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1、匯誠行商業地產戰略思考1234?項目條件優越，占據深圳CBD中的重要交通位置，形象好，展示性強，地塊靠近中心區的核心干道福華路，人流車流均以到達，且靠近深圳最主要的交通樞紐站會展中心站和崗廈站，未來周邊人流量大；?如何與其他購物中心形成差異化定位是項目考慮的最關鍵因素；?注重體驗感的打造，注重生態化的設計，主要日夜間的均衡消費是項目的核心戰略思想。?周邊高端消費人群集中，約有35萬目標消費群體，未來消費群體龐大；?未來CBD將形成深圳最集中的購物中心群，將發揮更重要的商業功能，是未來深圳中高端消費的主要區域之一。78匯誠行商業地產1研究內容主要內容23456市場分析項目分析案例研究與借鑒項目定2、位及業態布局項目建筑規劃建議商家訪談及消費者分析?商家訪談?消費者分析79匯誠行商業地產商家訪談商家聯系人意向無印良品拓展部夏峰在中心區有開店計劃，已發送資料，可繼續跟進KIDZANIA橙天娛樂拓展部孟蕾深圳有開店計劃，已發送資料，可繼續跟進俏江南李小姐了解本項目，有意向，可進一步跟進禾綠回轉壽司龔總有開店意向，已交由拓展部跟進GUCCIDUOMO公司孟翼旗下有PRADAFENDIBURBERRY等奢侈品品牌，對本項目意向較強，但主要考慮開折扣店必勝客有開店意向反斗城拓展部李小姐已發資料，可進一步跟進可頌坊有開店意向ZARA張小姐旗下其他國際時尚品牌可以考慮在本項目開店許留山張總暫時不考慮開店3、嘉禾影院蘇陽對項目了解，但已經跟金地在洽談C&A朱經理2014年前不考慮進駐華南地區80匯誠行商業地產商家訪談商家反饋較為積極，普遍認為本項目質素較高，有較大的發展空間目前我司招商部仍在積極訪談更多類別的商家，為項目定位及規劃提供更多的商家支撐81匯誠行商業地產消費群分析消費習慣與偏好消費需求消費群構成對本項目的期望分類人口數量高檔小區約5萬商務白領約30萬總計35萬?根據問卷調查，中心區家庭年收入在10萬元以上者占到所有被訪者的58%，都是本項目的目標消費群；?現有住宅人口、商務消費者約35萬。項目周邊存在約35萬的目標消費人群。82匯誠行商業地產消費群分析消費習慣與偏好消費需求消費群構成對4、本項目的期望?福田中心區的被訪者在進行餐飲和休閑娛樂消費時多數就近選擇，在福田中心區內進行消費;?從不夜間外出消費的被訪者僅有13%，餐飲和休閑娛樂消費時被訪者夜間消費的主要類型。餐飲和休閑娛樂消費在福田中心區具有很大市場。83匯誠行商業地產消費群分析消費習慣與偏好消費需求消費群構成對本項目的期望?影視中心、KTV是被訪者喜歡的休閑娛樂類型；?錢柜、反斗樂園是被訪者喜歡的休閑娛樂品牌；?中餐最受被訪者歡迎。中餐是被訪者最喜歡的餐飲類型，休閑娛樂消費中，錢柜和反斗樂園最受歡迎。84匯誠行商業地產消費群分析消費習慣與偏好消費需求消費群構成對本項目的期望?餐飲類、休閑娛樂類和時尚用品類是被訪者認為可5、以考慮的經營種類；?服裝類、生活家居、精品類是被訪者前往項目地消費類型；?時尚品牌是54%的被訪者希望項目地有的零售品牌。餐飲類、休閑娛樂類和時尚用品類是被訪者對本項目最主要的期望。85匯誠行商業地產消費群分析1234?商家的積極反饋給了項目定位最大的支撐，商家普遍較為看好本項目的發展?CBD內的夜間消費業態零散且數量少，消費者希望能夠增加在夜間消費的場所?項目核心消費群家庭收入高于全市平均水平，且有較強的消費欲望，對于國際時尚品牌和餐飲娛樂業態有較強的消費意向?47%的消費者普遍希望能夠在大型購物中心獲取體驗感及生態式的消費類型86匯誠行商業地產1研究內容主要內容23456市場分析項目分析案6、例研究與借鑒項目定位及業態布局項目建筑規劃建議商家訪談及消費者分析?同類型城市CBD研究?典型購物中心研究87匯誠行商業地產88案例借鑒CBD【CentralBusinessDistrict】高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。?CBD具有區域中最高的中心性?CBD具有城市和區域中最發達的內部交通和外部交通聯系?CBD具有最高的人際和信息交流量?CBD具有最高的土地價格?CBD具有最集中和最高檔的零售業?CBD具有最高的服務集中性城市城市CBD區域 區域 城市城市CBD區域區域 紐約 曼哈頓 北京 朝陽區 倫敦 卡納里碼頭 上海 陸家嘴CBD巴黎 拉德芳斯 深圳 福田中心區 香港 中環 南京 河西龍江CBD我們將通過國內國外的CBD發展歷程及規劃特色，從而總結出本項目的借鑒意義。CBD研究典型購物中心研究