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1、服裝中心年度業態調整方案服裝中心自今年的3月28日試營業至今已走過了大半年的時間，目前整體的運營狀態并不如市場初期所預想的樂觀，對于后期的經營（市場是任憑時間“自行成市”還是按照現狀“調整型成市”）根據目前呈現出來的現狀和預期可能出現的走向，我就市場接下來的工作和調整重心進行了系統的梳理，并將相關內容歸納總結如下：思路框架第一部分：市場現有業態的調整思路市場各樓層的后期業態定位：1F 潮流時尚少女裝 2F：時尚休閑女裝 3F：歐韓時尚精品女裝4F 童裝（嬰童類等） 5F：業態待定1F具體的調整內容以及施行方式：（1）平移1F2F符合市場經營的商家，有一定的經營理念的商家到一樓（前期必須做好溝通2、和意向調研工作，此項工作的具體落實可依據市場部提交的商戶信息動態數據庫中的具體內容和基本信息來確定，但必須要確保此項信息是最新的）（2）一樓原有的公司自有商鋪合同期變更（3年變更為5年）延長使用該鋪的商戶合同使用時間，在降低調入鋪位的后期持續性經營的風險同時進一步增強的商家的經營信心（3）與管委會協商明年安置戶商鋪的合同續租和招商政策（商家準入必須經過管理公司的入場流程，法務部重新擬定合同模板）2F具體的調整內容以及施行方式：（1）分區塊進行重新組合，集中現有的在營業態，所有區域以經營時尚休閑，淑女裝和時尚女褲（2）對于褲區有兩種處理方式，放棄褲區的業態定位，褲類商家可以分散或者組合到與相關服3、裝類相匹配的區域，作為成衣的輔助業態；（3）根據現場現有的經營褲區的商家數量（目前市場需要的是人氣，褲區這部分商戶中只要是有留下繼續經營想法的基本都有自己穩定的售貨渠道和固定的客戶群體，對于市場人氣的提升和人流量的導入還是有很大的輔助作用的）對于這部分鋪位，可以考慮到以集中經營的方式，重新劃行規市3F具體的調整內容以及施行方式：（1）3F業態按照市場的后期規劃必須進行大洗牌，以精品、歐韓女裝為主導（2）目前在營的商家主要以經營中老年服裝為主，對于這部分商戶的后期安置可以考慮在A區或者D區采用集中經營的原則（3）三樓其它的區域，根據清空后的鋪位和現場實際的空間，重新引進實力商家，有針對性的對現在4、天虹的潛在客戶進行招商；4F具體的調整內容以及施行方式：（1）4F童裝的經營業態主要表現在兩個方面，東區（A區和部分B區）屬于中高檔的品牌童裝，西區（主要是CD兩個區）屬于沙家浜自產自銷區，對于現有業態的調整，主要是立足目前的經營局面，進行現有的A區的空鋪填充以及后期的業態升級（2）現在四樓的經營局面相對比較穩定，但對于市場2014年的政策特別是1-3樓的免租優惠政策是否會惠及到自身，目前是潛在的最大的不穩定隱患（3）四樓東區的40%左右的商戶現在都在運作電子商戶（阿里巴巴、衣聯網、淘寶等電商平臺）在市場下一步政策不明朗的前提下（鋪位的運營成本特別是大鋪），出于這方面的考慮，有可能放棄或轉讓現5、有的鋪位經營權，轉移到市場外部的其它場所持續經營第二部分：招商政策整體政策指導思想：1、全面開展新的招商計劃，引進有目的性消費的各類業態，充實現有的市場格局，豐富現有的市場業態；2、通過商會、協會，尋找潛在的廠家批發客戶3、定向招開招商、采購大會，架接廠商與采購商的橋梁，實質性的提升真正的“世服批發基地”的理念4、對潛在有進駐市場要求，符合招商“A類等級”的客戶進行大力扶持，對市場內部有潛力的優質商戶進行重點培養，力爭培養一批招牌商戶，持續應用以商招商、樓層特色業態打造的政策，通過有實力的老客戶帶新商戶（按照市場所能給到的優惠政策，根據商戶的經營實力來定）以及特色批發大戶，來市場經營的方式，來6、徹底解決部分空鋪及業態充實的問題。針對1F2F3F招商政策的差異：1、首先從目前樓層鋪位的產權歸屬層面來講：一樓現有鋪位的性質類型有（回遷戶鋪位、市場鋪、自營產權鋪）二樓（自營產權鋪、委托市場代為出租的產權鋪、極少的市場鋪）三樓（自營產權鋪、委托市場代為出租的產權鋪、極少的市場鋪）2、一樓部分回遷自行出租的鋪位（這部份性質的鋪位約占市場一樓的70%左右，商鋪的經營權直接從回遷戶手中私自簽訂的，有些鋪位的租金對于同期的市場鋪租金標準要高出很多，且經營合同是一年一簽，缺乏后期持續經營的穩定性，通過日常市場工作中的商戶走訪，發現這部份回遷自行出租的鋪位也在觀望下一步房東的租金標準調整，如果在目前的狀7、態下，回遷戶第二年的經營合同沒有做出任何的變動的話，這部分私租的客戶有可能會有一定的流失率，如果出現這種情況，一樓的日常經營將會被全盤打亂）所以針對此類的隱性問題，有必要由公司層面在此項問題未爆發前做如下的幾項工作：【1】對于回遷自行出租的商戶進行經營意向和問題的調研和信息匯總【2】通過公司層面與管委會對接，溝通這一隱性問題后期對于市場經營的影響，通過市場、管委會、回遷戶三方針對此項問題進行后續經營以及租金政策、合同時間等事項的商談，以進一步明確這部分經營戶所關心的這些問題的后期解決方式，避免問題爆發后產生的商鋪空置現象【3】部分達不成共識的鋪位（主要是位置較好的端頭鋪，有可能出現租金標準偏高8、或私抬租金的現象；位置不好的側邊鋪，回遷方可能有共識，但承租方不好找，鋪位產生不了效益）對于這兩種情況，市場制定招商政策時是否考慮通過各方商談形成的共識，對有撤場打算但在前期經營的過程中各項標準還符合市場要求的經營戶進行新政策的重新約談、簽約事項，如果實在是無意經營的，可否考慮按照商談價，由市場方統一布置對外招商，這些工作必須要在2013年末14年初確定3、自營商鋪后期不想繼續在市場中經營的，市場可按照租金時價原則，合同期5年的方式進行全委托式的回租4、其他的1F2F3F空置的、清空的包括后期有撤場要求的，只要是符合市場的標準和要求的（建議考慮費用【租金、物業管理費】緩繳申請的政策）以這樣的政9、策優惠來吸引周邊潛在的客戶第三部分：商戶調整思路（1）走出去：市場合同期結束、或目前無心經營需要離場的，具體辦理的方式方法可參照【本方案的第六部分】或（由非市場的人員主導成立第三方公司，由第三方公司介入進行收鋪，法務部擬定與第三方合同的合同框架和內容，平穩的收購市場商戶的經營權和合同；）（2）請進來：目標商戶或者新近商戶的招商政策【具體參照第二部分的招商政策】（針對天虹的大客戶的招商政策，針對有實力有品牌的商家的招商政策）（3）留下來：有意在市場經營的商戶第二年租金和物業管理費政策（合同期3年變更為5年，樓層平移，座談會，經營貼補，第二年費用收取的起征日，非正常經營的處理意見等具體參照【本方案10、的第六部分相應的分項方案】）第四部分：市場軟文化建設（1）在各商戶積極配合的情況下，對現有的廣告資源進行重新整合（下階段重點在電視臺、電臺、公交車、相關路面廣告牌、各類流媒體等進行有選擇性的硬廣投放）（2）對平面宣傳、現場指示系統、活動策劃等做一系列優化，力求引導商戶做到由批發帶動零售，由零售帶動批發（3）優化市場各樓層經營動線加強市場購物導視系統，合理設置業態、主力商戶及相關配套設施，切實讓采購商和消費者舒適購物，方便購物，從而帶動市場人氣的提升和二次消費；（4）市場內部氛圍的營造【本方案的第六部分相應的分項方案】）（5）市場外部氛圍營造等【本方案的第六部分相應的分項方案】）第五部分：市場調11、整整體預算（1）清鋪商家的賠償、（2）市場租金貼補、（3）2014年租金調整方案（4）宣傳推廣費用、（5）營銷拓展費用的整體預算第六部分：市場管理的現狀的處理上面五個部分都是介于市場對目前存在的非正常營業商鋪的處理上，如果此項問題沒有解決的話，以上所有的構想都無法按照既定的步驟來實施，所以要想后期市場管理工作能夠順暢、有序的進展、推行，必須先要處理這個首要的問題。市場現狀：一、入駐商戶的非正常經營現象非正常經營涵蓋的內容比較廣泛，主要表現在：序號狀況類型1長期關門直接不經營2私自改變商鋪使用性質做倉庫或其它類型（違反合同經營業態）使用3經營現場無人看管或托人代為看管4未按照市場的營業時間要求晚12、開、遲開鋪位，中途隨意關門歇業或者提前閉市5簡單掛版、不換季、不開燈、燈管黯淡、側門不開等現象的鋪位其實等同于上表所顯示出來的商鋪經營的實際狀況對于市場的日常經營和后續發展都有很大的負面影響：目前解決這些問題的力度和采用的方式、方法將直接影響到后期市場的二次招商以及經營業態的布局，所以必須在公司政策明朗的情況下有針對性的進行引導、決策，集中整個公司的力量，進行重點的處理，現在商戶和市場管理方在具體問題的看法上處在不同的兩個層面，所考慮的問題也有著不同的角度，關注的側重點也不一樣，所涉及到的內容主要表現在：二、商戶、市場兩個方面的考慮，具體如下圖所示：當然還有一些其他的問題，比如市場的業態、格局13、調整與后期人流動線的走向是否合理，打造市場的后期定位是“以批帶零”還是“以零帶批”等，這些都是連帶性的或是后續的問題，對于目前各個環節中最最核心的非正常營業鋪位的處理問題，我建議可以考慮以下的處理辦法，基本的操作流程和分項的具體內容如下：流程中涉及的政策以及觸及到的相關細節（特別是有關續約繳費的問題，根據前期簽訂的合同，下一年度的繳費期限應該是2014年的2月27日【沙家浜童裝以及部分一樓的回遷自行出租、回遷委托市場出租的鋪位除外】，正常租金和相關費用的收取告知，應該在12月底，但可以根據實際情況，事先做相應的繳費享受市場政策扶持的前期優惠承諾，同時通過這樣的方式也可以起到一個穩定商戶的經營心態和篩選優質的可持續經營的商戶的作用），這些事務都需要決策層再行定奪，畢竟這些方面觸及到企業成本（至于收鋪或清鋪可考慮第三方操作的方式實施，公司財務必須按照退款從簡的原則，只要第三方持有原合同經營人的經營管理合同、鋪位鑰匙、電卡、委托授權協議轉租轉讓協議、其它的相關收費、收款票據即可，其他的特殊問題視實際情況另行決定），對于此項問題的處理，不管市場管理方以何種方式推行，都會對后期的市場走向產生很大的影響。“市場非正常營業這一核心”是【“調整型成市”的開端，最關鍵的起點】同時也是上述所有思路得以實施的前提。市場何去何從請慎重對待此項方案。6 / 6