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1、北京商業街區項目考察報告商管中心企劃部2015年11月27日-29日贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 華貿購物中心導視系統和指示標牌SKP的導視系統和標志標牌設計并沒有出色的地方，只是很普通的電子屏、簡單的平面圖、顏色比較顯眼的方位指引。但是其色彩應用上時尚感還比較強導視系統華貿的導視系統更為簡潔，但普遍用毛玻璃材質，顯得更加商務，科技含量也更高，也與其內部大量的銀行機構、寫字樓相稱其他細節廣告位在兩個商城里非常少，即使有，也和指示標牌的設計意義，也是極簡主義，鋁合金材質的指示牌質感很好，色彩搭配非常簡潔。值得注意的是，停車場入2、口只有1個的SKP，在入口處做了一個很大的環島，地下也分成了2股通道，以便組織出入，不會造成擁堵墻體廣告裝修包圍頂部的假花和簡單的導視變電箱廣告位客服中心環形停車入口簡單大方的指引路標小結1.SKP的核心競爭力是其超強的頂級品牌吸引力和CBD大量高端消費者的購買力，以至于SKP連續數年蟬聯全國銷售額冠軍；2.華貿購物中心同處華貿中心，地段和品牌也具有非常良好的條件，但由于與SKP定位趨同，物業條件限制無法營造更有趣味的逛街體驗，以及銀行、家居等低人氣業態組合的影響，華貿人氣要低得多。導視、廣告與標牌1.由于其獨一無二的高密度一線品牌集合以及與國外同步銷售的特殊待遇，SKP和華貿的心態與其他購物3、中心有明顯的不同。目前由于一線品牌在華銷售下降以及國內消費理念的轉變，全球范圍內華人奢侈品消費已經出現增速明顯下降的趨勢，由單純的品牌影響撐起的銷冠也需要更多配套的服務來維持。2.由于上述原因，SKP的微信網和導視系統功能比較單一，互動性不佳，導視系統僅是簡單的平面圖和常規的指示牌，沒有應用新的技術手段，服務上面有一定的距離感，這一點不利于吸引更多年輕消費者前去體驗；3.2個購物中心都秉承了Less is more的簡約、素雅格調，很難找到很搶鏡的標志標牌，但是基本功能又大多能滿足。4.標志標牌基本都用亞光材料或涂漆，包括鋁合金，毛玻璃，不銹鋼拉絲面板，內容版面很干凈簡練，在大多數北京購物中心4、目前都是如此趨勢。5.廣告位在內部幾乎看不到，室外廣告的產品和設計也都偏向高端，沒有沖淡商業氛圍，反而相得益彰。世貿天階-工業奇觀世貿天階是北京一處著名的景觀，獨一無二的巨型天幕已經成了北京的地標。與其他人文景觀不同的是，這是工業時代的奇觀建筑。世貿天階的商業街與華貿類似，動線簡單，業態組合上并沒有特別出奇的地方，2006年即已開業，至今約10年時間，先前的一些優勢目前已經消耗殆盡，不能代表北京商業的新發展方向。但當時其首次引進的包括ZARA旗艦店，MissSixty、姚明運動館等還是引領了一段潮流。集散空間和商業氛圍包裝1.總服務臺設置在地下1層，超市出口；2.所有開放集散空間均設置大量休息5、區與景觀小品融為一體；3.頂樓設置了Place Family House，是一個VIP休息區，面積達150平米以上，專供VIP會員客戶休息服務臺VIP休息區地下休息區休息區廣告位入口門上的彩貼電梯按鍵中央廣場全貌及大型LED廣告屏櫥窗廣告導視牌上的小廣告廣告位道旁景觀墻上的LOGO標志入口處的品牌墻外部一個出風口外包裝，利用起來做成廣告廣告位扶梯口的地貼櫥窗廣告燈箱廣告世貿天階的廣告位形式比較多主要特點有如下：1.開發強度比較大，無論室內外立柱、交通口的墻面、地面、景觀上都有；2.質感參差不齊，有的比較有創意，但有的也略顯低端，讓項目顯得有些老態地下室入口玻璃圍欄導視系統、指示標牌停車場電梯口6、玻璃貼，帶有指向功能各樓層落地指示牌毛玻璃做的樓層平面導視導視系統和指示標牌世貿天階的導視和指示標牌是非常傳統的購物中心指示牌的樣式，優點在于樣式簡單，功能清楚，基本上能依靠該指示牌系統找到方位；缺點在于缺乏設計感，略顯簡單甚至簡陋，唯一有亮點的是個店鋪門口的小型店招牌，顧客可以在步行的同時，不用轉頭便可以一目了然看見店鋪信息簡陋的指示牌地貼指示門店的小標牌電梯口落地標牌小結規劃、定位1.世貿天階開業9年，在目前以藝術、體驗、文化為主流的商業新風向，下世貿天階的調整不很到位，造成目前人氣低迷。2.過于平淡的動線、室內景觀和氛圍包裝的缺失，難以給游人停留下來的欲望，世貿天階從一個商業標桿變成了單7、純的地標建筑。3.世貿天階的運營服務幾乎感受不到，無論是線下實體服務還是線上，都沒有更多的附加價值，進一步威脅到人氣。氛圍包裝、導視系統和標志標牌1.雖然定位中高端、時尚，但廣告位管理比較不規范，幾乎處處都有廣告，而且也沒有做到整齊劃一、內容素雅，造成視覺疲勞也降低檔次；2.導視系統用材只是非常簡單的半透明塑料板和頂部光源，設計上方正平庸，而且字體很小，指示得不很明確，但基本覆蓋了交通節點，只是仍然有大量盲點，例如中央步行街上幾乎看不到任何指示標牌，而天幕步行街是人流最密集的地方；3.目前導視系統仍在使用傳統的落地式平面圖，缺乏新技術應用，有些落伍；4.現場正在布置圣誕大活動，在天幕下用圍擋圍8、住正在搭建設備，但是針對此次活動幾乎沒有任何配套宣傳和氛圍營造，網上信息也沒有推送，運營管理缺位。僑福芳草地-先鋒和驚嘆僑福芳草地在三里屯商圈已經是一個地標性建筑，無論是建筑本身，內部的品牌號召力，還是整體商業氛圍的包裝，都體現了先鋒藝術的格調，在眾多項目當中尤其突出。雖然品牌力方面沒有新光天地華貿等讓人震撼，藝術方面也并沒有798那么純粹，但是結合的恰到好處。原因是1所有藝術品與現場氛圍風格不沖突；2大量留白保留了商業空間，同時又正是藝術賞析所需要的空間項目四周道路及環境僑福芳草地位于北京東大橋路，是三里屯商圈的輻射范圍，距離三里屯約1.5公里，距離永安里約1公里，距離大望路華貿中心約4公里9、，與世貿天階隔街相望，雖然并非北京的絕對中心，但是地理位置仍然比較優越東大橋路項目西側項目南側東大橋路南側建筑規劃和動線芳草地的建筑本身就是一件宏達的藝術品，從外形上看是一座金字塔造型，很像巴黎盧浮宮金字塔的放大版。從內部看其實質是由3座高低不一致的塔樓組成的一塊廣場，頂部以ETFE膜封頂，組成一個密閉的空間，因此既有開放式街區商業的特點又有密閉購物中心的特點建筑規劃和動線芳草地項目進入后并不是直接就是商場，而是進入一個由3座塔樓圍合的中心廣場，構建成一個巨大的中庭，高度達數十米，這是一般購物中心無法達到的。仔細觀察發現，實質上這是一個由寫字樓底商+下沉廣場組成的多個購物中心的結合體。其內部視10、覺效果可以用震撼來形容芳草地項目的景觀小品極富創意而且無處不在，大量商業空間被舍棄用來放置此類雕塑、展品等。從接近項目開始，廣場上就有大量的現代風格雕塑。而北京僑福芳草地幾個字也比較與眾不同，是帶有背光的立體造型，在落地花圃的圍墻上，雖然不大但是很有質感。廣場上的狼群雕塑入口旋梯入口旋梯中央的雕塑入口的巨蛋和彩橋下沉廣場中的雕塑草地上的小雕塑小照明集散空間和商業氛圍包裝集散空間和商業氛圍包裝入口廣場雕塑廣場雕塑入口處的藝術品入口處的藝術品一條包裝的金碧輝煌的廊橋橋左側的廣場右側廣場 美食城廣告位IWC旗艦店LOGO墻登喜路大牌廣告除了商家店招、少量幾塊巨幅大牌平面廣告，場內看不到其他形式的廣告11、位，即使是商家的廣告其風格也與現場氛圍很登對導視系統芳草地項目各樓層的平面非常簡單，就是一條沿著塔樓，圍合廣場形成的單回環路線，通過中央的一條“拉索橋”切分成2大板塊，因為店鋪的進深普遍不大，而且沒有過多的次動線交叉，加上各個板塊的標志性建筑（景觀）非常突出，在項目內游走沒有迷路之虞，因此主導視系統的界面簡潔清爽，但并不是芳草地項目導視系統的亮點所在，功能比較普通，僅僅是簡單的樓層信息和品牌列表，沒有更多的交流功能指示標牌一本書一樣打開的樓層指示牌設計成人腳站立模樣的標牌富有趣味的指示標牌（但是沒有方向指引）指示標牌停車場入口指示從地下“舉起”的指示牌鑲嵌在柱子內的指示牌方向指向明確的“正常”12、的指示牌像巧克力一樣的指示燈箱電梯門上的樓層指引墻上的樓層指引停車場內卸貨區域其他細節一個創意景觀創意小品垃圾桶機器包裝成廣告位外露機器廣告位取暖器其他細節露在外面的電器元件被吸引的人們外露機器廣告位取暖器服務臺衛生間的標志豪華的衛生間其他細節收碗盤的小推車被吸引的人們帆布膜頂棚影院的外部趣味景觀四通八達的電梯，入口多達5組整齊的管網小結規劃、定位和建筑特色1.定位高端、時尚、都市精英生活，品牌招商和建筑設計、動線規劃都能符合該定位；動線雖然比較簡單，但是通過寬窄、角度的變化營造了趣味性；2.內部犧牲大量商業空間換取商業氛圍包裝，進一步提升了商業檔次；3.景觀小品的密集程度非常高，真正做到了一13、步一景；4.幾乎沒有除品牌商戶店招之外的廣告牌，包括外圍戶外廣告，即使是新光天地此類頂級購物中心也比較罕見，但是對拔高項目檔次有明顯作用；5.藝術與商業的結合，要求犧牲大量的商業空間，同時需要所有景觀統一的風格或趨勢，以及與項目本身特質相符；6.項目內部所有管線、布景等非常規范；導視系統、氛圍包裝和指示標牌1.以簡潔的樓層指引、品牌介紹為主，沒有太多的互動功能，但由于場內空間特殊，標志性建筑和景觀多，所有商戶中庭一目了然，導視系統使用頻率不高；2.標示標牌的樣式繁多，重復率低，增加了設計、制作和安裝成本，但是效果明顯，使得標志標牌也能夠成為景觀的一部分；3.標志的用材質感細膩，視覺感官好，用色14、基本上以淺綠、黑、乳白及其他糖果色為主，符合潮流，非常淡雅。4.通過在不同的區域設置不同的標志標牌、不同的業態指引使用不同形式的標志標牌（如兒童業態指引的漫畫風格），可以增加趣味性；5.停車場布置有人行道、智能停車系統等，在細節方面給予了客戶一定的關懷。總結和建議1.動線簡潔的項目，提供的便利度更高，但不臨街商鋪需要有引導措施；節慶街動線類似購物中心網格型（實際是混合型），因此標志標牌使用頻率會非常高，特別在B、C棟、小吃街這樣的非品牌獨棟中，需要大量方向性指示非常明確的標志標牌；2.無論多么先進、搶眼的規劃、設計以及高新科技，例如天幕、例如大悅城的4層天梯等等，都會隨著時間推移逐漸被取代甚至15、遺忘，而頂級品牌的號召力、令人目不暇接的藝術感染力、先進而體貼的服務滲透力、不斷根據市場需求升級的改革動力等“4種力量”才能長久不衰，因而在節慶街的后期運營管理方面應盡可能提供給客戶“便利、貼心、及時”三大特性的服務產品，比如微信訂閱號上需要能實現一切現場功能；3.景觀設計和導視系統設計與現場風格、色調等保持高度一致，是設計中的重點。節慶街的民族元素、現代表達的特點，可以考慮1）古樸、圓潤、多彩；2）先鋒、時尚、極簡主義或抽象主義，但都遵循“Less is more”的原則；4.景觀設計應當秉持幾個原則：1）交通節點處擺放大量固定景觀和可移動的景觀小品；2）真正的集散空間如廣場，需要布置標志性16、景觀，但由于節慶街街道平直，沒有太多曲線變化，廣場屬于人流集散中心和動線尺度和角度變化的關鍵，景觀絕不能占用廣場的主要部位，應保留廣場的公用性結合景觀聚攏人氣的作用，大面積留白，讓廣場上的人流可以快速進入、聚合然后快速分流；3）廣場上不能有高大的樹木等遮擋周邊店鋪的物品；4）綠植的安排建議不要過于工整，應具備相當的園林藝術性比如結合一切趣味性的微型景觀雕塑，供給游客觀賞；5）廣播系統建議與路燈集成，使用更方便，路燈應設計成具有貴州特色的物品，例如酒瓶、竹編籮筐、苗銀頭飾等，但做工要相當精細因為正好是視覺仰視30度以內最能吸引關注度的點。總結和建議5.導視系統標志標牌：1）在選址、安裝、布點方面17、要真正融進建筑物或融進景觀，比如墻壁上的透明指示牌；2）同時電子導視系統的信息需要完整、完善，使用方便，具有導航、樓層查詢、下單、優惠券打印等幾大功能；3）導視系統布點上應當每個交通節點，如電梯口，停車場、街區出入口和交叉口、廣場，4）標志標牌的設置需要全面覆蓋，包括電梯內部、扶梯上下客平臺、電梯按鈕、街區墻體、廣場周邊、衛生間周邊等；5）微信網絡導航非常重要，包括品牌導航和停車空位導航，最好能實現大悅城所有功能，并能在微信上找車并導航；6.用材、用色和規格方面，應選擇視覺質感好、觸感強、有分量感的啞光材料，用色以黑、白、乳白、草綠、天藍等冷色調配以少量紅色為主，使之醒目而又不與建筑主色調沖撞，同時黑紅、黑白、白綠、藍白、藍黑集中色調配置會比較高雅素淡；7.南區幾條街道應考慮用ETFE膜封頂（封到頂樓），以便保暖。冬季北京幾個街區商業人流大幅減少；地面鋪磚用規格比較大的青灰色的石板等；8.冬季采暖設備應提前考慮，可以用芳草地-1層的采暖設備，無色無味，隱蔽性高，樣式簡單。9.最后建議所有涉及與節慶街主要格調保持吻合，太古里的幾何圖形主題在電梯口、樓道、建筑本身上都有很明顯的體現，因而整個項目像是一個完整的藝術品，本項目參考太古里的設計理念，也應當整體采用同一個設計理念。