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1、新德家園商業裙樓尖莎咀城市廣場尖莎咀城市廣場營銷策劃思路營銷策劃思路我們是什么？我們是什么？專業解決集中式大商業銷售難題的團隊。專業解決集中式大商業銷售難題的團隊。專業商業運作團隊專業商業運作團隊我們的團隊我們的團隊商業策劃商業策劃團隊團隊商業運營商業運營團隊團隊招商團隊招商團隊豐富的操盤經驗豐富的操盤經驗自己的百貨公司自己的百貨公司大量的商戶資源大量的商戶資源我們的優勢我們的優勢豐富的資源不斷操盤的客戶積累；不斷操盤的客戶積累；招商銷售團隊中的商戶資源；招商銷售團隊中的商戶資源；與運營團隊長期合作的商戶資源。與運營團隊長期合作的商戶資源。我們的優勢我們的優勢僅為部分合作商家。眾多的商戶資源眾2、多的商戶資源我們的優勢我們的優勢我們做了什么？我們做了什么？我們對貴司項目的認識？我們對貴司項目的認識？架構南山概況南山區位于深圳經濟特區西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺山，南至內伶仃島與香港元朗隔海相望。全區總面積169.01平方公里，南山區下轄南頭、南山、沙河、西麗、蛇口、招商、粵海7個街道辦事處，65個居民委員會。南山區交通發達，廣深高速公路、北環大道、深南大道和濱海大道等深圳幾條交通要道穿境而過；已啟動建設的地鐵2號線一期工程是連接城市中心區與蛇口、南頭半島的紐帶，也是特區內東西向交通走廊內的第二條軌道客運干線，將于2010年通車；而繼羅湖、皇崗和沙頭角之后第條跨境通道，連接深圳3、與香港兩地的深港西部通道亦投入火熱建設之中。前海中心（項目片區）前海區域是指南山區瀕臨前海的地帶，具體范圍是以前海路為中心，東至南新路以及東濱路，北至深南大道。前海片區主要分為東西兩區，東區是舊城區，城中村聚集的區域。西區是填海區，片區住宅有合理的居住規劃，聚集了很多大型居住社區，是南山最大的綜合性住宅開發區域之一，片區戶型以居家型的兩房、三房和四房為主，合理的規劃和先進的開發理念，使片區的宜居性大大提高。前海片區已經成為高薪高素質人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40之間，居住人口素質居深圳各片區之首。項目片區（前海中心）規劃最新“深圳4、市城市總體規劃（20072020）”修編草案中規劃，提出建立三級城市中心體系，包括2個城市中心、5個城市副中心、8個組團中心。2個城市中心即福田中心和前海中心前海中心。福田中心包括福田中心區、羅湖中心區，主要發展市級行政、文化、商業、商務等職能。前海中心，包括前海、后海和前海中心，包括前海、后海和寶安中心區，主要發展區域功能的生產性服務業與總部經濟。寶安中心區，主要發展區域功能的生產性服務業與總部經濟。規劃提出，在強化福田中心全市綜合服務功能的基礎上，推進前海中心的建設，積極承接推進前海中心的建設，積極承接區域性高端服務業的轉移，構筑區域性高端服務業集聚區。區域性高端服務業的轉移，構筑區域性高5、端服務業集聚區。逐步形成發展有序、功能互補、區域輻射功能強大的雙中心結構。前海中心區地處珠江口，交通條件優越，具備良好的空港和海港基礎。火車西站，大鏟灣碼頭啟用后，特別是西部通道開通、深圳航空港在全國占據第四的地位后，前海自然而然成為城市的向心力所在，代表了深圳對珠三角成為城市的向心力所在，代表了深圳對珠三角產生的向心力。即將大幅提升的整個前海的區域經濟，定會為前海帶來大量產生的向心力。即將大幅提升的整個前海的區域經濟，定會為前海帶來大量富有及高質素辦公人群。富有及高質素辦公人群。1號續建站臺名稱：白石洲站高新園站深大站桃園站大新站前海站鯉魚門站新安站寶安中心站寶體公園站坪洲站西鄉站。2號站臺6、名稱：蛇口西站蛇口客運港站海上世界站南水路站招商東路站工業八路站登良路站南山商業中心站科技園站沙河東路站世界之窗站。地鐵1號和2號線深港西部通道地鐵對南山商業的影響目前，南山的商業主要靠居住于本地的南山客戶和小部分來自關外寶安區域的客戶。地鐵開通后在時間上大大的縮短了羅湖與南山的距離。地鐵開通后寶安、羅湖和福田區域的客戶將無須花費接近1小時的交通時間，只要半小時的時間便能前來南山。地鐵對南山商業的影響是直接而顯著的。地鐵開通后加速了南山片區的住宅銷售，從而間接地影響著片區未來的商業。通過地鐵帶動住宅的銷售同時帶動商業價值的提升。西部通道對南山商業的影響深港西部通道對南山帶來最直接的影響是增加了7、來自香港的客戶。以往香港客戶從皇崗口岸或羅湖口岸到南山都需要約半小時的交通時間，西部通道無疑拉近了香港與南山的距離，同時加速了香港人對南山片區的了解及改變他們對南山的印象。西部通道對南山的商業有著重要影響。皇崗口岸和羅湖口岸經過幾年的發展逐漸形成以港人為主的港式生活圈，在這個生活圈中，除了物業價值較圈外高外，同時圈內的生活消費水平均比圈外高。而西部通道開通后使南山具有形成口岸居住圈的客觀條件。同時因為收入的差異，港人將帶動南山片區的消費水平和商業租金的上漲。南山區商業走勢由于南山的房地產發展迅猛，這為南山的商業奠定了根基。綜合地鐵、西部通道等諸多利好因素，南山未來商業主要優勢如下：區域規劃先進8、合理，在道路及區域內部的道路、交通及各方面的配套都要比東門商圈、華強北商圈強許多；區域內部居住人口多，對商業而言具有“根基支持”的重要意義；多數住宅項目都具有裙樓商業配套，商業氣氛濃厚；地鐵即將開通，有利于區外客戶前來消費；西部通道即將建成，南山中心區必將形成像羅湖口岸和皇崗口岸相類似的口岸生活圈，強力吸引著香港客戶前來居住及消費。從從以以上上的的規規劃劃和和優優勢勢分分析析來來看看，可可以以預預見見未未來來的的南南山山商商業業將將是是深深圳圳市市新新興興的的商商業業旺旺區區，而而前前海海片片區區的的商商業業目目前前從從其其定定位位和和發發展展趨趨勢勢來來看看必必將將是是南南山山商商業業的的9、“下下一一個個聚聚焦焦點點”。可借鑒項目分析名稱：萬象城地理位置：深南中路與寶安南路交匯處占地面積：30,758平方米建筑面積：188,000平方米開業時間：2004年12月業態組合：百貨、超市、電影院、美食主力店：Ole超市、Reel時尚百貨、順電、嘉禾影城、真冰溜冰場萬象城萬象城業態比例星河COCOPark名稱：星河購物公園COCOPark地理位置：福田區民田路與福華三路交匯處占地面積：30,758平方米建筑面積：85,000平方米開業時間：2006年8月業態組合：電影院、超市、美食廣場、大型主題餐飲、酒吧街主力店：香港百老匯影院COCOPark集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多10、功能于一體的體驗式購物中心。擁有6000平方米全開敞下沉式露天廣場、8大自然光中庭、100空中天橋，12條折疊式內街，1/4面積被設計為休閑用途。項目啟示：首個“內街式”購物中心創造最大臨街展示面，創造商業價值最大化。怡景中心城名稱：怡景中心城地理位置：深圳福田中心區CBD占地面積：4.3萬平方米建筑面積：近14萬平方米開業時間：2007年業態組合：主力百貨、電影院、超市、精品名 店、特 色 餐 飲、創 意 店 鋪 以 及 兒童樂園和女性美容專區等主力店：家樂福、華納兄弟、臺灣太平洋、百盛集團“生態景觀式休閑消費為核心理念項目啟示：前期多家主力店的確定，保證項目順利運營。保利文化廣場名稱：保利11、文化廣場地理位置：南山商業文化中心區占地面積：5.4萬平方米建筑面積：近14.4萬平方米業態組合：劇院、會展、影院、博物館、康體、娛樂、餐飲、培訓中心、文體設施和購物商場主力店：家樂福項目啟示：以“文化”為主題，近80%為發展商自有物業。海岸城名稱：海岸城地理位置：南山商業文化中心區占地面積：36908平方米建筑面積：約12萬平方米開業時間：2007年12月16日業態組合：大型超市、主題餐飲、休閑娛樂主 力 店：吉 之 島 百 貨、國 際 影 城、真冰溜冰場項目啟示：深圳首個“濱海風情”特色購物中心，雙首層設計，增加街鋪總量。益田假日廣場名稱：益田假日廣場地理位置：南山華僑城世界之窗正對面占地12、面積：3.5萬平方米建筑面積：13萬平方米開業時間：預計2008年下半年業態組合：百貨、精品特色超市、影院、體驗式KTV、兒童教育中心、概念餐廳、環球美食酒吧主力店：真冰溜冰場項目啟示：以“國際、魅力、歡樂”為主題，加入旅游經濟元素，打造國際購物中心。益田假日廣場業態比例花園城中心名稱：花園城中心地 理 位 置：南 山 區 南 海 大 道 與 東 濱 路 交 匯處占 地 面 積：39322平 方 米 建筑面積：70500平方米開業時間：2006年業 態 組 合：超 市、影 院、概 念 餐 廳、服飾主力店：沃爾瑪、百安居、迪卡儂、勝記、洲立影院、紫荊城項目啟示：豐富的業態，上檔次的主力店，營造良13、好的購物氛圍。中信城市廣場名稱：中信城市廣場地理位置：深南路市政府南側、地處羅湖、福田兩區過渡帶占 地 面 積：5.1萬 平 方 米 建筑面積：15萬平方米業態組合：超級市場、影城、特色高級餐飲、名牌服飾、美容休閑主力店：吉之島、西武百貨、新南國影城項目啟示：結合各品牌店的宣傳，通過舉辦一系列大型推廣活動和各類市政論壇等群眾性活動，展示文化內涵，達到促進商品交流之目的。中信城市廣場業態比例金光華廣場名稱：金光華廣場地理位置：深圳市羅湖區人民南路、嘉賓路、南湖路三條繁華大道交匯處占 地 面 積：1.8萬 平 方 米 建筑面積：營業面積12萬平方米業態組合：時尚百貨、超市、國際品牌名店、美食名店、14、電玩世界、電影院、美容美發、健身娛樂、金融機構開業時間：2004年10月底項目啟示：全客層開放式設計和集聲、影、光、電于一身的招商展示中心。架構基本經濟技術指標占地面積：14700m2商 業 總 建 筑 面 積：22990m2其中（注：由于貴司提供的圖紙中沒有各單層面積數據，故以下數據只是初步測量參考值）一層：8002.52m2二層：9241.46m2三層：7359.51m2停車位：458項目地理位置位于前海路與學府路交匯處，處南頭片區和前海片區交接帶，緊鄰深圳火車西站和地鐵1號線。本案本案本案前海片區前海片區本案本案項目周邊商業現狀社區型底商和臨街小商店小型舊式的臨街商鋪占據主流，主要以街道15、為單位面向當地消費的零售為主，其經營種類主要以日常消費品和汽配建材為主，分布比較散，但規模較小，無法滿足購物者一次性購物的需求。隨著前海片區前海片區開發的日漸成熟，歲寶社區店歲寶社區店及人人樂人人樂相繼進駐鼎太風華和港灣麗都，在一定程度上緩解了配套不足的壓力，在豐富商業業態的同時也提升了片區的商業檔次，但社區型商業形式、經營主題的單一使片區對南頭商圈商圈仍有較大的依賴性。項目片區（前海中心）商業現狀前海片區深圳雙中心之一的規劃及區域商業的單前海片區深圳雙中心之一的規劃及區域商業的單一和不足為本案商業的發展提供了絕好的空間一和不足為本案商業的發展提供了絕好的空間。SWOT分析優勢：1、地段優勢。16、項目處于兩條城市干道前海路與學府路的交匯口，周邊大型社區林立，且緊臨人人樂商場、地鐵1號線、深圳火車西站和大鏟灣港口，車流、人流如織，項目昭示性強；2、規劃優勢。前海中心區將要和福田中心區并駕齊驅為深圳的雙中心之一，定位為珠三角甚至是泛珠三角的區域性商務中心、生產型服務中心，是深港共建的最佳地理位置之一，未來商機無可限量。3、規模優勢。項目裙樓商業面積達2.7萬多平方米，相對周邊其它項目的裙樓商業具有規模效應4、產品優勢。超長臨街面，展示性良好；70年產權，一層街鋪層高6.5米；劣勢：1、項目商業形態為裙樓格局，鑒于以考慮住宅建筑設計為主的設計風格，對裙樓商業造成一定的影響，如：住宅核心筒、消17、防樓梯、不可動剪力墻等對商場空間造成較大的影響，在鋪位劃分、通道規劃及業態規劃上難免會有所限制。2、裙樓商業，2層以上的商業部分在今后的銷售中將成為難點。機會：1、區域規劃機會。前海中心區將要和福田中心區并駕齊驅為深圳的雙中心，定位為珠三角甚至是泛珠三角的區域性商務中心、生產型服務中心，會為項目片區帶來更多的人群，項目商機無限。2、區域交通規劃。深圳火車西站的改造、地鐵1號線以及深港西部通道的建成通車，為項目帶來可觀的人流，項目升值在望。3、業態互補、錯位經營。項目商圈內雖然業態相對單一，但中高檔百貨業、主題商城和中高檔次餐飲休閑業成為區域市場空白，給項目的錯位經營制造了機會。4、特色經營。雖18、然區域大多數商業都已實行統一經營，統一管理，但本項目將引入尖莎咀，實行港式經營與管理，形成項目獨特的賣點。威脅：1、租金威脅。預計項目的中高檔次定位，項目的租金將大大高于區域市場，需要經過一定時間的市場引導，才能讓投資者接受。2、競爭威脅。目前區域商業龍頭實屬港灣麗都的人人樂商場，其在南山已經形成了一定的規模和影響力，尤其是超市類業態，本項目將難以超越，且存在競爭關系。架構一：項目是租還是售？三：項目我們這么做？三：項目定位三：銷售值預計項目關鍵問題點探討一：項目是租還是售？一：項目是租還是售？一：項目是租還是售？方式一：只租不售，整租回報率低，散租經營風險大商業地產的開發商大都希望通過銷售商19、鋪回籠資金，實現項目滾動開發，但是由于商鋪銷售之后出現的經營后遺癥太大、太多，一些資金實力較雄厚的開發商干脆對商業物業只租不售。開發商將物業只租不售，盡管不會出現因銷售而帶來的后遺癥，但收益時間太漫長，同時收益是十分有限的。首先，如果將物業整體租賃給大商家，在目前零售大商家瘋狂連鎖、激烈競爭、必須通過降低租金、管理等成本獲利的情況下，其租金承受能力十分之低，對應商場銷售價值的回報率一般在3-4%甚至3%以下。如南山歲寶平均租金約45元/平米月，后海人人樂約38元/平米月，租金相當之低。一：項目是租還是售？其次，有的開發商在不堪大商家低廉租金的情況下，轉而走向散租自營的道路，企圖通過散租獲得高租20、金回報，但是，這樣又面臨著商場經營的巨大壓力，做得好固然有高租金收益，做不好租金沒得收還得虧進去水電費。一：項目是租還是售？方式二：發展商自營超市百貨，關門者十之八九一些發展商以為超市百貨賺錢容易，于是從茂業、天虹招來一幫經營高手，就自營超市百貨了，像九洲百貨、福臨百貨、大中華百貨等等，幾乎都以經營失敗而告終。一：項目是租還是售？在超市百貨已進入連鎖時代、規模經營的今天，發展商期望自營超市百貨成功是相當困難的，除非你像茂業一樣真正從百貨做起，而不是急了才做百貨商場，單店百貨國貿、深房的倒閉，都告訴我們單獨百貨的巨大經營風險。一：項目是租還是售？深圳房地產市場存在著嚴重的售價與租金倒掛現象，不僅21、僅是住宅市場，商鋪市場也是如此，像東濱路沿線租金200元/平米左右，但售價達6萬/平米以上，后海路租金才100元/平米，售價卻高達3萬/平米以上，現代城售價最高創下79000元/平米，保利文化廣場均價7萬元/平米以上，可以說把五年后的空間都賣掉了！方式三：做旺了再售，生意再旺，也難以回避售價與租金倒掛一：項目是租還是售？在售價與租金嚴重倒掛的情況下，在項目未開業之前實行銷售遠遠優于開業后銷售，未開業之前投資者受到營銷推廣的誘導性強，一張白紙有著無窮的想象空間，商鋪以問鼎8萬、10萬的天價也不奇怪，而一旦商業經營成為既定現實，租金才200元左右的情況下，要想賣到8萬、10萬，可就比一張白紙狀況難22、得多了。更何況，在商業競爭激烈的今天，能否做旺還是個未知數呢？羅湖鴻翔花園商城引進家樂福，并將近4000平米的場內輔營區招商經營，希望做旺了再售，結果，不但沒做旺，商戶免租期一過就關門抗租。一：項目是租還是售？方式四：租一部分，售一部分，優惠租金引進主力店，提升銷售部分的商業價值，有所得必有所失1.在引進大商家問題上，必須找到結合點大商家低租金，且占據整個商場的主要面積，租期往往較長，這部分所失太大，雖然大商家也能帶旺輔營區，提高輔營區價值銷售，這就是有所得，但整體帳算來看，失還是大于得。2.通過大商家帶旺輔營區，該部分只租不售，使得發展商成為物業大股東，發展商不得不長期拖累于經營與管理的復雜23、周旋中。3.由于大部分物業處于租賃狀態中，積累大量資產不能及時變現，對于擅長開發項目，不太善于經營管理的發展商來說資金壓力較大和資金再生產能力受到極大的限制。一：項目是租還是售？項目我們怎么做？項目我們怎么做？委托經營、全部返租銷售；一二樓返租率6%-8%，返租年限為3年，三樓返租率5%-8%，返租年限為5年，并一次性返還。項目我們怎么做？引入我司“尖莎咀”品牌，采用“統一規劃、統一經營、統一管理”之模式；尖莎咀與上市公司上海交大南洋公司合作，在江蘇太倉南洋廣場成功進駐，并成為太倉百貨旗艦；尖莎咀的進駐，將提升項目的商業價值。經營方式定位項目我們怎么做？u可以用最好的概念、最高的價格、最快的速24、度迅速銷售集中式商業；u直接提升臨街商鋪的價格；u尖莎咀品牌商家的入駐，有利于提升整個項目和發展商的品牌度。為什么要引進尖莎咀？項目我們怎么做？u一般商家都是租賃的商場主要面積無法銷售，導致集中式商業難以大部分套現；同時其在項目竣工驗收裝修好后，才考慮進駐項目，無法對項目商業銷售起到促進作用，錯過了項目最好的銷售時機，u因為項目將打造南山前海鋪王的地位，其他招商實力及運營能力不夠的商家不敢貿然進駐；u按商家進駐集中式商業的租金慣例，商家支付的租金極低于市場正常回報租金，因此將難免打擊投資者的信心。為什么只引進尖莎咀？項目我們怎么做？本項目物業本項目物業簽定返租合同簽定返租合同交與商家經營交與商25、家經營業主業主開發商開發商舊租賃模式舊租賃模式發展商參與其中發展商參與其中開發開發收取租金收取租金返還租金返還租金銷售物業銷售物業交與招商團隊交與招商團隊招商招商回回收收資資金金協商問題協商問題新舊租售模式比較項目我們怎么做？本項目物業本項目物業尖莎咀尖莎咀業主業主發發 展展 商商尖莎咀租賃新模式尖莎咀租賃新模式發展商跳出經營束縛發展商跳出經營束縛開開發發委委托托 回收資金回收資金 開發其它項目開發其它項目 簽定租賃合同簽定租賃合同統一經營統一經營銷售銷售返返回回租租金金協商問題協商問題新舊租售模式比較項目我們怎么做？三：項目定位三：項目定位客戶分析-租戶對一個跨社區型的休閑購物中心來說，核心26、租戶的力量決定了其規模、特征和成功，甚至是土地、住宅的價格。客戶分析消費者周邊住宅密集，且隨著新建住宅小區的不斷入伙，人口趨旺，區域居民成為消費主力；地鐵1號線的即將通車，將拉近寶安、福田和羅湖客戶來南山消費的距離；前海中心區高端服務區的定位，西部通道通車，大鏟灣的開港。必將帶來大量游客尤其是香港人，促進消費，提高區域消費水平。特征分類26-45歲消費能力性,有一定消費能力白領青年消費領先,注重消費品位家庭消費小資、中產階級家庭,綜合消費時尚女性消費超前,追求時尚和雅元素月收入3000以上具備較強的消費能力消費者定位消費者定位26-45歲白領中、青年中檔偏上消費人群時尚女性以南山、寶安中心區居27、民和港人為主、深圳其他區域居民及其它游客為輔客戶分析-投資者南山的寫字樓眾多，高級白領及企業主對投資商鋪欲望與日俱增；項目客戶定位A A類類純街鋪和產權式商鋪純街鋪和產權式商鋪v銷售對象：個人投資者經營商戶、私營企業主、企業中高層管理者、政府部門 公務員、小型職業投資者特定投資客銀行、電信、郵局等B B類類集中式商業集中式商業v銷售對象：經營商家、基金、銀行等機構投資者目標客戶范圍（按收入劃分）家庭月收入我我們們的的主主要要客客戶戶20000以上8000-120008000以下12000-1500015000-1800018000-20000由于商鋪投資與住宅投資存在很大的區別，在一般的情況下28、，一個普通人可以在有盈余的情況下購買住宅投資，但購買商鋪則需要更多的資金和積累。目標客戶定位周邊區域周邊居民、企業管理層、非專業投資客戶、公司金領等目標客戶范圍游離客戶重要客戶核心客戶政府公務員、專業投資客戶、企業高層、自營商戶目標客戶定位擁有一定閑散資金的其它深圳南山、寶安、福田、羅湖等地的市民。概念搜索：青衣城香港首個“海洋”概念主題商場青衣城是全港首個以海洋概念建成的大型主題商場，總建筑面積達50萬平方尺，設有逾百間商鋪及食肆，商品包羅萬有，美食中西兼備。青衣城業態構成概念搜索：太古廣場地鐵物業太古廣場交通方便，位于地鐵太古站上蓋，成為著名的地鐵物業。太古廣場業態構成概念搜索：又一城-充29、分體現購物、休閑理念休閑購物已成為香港生活不可或缺的一環，而在又一城逾百萬呎的購物空間里，網羅了享負盛名的各式店鋪，由時尚服飾、家居精品，以至美容護膚、書籍，一應俱全。又一城業態構成項目形象定位香港風情歡樂園香港風情歡樂園城市廣場-購自由、購享受南山美食休閑購物新天地統一概念與主題潮流時尚前沿娛樂兼具零售的多樣性業態組合香港風情項目推廣名建議尖莎咀城市廣場尖莎咀城市廣場詮釋：尖莎咀與“尖沙咀”諧音，既“形”同，又“神”似，項目形象上具有“香港風情”，經營定位于港式，以此推廣名，令人聯想到了香港九龍的尖沙咀，很“香港”；城市廣場都市購物美食休閑中心的代名詞。商業主題尖莎咀城市廣場主題定位尖莎咀城30、市廣場主題定位前海商業新地標高品位生活我的前海新生活引領消費時尚綜合性消費主題定位商業主題主題定位（細化）坐擁學府路和前海路交匯軸心，前海旺區核心地標，萬人矚目流行信息(快速情報)美食娛樂(舒暢身心)生活型態(共同感受)塑造前海新地標迎合片區消費需求提高片區生活品質尖莎咀城市廣場尖莎咀城市廣場項目項目我的前海新生活我的前海新生活我的前海新生活我的前海新生活具時代性、娛樂性、主題性具時代性、娛樂性、主題性生活型購物廣場生活型購物廣場高度舒適的購物空間輕松自在的逛街心情隨心所欲的盡情享受穩健踏實的投資經營時代性注目性集客性話題性娛樂性持續性商業主題主題定位（策略）塑造差異化塑造差異化/強化獨特性強31、化獨特性 建建 筑筑 概概 念念前海地標核心繁華商業綜合區情境塑造景觀小品、休憩區、建物外觀高感度空間流暢的購物動線、明亮的燈光零零 售售 購購 物物買得痛快生活用品、服飾精品應有盡有品味時尚時尚名品、流行精品、過季名品中高檔次兼顧一般流行性商品、大眾化商品餐餐 飲飲 娛娛 樂樂逛得舒心在繁華都市街區吃得過癮美食精饌、全國各地美食玩得開心新奇娛樂科技、滿足各自享受服服 務務 設設 施施貼心服務休息室、自動提款機、服務咨詢知性學習民族飾品、手工藝品展演空間休憩區、活動廣場尖莎咀城市廣場尖莎咀城市廣場項目項目具時代性、娛樂性、多樣性、主題性生活型購物廣場具時代性、娛樂性、多樣性、主題性生活型購物廣32、場中檔為主，高檔為輔，中檔為主，高檔為輔，突出特色突出特色檔次定位業態定位模式瀑布模式人流自上而下形成消費熱潮人流自上而下形成消費熱潮在高層設置聚客力強的餐飲娛樂業態在高層設置聚客力強的餐飲娛樂業態業態定位以餐飲購物休閑為核心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、服務為一體的Recreation Recreation centercenter購物、餐飲、娛樂比例購物、餐飲、娛樂比例各樓層各區域業態組合各樓層各區域業態組合業態定位尖莎咀城市廣場項目整體預期業態比例商業規劃休閑娛樂休閑娛樂一層：優雅天后宮+主題賣場：精品女裝、高級化妝品、婚紗攝影、珠寶首飾、鐘表眼鏡、港式精品超市（如屈臣氏、萬寧等）、主題賣33、場二層：主題賣場、時尚女裝、時尚皮具、品牌箱包、男女皮鞋、品牌服飾、品牌咖啡、中西餐飲（如麥當勞）、SPA美容三層：風情餐飲街-港式主題餐飲環球美食廣場國際特色餐飲娛樂無極限-KTV、酒吧分層業態組合初步設想分層業態組合初步設想唐納卡蘭（donnakaran）路易威登優雅天后宮示意夏奈爾優雅天后宮示意優雅天后宮示意時尚百貨示意主題賣場示意港式主題餐飲街示意運動營示意-中航健身會娛樂無極限示意 KTV、酒吧、夜總會中西餐飲示意中西餐飲示意國際特色餐飲示意羅多倫四：銷售值預計四：銷售值預計價格初步預測對項目周邊商鋪價格的調查顯示，學府路綠海名都(街鋪均價約4萬元/m2)和學府路和前海路交匯口拐角鋪34、王租金(金地地鋪：400元/m2以上，按8%的年回報測算得出其大致售價約為：60000元/m2)的市場比較修正，由此我司得出本項目純街鋪的銷售均價約為：50000元/m2。按照商業定價規律和經驗分別得出：一層內鋪：5萬萬元/m240%=2萬元/m2；一層均價：約3.65萬元/m2；（按街鋪占55%，內鋪占45%的比例進行測算）二層均價：3.65萬萬元/m240%=1.46萬元/m2；三層均價：1.46萬萬元/m270%=1.022萬元/m2；引入尖莎咀后3年6%-8%，三樓5年5%-8%返租銷售均價如下：一層街鋪：5 5萬元萬元/（1-21%）6.336.33萬萬元/平方米一層內鋪：2萬元萬元35、/（1-21%）2.532.53萬萬元/平方米二層均價：1.46萬元/（1-21%1.85萬元/平方米三層均價：1.022萬元/（1-34%）1.55元/平方米價格預測（續）注：此售價為四舍五入得數。價格定位(續)樓層總建筑面積(平方米)均價(萬元/平方米)總銷售金額(萬元)一層8002.523.6529209.198二層9241.461.4613492.5316三層7359.511.0227521.41922總計24603.492.0412.04150223.1482250223.14822注：由于貴司提供的圖紙中沒有各單層面積數據，故以下各單層面積數據只是初步測量參考值推售階段銷售率6月736、月8月9月10月11月蓄勢期蓄勢期開盤強銷期開盤強銷期持續銷售期持續銷售期50%整體推售節奏12月2009年1月沖刺尾盤期沖刺尾盤期2008年2008年回收款30%20%25111.57萬元萬元15066.94萬元萬元10444.63萬元萬元創新創新“商業商業+地產地產”品牌品牌=尖莎咀城市廣場尖莎咀城市廣場它是房地產開發智慧與商業經營智慧的結晶，真正意義把房地產開發經驗及商業經營的經驗緊密結合起來，充分利用自身的商業品牌提升商業房地產開發的銷售價格，使商業房地產的開發效益利潤達到最大化，同時也高度關注商業運營管理，讓商業房地產得到可持續經營。結束語為您，創造更高的價值，是我們堅持不渝的方向！THANKSTHANKS.（.）成立于2004年，專注于企業管理培訓。提供60萬企業管理資料下載，詳情查看：http:/