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1、深圳皇庭CBD項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃方案_部分31.未3來?城的市購商物中業(yè)心市分場析：發(fā)展背景?商圈分析?購物中心分析?23?晶島國際?（建平筑方面米積）?商業(yè)定位?預計開業(yè)時間?IA?MALL?88000?強質化商體業(yè)驗體和驗休空憩間的。功?能，構建滿足都市人高品位生活需求的高素?2010年底?金地大百匯?80000?以題“，城讓中顧城概念國際級的現(xiàn)代城市生活”為整體項目的主?大中客體驗感受及享受國際級的現(xiàn)代城市生活。?未知?交京易華基廣國百場際納?40000?深圳中心區(qū)首個城市財富階層品質生活中心?未知?空間?83000?區(qū)主域。型?精品時尚購物中心，主要面向中高檔及潮流消費人群為?202、10年10月?歡中樂航海城岸?230000?面為向主中的高購檔物消中費心者。及?大眾日常消費，以大型主力百貨及娛樂元素?檔區(qū)域購物中心。?2012年后?100000?以餐飲、娛樂為主的中2011年?匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?1.未3?來城的市購商物業(yè)中市心場分發(fā)析：展?背景?商圈分析?購物中心分析?24?nn大一部些分商業(yè)項對目多都元以化中、高多檔體零驗售休品閑牌娛為樂主的，需發(fā)求展已高成端為零大售趨趨勢勢。明?顯；?n滿足項消目費已者開始關注加強購物過程中的體驗性感受；?nn泥加通之強過間體對的驗公生元共態(tài)素活綠的動洲全空；面間貫的徹精；心?規(guī)劃，塑造消費者休憩聚會的場所，打造CBD鋼筋水?n以創(chuàng)新及3、多元化的商?業(yè)業(yè)態(tài)、建筑風格建立與眾不同的亮點；匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?1.4高端零售市場分析?2009年部分奢侈及國際品牌地圖25?匯?大?從20的0誠現(xiàn)發(fā)9年行時展深商品潛圳業(yè)牌力店的地及鋪人產(chǎn)空的均間數(shù)G。量DP及及近可年支品配牌收進入入都深排圳在市全場國的第發(fā)一展，趨而勢高，端可奢以侈預品計牌未數(shù)來量高卻檔遠次遠的不國及際北品京牌和零上售海市；場在深圳還有很?1.4高端零售市場分析?26?人均奢可侈支品配數(shù)收量入?108?77?19?36?26738元28838元?27600元?29245元?匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?深1圳.4高高端端品零牌售發(fā)市展場歷分程析?27?高檔百貨?初?期?發(fā)展中期?綜合性快4、購速物發(fā)中展心期?19932002?20022008?2009?匯?中隨誠心著行。深商圳業(yè)未地來產(chǎn)最核心最具發(fā)展?jié)摿Φ母Ｌ顲BD的崛起和逐漸成熟，福田中心區(qū)有望成為另一高端零售商業(yè)?1.4高端零售市場分析?28?中心區(qū)具備集中奢侈品的條件?但仍需3-5年的發(fā)展時間匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?1.5?戰(zhàn)略思考?29?u生1?uu樹注活立重享鮮打u考造慮極在受明福富商體特田特業(yè)驗色中色中消與心的注費主商入場題業(yè)體所，形驗。打態(tài)與?造創(chuàng)極意具元時素尚?善u福。?，?熟隨，田，著為中福深項心田圳目區(qū)中未提C心來供B區(qū)最了D有核良在望心好規(guī)成、的劃商上業(yè)緊規(guī)跟劃國空際間步。伐?，公共綠地與配套設置完?為最另具一發(fā)高5、展端潛零力售的商福業(yè)田中C心B。D?的崛起和逐漸成?局。?區(qū)夜間消費業(yè)態(tài)的布?u2?4u?通物中交設心通施區(qū)便和的捷輻政。射務依全、托市商福的務田城、中市文心軌化區(qū)道、便網(wǎng)商捷，業(yè)的福等交田整?u大部分深圳現(xiàn)有及未來的商業(yè)項目均以傳統(tǒng)盒子型、零售為主的購?體功能也將得到全面提升。?有具中發(fā)有心展前模空瞻式間性開。、發(fā)中。高?檔次、非傳統(tǒng)的以零售為主導的時尚商業(yè)項目仍?3?匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?30市研究內(nèi)容?1?2?項場目分分析析?主要內(nèi)容?3?商家訪談及消費者分析?ll地區(qū)塊位及周邊分析?4?l競爭分項析目?分析?5?項案目例定研究與借鑒?6?項目建位筑及規(guī)業(yè)劃態(tài)建布議局?匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?地宗塊地6、及條周件邊分技析術指?標宗?地條件?交通分析?人車流量統(tǒng)計?周邊環(huán)境?31186.5m?地皇大庭廈?皇塊庭?用地能功?占(地m面?)積?積建(筑m面?)?積商(業(yè)m面?)?商業(yè)層數(shù)?大廈?寫商字業(yè)樓+?10000?122500?149m?1186416.5m?.5m?04-1?住商宅業(yè)+?26069.4?164400?28000?地地上下21層層?05-1?住商宅業(yè)+?23115.6?147800?地83000地上下41層層?107.2m?171.5m?06-1?住商宅業(yè)+?17361?106500?地地上下41層層?匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?182.5m?地塊及周邊分析?宗地條件?宗交通分析?人車流量統(tǒng)計?周邊環(huán)境?32工地作條尚件未完成?地。塊?現(xiàn)狀：拆遷?皇大庭廈?u少u4皇數(shù)號庭居地大住的廈者拆地；遷塊?工拆作遷已工基作本基完本成完，成只。剩?余極?匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?地塊及周邊分析?宗地條件?宗交通分析?人車流量統(tǒng)計?周邊環(huán)境?工地作條尚件未完成?地。塊?現(xiàn)狀：拆遷?33u少u5號地還有籃球場、少量商鋪及為匯誠行商業(yè)地產(chǎn)?鋪6的。號居?地住有者為；數(shù)?不少的居住者和少量數(shù)商不?