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1、1濰坊五洲時代廣場定位商業(yè)定位及招商建議一、 濰坊概況濰坊市位于山東半島中部，轄5區(qū)、6市、2縣、三個市屬開發(fā)區(qū)，總面積1.58萬平方公里，人口850萬，是世界風(fēng)箏都和中國優(yōu)秀旅游城市。濰坊是山東半島的交通樞紐。境內(nèi)有濟青、濰萊、威烏、東青四條高速公路和膠濟、膠新、大萊龍、益羊、青臨五條鐵路，全市公路通車?yán)锍?616公里，其中高速公路205公里。有濰坊港、羊口港兩個國家二類開放口岸。濰坊機場已開通北京、上海、廣州、海口等航線，是全國四大航空郵件處理中心之一。濰坊到濟南、青島機場僅一個多小時的車程。 二、 濰坊經(jīng)濟情況濰坊市經(jīng)濟在濟南、青島、煙臺之后排列第四。在2003年實現(xiàn)主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅高于2、全省平均水平，GDP和規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入過千億元、2004年實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量、增加值、銷售收入、利稅以及全社會固定資產(chǎn)投資、實際利用外資“六個兩年翻番” 。 濰坊市是典型的三級城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，地處山東半島中部，位于沿海和內(nèi)陸的過渡交界地帶，屬于繁華的環(huán)渤海經(jīng)濟圈南部地帶的中心城市之一。 濰坊市以其較為深厚的工業(yè)底子，加上政府在快速的進行基礎(chǔ)建設(shè)，老城區(qū)改造，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。按照濰坊城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)的“一主五副、一帶兩翼、奔海北上、鳶飛濰坊”的格局。濰坊將以中心城市為核心，構(gòu)筑中心城市都市圈，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海新城（海化開發(fā)區(qū)、央子鎮(zhèn)組成），形成核心經(jīng)濟區(qū)3、，打造中心城市的半小時經(jīng)濟圈的未來規(guī)劃。三、濰坊商業(yè)市場分析濰坊市商業(yè)傳統(tǒng)久遠(yuǎn)，在清乾隆年間便享有“南蘇杭，北濰縣”之稱，近年來濰坊的市場經(jīng)濟也在迅速發(fā)展。 其原有的工業(yè)基礎(chǔ)和豐富的人口地域資源以及區(qū)位戰(zhàn)略優(yōu)勢正被大力刺激，商業(yè)繁榮已成為推動濰坊經(jīng)濟全面均衡發(fā)展的一個重要路徑。隨著城市形象著力提升和綜合實力的增強，濰坊大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃蓄勢待發(fā)，行政中心東移，新區(qū)建設(shè)力度加大等原因，造成市區(qū)老商業(yè)中心有些地塊老化，功能相對陳舊，位于市中心的這部分商圈逐漸暴露出了弊端。因此，結(jié)合目前現(xiàn)狀，濰坊市也在積極創(chuàng)建具有自身特色的現(xiàn)代商業(yè)體系。而且我們從濰坊市“十一五”經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中可以看到，商4、業(yè)服務(wù)業(yè)將得到更多的政策支持。濰坊商業(yè)概況：2005年濰坊市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量超過60萬平方，各類在建、在售以及開業(yè)經(jīng)營的商業(yè)項目超過15個，開工、開盤、在建的項目有財富廣場、恒易星河輕紡城、風(fēng)箏廣場、溫州商貿(mào)城、圣榮廣場、泰華城三期、盛世豪庭、豪德光彩大市場、北王國際車城、利群百貨、沃爾瑪購物廣場、北王國際數(shù)碼港、廣州汽配城等，而且這些項目規(guī)模大都超過3萬平方，有的重點項目規(guī)模甚至超過10萬平米，與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相比，在規(guī)模及硬件條件上就已經(jīng)具有很大優(yōu)勢。 1、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能結(jié)構(gòu)需要濰坊2005年投放市場的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢的大型集中式休閑購5、物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場，還有社區(qū)商業(yè)步行街、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)項目基本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費需求的商業(yè)項目大多處于重要區(qū)位，如位于濰坊城市中心的財富廣場、老城區(qū)中心的風(fēng)箏廣場等項目；而以服務(wù)城市及周邊區(qū)域為主的各類專業(yè)市場、商貿(mào)市場則分別占據(jù)各個主要交通要道，如濰州路的北王國際車城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風(fēng)西街的豪德光彩大市場等。2、東、西區(qū)域形成新老商圈格局伴隨著東部建設(shè)的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風(fēng)東街、福壽東街、健康東街等地段，除6、了已經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營頗佳的佳樂家超市、中百益家園外，相繼開業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店、沃爾瑪，在建的財富廣場以及即將動工建設(shè)的汽配家居城等商業(yè)物業(yè)，形成了一個結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進、輻射面廣、具有強大聚客效應(yīng)的新商圈，與西部老商圈遙相呼應(yīng)，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動社會消費的兩極。 3、品質(zhì)提升，市場進入經(jīng)營時代同時集中如此供應(yīng)量的市場必然導(dǎo)致激烈的競爭，而濰坊的市場環(huán)境和氛圍帶來的競爭結(jié)果就是商業(yè)項目整體品質(zhì)的普遍提升。開發(fā)商對項目的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)，還是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，許多具有國際水準(zhǔn)的商業(yè)細(xì)節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米層高影7、院、3萬平方停車場等在濰坊商業(yè)項目中相繼出現(xiàn)。一流的商業(yè)品質(zhì)吸引一流的商家，山東銀座把濰坊作為進軍半島城市群的橋頭堡，將陸續(xù)在濰坊市區(qū)投資經(jīng)營東西兩個百貨店和一個主力超市，大連萬達(dá)及其合作伙伴時代華納在財富廣場投資建設(shè)目前省內(nèi)唯一的五星級國際影院等事件就是濰坊商業(yè)進入精營時代的最好證明。近年濰坊如此多的商業(yè)項目“一窩蜂”而上，其主要原因是初期商業(yè)地產(chǎn)市場處于供小于求的態(tài)勢，商業(yè)項目推向市場大都受到追捧，投資回報較高，于是開發(fā)商紛紛上商業(yè)項目，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“暴熱”的現(xiàn)象。商業(yè)店面開發(fā)體量驚人，基本上每個項目均有商業(yè)用房的開發(fā)，均規(guī)劃二層、三層，造成濰坊商業(yè)大面積、高總價的特性。四、濰坊商8、業(yè)圈分析縱觀濰坊市的傳統(tǒng)與新型商業(yè)，大致可分為： 和平路商圈 白浪河?xùn)|岸商圈 新華路商圈 新興的東區(qū)商圈1、 濰坊老城區(qū)集中型商圈和平路商圈和平路商圈是濰坊最老的商業(yè)圈，集中了濰坊中百、濰坊百貨大樓、溫州購物商城、風(fēng)尚100、國安商廈等多個大型商業(yè)。濰坊的商業(yè)中心與商務(wù)中心高度重合于和平路商圈，在短短的不足1.5公里的集中了濰坊最好的百貨商場，如濰坊中百、濰坊百貨大樓、世紀(jì)泰華、溫州購物商城、蘇寧電器、麥當(dāng)勞、味千拉面等，風(fēng)箏廣場、銀座商城、以及諸多的商務(wù)酒店，如鳶飛酒店、酒店、使得和平路商業(yè)街集購物、休閑、餐飲、娛樂多功能一體，和平路商圈在濰坊商業(yè)中的龍頭地位不可動搖，也是濰坊目前唯一的集中9、型商圈。2、 白浪河?xùn)|岸商圈復(fù)合商務(wù)形商業(yè)白浪河廣場以及白浪河?xùn)|岸，正是目前市政府著力改造的項目，可以見到已初具模型，政府下決心把它打造成濰坊的一張名片。和平路以西作為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，短時期內(nèi)不具備大面積結(jié)構(gòu)調(diào)整的條件，或者說改造成本太高，東岸這個以CBD為推廣概念的商務(wù)綜合體項目更像一個大購物中心，這一個巨大的購物中心形成了多種業(yè)態(tài)、多種經(jīng)營模式的休閑旅游購物區(qū)。在辦公、居住、餐飲、休閑、購物、娛樂、旅游、文化、藝術(shù)等領(lǐng)域全面發(fā)光，會吸引到這座城市中新一代消費族群。泰華城在中間起一個銜接作用，把南面的銀座購物中心與北面的三聯(lián)家電、國美家電聯(lián)結(jié)成一個完整的購物鏈，與勝利街以南的風(fēng)箏購物公園和白浪河10、東岸的景觀式主題休閑娛樂項目一并組成一個現(xiàn)代流派的消費社區(qū)。 3、新華路商圈賣場型集中商業(yè)從白浪河?xùn)|去，用不了10分鐘車程，就到了濰坊市區(qū)的消費旺盛區(qū)域新華路。從福壽街至勝利街不過2公里路段，聚集了利群、WAL-MART、中百佳樂家三大賣場，經(jīng)營面積均在2萬以上，除利群兼有少許百貨店的功能外，其他兩家均屬于典型的超市業(yè)態(tài)。每隔500米就遇到一家超市大賣場，不僅在全山東少見，可能在全國也罕有。商業(yè)密度大、同質(zhì)化強，本項目就位于佳樂家正面，位置極佳。4、新東區(qū)商圈新城市中心商業(yè)區(qū)近年來，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認(rèn)的城11、市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域，成為濰坊市高消費居住人群聚集居住的地方。據(jù)統(tǒng)計東部高新區(qū)已新增住宅1.5萬多套，新增高檔消費人群5萬余人。除上述新華路的幾大巨頭入駐，另外，市政府人民廣場的西側(cè)，崛起的12萬平方米的商業(yè)廣場財富廣場，政府已將其列為2005年濰坊市城市建設(shè)重點工程項目。成型的商業(yè)配套，巨大的居民需求，加上現(xiàn)在的良好基礎(chǔ)環(huán)境，東部核心商圈初步形成。 五、項目概況項目占地面積為1.8萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米,商業(yè)面積約3.5萬平方米,地下二層、地上四層，主樓為三棟高層住宅和豪華公寓。項目地理位置優(yōu)越，位于濰坊市高新區(qū)，是東區(qū)的核心區(qū)域，位于濰坊新華路，是未來城市發(fā)展的重心12、，距市政府僅800米距離，本項目是新華路商圈與濰坊新舊商圈的交匯處，周邊商業(yè)成熟，高檔社區(qū)、商業(yè)、金融、高校等基礎(chǔ)設(shè)施配套良好，交通便捷，緊臨市中心。項目對面是濰坊中百的佳樂家超市、與之300米之外是國際零售巨頭沃爾瑪購物中心，距項目1500米的利群購物商城，即將開業(yè)的大型SHOPING MAILL財富廣場。項目周邊高檔社區(qū)及社區(qū)集積。SWOT分析（一） 優(yōu)勢1 屬于濰坊東區(qū)商業(yè)中心，具有較強的區(qū)位優(yōu)勢。2 周邊有數(shù)十個高尚住宅區(qū)，人口密集，有效購買力強。3 周邊已有沃爾瑪、佳樂家、利群等商業(yè)項目，有主力店帶動商業(yè)店鋪的作用，增強了客戶的購買信4 項目各部分交通動線十分流暢，人流組織較好。5 13、定位為百貨業(yè)態(tài)，在此商圈屬唯一性。6 項目采用統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，有利于打消客戶的顧慮。（二） 劣勢1 本項目由于地塊因素，屬長方形業(yè)態(tài)，對百貨經(jīng)營商家存在較大的缺陷2 產(chǎn)權(quán)式店鋪銷售上相對比較困難。2 周邊城市氛圍，區(qū)域商業(yè)環(huán)境有待成熟。3 周邊居民習(xí)慣往市中心消費，形成“居住在東部，購物在西部”的思維定勢。4 類似同質(zhì)化項目較多，存在競爭。（三） 機會1 整個蓬勃發(fā)展的東區(qū)，具備強大的消費潛力，有利于項目發(fā)揮空隙優(yōu)勢，發(fā)展成東部百貨商圈。2 佳樂家將與本項目互動，共同樹立起區(qū)域品質(zhì)的商業(yè)形象，促使東部大幾何中心的核心商圈形成。3 東部片區(qū)規(guī)劃確定為高檔次、高品位的城市中心，為項目14、提供了一個借勢運作的機會。（四） 威脅1 由于受地塊影響,在招商定位上將會受限。2 近年來濰坊大型商業(yè)項目如雨后春筍接踵而建，面對有限的投資客群，競爭將相當(dāng)激烈。3 國家實施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖，政策面的影響必然會給項目的銷售帶來一定的困難。六、差異化競爭策略分析項目的差異化是核心競爭力的體現(xiàn)。以各種軟硬件支撐起個性鮮明的商業(yè)形象，避開與其他商業(yè)中心的正面競爭，形成自己獨特的魅力。1 、特色性建筑設(shè)計與環(huán)境規(guī)劃本項目應(yīng)以高起點、前瞻性為規(guī)劃原則，在建筑規(guī)劃設(shè)計上獨具特色，塑造出區(qū)域個性化建筑標(biāo)識，充分展示項目獨特的商業(yè)文化。同時塑造人性化的消費環(huán)境，保證動線合理與人流通暢，設(shè)置各種亮點，持續(xù)性求新求變，從而保證商業(yè)的長久魅力，成為東部首屈一指的商業(yè)中心。2、富有感染力的深入人心的營銷推廣在產(chǎn)品的營銷推廣上要在循序漸進的基礎(chǔ)上一氣呵成，使項目成為市場上深入人心的熱點，宣傳手法上要與產(chǎn)品的文化個性相統(tǒng)一，體現(xiàn)一種激情洋溢的富有感染力的格調(diào)，調(diào)動人們對東部新商業(yè)起點關(guān)注和東部新生活的無限向往。基于對濰坊商業(yè)市場的考察與思考，結(jié)合對本項目地塊的了解，我們從招商及銷售角度提出以下初步的思路，供參考：打造東部科技數(shù)碼港 負(fù)一樓和一樓是數(shù)碼港，二三樓是家電，四樓還沒定10