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1、學習改變人生做成功物業管理人！中擁海山花苑項目部物業公司發展規劃建議中擁海山花苑的物業公司的管理目標及整體設想只是籠統的大概的發展規劃，結合現在的工程進度、銷售狀態及2009年年底交付計劃。中擁物業公司的工作計劃具體安排如下：一、立即著手準備組建中擁海山花苑項目部物業公司，做好物業管理的前期準備工作。二、做好物業公司前期介入工作。三、著手準備物業公司管理的全面啟動階段的工作。四、物業公司全面正常運作階段。以下分項具體計劃安排如下：一、組建中擁海山花苑項目部物業公司；做好物業管理的前期準備工作。1組建物業公司，招聘各部門骨干人員。人員上崗時間截止到8末。擬招物業主管1人，具體負責物業公司組建工作2、及前期細節準備工作。工程部長1人，熟悉項目建設情況，制定相關維修、保養程序，流程制度。綜合管理部長1人，負責物業公司組建細節及相關工作。保安部部長1人，保安4人，負責售樓處及小區形象崗。制定保安制度及培訓計劃財務及人事管理暫由集團公司代管2建立物業公司各項管理流程、制度、責任、考核等書面文件3制定業主臨時公約，業主裝修約定前期物業管理合同住戶守冊停車場規則業主收樓文件等條例。4制定物業管理人員學習、培訓、計劃與執行與培訓。5配合銷售公司做好業主購房咨詢工作（物業服務方面）6進行物業管理的財務預算、開支等測算（收入、支出、費用控制）7進行物業費標準的詳細測算8籌措物業辦公用房、員工住宿、食堂等場3、所。研究會所的使用方案。9著手準備辦理物業管理資質、收費許可證的前期準備工作及辦理。10與政府主管部門、行業協會做好先期的溝通、交流等工作。11探索物業公司創收工作（主動出擊）12研究物業、業主共建和諧社區，美好家園系列活動，并尋求各項活動贊助商13學習研究物權法新物業管理條例及經典物業成功管理案例14小區分區分檔次管理方案的探討工作（普通住宅，公建去，別墅區）15物業公司有償服務的范圍及價格16物業公司所需辦公用品，服裝，物資等，在啟動階段前應全部或部分陸續備齊二、做好物業公司管理工作的重要工作小區項目建設前期介入工作以方便物業公司的管理、方便業主，減少維護費用，節省人力資金等方面，對中擁海4、山花苑，項目建設的全過程全面參與，并積極提出參考性的建議，具體工作計劃安排如下：1參與主體建設所用材料，設備等的選定工作，從質量，工藝，施工，使用效果維護，維修等進行參與一，建議選用材料質量上乘，施工質量優良的企業與之合作，房屋質量提高，免維修，物業公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。2參與安防，監控，可視對講，一卡通，燈光照明等選定選址工作。要求先選定的設備可靠，性能運行穩定，維護費用低，廠家售后服務力量雄厚。目的是以良好的設備，全方面的安防監控一則節省維護維修費用，二則可以少上不少保安人員，增加小區的安全保障，使業主放心居住、生活。3參與小區整體封閉、車輛、居民（車人）出入口5、的選定規劃。地上地下停車場的出入口設置及車輛管理及收費系統的細節工作。小區出入口既要便于管理還要便于絕大多數業主的出行。少一個出入口則節省至少4個保安員。4參與小區園林綠化、景觀設計、施工、監管工作，其目的就是要省人省錢還要安全園林綠化的樹種草坪要選耐候好、抗病蟲害，維護費用低的品種，不贊成鋪設草坪。景觀設計施工要考慮能否會給小區的居民帶來一定的安全隱患；部分景觀的耐久性如何，維護是否簡易。山體公園的出入管理，廣場照明，業主休閑活動，公園的消防，安全，綠化用水等均要從細節參與。5參與物業全面接管驗收樓宇前的項目驗收工作，盡早發現問題，盡早整改，為正式接管工作創造良好的條件（如外飾，門窗，擋桿，6、消防，弱電，中水項目等）。6做好物業垃圾中轉房的選址建設的建議工作。垃圾中轉房的選址既要便于保潔人員歸集垃圾，還要考慮不要影響業主的正常生活。7參與住宅精裝修的效果圖紙設計；參與施工管理驗收工作。以做到心中有數，熟悉材料設備的供應商，施工方，為以后的維護及報修工作打下良好的基礎。8參與小區外配套的監管工作，早熟悉圖紙、管線、布局等，以方便日后的驗收、接管、維護。以上的前期介入工作一直要到小區全面竣工將會業主居住使用為止。其過程漫長，此時的物業公司起著參謀，監理的作用。三、著手準備物業公司管理的啟動階段（人員約需80100人左右）此階段是以物業的驗收接管為始點和標志，具體如下：（一） 部門健全，7、人員到崗至100，此階段任務艱巨，為了提高物業管理，服務的水平，從部門設置，到人員的使用均達到高峰期。期間的支出費用也是最多的。等以后正常運行穩定了，可據實際情況“精兵簡政”。2009年5月左右，所用人員全部到崗，全面培訓，實戰操作演練。（二） 啟動階段的時間大約為2009年9月10月左右至2009年末清水房交付使用。如果精裝修，則物業公司將全力參與。（2010年1月至精裝修結束）（三） 此房啟動階段具體工作：1 樓宇的全面驗收，整改合格后的接管工作。2 配套，園林綠化等全面驗收，接管工作。3 業戶上房、入住辦理手續建檔工作，簽訂前期物業管理服務合同等。4 與有保修義務的公司簽訂進一步的維保細8、節協議，確認責任與義務。5 建立設備的檔案資料及全部工程圖紙檔案6 首次物業費的收繳工作。7 全面開展維護，保安，保潔，綠化工作。在此階段有以下幾個重點工作1物業收費許可證能否辦下來。2物業管理的資質能否辦下來。 溝通，通融，辦理。3物業辦公、住宿、食堂已解決，人員必須全部上崗。四、公司全面正常運作階段（2010年年底至2011年底）日常管理，服務的穩定并繼續提高，爭取2年內進入大連物業管理先進小區，并進一步加大對員工的培訓，考核。在保證物業服務水準不下降前提下，為了節約費用，精簡人員。全面建設和諧、穩定的小區的工作步入全面、持續、穩定并提高階段。此階段除了大力加強、管理、提高服務水平之外，重9、點工作放在建立和諧、安居、快樂的小區文化活動建設。1業主正式拿鑰匙入住時，為舉行業主盛大慶典活動，邀請具有中國民間特色的秧歌隊，鑼鼓隊恭賀喬遷之喜。贈送安家之禮品萬事開頭喜。此費用由開發公司銷售公司負責2與社區居委會建立良好的合作關系，積極協作支持社會的工作，引導社區與物業公司合作聯手建設社區的文化活動。3利用小區環境、公園、濱海路等優美的環境，并針對小區居民的興趣喜好成立秧歌隊，太極八卦隊，舞蹈隊、合唱隊、鍵球隊，徒步協會、釣魚協會、書法繪畫協會、撲克象棋部。費用可由開發公司、物業公司、業主自籌，尋求贊助商等聯合承擔。4組織夏季“乘涼晚會”（1）邀請其它小區交流表演（2）業主自編自演（3）其10、它有償演出（可尋求贊助）5不定期舉辦棋類、撲克大賽，獎品由物業公司自籌。6中秋節舉辦“海上升明月有，天涯共此時”晚會7舉辦“我愛家園”攝影、詩詞、書法、繪畫等有獎活動。8業主拿手絕技表演挑戰賽9組織業主春踏青，夏游園、秋賞海山，冬觀雪景等時令活動 10認領小區景觀植物花草活動 11業主子女升學、高中狀、小區同喜同賀活動 12學生假期舉辦中小學生公益活動等 13小區業主乘坐游艇、海邊浴場游泳優惠活動。 14開民“小區是我家，人人都來管”活動，調動業主積極參與小區管理 15充分發揮，利用會所的功能具體活動很多，其目的就是搞好與業主的關系，提高物業費的收費率，以保證物業公司持續穩定、良性動作，在前期11、物業管理服務過程中，需要開發公司給予大力的支持與資金贊助。五、物業創收設想（一）發揮會所的功能，部分活動有償。（二）根據物業管理條例及物業管理公司的約定，開民部分項目的有償服務。（三）利用好中水（出售或開個洗車店對業主優惠）。（四）經營用房的出租，或物業公司自己經營使用（經營超市、水果、蔬菜等便民店）。（五）電梯內的動態、靜態廣告媒體合作。（六）小區主要入口的宣傳欄的利用（白鋼宣傳欄可由贊助商提供、物業沒有費用支出）。（七）樓道感應燈廣告媒體、樓道靜態廣告。（八）小區廢品專業公司承包。（九）在房子銷售階段，業主裝修，家居飾品，喬遷之喜等階段，物業尋求相關的品牌供應商進駐現場，物業收取租費，提成費，贊助費等。（十）代 辦、代訂、代繳的有償服務。（十一）家政服務謹慎開展（涉及人員安全問題）。其它創收方案，會根據具體管理過程中積極出擊，努力尋求。