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1、景德鎮(zhèn)東郊項(xiàng)目提案報(bào)告定 位 分 析一、定位分析1、開發(fā)理念定位：【倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、園林”生活】健康生活最主要的是一種生活觀念和生活方式。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上，根據(jù)景德鎮(zhèn)東郊的環(huán)境、風(fēng)貌、人文特點(diǎn)提出適合當(dāng)?shù)厥袌鲋心繕?biāo)消費(fèi)者所普遍認(rèn)同和響應(yīng)的“健康、生態(tài)、園林”生活理念。2、市場定位：【生態(tài)園林景觀住宅】根據(jù)東郊目標(biāo)消費(fèi)者的特征，定位為“健康生態(tài)住宅”，并且根據(jù)市場狀況，既生動(dòng)又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場上競爭樓盤提出的模仿歐路風(fēng)情比較，符合景德鎮(zhèn)東郊目標(biāo)消費(fèi)者追求“健康生活”的目標(biāo)，它力圖以“現(xiàn)代版的生態(tài)園林住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。2、這四大要素來打造東郊人居新生活。在市場中建立獨(dú)特的品牌個(gè)性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的品牌張力，吸引消費(fèi)者，最終創(chuàng)造競爭優(yōu)勢(shì)。3、價(jià)格定位:建議住宅均價(jià)1550元/平米; a、高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個(gè)案（東方明珠和圣羅帝景）的均價(jià)1500元/平米，但項(xiàng)目推案時(shí)間應(yīng)在2006年的下半年，市場的上升可以支撐這一價(jià)位。b、 項(xiàng)目的高品味和檔次決定售價(jià)高于其他鄰近個(gè)案c、項(xiàng)目與景德鎮(zhèn)其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價(jià)值和升值潛力，價(jià)廉物美，物超所值。4、目標(biāo)消費(fèi)者簡析經(jīng)過廣泛細(xì)致的調(diào)查與分析，目標(biāo)消費(fèi)者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前：a、年齡：2855歲之間，主力人群為3545歲。b、社會(huì)階層：3、當(dāng)?shù)丶爸苓吘用瘢瑬|郊各大學(xué)院老師及市區(qū)二次置業(yè)者c、性別：男性為主。d、面積需求：三房110-130平方米，二房80-90平方米。e、區(qū)域：東郊，市區(qū)。f、購房目的：改善現(xiàn)居住狀況；將不動(dòng)產(chǎn)作為投資理財(cái)（二次置業(yè)）的；市區(qū)改造拆遷戶。二、產(chǎn)品建議1、產(chǎn)品建議1）、項(xiàng)目的整體建議a、在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，通過對(duì)社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響，達(dá)到項(xiàng)目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議以多層為主及局部高層突出樓盤形象，將項(xiàng)目外的遮擋樓房統(tǒng)一外觀設(shè)計(jì)改造，達(dá)到統(tǒng)一視覺的效果。b、注重項(xiàng)目中生態(tài)園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。c、 注重商業(yè)配套4、的完善。d、 通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目形象。e、 建議項(xiàng)目利用底下水資源，將底下水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀更優(yōu)美。用水將所有園林景觀串聯(lián)，同時(shí)采用陶瓷文化元素點(diǎn)綴，真正體現(xiàn)生態(tài)園林健康、舒適、雅寂的實(shí)質(zhì)。2)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 a、建筑形式建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位為新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格。現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的5、明快、簡潔。外立面 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果，與生態(tài)園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。 采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。 色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營造休閑、舒適、時(shí)尚、自然的家居氛圍。窗 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)的采光6、性和舒適性。b、戶型設(shè)計(jì)目前，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。戶型建議 主力面積控制在80120平米。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價(jià)易于控制。建議兩房面積控制在80100左右，三房面積控制在110120左右。 玄關(guān)的設(shè)計(jì)，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。 客廳開間至少4.5M，客廳具備較高級(jí)家庭影院的功能。 客廳觀景陽臺(tái)面積夠大，可作為其它功能。 大戶型主臥帶陽臺(tái)室，可拓展小書房，健身房等其它功能。 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 7、廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線。 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺(tái)，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺(tái)設(shè)有電源，上下水。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺(tái)充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。 設(shè)儲(chǔ)物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 創(chuàng)新戶型，疊拼、復(fù)式、錯(cuò)層，充分體現(xiàn)多元化戶型的設(shè)計(jì)。 建議：在項(xiàng)目多層和小高層設(shè)計(jì)地下室，多層的地下室設(shè)計(jì)成具備儲(chǔ)藏室功能，在銷售時(shí)可進(jìn)行分割，贈(zèng)送每戶1015平米的地下儲(chǔ)藏室。增加項(xiàng)目的產(chǎn)品競爭力。二、園林設(shè)8、計(jì)建議現(xiàn)在住宅對(duì)區(qū)域環(huán)境的要求較高，對(duì)周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。1、 在生態(tài)園林和水景上文章作足，園林設(shè)計(jì)兼顧觀賞性與實(shí)用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。 2、在園林風(fēng)格設(shè)計(jì)方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是重視細(xì)節(jié)小品的日式風(fēng)格，本項(xiàng)目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。3、 在售樓時(shí)即應(yīng)全部或部分實(shí)現(xiàn)園林景觀，以增強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達(dá)到對(duì)項(xiàng)目所提倡的健康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上增強(qiáng)對(duì)本案開發(fā)商資金實(shí)力的認(rèn)同。 4、在營銷中9、強(qiáng)調(diào)外國知名園林設(shè)計(jì)師為小區(qū)量身定做，以迎合目標(biāo)客群的偏好。三、物業(yè)管理一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個(gè)好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)主要有： 1、生活居家服務(wù)：與住戶的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑管理、公共設(shè)施、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū)文化活動(dòng)。 2、加值委托服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便民代辦服務(wù)。 3、經(jīng)營管理服務(wù)：房產(chǎn)中介服務(wù)、停車場管理、康樂運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生保健、旅游組織。在物業(yè)費(fèi)的制定方面應(yīng)考慮到周邊10、項(xiàng)目的情況和入住人群承受能力，建議不超過0.5元。在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。四、智能化（1）小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計(jì)量（IC卡或遠(yuǎn)傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報(bào)警、防火、防煤氣泄露報(bào)警、緊急求助報(bào)警、等功能。（2）智能化系統(tǒng)包括社區(qū)周邊紅外線防越監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)主干道及廣場閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)出入口IC管理系統(tǒng)、單元入口可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、24小時(shí)保安電子巡更系統(tǒng)等。（3）在項(xiàng)目入口處設(shè)計(jì)液晶電視屏幕，每日以字幕的形式滾動(dòng)播出時(shí)事新聞，天氣預(yù)報(bào)，小區(qū)重要活動(dòng)，物業(yè)管理服務(wù)等信息。五、配套建議1、 會(huì)所建議： 健身俱樂部 美容美發(fā)廳 閱覽室 棋牌室 乒乓球室、臺(tái)球、游泳池等活動(dòng)室 醫(yī)療診所 警署聯(lián)系處2、商業(yè)配套建議在項(xiàng)目北面?zhèn)乳T以招商的形式擬建商業(yè)一條街，解除客戶購物及休閑的后顧之憂，同時(shí)為項(xiàng)目增加一個(gè)賣點(diǎn)。3、停車系統(tǒng)現(xiàn)在隨著汽車逐步走進(jìn)家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，所以本案應(yīng)注重車庫的配設(shè)。 采取地下公用車庫和地面私人車庫相結(jié)合的形式，實(shí)現(xiàn)人車分流。 安裝智能化車庫管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)車庫、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。 車位的配比上要達(dá)到1：1的量，滿足長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。 地下車庫與高層相互連通，最好有樓內(nèi)電梯直接通達(dá)。