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1、項(xiàng)目區(qū)域概況板塊因著名宮室大明宮遺址所在而得名，板塊核心區(qū)距鐘樓市中心僅7km，地理區(qū)位優(yōu)越。大明宮始建于公元635年，是唐長安最大的一處宮室，歷經(jīng)260余年風(fēng)雨洗禮，于公元896年前后因戰(zhàn)亂漸成廢墟，見證了一個(gè)王朝的興衰。1934年，隴海鐵路建成通車，給西安帶來大量戰(zhàn)爭淪陷區(qū)及逃荒移民，大量河南移民進(jìn)入，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又有其他外來人口進(jìn)入；后逐漸發(fā)展成為城中村和棚戶區(qū)聚集區(qū)域，城市面貌不佳。2007年年底，西安市政府為改善大明宮地區(qū)城市面貌和生態(tài)環(huán)境，提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，尋求新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長點(diǎn)，促進(jìn)該地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展啟動(dòng)大明宮地區(qū)保護(hù)與改造計(jì)劃。以大明宮遺址保護(hù)與開發(fā)為契機(jī)，帶動(dòng)2、區(qū)域改造升級(jí)完成。2010年10月1日，占地3.2平方公里的國家大明宮遺址公園正式開園，至此，區(qū)域發(fā)展掀開了新的一頁。大明宮板塊鐘樓項(xiàng)目地塊原唐代著名宮室大明宮遺址所在區(qū)域，現(xiàn)建設(shè)成為大明宮遺址公園并依托其發(fā)展的中心城市改造區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃大明宮國家遺址保護(hù)區(qū)總規(guī)劃面積19.16平方公里，總投資1400億元，輻射人群40萬。將建設(shè)為西安未來城市發(fā)展的生態(tài)基礎(chǔ)、重要的人文象征、世界文明古都的重要支撐。保護(hù)區(qū)規(guī)劃布局 一心兩翼三圈六區(qū)u一心：大明宮國家遺址公園；u兩翼：火車站北廣場為軸心，沿隴海線形成東西兩大城市改造板塊；u三圈：未央路、太華路、北二環(huán)商圈；u六區(qū)：文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心3、區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等六個(gè)功能區(qū)。以大明宮遺址公園為核心，沿區(qū)域主干道發(fā)展，形成六大功能片區(qū)和兩塊城市改造示范區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域功能定位以唐大明宮遺址為中心，先期改造范圍南起隴海鐵路線北側(cè)；北至紅廟坡路、北二環(huán)路、環(huán)園中路；西起星火路、未央路、太華路；東至東二環(huán)及其延伸線。城市建設(shè)用地(含城市綠地)19.16平方公里，總?cè)丝?9.89萬（2007年數(shù)據(jù)）。根據(jù)大明宮地區(qū)的職能、地位、特點(diǎn)及發(fā)展方向，功能定位為：突出唐大明宮遺址保護(hù)，是西安市中心城市的改造發(fā)展新區(qū)，具有鮮明的歷史文化特色，擔(dān)負(fù)著西安市旅游商貿(mào)次中心、城北地區(qū)文化中心、居住核心的功能。大明宮板塊鐘樓項(xiàng)目地塊以旅游、商貿(mào)4、文化、居住、休閑服務(wù)為功能定位，區(qū)域發(fā)展強(qiáng)調(diào)人文、歷史、文化特色。項(xiàng)目區(qū)位浐灞板塊生態(tài)居住區(qū)城西板塊傳統(tǒng)居住區(qū) 老城區(qū)板塊傳統(tǒng)商業(yè)旅游居住區(qū)曲江板塊中央居住區(qū)城南中低端客群城南板塊傳統(tǒng)居住區(qū)高新板塊中高端產(chǎn)業(yè)住區(qū)東郊板塊傳統(tǒng)居住區(qū)大明宮板塊高尚居住區(qū) 經(jīng)開板塊大型居住區(qū)漢長安城遺址板塊本案項(xiàng)目所處城北區(qū)大明宮板塊，而該板塊依托人文景觀資源，已成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域本項(xiàng)目位于西安市城北區(qū)北二環(huán)與太華路十字東北角，西鄰太華路，南依北二環(huán)，東和北面為規(guī)劃路。隨著政府的北遷、大明宮遺址公園的建成及眾多國內(nèi)一線、本土一線房企的進(jìn)入，該板塊已成為城市熱點(diǎn)板塊，該項(xiàng)目位于本板塊內(nèi)，具有一定的市場機(jī)會(huì) 項(xiàng)目5、交通本案北二環(huán)太華路未央路 北陳路鳳城一路鳳城二路鳳城三路鳳城四路鳳城五路貞觀路規(guī)劃路規(guī)劃路永城路快速路主干道次干道主要交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域主要交通道路及公共交通：太華路項(xiàng)目西側(cè)交通主干道，是本項(xiàng)目南北走向交通的最主要干道；北二環(huán)項(xiàng)目南側(cè)城市快速干道，是是連接各個(gè)城區(qū)的主要交通要道；地鐵四號(hào)線：太華路站，預(yù)計(jì)2017年建成地鐵四號(hào)線本案太華北路北二環(huán)項(xiàng)目周邊路網(wǎng)相對密集，東西向南北向道路貫通，通達(dá)性好，且緊鄰地鐵四號(hào)線，軌道交通發(fā)達(dá) 項(xiàng)目本體項(xiàng)目數(shù)量（平米）凈用地面積12000總建筑面積105776地上建筑面積80000地下建筑面積25776商業(yè)規(guī)劃建筑面積40000寫字樓規(guī)劃建筑面積40000容積率6、6.67建筑密度58.69%綠地率21%車位800寫字樓商業(yè)商業(yè)：-1-6層 -1F單層面積：約8000平方米 1-6F單層面積：約6666.67平方米 寫字間：7-33層 標(biāo)準(zhǔn)層面積：1640平方米根據(jù)指標(biāo)，屬于中小體量項(xiàng)目，由辦公、商業(yè)兩大物業(yè)組成，商業(yè)面積占比較高，銷售招商具有難度 項(xiàng)目現(xiàn)狀目前項(xiàng)目處于挖地基階段，寫字樓已開始銷售，商業(yè)暫未對外銷售；項(xiàng)目周邊太華路沿線建材商鋪太華路沿線建材商鋪狹窄主干道-太華路大明宮公園狹窄主干道-太華路太華路沿線零散分布大量外觀顯陳舊的建材商鋪，路面狹窄，面貌不佳；目前可見唯一亮點(diǎn)大明宮遺址公園不足以改善區(qū)域整體城市感和生活氛圍較差的現(xiàn)狀。位于北二環(huán)大7、明宮立交橋東北角,占地面積 57畝，總建筑面積約21萬。集主力百貨、國際名品、家居體驗(yàn)館、時(shí)尚名品館、主力店、娛樂城、時(shí)尚館、美食匯、休閑工坊等眾多業(yè)態(tài)，是全客層、全方位的現(xiàn)代體驗(yàn)式消費(fèi)廣場。計(jì)劃2014年6月全面建成。世紀(jì)金花大明宮購物中心西安大明宮萬達(dá)廣場大明宮中央廣場金旅城四海唐人街項(xiàng)目位于北二環(huán)大明宮立交橋東北角，總建筑面積65萬。集大型商業(yè)中心、城市商業(yè)街、精裝SOHO公寓、城市豪宅、5A寫字樓等為一體的現(xiàn)代城市綜合體，建成后將成為區(qū)域城市商業(yè)中心和標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目商業(yè)綜合體已于2013年11月22日開業(yè)。項(xiàng)目位于北二環(huán)大明宮立交橋東南角，總投資28億元，占地170畝，總建筑面積688、.35萬。其中15萬平米商業(yè)建筑計(jì)劃于2013年8月開業(yè)，將成為西北規(guī)模最大、品類最全、品質(zhì)最高的知名品牌家居會(huì)展中心。占地面積113.87畝，總建筑面積42萬，是集唐人商業(yè)街、甲級(jí)寫字樓、高品質(zhì)住宅于一體頂級(jí)國際都市風(fēng)情主題街區(qū)。項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)是華人文化主題商業(yè)街四海唐人街，包括北美風(fēng)情街、中國近現(xiàn)代風(fēng)情街、歐式風(fēng)情街、南洋風(fēng)情街和澳大利亞風(fēng)情街五個(gè)風(fēng)情主題街區(qū)。項(xiàng)目競爭項(xiàng)目周邊目前匯集了萬達(dá)廣場、世紀(jì)金花、大明宮中央廣場、金旅城四海唐人街等超百萬平米頂級(jí)商貿(mào)業(yè)態(tài)，打造具有歷史文化特色的太華路商圈，建成開業(yè)后將有效提升區(qū)域形象。但以上項(xiàng)目對于本案的沖擊異常強(qiáng)大，本案必須形成差異化競爭 總結(jié)區(qū)9、域目前形象一般，大明宮遺址公園獨(dú)木難支，僅靠大明宮無法改變區(qū)域面貌 太華路沿線零散分布大量外觀顯陳舊的建材商鋪，路面狹窄，面貌不佳；目前可見唯一亮點(diǎn)大明宮遺址公園不足以改善區(qū)域整體城市感和生活氛圍較差的現(xiàn)狀。區(qū)域規(guī)劃利好，眾多知名房企搶攤，已成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域以大明宮遺址公園為核心，沿區(qū)域主干道發(fā)展，形成六大功能片區(qū)和兩塊城市改造示范區(qū)，著力打造以旅游、商貿(mào)、文化、居住、休閑服務(wù)為一體的區(qū)域。目前萬達(dá)、萬科、龍湖、金科、中建、華遠(yuǎn)、大明宮等知名開發(fā)商已經(jīng)駐，區(qū)域未來潛力巨大。項(xiàng)目體量較小，無規(guī)模優(yōu)勢、商業(yè)體量占比較高，招商銷售難度較大 與周邊項(xiàng)目萬達(dá)廣場、世紀(jì)金花大明宮購物中心等項(xiàng)目10、相比，項(xiàng)目無論從規(guī)模、品牌上無一優(yōu)勢，而項(xiàng)目商業(yè)體量占據(jù)項(xiàng)目體量約50%，后期銷售及招商難度極大。項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，且有緊鄰地鐵四號(hào)線，但項(xiàng)目南側(cè)鄰近快速主干道北二環(huán)，交通動(dòng)線影響較大周邊市場競爭異常激烈，品牌檔次覆蓋率較高，特色差異化或成為唯一出路 緊鄰項(xiàng)目在建的世紀(jì)金花大明宮購物中心及已開業(yè)的萬達(dá)中心，從品牌檔次及業(yè)態(tài)種類覆蓋面及其廣泛，且在客群中的品牌影力及認(rèn)知感強(qiáng)烈，因此本案必須選擇差異化競爭。FASHION IN XI AN 時(shí)尚西安 以西安為首的西北地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，西部時(shí)尚產(chǎn)業(yè)迎來了眾多國際著名品牌的落戶和關(guān)注，中大國際、世紀(jì)金花、開元、民生等品牌亦在西安當(dāng)?shù)厝〉昧蓑溔?1、的銷售業(yè)績，充分證明了西安市場蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)潛力和進(jìn)一步發(fā)掘的可能。同時(shí)更隨著國內(nèi)時(shí)尚制造產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，西安時(shí)尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大街拍時(shí)尚達(dá)人項(xiàng)目總體定位MARKET POSITIONINGCONCEPTFAST FASHION 快時(shí)尚主題潮流商場 以“FAST FASHION 快時(shí)尚”的全球化的經(jīng)營定位將整個(gè)商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)形成統(tǒng)一體；以靈活多變的經(jīng)營思路來帶動(dòng)商場的經(jīng)營實(shí)效，集“體驗(yàn)、展示、文化、藝術(shù)、美學(xué)”等功能于一體，將“體驗(yàn)式零售、設(shè)計(jì)展示、行業(yè)交流、消費(fèi)者體驗(yàn)”等現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營模式進(jìn)行整合，帶動(dòng)全新的主題元素科學(xué)地結(jié)合在更開放的環(huán)境中，打造成為西北地區(qū)全新的體驗(yàn)式商業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目檔次定位M12、ARKET POSITIONINGCONCEPT本項(xiàng)目將以中檔偏上消費(fèi)的“時(shí)尚白領(lǐng)和年輕群體”消費(fèi)客群為主，以“平價(jià)時(shí)尚”為經(jīng)營側(cè)重點(diǎn)，同時(shí)在品牌的引進(jìn)上做足差異化競爭，提升項(xiàng)目高聚客能力。平價(jià)時(shí)尚價(jià)位區(qū)間指引：女裝：200-3000男裝：300-4000飾品：50-600女鞋：150-2200包：100-2000化妝品：50-800餐飲：50-150萬達(dá)（中低端）金花（高端）本項(xiàng)目項(xiàng)目功能定位Functional orientationCONCEPT#百寰國際#快時(shí)尚潮流概念商場Fast Fashion&In style時(shí)尚的魔力目標(biāo)客群定位The Target Customer Group13、 OrientationCONCEPT項(xiàng)目將定位為集時(shí)尚潮流服飾設(shè)計(jì)、零售展示、行業(yè)交流、新品發(fā)布等功能聚集為一體的國際時(shí)尚創(chuàng)意 SHOW 場的新型潮流文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。商戶類型目標(biāo)商戶主力商戶國際快時(shí)尚品牌服飾（國際時(shí)尚、日韓潮流、港臺(tái)時(shí)尚、國內(nèi)流行）、品牌設(shè)計(jì)師展廳、潮流電子類消費(fèi)品（Apple、Sony、Nokia、htc等）、品牌珠寶、品牌化妝品、流行飾品、知名服裝設(shè)計(jì)師次主力商戶主題餐飲+時(shí)尚品牌發(fā)布中心、整體造型時(shí)尚中心、美妝中心、攝影中心附屬商戶品牌推廣、媒體、電商、協(xié)會(huì)/商會(huì)機(jī)構(gòu)（知名服裝設(shè)計(jì)專業(yè)院校）、展示展覽目標(biāo)商家定位研究：由于項(xiàng)目屬性之關(guān)系，可將目標(biāo)消費(fèi)群體分為：目標(biāo)客14、群定位The Target Customer Group OrientationCONCEPT客群類型目標(biāo)商戶時(shí)尚潮流的目的性消費(fèi)客群學(xué)生、藝術(shù)愛好者、白領(lǐng)、商務(wù)人士、企事業(yè)單位員工及中層管理者時(shí)尚潮流之品牌商戶時(shí)尚個(gè)性化品牌、設(shè)計(jì)師品牌、經(jīng)銷商以及國內(nèi)外商家等商旅觀光客群大明宮等商旅觀光客群概念分解Disassembly conceptsCONCEPT百寰國際 ION CITY西北首席快時(shí)尚品牌體驗(yàn)商場品牌引進(jìn)按主題國際、日韓、港臺(tái)、沿海、設(shè)計(jì)師品牌；按類別潮流服飾、珠寶、皮具、箱包、化妝品、潮流數(shù)碼、時(shí)尚餐飲等打造西部地區(qū)國際級(jí)的快時(shí)尚品牌；培養(yǎng)國際級(jí)品牌設(shè)計(jì)師；為西部地 區(qū)消費(fèi)群提供比肩15、國際流行的時(shí)尚 品牌，引領(lǐng)西部流行時(shí)尚知名機(jī)構(gòu)及設(shè)計(jì)師簽約1、簽約知名設(shè)計(jì)師及機(jī)構(gòu)；2、定期時(shí)尚新品發(fā)布會(huì)；3、品牌方-設(shè)計(jì)師對接；4、形象造型機(jī)構(gòu)引進(jìn)；5、品牌發(fā)布中心；6、品牌推廣機(jī)構(gòu)；7、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布平臺(tái)促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)間相互協(xié)調(diào)發(fā)展；為商家提供最新流行設(shè)計(jì)元素；為設(shè)計(jì)師對接品牌廠商；培養(yǎng)忠實(shí)時(shí)尚消費(fèi)群體；傳播前沿時(shí)尚消費(fèi)理念；體驗(yàn)最個(gè)性化消費(fèi)服務(wù)。功能結(jié)構(gòu)分區(qū)OrientationLAYOUT樓層定位：-1F：精致生活中端1-2F：國際時(shí)尚中高端3F：日韓潮流中端4F：港臺(tái)流行中端5F：時(shí)尚餐飲中端6F：休閑娛樂中端-1F：超市、美食（S M&Food）尚品生活1-2F：名品（Good）國際時(shí)尚16、3-4F：青春、時(shí)尚（Vigor&Fashion）型格世界5F:萬國美食（Global Food）享樂世界 6F：運(yùn)動(dòng)無極限（sunmoon)超級(jí)享受7F：娛樂動(dòng)漫（duonhg)超快感業(yè)態(tài)主題ThemeLAYOUT百寰國際是個(gè)整體 百寰國際不分樓層風(fēng)格定位ThemeLAYOUT快時(shí)尚 FAST FASHION個(gè)性 PERSONALITY時(shí)尚 VOGUE潮流 TREND舒適 COMFORTABLE#百寰國際#快時(shí)尚潮流概念商場Fast Fashion&In style-1F 精致生活業(yè)態(tài)平面分布Functional orientationLAYOUT負(fù)一層平面布置圖超市美食城-1F：精致生活E17、XQUISITELIFE1F 國際時(shí)尚業(yè)態(tài)平面分布Functional orientationLAYOUT一層平面布置圖一層平面動(dòng)線示意1F：國際時(shí)尚INTERNATIONALFASHION2F 國際時(shí)尚業(yè)態(tài)平面分布Functional orientationLAYOUT二層平面布置圖二層平面動(dòng)線示意2F：國際時(shí)尚INTERNATIONALFASHION3F 日韓潮流業(yè)態(tài)平面分布Functional orientationLAYOUT三層平面布置圖三層平面動(dòng)線示意3F：日韓潮流JAPANANDSOUTHKOREATHETREND3F：前沿科技體驗(yàn)中心CUTTING-EDGE TECHNOLOG18、Y EXPERIENCE CENTERI HOUSE體驗(yàn)科技時(shí)尚前沿,給您所想,國內(nèi)首家APP主題社交休閑吧.4F 港臺(tái)流行業(yè)態(tài)平面分布Functional orientationLAYOUT四層平面布置圖四層平面動(dòng)線示意4F：港臺(tái)流行HONGKONGANDTAIWANPOPULAR5F 餐飲派對業(yè)態(tài)平面分布Functional orientationLAYOUT五層平面布置圖五層平面動(dòng)線示意時(shí)尚主題餐飲、青年休閑餐飲、咖啡、簡餐、西餐5F：萬國美食（Global Food）6F 娛樂無極限業(yè)態(tài)平面分布Functional orientationLAYOUT六層平面布置圖六層平面動(dòng)線示意6F 19、娛樂無極限、精彩綻放、回蕩無窮娛樂無極限、精彩綻放、回蕩無窮樓層業(yè)態(tài)組合Mix LayoutLAYOUT樓層主題業(yè)態(tài)備注持有/銷售7F娛樂動(dòng)漫大地影城、大型KTV、動(dòng)漫世界、酒吧舞動(dòng)精彩、刻畫人生銷售物業(yè)6F運(yùn)動(dòng)健身健身房、運(yùn)動(dòng)器材館、休閑吧5F主題餐飲特色餐飲、休閑快餐、主題餐飲、西餐、簡餐時(shí)尚主題餐飲區(qū)4F港臺(tái)前線一線品牌、戶外專區(qū)、休閑服裝、箱包等西北首家APP潮流數(shù)碼體驗(yàn)店持有物業(yè)3F日韓潮流日韓設(shè)計(jì)名店、日韓潮流品牌直營、皮具箱包、化妝品、潮流數(shù)碼2F國際時(shí)尚精品零售、國際服裝展示店、服裝設(shè)計(jì)師店、國際二線品牌皮具箱包、化妝品等-1F精品生活購物中心、小型超市、便利店、商品店等持有物20、業(yè)1F國際時(shí)尚精品零售、國際服裝展示店、服裝設(shè)計(jì)師店、國際二線品牌皮具箱包、化妝品等持有物業(yè)業(yè)態(tài)比例建議Mix LayoutLAYOUT飾品飾品7%潮流數(shù)碼潮流數(shù)碼2%形象顧問形象顧問2%配套配套1%外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT目前立面存在問題：目前立面設(shè)計(jì)為傳統(tǒng)百貨設(shè)計(jì)，效果略顯常規(guī)，不符合本項(xiàng)目“時(shí)尚、個(gè)性、前沿、潮流”的定位，且整體形象張揚(yáng)度不夠，建議開發(fā)商對立面進(jìn)行改造。外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT商業(yè)主入口建議THEMAINENTRANCEBUSINESS21、ADVICE外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT商業(yè)次入口建議COMMERCIALTIMESENTRANCEADVICE亮 點(diǎn) 梳 理亮點(diǎn)一：首創(chuàng) SUPER HI FASHION STUDIOLeading引領(lǐng)時(shí)尚，讓別人去追逐潮流Party 族群聚會(huì)潮圣地，新樂園，打造消費(fèi)族群向心力App+Muti Media 多媒體影音交流時(shí)尚新高地電子商務(wù)族群微傳媒時(shí)代時(shí)尚發(fā)布會(huì)，你就是主角！紅地毯貴賓，就等你來走！亮點(diǎn)二：西安首家潮牌時(shí)尚發(fā)布場地樂SHOW 走起！亮點(diǎn)三：西安首條最長 Cat Walk T臺(tái)（走秀圣地）亮點(diǎn)四：西安第一個(gè)時(shí)尚潮流電視欄目SHOW 出你的美媚 22、艷麗生活就從今天起 。首層商業(yè)散鋪（品牌專賣店）租賃價(jià)格建議區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對象錦園商鋪御道華城賽高國際立豐購物廣場區(qū)位條件0.310.950.930.951.03商業(yè)成熟度0.210.981.021.021.1交通條件0.210.961.021.031.08人流情況0.110.981.031.041.1城市規(guī)劃0.210.91.031.030.96小計(jì) 110.9510.9971.0051.047項(xiàng)目因素權(quán)重估價(jià)對象錦園商鋪御道華城賽高國際立豐購物廣場項(xiàng)目規(guī)模0.2510.850.90.951臨街狀況0.1510.910.920.930.95經(jīng)營業(yè)態(tài)0.210.830.850.950.98項(xiàng)23、目檔次0.110.830.9711管理水平0.210.830.9511主題形象（推廣）0.110.830.8811小計(jì) 110.8470.9080.9670.9885租賃價(jià)格設(shè)定原則：首層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格通過市場比較法確定；租金設(shè)定只能代表項(xiàng)目商鋪在目前市場上的靜態(tài)價(jià)格水平。項(xiàng)目租金預(yù)估項(xiàng)目名稱修正因素 錦園商鋪御道華城賽高國際立豐購物廣場標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/月）120150160300區(qū)域因素修正0.9510.9971.0051.047個(gè)別因素修正 0.8470.9080.9670.9885交易情況修正1111交易時(shí)間修正1111本項(xiàng)目租金相對價(jià)格149166165290權(quán)重 20%20%30%30%加24、權(quán)后的相對價(jià)格 30334987本項(xiàng)目租賃價(jià)格（靜態(tài)）199n 購物中心首層商鋪靜態(tài)租賃價(jià)格范圍為190210元/月，該價(jià)格只能代表項(xiàng)目在當(dāng)前市場上的價(jià)格水平；n 預(yù)計(jì)項(xiàng)目招商時(shí)首層商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)230250元/月，租賃價(jià)格要視招商期間的市場情況作適當(dāng)調(diào)整（租金按年均8%遞增）。首層商業(yè)散鋪（品牌專賣店）租賃價(jià)格建議其他各層散鋪?zhàn)赓U價(jià)格預(yù)估層數(shù)租賃水平（元/平方米月）說明負(fù)一層60-100根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目成熟期2-3年分析，新開業(yè)的項(xiàng)目一般首期租金不易定的過高。首層150-200二層80-100三層50-80四層40-45五層30六層20-30注：北二環(huán)沿線家居商場一層的租金價(jià)位約為130180元/平方米月 七層20 百寰國際招商計(jì)劃百寰國際招商計(jì)劃 租金回收計(jì)劃擬定租金回收計(jì)劃擬定3個(gè)階段個(gè)階段百寰國際整體項(xiàng)目規(guī)劃定位及綜合評估百寰國際整體項(xiàng)目規(guī)劃定位及綜合評估1：根據(jù)百寰國際的實(shí)際筑面積、建筑風(fēng)格、商業(yè)面積、業(yè)態(tài)配比等因素分析，百寰國際的實(shí)際定位為“中小型量的商場綜合體”，富含餐飲、休閑、娛樂、購物中心、服飾鞋帽、化妝品等知名品牌業(yè)態(tài)。2：根據(jù)百寰國際的實(shí)際施工進(jìn)度及其整體區(qū)位因素考慮，百寰國際的綜合評估級(jí)別為B-。報(bào)告完畢，謝謝觀看