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1、外出考察報(bào)告（招商）時(shí)間 ：2月25日26日地點(diǎn)：廣州考察商業(yè)：天河城太古匯萬(wàn)菱匯正佳廣場(chǎng)廣百百貨考察目的：正佳廣場(chǎng)快速提升的原因？2006年、2010年曾二次到過(guò)正佳，其經(jīng)營(yíng)情況每次都有較大的提升，但當(dāng)時(shí)與天河城相比還是有不小的差距，為何正佳2011年商業(yè)排名由25位飛至2012年排名第2位呢？通過(guò)本次對(duì)天河城、太古匯、萬(wàn)菱匯、廣百百貨及周邊的實(shí)地考察我認(rèn)為業(yè)績(jī)訊猛提升的原因如下：一、 特色餐飲是正佳的最亮名片 2006年我們到廣州考察時(shí)，我其他顧客一樣會(huì)在天河城購(gòu)物，而當(dāng)時(shí)正佳將“吃在廣州”的文化引入到正佳廣場(chǎng)，我們也在“大椰豐飯”體驗(yàn)了一次打雷下雨的海南椰林飯，給我們留下了深刻印象。當(dāng)時(shí)2、的正佳餐飲不為謀利，而是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的一種手段。如今的正佳餐飲業(yè)已形成強(qiáng)大的聚客力，海南菜、臺(tái)灣菜、亞洲風(fēng)味美食、日本料理、中西快餐、休閑餐飲已經(jīng)成為它最亮的名片之一。很多顧客都是因?yàn)槭艿讲惋嫷奈鴣?lái)的，時(shí)間是最寶貴的資源，顧客將時(shí)間留在正佳，自然也就將“錢”留在了正佳廣場(chǎng)。二、內(nèi)部品牌形象全面提升： “君子務(wù)本、本立而道生”，正佳提升主因是2010年徹底完成了零售品牌的招商調(diào)整工作，可以說(shuō)是一次“大換血”，與之前相比，現(xiàn)在的正佳在品牌的結(jié)構(gòu)、更新上有了新的變化，體現(xiàn)在時(shí)尚品牌的大量引進(jìn)，店內(nèi)人氣旺，購(gòu)物的氛圍好，35歲以下年輕人占客群的60%-70%，家庭時(shí)尚休驗(yàn)的氛圍更加濃厚，使得整個(gè)3、正佳廣場(chǎng)有較強(qiáng)的時(shí)尚感，它不僅有時(shí)尚、前衛(wèi)的服裝品牌，如NOVO、H&M、ESPRIT等，主力百貨店廣州友宜商店及百佳超市也在不斷的升級(jí)。三、 停車位： 正佳廣場(chǎng)共設(shè)置了1500個(gè)停車位，并且設(shè)置了便利、醒目的停車出入流線，它是天河中心最大的停車場(chǎng)。便捷的停車場(chǎng)設(shè)計(jì)，對(duì)其可持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。四、 成為真正的商圈核心 由書城、廣百、天河城共同打造的天河城體育場(chǎng)商圈，由于太古匯、萬(wàn)菱匯、正佳廣場(chǎng)、時(shí)尚地下街、天河數(shù)碼城、頤高數(shù)碼城的持續(xù)打造，天河商圈不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在的正佳廣場(chǎng)已成為真正的商業(yè)核心。五、 體驗(yàn)式購(gòu)物 過(guò)去消費(fèi)者的購(gòu)物是“購(gòu)物式消費(fèi)”，現(xiàn)在演變?yōu)椤绑w驗(yàn)式消費(fèi)”。正佳廣場(chǎng)正是以餐飲4、娛樂(lè)為鮮明特色的體驗(yàn)式購(gòu)物。六、 多功能、多業(yè)態(tài)能更好的滿足顧客 正佳廣場(chǎng)以30萬(wàn)平米的商業(yè)體量，引領(lǐng)“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的生活方式與消費(fèi)理念，成為名副其實(shí)的“時(shí)尚之都、美食之都、娛樂(lè)之都、旅游之都、文化之都”。七、總結(jié)：正佳廣場(chǎng)值得借鑒之處太多，歸納如下：1、 定位清晰：家庭時(shí)尚體驗(yàn)中心，所有一切都是圍繞著這個(gè)定位進(jìn)行資源配置，經(jīng)過(guò)八年的打造此定位已經(jīng)深深的印在消費(fèi)者的腦子里了。而些定位正好與顧客的需求相一致。2、 動(dòng)線合理：X形的動(dòng)線設(shè)計(jì)，并在中間形成了巨大的中空，使東西、南北各近250米的距離，變的緊湊了、舒適了、通達(dá)了。3、 縱橫人流貫通：將百佳超市設(shè)在負(fù)1樓、餐飲、娛樂(lè)設(shè)在頂樓這樣上下人流就5、可以縱向流動(dòng)。主力店友誼商場(chǎng)將顧客帶到經(jīng)營(yíng)主軸的端點(diǎn)，加強(qiáng)了橫向人流。4、品類占比、主力店、次主力店分配合理、品牌組合合理 零售：娛樂(lè)：餐飲=：65：25：10相對(duì)于黃金占比有所不同，但正是這種占比有力的提升了米效，并取得了良好的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。所以黃金占比要因當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)項(xiàng)目不同而進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在主力店、次主力店及品牌的組合上很好的保證利潤(rùn)空間（即有高擋男女裝品牌，也有銷售業(yè)績(jī)好的品牌品類，如屈臣氏、名品折扣店等）5、配套服務(wù)齊全，體現(xiàn)一站式購(gòu)物；（洗衣店、銀行、沖印店、眼鏡店、售票、美容美體等）6、營(yíng)銷活動(dòng)新穎，參與性強(qiáng)，每次營(yíng)銷活動(dòng)都是“大手筆”。有引領(lǐng)和震撼的效果。如恐龍化石展、元宵燈6、展等缺點(diǎn)：主題百貨店“超市”檔次較低；兒童品牌偏少。時(shí)間 ：2月27日地點(diǎn)：深圳考察商業(yè)：萬(wàn)象城COCOPARKKK MALL東門茂業(yè)奧特萊斯考察目的：萬(wàn)象城持續(xù)遞增的原因 萬(wàn)象城五年來(lái)一直保持全國(guó)前五名，2010年銷售45億，2011年銷售52億，每年都保持15%以上的增長(zhǎng)，原因在哪里？一、清晰的定位：做最高檔的SHOPPING MALL二、品牌領(lǐng)先 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在原品牌：CERRUTI 1881、DUNHILL、HUGO BOSS、KENZO、ERMENEGILDO ZEGNA的基礎(chǔ)上引進(jìn)了LV、PRADA、BURBERRY、CHANEL始終保持高端品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。三、擴(kuò)容經(jīng)營(yíng)面積、定位7、不變?cè)贗期的基礎(chǔ)上，進(jìn)行II開(kāi)發(fā)，面積增加了同時(shí)引進(jìn)了DIOR、TOD”S、萬(wàn)寶龍等奢侈品品牌。四、高檔的裝修、唯美的環(huán)境、便捷的交通等也是重要的影響因素。五、總結(jié)：深圳之行值得借鑒之處，歸納如下：1、商業(yè)項(xiàng)目永保青春和活力的法寶 從萬(wàn)象城的持續(xù)調(diào)整的現(xiàn)象及銷售業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，我們得出一個(gè)規(guī)律：“商業(yè)項(xiàng)目永保青春和活力的法寶就是持續(xù)不斷的超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，始終領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)一小步，保持持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”，亦即我們公司提出的做一個(gè)“持續(xù)價(jià)值的提供者。2、商業(yè)不在大小 中信廣場(chǎng)面積大，隨著西武百貨的撤出現(xiàn)在已瀕臨倒閉。其實(shí)商業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)不在大小，而在強(qiáng)弱。3、競(jìng)爭(zhēng)拉動(dòng)了需求 東門的商業(yè)街，同質(zhì)店鋪的競(jìng)爭(zhēng)是8、非常激烈的，但正是在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，它們不斷的進(jìn)行提升，才產(chǎn)生了經(jīng)久不衰的老街，所以有競(jìng)爭(zhēng)才有發(fā)展。4、錨定效應(yīng)萬(wàn)象城真冰場(chǎng)的設(shè)立，因?yàn)樗哂小拔ㄒ恍浴彼孕纬闪藦?qiáng)大的聚客力量。真冰場(chǎng)是萬(wàn)象城的一道風(fēng)景，雖然不一定有“財(cái)氣”，但它卻吸引了大量的“人氣”，并產(chǎn)生了良好的口碑。5、特色經(jīng)營(yíng) 茂業(yè)東門店由原來(lái)傳統(tǒng)的百貨店，調(diào)整為扣折模式，明顯的人氣旺了，老店產(chǎn)生了新的生機(jī)與活力，現(xiàn)已打造成特色鮮明的商場(chǎng)版“奧特萊斯”，為我們的經(jīng)營(yíng)提供了一個(gè)參考。6、特色商業(yè)街的打造東門是一條老的商業(yè)街，由于商業(yè)街上有百貨店、服裝店鋪、家居百貨店鋪、小吃店等多功能、多業(yè)態(tài)的。滿足了大量中、低層消費(fèi)者的需求，所以多年來(lái)一9、直生意興隆。我們青州泰華城也必須要充分考慮大量中、低層消費(fèi)者的需求，提供適合他們需求的商品。時(shí)間 ：2月28日、3月1日地點(diǎn)：重慶考察：在建商業(yè)地產(chǎn)：龍湖U城金科廊橋天都MALL旭陽(yáng)臺(tái)北城 新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目：龍湖時(shí)代天街考察目的：現(xiàn)象背后的規(guī)律一、龍湖U城、金科廊橋、旭陽(yáng)臺(tái)北城的考察名稱位置商鋪價(jià)位商業(yè)面積備注龍湖U城二環(huán)路20000-40000元/平米I期4萬(wàn)平米已開(kāi)（后續(xù)20余萬(wàn)）開(kāi)業(yè)金科廊橋天都MALL二環(huán)路7000-20000元/平米 6萬(wàn)平米未開(kāi)（后續(xù)20余萬(wàn)）招商不理想未開(kāi)旭陽(yáng)臺(tái)北城二環(huán)路待定I期4萬(wàn)（后續(xù)20余萬(wàn)）龍湖U城、金科廊橋天都MALL、旭陽(yáng)臺(tái)北城三個(gè)項(xiàng)目成三角型分布，同處在10、二環(huán)路，位置基本相同，但價(jià)格相差很大，金科商鋪7000-20000元/平米 ，去化率不足50%;龍湖U城20000-40000元/平米，去化率90%以上，年前如期開(kāi)業(yè)。我們來(lái)分析為什么龍湖U城商鋪賣的貴，卻賣的很好，而金科賣的便宜，卻仍然賣不出去呢？我們認(rèn)為主要原因有以下三點(diǎn)：1、品牌影響力 龍湖在重慶是一個(gè)家喻戶曉的公司，有著十幾年的地產(chǎn)及商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)買者以購(gòu)買龍湖房為榮，有尊貴感，有面子。龍湖是一個(gè)品牌。我們?nèi)绾螌⑹兰o(jì)泰華打造成一個(gè)有美譽(yù)度的品牌是我們努力的目標(biāo)，如果一但成為美譽(yù)的品牌，價(jià)格就變成第二位的了。2、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) 龍湖有專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)及成功的商業(yè)營(yíng)運(yùn)經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者相信“龍湖所11、到之處必繁華”，正是有這樣的信念，所以它們相信龍湖的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。所以敢投資置業(yè)。3、后期商鋪的保值、增值龍湖是一個(gè)上市公司，重慶是它的老家，購(gòu)鋪對(duì)后期商鋪的增值，深信不疑。二、龍湖時(shí)代天街的考察 龍湖時(shí)代廣場(chǎng)是我們重點(diǎn)考察的商業(yè)項(xiàng)目于2013年1月8日開(kāi)業(yè)，由A館、B館、時(shí)代天街三部分構(gòu)成，營(yíng)業(yè)面積20余萬(wàn)平米。商業(yè)六層地下一層、地上五層。整體運(yùn)作很成功，以下幾方面特別值得我們學(xué)習(xí)：1、開(kāi)業(yè)成功 20余萬(wàn)商業(yè)體同步開(kāi)業(yè)，開(kāi)鋪率90%，我們?nèi)タ疾鞎r(shí)有5%的商鋪在裝修，雖然沒(méi)有100%開(kāi)鋪，但從招商的品牌來(lái)看，他們抱著一種“寧缺勿爛”負(fù)責(zé)的態(tài)度在招商，所有進(jìn)駐的品牌都是經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選的。2、動(dòng)線設(shè)12、計(jì)合理 B館端點(diǎn)的“新世紀(jì)百貨”位于B1-4層，既滿足了縱向又滿足了橫向的客流需求。零售主力店位于B1、餐飲娛樂(lè)位于頂層，可以進(jìn)行縱向的客流貫通。3、主力店有影響力零售主力店：“新世紀(jì)百貨”、“特力和樂(lè)”、“兒童故事”、“萬(wàn)寧”、“新世紀(jì)大坪商都”、“商社電器”、“EL VIVO采活”；餐飲主力店：“大食代”；娛樂(lè)主力店：“UME影城”、“愛(ài)玩嘉年華”。這樣龍湖時(shí)代天街就將在當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥χ髁Φ甑闹取⒚雷u(yù)度全部借為己有。主力店進(jìn)駐后，次主力店、專賣店、品牌店依次跟進(jìn)。4、人氣旺 “先做人氣，再做生意”，多個(gè)主力店、次主力店、專賣店及品牌店的成功引進(jìn)以及優(yōu)越的地理位置，使其一開(kāi)業(yè)就具有較強(qiáng)的13、吸客力，這個(gè)MALL將來(lái)一定會(huì)成功。5、不斷優(yōu)化、引進(jìn)新品 MUJI無(wú)印良品等優(yōu)良品牌繼續(xù)引進(jìn)，會(huì)形成更好的品牌組合。6、城市綜合體的魅力 龍湖時(shí)代天街購(gòu)物廣場(chǎng)，總面積120萬(wàn)平方米，集商務(wù)辦公辦、高層公寓、休閑購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、生活服務(wù)等多種復(fù)合性功能于一體，其中商業(yè)面積60萬(wàn)平米，分三期推出。本次開(kāi)業(yè)的是第一期。投資者被城市綜合體的魅力深深吸引，它們的商鋪可達(dá)20萬(wàn)元/平米。時(shí)間 ：3月2日、3日地點(diǎn)：成都考察：在建商業(yè)地產(chǎn)：ICC仁恒置地天譽(yù) 商業(yè)項(xiàng)目：華潤(rùn)萬(wàn)象城一、ICC、仁恒置地、天譽(yù)的考察名稱位置房?jī)r(jià)商業(yè)面積所屬公司ICC二環(huán)路15000元/平米20余萬(wàn)香港仁恒置地二環(huán)路17000元14、/平米 20余萬(wàn)新家坡天譽(yù)二環(huán)路15000元/平米20余萬(wàn)香港 在政府的導(dǎo)向下，此地段3000余畝，相鄰地塊共有ICC、天譽(yù)、仁恒、韓國(guó)樂(lè)天四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，他們選擇此地段的原因：1、政府導(dǎo)向 政策也是生產(chǎn)力，成都市政府將此地段打造成二環(huán)路的新商圈，所以作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商要善用第三只眼，一只眼盯住客戶，另一只眼盯住市場(chǎng)，第三只眼盯住政府政策。 所以我們青州泰華城一定要作好青州市政府的秘書。2、交通 東西走向、南北走向的兩條地鐵線在此交匯，現(xiàn)在正在施正。方便的地下及地上交通，能將客戶源源不斷的輸送到此。“要想富先修路”，是亙古不變有真理，廣州天河城的真正盈利也是在1998年地鐵線開(kāi)通后實(shí)現(xiàn)的。我15、們青州泰華城如何增加交通線至我們的門口是非常重要的盈利保障。3、學(xué)校 孩子是家庭中最重要的成員，教育又是首當(dāng)其沖的，此地段有重慶附小及重慶七中，作為主要的教育配套。4、未來(lái)新商圈 4個(gè)項(xiàng)目，商業(yè)面積80余萬(wàn)平米，如此大的體量，零售、餐飲、娛樂(lè)、文化等業(yè)態(tài)的組合，使此地成為吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)、娛為一體的新商圈。5、未來(lái)城市CBD 高檔寫字樓、公寓、商場(chǎng)的建成，相關(guān)的銀行、酒店等就會(huì)向此處聚集，此地段必將成為未來(lái)的城市CBD。二、成都華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目考察 成都萬(wàn)象城共6層，地下1層，地上5層。主要有超市、百貨店、服裝、鞋、包、兒童、家居用品、家用電器、影音、數(shù)碼、美食、個(gè)人護(hù)理、藥品、文化娛樂(lè)、配飾16、禮品及服務(wù)等品類和項(xiàng)目。所推出的是“品質(zhì)給城市更多改變”的理念，沿用的是圳深萬(wàn)象城設(shè)計(jì)風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)模式，只是在經(jīng)營(yíng)檔次上略微偏低了一點(diǎn)。1、弧形的動(dòng)線設(shè)計(jì)。 動(dòng)線設(shè)計(jì)成弧形，更有美感，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約，除個(gè)別VP點(diǎn)的展示外，其它的空間均未被商用。給目標(biāo)顧客以非常舒適的空間感。2、主力店、次主力次的分布 零售主力店： 位于B1樓的OLE超市、位于B1-F4的尚泰百貨；位于F1、F2 的NOVO； 娛樂(lè)主力店：位于F4的百老匯、西西弗萬(wàn)象屋、F5的玩具反斗城、冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng) 餐飲主要集中在頂樓。3、品牌引進(jìn) 引進(jìn)的是高檔而非著侈品品牌，如HUGO BOSS、DAKS、LACOSTE、CK、JEEP、VERS17、INO、EP；餐飲品牌：STARBUCKS、COSTA COFFEE、滿記甜品、臺(tái)灣的一茶一坐等4、分散式餐飲 在MALL內(nèi)的幾乎找不到休息椅，取而代之的是從負(fù)一樓到頂樓每個(gè)樓層都設(shè)有咖啡店、小吧、甜品店等。此設(shè)計(jì)更加的商業(yè)化與合理化。5、人氣不足 店內(nèi)顧客很少，由于店內(nèi)品牌定位于高檔，OLE也是與高端顧客相配套的超市，而零售最聚人氣的快時(shí)尚品牌：H&M、ZARA在此店沒(méi)有，時(shí)尚品牌：ONLY、VERO MODA、JACK&JONES在此店也沒(méi)有，是造成人氣不旺的主因。6、總結(jié)：從萬(wàn)象城的連鎖開(kāi)店我們可以看出，萬(wàn)象城是有一套成孰的經(jīng)營(yíng)模式。有了成熟的經(jīng)營(yíng)模式，拓展MALL就變的簡(jiǎn)單了，只有簡(jiǎn)單18、的東西才能重復(fù)做，只有重復(fù)的東西才能長(zhǎng)大。泰華城要進(jìn)行快速拓店，我們必須要有自己的經(jīng)營(yíng)模式，我們要在青州泰華城進(jìn)行不斷的探索，發(fā)展其內(nèi)在的規(guī)律性，并將其作成標(biāo)準(zhǔn)，形成適合四線城市發(fā)展的MALL獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，這樣以后我們就可以步入拓店的快車道。找到適合四線城市MALL發(fā)展的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式既是我們努力的目標(biāo)，也是我們肩上的責(zé)任。附：考察十二大亮點(diǎn) 附:考察之十二大亮點(diǎn)：一、門前造景 節(jié)慶造景 景觀 主題造景 景觀二、 室內(nèi)造景 三、人性化的顧客休息椅被水吧、甜品店、茶吧、咖啡店取而代之。 四、相信品牌的力量 龍湖品牌 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目見(jiàn)證五、硬件亮點(diǎn) 六、中國(guó)元素 七、人性化 維修 免費(fèi)上網(wǎng) 商場(chǎng)禮賓八、裝修亮點(diǎn) 巨幕 頂棚 入口 色彩 九、震撼購(gòu)物 動(dòng)感購(gòu)物 體驗(yàn)購(gòu)物十、互動(dòng)游戲 十一、 個(gè)性主題店1、個(gè)性兒童主題店 位于重慶龍湖天街的“兒童故事”將兒童購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化聚集在一起，成為非常有特色的兒童主題店，為我們青州泰華城C區(qū)兒童MALL提供了較好的參考。2、個(gè)性化的電玩城 入口單間電玩 主電玩區(qū)十二、 動(dòng)力“小火車”