地區(qū)型）300500輛廉價市場便民中心 專賣店服務(wù)半徑 3-5KM到達(dá)時間 5-10min服務(wù)人口 5-10萬人中型（社區(qū)型）50100輛超級市場專賣店服務(wù)半徑 1-2KM到達(dá)時間 3-5min服務(wù)人口 1-2萬人小型（鄰里型）停車能力店鋪構(gòu)成商圈規(guī)模片區(qū)配套服務(wù)商業(yè)屬于典型的鄰里型社區(qū)商業(yè)信賴13、 溝通 共贏長沙智博廣告策劃領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃結(jié)論：本項目在發(fā)展戰(zhàn)略上1.沒有領(lǐng)袖優(yōu)勢；2.沒有太多跟隨資源（周邊專業(yè)市場和賣場覆蓋范圍之內(nèi)）3.挑戰(zhàn)資源不多（除卻價格以外，項目本身自有優(yōu)勢不明顯）4.補(bǔ)缺空間？所以，我司認(rèn)為本項目所要扮演的適宜角色是補(bǔ)缺者與挑戰(zhàn)者結(jié)合YOUR TRUSTED PARTN14、ER長沙智博廣告策劃先招商，后銷售，招商先行、銷售跟進(jìn)整體操作策略1、招商策略嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松主力店先行放水養(yǎng)魚3、推廣策略點(diǎn)對點(diǎn)廣告策略2、銷售策略帶租約銷售返租銷售根據(jù)招商實際情況再定YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃銷售均價12000元/按15年回報來看，租金則要達(dá)到65元/月目前周邊商鋪租金約在3040元/月周邊租金不足以支持本項目預(yù)期銷售價格 本項目開發(fā)的關(guān)鍵：租金YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃商業(yè)物業(yè)投資價值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)15、能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合大基金的長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營商業(yè)物業(yè)價值研判YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃經(jīng)營戶基本投資類型投資客戶炒鋪客戶追求穩(wěn)定的租金收益追求穩(wěn)定的租金收益回報年限一般在回報年限一般在1515年以內(nèi)年以內(nèi)需要穩(wěn)定的消費(fèi)群需要穩(wěn)定的消費(fèi)群購買門檻要低購買門檻要低短線操作，轉(zhuǎn)手賺取差價短線操作，轉(zhuǎn)手賺取差價購買門檻要低購買門檻要低客戶需求研判YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃項目開發(fā)必須解決租金問題商鋪租金支撐銷售價格的基本開發(fā)原則 如何在后期的營銷中提升商鋪租金是項目能否達(dá)到預(yù)期 目16、標(biāo)的 關(guān)鍵所在目錄 CONTENTSl項目核心問題的確定l項目情況分析l項目發(fā)展思路l項目開發(fā)建議智博廣告YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃原點(diǎn)放大同構(gòu)超越空隙切入體現(xiàn)項目商業(yè)價值實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展市場作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準(zhǔn)確的市場定位。思路構(gòu)想YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃p 大面的補(bǔ)缺p 中面的延伸p 小面的獨(dú)創(chuàng)項目發(fā)展三大思考方向YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃p小面：指將一種業(yè)態(tài)或細(xì)分業(yè)態(tài)集中形成的整體。如作為娛樂休閑城、特色餐飲集中地。17、p大面：指作為一個成熟商圈所具有的百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)配套等各業(yè)態(tài)形成的整體。如高橋商圈缺少百貨（如通程）、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)或尚未形成一定的規(guī)模與影響力；p中面：指一種或幾種獨(dú)特業(yè)態(tài)或產(chǎn)業(yè)鏈的橫向或縱向形成的整體。如高橋作為日用品批發(fā)、建材家居的產(chǎn)業(yè)鏈已較成熟，市場已近飽和；小面：片區(qū)服務(wù)配套的業(yè)態(tài)配置是本項目核心考慮方面大面：項目的體量規(guī)模不大，且背離主干道，想做為大面的全面補(bǔ)缺不具備核心競爭力？中面：中面的延伸是業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，什么是我們能做的并不明晰YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃本項目商業(yè)物業(yè)的可能性信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃建議一：項目整18、體出讓可行性：1.項目整體出讓，可大大降低經(jīng)營風(fēng)險，減少運(yùn)營費(fèi)用2.產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一且易分割，轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理便利3.項目期望利潤不高，轉(zhuǎn)讓價格具有極大優(yōu)勢難度：1.項目定位不清晰，經(jīng)營方向不明確2.大買家不易尋找信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃建議二：中老年用品市場長沙最大的中老年用品集散市場可行性：1.目前該業(yè)態(tài)呈散狀分布2.市場需求大，消費(fèi)潛力旺盛3.片區(qū)空隙業(yè)態(tài)YOUR TRUSTED PARTNER長沙智博廣告策劃中老年用品市場業(yè)態(tài)構(gòu)想：服飾、鞋類、用品、保健品等信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃建議三：創(chuàng)意小商品市場可行性：1.周邊2萬戶消費(fèi)群體2.差異化、規(guī)模競爭3.片區(qū)空隙業(yè)態(tài)YOUR TR19、USTED PARTNER長沙智博廣告策劃創(chuàng)意小商品市場業(yè)態(tài)構(gòu)想：高雅廚房、時尚家居、新奇文具等 智智博博公共空公共空間體體驗l有會有會員制或俱制或俱樂部服部服務(wù)l提供店提供店鋪裝修裝修設(shè)計顧問服服務(wù)l主主題特色店特色店 智智博博l消解消解購物街物街單一功能一功能,實現(xiàn)真正休真正休閑聚會功能聚會功能l形成共同形成共同興趣人群的聚會交流地點(diǎn)趣人群的聚會交流地點(diǎn)l統(tǒng)一特色，一體化裝修一特色，一體化裝修l集成空集成空間公共空公共空間體體驗信賴 溝通 共贏長沙智博廣告策劃我們建議項目以中老年用品市場作為下一階段調(diào)研重點(diǎn)開展工作感謝各位領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)！感謝各位領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)！感謝各位與會專家及同仁提出寶貴意見！感謝各位與會專家及同仁提出寶貴意見！Thanks匯報結(jié)束，謝謝聆聽！匯報結(jié)束，謝謝聆聽！