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1、唐山開灤中興物業(yè)服務(wù)有限公司運營規(guī)劃方案按照服務(wù)分公司制定的關(guān)于生活后勤系統(tǒng)轉(zhuǎn)型和發(fā)展 規(guī)劃目標(biāo)，發(fā)揮現(xiàn)有后勤資源優(yōu)勢，加強物業(yè)服務(wù)板塊轉(zhuǎn)型 發(fā)展步伐，特制定唐山開灤中興物業(yè)服務(wù)有限公司運營規(guī)劃 方案。一、指導(dǎo)思想依托開灤后勤現(xiàn)有服務(wù)資源和開灤內(nèi)部服務(wù)市場，建立新機制、提升新管理、打造新隊，開拓新市場，在較短時間內(nèi)，實現(xiàn)提檔升級，通過三年階段式發(fā)展，做大做強開灤 物業(yè)服務(wù)品牌，為后勤轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)出新路子，做出新貢獻。二、運營工作目標(biāo)(1) 起步階段：組建團隊，投入中興物業(yè)公司的運轉(zhuǎn), 建立組織、規(guī)范管理、明確制度，到2015年底，實現(xiàn)小區(qū) 物業(yè)管理專業(yè)化模式，總結(jié)經(jīng)驗，形成發(fā)展力。(2) 發(fā)展階2、段：積極拓展開灤集團內(nèi)外兩個市場，到 2016年底，初步占領(lǐng)若干業(yè)態(tài)服務(wù)市場，鍛煉出若干業(yè)態(tài)服 務(wù)的管理團隊，形成若干業(yè)態(tài)發(fā)展模式，使中興物業(yè)公司實 現(xiàn)資質(zhì)提檔升級。(3) 擴展階段：2017年，以其競爭優(yōu)勢，擴大物業(yè)項 目規(guī)模，擴大團隊力量，豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，增加創(chuàng)收渠道, 使中興物業(yè)公司向高端物業(yè)服務(wù)方向發(fā)展，擁有走向全國物 業(yè)競爭的資質(zhì)與能力。三、運營規(guī)劃方案(一) 企業(yè)成長規(guī)劃1項目發(fā)展規(guī)劃(1) 拓展居民小區(qū)物業(yè)市場。 建立項目基礎(chǔ)：完善開泰、開源小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目， 使其成為唐山優(yōu)秀住宅小區(qū)、省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小 區(qū)，力爭實現(xiàn)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。 推進成熟項目：推進金山、3、北新和新融園一二期小區(qū) 物業(yè)服務(wù)項目，為各社區(qū)提供物業(yè)管理支撐。 適時上碼老舊小區(qū)改造后項目：隨著后勤小區(qū)改造規(guī) 劃，對改造后，成熟的老舊小區(qū)實施物業(yè)管理。(2) 拓展棚戶區(qū)改造項目。集團公司棚改項目中，新融園三期建筑面積8.34萬平 米，開平灤盛建筑面積15. 4萬平米，濱河小區(qū)建筑面積9. 03 萬平米，合計建筑規(guī)模32.77萬平米，上述項目竣工入住后, 可實施物業(yè)服務(wù)。(3) 拓展集團內(nèi)部單位物業(yè)項目。 接管主業(yè)已經(jīng)實施合同承包的項目：中潤公司、中浩 公司、國家礦山公園后勤服務(wù)項目承包合同結(jié)束后，承攬其 服務(wù)項目。對能源學(xué)院和開灤總醫(yī)院服務(wù)項目進行適時跟 進。 探索集團大院物業(yè)服務(wù)項目可4、行性。集團大院服務(wù)目 前由廠區(qū)服務(wù)科實施，通過清晰核算，內(nèi)容完善，探討其列 入物業(yè)服務(wù)項目的可行性。 尋求其他物業(yè)潛力：盯住主業(yè)，了解其服務(wù)需求及時 跟進，如范礦、呂礦、錢礦廠區(qū)服務(wù)，開灤協(xié)鑫后勤管理， 國和汽車園區(qū)物業(yè)管理等。(4 )拓展社會市場。 積極爭取政府向社會購買市場服務(wù)項目。如南湖后世 園服務(wù)項目等。 積極參與房地產(chǎn)開發(fā)市場服務(wù)項目。以唐山市為核 心，輻射周邊縣區(qū)，時刻關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)服務(wù)需求，尋 求合作空間，如南湖壹號項目。 尋找京津冀一體化發(fā)展帶來的物業(yè)服務(wù)市場。隨著京 津冀一體規(guī)劃發(fā)展的實施，一些項目會落地唐山，隨之而來 的物業(yè)服務(wù)需求，要積極主動的去爭取。主要途徑：一是每5、天關(guān)注市場信息，主要關(guān)注中國唐山 官網(wǎng)、住建局官網(wǎng)、唐山物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布的招投標(biāo)信 息。二是加強與住建局物業(yè)處的聯(lián)系，及時掌握物業(yè)信息。 三是走出去，積極主動尋找物業(yè)服務(wù)市場。2. 服務(wù)發(fā)展規(guī)劃(1) 推進小區(qū)物業(yè)服務(wù)、園區(qū)物業(yè)服務(wù)、工業(yè)區(qū)物業(yè) 服務(wù)專業(yè)化，重點擴展保潔專業(yè)服務(wù)，做精小區(qū)保潔、大廈 地面保潔、家庭保潔服務(wù)使其成為物業(yè)公司具有競爭力的服 務(wù)優(yōu)勢。(2) 積極推進有償服務(wù)項目，利用現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)和人 員優(yōu)勢，推進維修有償服務(wù)項目。目前共列出給排水、電器 類維修、五金類維修、清潔服務(wù)、其他服務(wù)5大類76項服 務(wù)內(nèi)容，制定了價格。(見附件)(3) 隨物業(yè)規(guī)模的擴大，緊跟時代步伐，整合6、物業(yè)資 源，引進物業(yè)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，擴展電子商務(wù)模式，有效降低人 工成本，提升智能物業(yè)服務(wù)水平，增加創(chuàng)收渠道。3. 資質(zhì)發(fā)展規(guī)劃(1) 2015年物業(yè)公司暫定三級資質(zhì)。(2) 2016年物業(yè)公司申請為三級資質(zhì)公司。(3) 2017年通過項目擴張申請為二級資質(zhì)公司，爭取 項目擴張量達到一級資質(zhì)目標(biāo)。(4) 2018年向國務(wù)院主管部門申報，成為一級資質(zhì)物 業(yè)公司。(二) 企業(yè)管理規(guī)劃1組織架構(gòu)(1) 總部設(shè)置：定員8人。設(shè)總經(jīng)理1人，副書記1 人，副總經(jīng)理2人；下設(shè)財務(wù)部、客服部、市場部和綜合運 營部四個管理部門。本著精干配備、專兼結(jié)合的原則，為其財務(wù)部、客服部、 市場部和綜合運營部四個管理部門各明確7、配備1名專職負(fù)責(zé) 人，其他崗位依托廠區(qū)后勤科并整合兩個準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)有 管理或?qū)I(yè)技術(shù)人員以兼職形式從事相關(guān)業(yè)務(wù)工作，專職人 員正式列入中興物業(yè)公司崗位編制，兼職人員以市場化價格 進行有償結(jié)算。總經(jīng)理副總經(jīng)理副書記副總經(jīng)理(2) 基層設(shè)置：根據(jù)物業(yè)項目的擴展，逐步下設(shè)各項 目部，另行根據(jù)服務(wù)內(nèi)容實際需要進行人員安排。總部地點設(shè)在唐山社區(qū)辦公樓，門口設(shè)置公司牌板，根 據(jù)目前總部設(shè)置，需要配置辦公設(shè)備，電腦及打印機共4臺 套；復(fù)印機2臺、傳真機2臺及相應(yīng)的辦公設(shè)施等。另根據(jù)當(dāng)前業(yè)務(wù)發(fā)展需要和物業(yè)服務(wù)需要，需配置面包車兩輛、輕 型載貨汽車兩輛。2. 核心團隊建設(shè)為了保證公司健康發(fā)展，需要一支專業(yè)技術(shù)8、力量，一是 在服務(wù)分公司系統(tǒng)內(nèi)招募具有注冊物業(yè)師的人員，提高專業(yè) 服務(wù)能力。二是加強年輕隊伍的培養(yǎng)，在社區(qū)內(nèi)部選拔35 歲以下10名優(yōu)秀管技干部進行專業(yè)培訓(xùn)，不斷加強團隊力 量，提高抗風(fēng)險能力和專業(yè)管理能力，為快速擴展物業(yè)項目, 奠定基礎(chǔ)。三是著手開展培訓(xùn)工作，聘請能源學(xué)院專業(yè)老師 和其他學(xué)校老師，針對性的開展物業(yè)專業(yè)培訓(xùn)，彌補當(dāng)前短 板問題。培訓(xùn)規(guī)劃為：(1) 對開泰開源管理和操作人員開展服務(wù)意識、服務(wù) 行為和操作規(guī)范培訓(xùn)。(2 )對中興公司管理人員和10名年輕管技干部進行物 業(yè)師能力專業(yè)項培訓(xùn)，重點培訓(xùn)內(nèi)容為物業(yè)法律實務(wù)、物業(yè) 承接查驗實務(wù)操作、公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護操作實 務(wù)等。39、. 用人規(guī)劃(1) 管理人員規(guī)劃首先動員開灤內(nèi)部，征選對公司發(fā)展有興趣，有相關(guān)能 力的人員，助推公司發(fā)展。其次公司業(yè)務(wù)需要，對特殊技能人員，開灤內(nèi)部無法解 決的，面向社會招聘或短期技術(shù)指導(dǎo)協(xié)議的形式進行解決。(2) 操作人員規(guī)劃操作崗位員工根據(jù)“用人不養(yǎng)人”原則，結(jié)合公司業(yè)務(wù) 拓展需要，采取部分從社區(qū)勞務(wù)輸出，部分使用社會化非全 日制的用工方式。保潔、綠化人員：一是面向院校、醫(yī)院辦 公場所保潔用工要考慮到形象、體能等因素應(yīng)采取勞務(wù)派遣 工(或社會招聘用工)，簽訂勞務(wù)合同。二是面向小區(qū)保潔、 綠化用工應(yīng)采取非全日制用工，也可以采用企業(yè)退休人員。小區(qū)保安：參照集團公司門衛(wèi)保安，使用唐山市保安服務(wù)總10、 公司保安人員。維修人員：在實際運營中各部位維修工作應(yīng) 以企業(yè)內(nèi)部員工為主。特殊崗位人員：采取崗位承包的方式 完成。根據(jù)工作性質(zhì)不同，應(yīng)采用企業(yè)內(nèi)部員工、外雇勞務(wù)工 或非全日制用工相結(jié)合方式，統(tǒng)籌雇傭。(3) 用工順序和類型 富余人員：安排唐山社區(qū)內(nèi)部或集團公司范圍內(nèi)富余人員擇優(yōu)錄用。 社會用工:優(yōu)先考慮開灤退休職工 外部企業(yè)退休職工 非全日制用工 具有特殊專業(yè)技術(shù)型人員(承包形式)勞務(wù)派遣工：一種是由勞務(wù)派遣公司輸送給上各種保險 人員；一種是以協(xié)議形式自己主動放棄各種保險的人員。(4) 用工費用分析企業(yè)內(nèi)部員工，工資待遇執(zhí)行社區(qū)工資待遇標(biāo)準(zhǔn)，另外, 在工程項目完全后，根據(jù)實際效益給付效益工資11、。外雇勞務(wù)工，找唐山市內(nèi)具有勞務(wù)派遣資質(zhì)的單位， 走勞務(wù)派遣手續(xù)，繳納養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險及管理費，管 理費及稅金為工資的11%,保險每月企業(yè)承擔(dān)費用為524.4 元。此用工年齡在60歲以下。合同簽訂至少2年，如中間非本人意愿辭退時，企業(yè)應(yīng)擔(dān)負(fù)經(jīng)濟補償金并協(xié)助勞務(wù)派遣 單位辦理失業(yè)保險手續(xù)。各種保險費用如下表：項目上年度省平工資的60%企業(yè)20%1. 5%合計養(yǎng)老保險2280456456失業(yè)保險228034.234.2工傷保險228034.234.2合計524.4 采用非全日制用工方式（15元/小時），每半月支付工 資，節(jié)省勞務(wù)派遣等各項保險及管理費用，必要的可交納意 外險，意外險最高賠付6012、萬元，年費用900元，此用工在 65周歲以下。 采用企業(yè)正式退休人員，不用簽訂勞動合同，主要為 其繳納意外傷害保險即可。 小區(qū)保安人員：經(jīng)了解集團公司門衛(wèi)使用10名保安 隊員是與唐山市保安總公司簽訂勞務(wù)合同，每半年簽訂一 次。保安隊員的工資由唐山市保安總公司負(fù)責(zé)發(fā)放，集團公 司向市保安總公司只支付每人每月1800元的保安費。綜合考慮應(yīng)盡量采用非全日制用工或是企業(yè)正式退休 人員，即可降低用工成本又可降低用工風(fēng)險。4. 建立和完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一是貫徹執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)要 求（見附件）；二是以開泰、開源為基礎(chǔ)完善和整理一套住 宅小區(qū)管理制度與管理流程。（2）園區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（通過13、南湖項目管理，我們已 經(jīng)建立一套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，見附件）（3）工業(yè)區(qū)和辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（后勤RMDC管理已建立一套廠區(qū)生活服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn))(三) 經(jīng)濟運行規(guī)劃1 資產(chǎn)管理(1) 本著節(jié)約的原則，社區(qū)現(xiàn)有可利用資產(chǎn)以無償租 賃的形式租借給中興物業(yè)公司使用，社區(qū)生產(chǎn)安全技術(shù)部， 建立單獨臺賬，定期檢查管理。(2) 中興物業(yè)必須購置的設(shè)備設(shè)施，報上級單位同意進行購置,并單獨建立臺賬,計入公司資產(chǎn)。2.運行模式(1 )唐山開灤中興物業(yè)服務(wù)有限公司為獨立法人企業(yè), 在核算與管理上實施自主經(jīng)營，獨立核算。(2)中興物業(yè)以開泰、開源項目為依托，走出一條四 自經(jīng)營道路，對集團內(nèi)外合同委托項目實行物業(yè)委托合同項14、目負(fù)責(zé)制，確保自負(fù)盈虧。(3) 健全績效管理體系，各部門的年度或月份預(yù)算列 入部門或項目的年度或月份工作目標(biāo)考核，嚴(yán)格落實考核責(zé) 任，并根據(jù)公司實際情況建立獎懲制度。3. 財務(wù)管理(1 )做為獨立核算的會計主體，開設(shè)收支賬戶，單獨 在財務(wù)核算軟件中增加會計核算賬套，獨立納稅管理。并針 對物業(yè)公司實際管理需要對各部門、各物業(yè)委托合同項目進 行單獨收支核算。(2)制定公司總體預(yù)算以及各部門、各委托合同項目 的分解預(yù)算，加強各部門、各委托合同項目的預(yù)算管理，確 保經(jīng)營狀況始終處于可控狀態(tài)，各部門、各委托項目負(fù)責(zé)人 對本部門、本項目的預(yù)算執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。4. 內(nèi)控管理制定對外合同管理辦法、資金管理辦法15、預(yù)算管理辦法、物資采購辦法、薪酬管理辦法等一系列內(nèi)部 控制文件，來規(guī)范公司經(jīng)營行為。（四）宣傳方案規(guī)劃（附件）1. 建立中興物業(yè)企業(yè)圖案標(biāo)識、文字標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)范，設(shè) 計統(tǒng)一的服務(wù)樣式，顯明企業(yè)形象。2. 建立企業(yè)網(wǎng)站，搭建企業(yè)宣傳的公共平臺，展現(xiàn)企業(yè) 的實力與形象。四、運營政策支持（一）人員政策中興物業(yè)公司在物業(yè)管理定員和費用指標(biāo)上需要上級 明確標(biāo)準(zhǔn)和政策，在如何實施外部用工、相關(guān)費用指標(biāo)、流 程程序明確政策。（二）考核政策中興物業(yè)公司承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)項目，如何確定考核指 標(biāo)，制定分配政策、獎勵政策，需要上級明確標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。（三）物資政策中興物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)，需要的物資、材料樣式多, 即時性強，如果全部由物流采購，程序上和時間上會對物業(yè) 服務(wù)產(chǎn)生影響，需要上級明確相關(guān)政策。2015年9月16日