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1、贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 一心兩翼三圈六區u一心：大明宮國家遺址公園；u兩翼：火車站北廣場為軸心，沿隴海線形成東西兩大城市改造板塊；u三圈：未央路、太華路、北二環商圈；u六區：文化旅游區、商貿服務區、商務核心區、改造示范區、中央居住區、集中安置區等六個功能區。以大明宮遺址公園為核心，沿區域主干道發展，形成六大功能片區和兩塊城市改造示范區。項目區域功能定位以唐大明宮遺址為中心，先期改造范圍南起隴海鐵路線北側；北至紅廟坡路、北二環路、環園中路；西起星火路、未央路、太華路；東至東二環及其延伸線。城市建設用地(含城市綠地)19.2、16平方公里，總人口29.89萬（2007年數據）。根據大明宮地區的職能、地位、特點及發展方向，功能定位為：突出唐大明宮遺址保護，是西安市中心城市的改造發展新區，具有鮮明的歷史文化特色，擔負著西安市旅游商貿次中心、城北地區文化中心、居住核心的功能。大明宮板塊鐘樓項目地塊以旅游、商貿、文化、居住、休閑服務為功能定位，區域發展強調人文、歷史、文化特色。項目區位浐灞板塊生態居住區城西板塊傳統居住區 老城區板塊傳統商業旅游居住區曲江板塊中央居住區城南中低端客群城南板塊傳統居住區高新板塊中高端產業住區東郊板塊傳統居住區大明宮板塊高尚居住區 經開板塊大型居住區漢長安城遺址板塊本案項目所處城北區大明宮板塊，3、而該板塊依托人文景觀資源，已成為房地產開發熱點區域本項目位于西安市城北區北二環與太華路十字東北角，西鄰太華路，南依北二環，東和北面為規劃路。隨著政府的北遷、大明宮遺址公園的建成及眾多國內一線、本土一線房企的進入，該板塊已成為城市熱點板塊，該項目位于本板塊內，具有一定的市場機會 項目交通本案北二環太華路未央路 北陳路鳳城一路鳳城二路鳳城三路鳳城四路鳳城五路貞觀路規劃路規劃路永城路快速路主干道次干道主要交通節點區域主要交通道路及公共交通：太華路項目西側交通主干道，是本項目南北走向交通的最主要干道；北二環項目南側城市快速干道，是是連接各個城區的主要交通要道；地鐵四號線：太華路站，預計2017年建成地4、鐵四號線本案太華北路北二環項目周邊路網相對密集，東西向南北向道路貫通，通達性好，且緊鄰地鐵四號線，軌道交通發達 項目本體項目數量（平米）凈用地面積12000總建筑面積105776地上建筑面積80000地下建筑面積25776商業規劃建筑面積40000寫字樓規劃建筑面積40000容積率6.67建筑密度58.69%綠地率21%車位800寫字樓商業商業：-1-6層 -1F單層面積：約8000平方米 1-6F單層面積：約6666.67平方米 寫字間：7-33層 標準層面積：1640平方米根據指標，屬于中小體量項目，由辦公、商業兩大物業組成，商業面積占比較高，銷售招商具有難度 項目現狀目前項目處于挖地基階5、段，寫字樓已開始銷售，商業暫未對外銷售；項目周邊太華路沿線建材商鋪太華路沿線建材商鋪狹窄主干道-太華路大明宮公園狹窄主干道-太華路太華路沿線零散分布大量外觀顯陳舊的建材商鋪，路面狹窄，面貌不佳；目前可見唯一亮點大明宮遺址公園不足以改善區域整體城市感和生活氛圍較差的現狀。位于北二環大明宮立交橋東北角,占地面積 57畝，總建筑面積約21萬。集主力百貨、國際名品、家居體驗館、時尚名品館、主力店、娛樂城、時尚館、美食匯、休閑工坊等眾多業態，是全客層、全方位的現代體驗式消費廣場。計劃2014年6月全面建成。世紀金花大明宮購物中心西安大明宮萬達廣場大明宮中央廣場金旅城四海唐人街項目位于北二環大明宮立交橋東6、北角，總建筑面積65萬。集大型商業中心、城市商業街、精裝SOHO公寓、城市豪宅、5A寫字樓等為一體的現代城市綜合體，建成后將成為區域城市商業中心和標志性建筑。項目商業綜合體已于2013年11月22日開業。項目位于北二環大明宮立交橋東南角，總投資28億元，占地170畝，總建筑面積68.35萬。其中15萬平米商業建筑計劃于2013年8月開業，將成為西北規模最大、品類最全、品質最高的知名品牌家居會展中心。占地面積113.87畝，總建筑面積42萬，是集唐人商業街、甲級寫字樓、高品質住宅于一體頂級國際都市風情主題街區。項目最大的亮點是華人文化主題商業街四海唐人街，包括北美風情街、中國近現代風情街、歐式風7、情街、南洋風情街和澳大利亞風情街五個風情主題街區。項目競爭項目周邊目前匯集了萬達廣場、世紀金花、大明宮中央廣場、金旅城四海唐人街等超百萬平米頂級商貿業態，打造具有歷史文化特色的太華路商圈，建成開業后將有效提升區域形象。但以上項目對于本案的沖擊異常強大，本案必須形成差異化競爭 總結區域目前形象一般，大明宮遺址公園獨木難支，僅靠大明宮無法改變區域面貌 太華路沿線零散分布大量外觀顯陳舊的建材商鋪，路面狹窄，面貌不佳；目前可見唯一亮點大明宮遺址公園不足以改善區域整體城市感和生活氛圍較差的現狀。區域規劃利好，眾多知名房企搶攤，已成為房地產開發熱點區域 區域以大明宮遺址公園為核心，沿區域主干道發展，形成六8、大功能片區和兩塊城市改造示范區，著力打造以旅游、商貿、文化、居住、休閑服務為一體的區域。目前萬達、萬科、龍湖、金科、中建、華遠、大明宮等知名開發商已經駐，區域未來潛力巨大。項目體量較小，無規模優勢、商業體量占比較高，招商銷售難度較大 與周邊項目萬達廣場、世紀金花大明宮購物中心等項目相比，項目無論從規模、品牌上無一優勢，而項目商業體量占據項目體量約50%，后期銷售及招商難度極大。項目周邊交通路網發達，且有緊鄰地鐵四號線，但項目南側鄰近快速主干道北二環，交通動線影響較大周邊市場競爭異常激烈，品牌檔次覆蓋率較高，特色差異化或成為唯一出路 緊鄰項目在建的世紀金花大明宮購物中心及已開業的萬達中心，從品牌9、檔次及業態種類覆蓋面及其廣泛，且在客群中的品牌影力及認知感強烈，因此本案必須選擇差異化競爭。FASHION IN XI AN 時尚西安 以西安為首的西北地區城市經濟的迅速崛起，西部時尚產業迎來了眾多國際著名品牌的落戶和關注，中大國際、世紀金花、開元、民生等品牌亦在西安當地取得了驕人的銷售業績，充分證明了西安市場蘊藏著巨大的消費潛力和進一步發掘的可能。同時更隨著國內時尚制造產業的轉移，西安時尚產業發展空間巨大街拍時尚達人項目總體定位MARKET POSITIONINGCONCEPTFAST FASHION 快時尚主題潮流商場 以“FAST FASHION 快時尚”的全球化的經營定位將整個商場的經10、營業態形成統一體；以靈活多變的經營思路來帶動商場的經營實效，集“體驗、展示、文化、藝術、美學”等功能于一體，將“體驗式零售、設計展示、行業交流、消費者體驗”等現代商業經營模式進行整合，帶動全新的主題元素科學地結合在更開放的環境中，打造成為西北地區全新的體驗式商業形態。項目檔次定位MARKET POSITIONINGCONCEPT本項目將以中檔偏上消費的“時尚白領和年輕群體”消費客群為主，以“平價時尚”為經營側重點，同時在品牌的引進上做足差異化競爭，提升項目高聚客能力。平價時尚價位區間指引：女裝：200-3000男裝：300-4000飾品：50-600女鞋：150-2200包：100-2000化11、妝品：50-800餐飲：50-150萬達（中低端）金花（高端）本項目項目功能定位Functional orientationCONCEPT#百寰國際#快時尚潮流概念商場Fast Fashion&In style時尚的魔力目標客群定位The Target Customer Group OrientationCONCEPT項目將定位為集時尚潮流服飾設計、零售展示、行業交流、新品發布等功能聚集為一體的國際時尚創意 SHOW 場的新型潮流文化創意產業集群。商戶類型目標商戶主力商戶國際快時尚品牌服飾（國際時尚、日韓潮流、港臺時尚、國內流行）、品牌設計師展廳、潮流電子類消費品（Apple、Sony、Nok12、ia、htc等）、品牌珠寶、品牌化妝品、流行飾品、知名服裝設計師次主力商戶主題餐飲+時尚品牌發布中心、整體造型時尚中心、美妝中心、攝影中心附屬商戶品牌推廣、媒體、電商、協會/商會機構（知名服裝設計專業院校）、展示展覽目標商家定位研究：由于項目屬性之關系，可將目標消費群體分為：目標客群定位The Target Customer Group OrientationCONCEPT客群類型目標商戶時尚潮流的目的性消費客群學生、藝術愛好者、白領、商務人士、企事業單位員工及中層管理者時尚潮流之品牌商戶時尚個性化品牌、設計師品牌、經銷商以及國內外商家等商旅觀光客群大明宮等商旅觀光客群概念分解Disassem13、bly conceptsCONCEPT百寰國際 ION CITY西北首席快時尚品牌體驗商場品牌引進按主題國際、日韓、港臺、沿海、設計師品牌；按類別潮流服飾、珠寶、皮具、箱包、化妝品、潮流數碼、時尚餐飲等打造西部地區國際級的快時尚品牌；培養國際級品牌設計師；為西部地 區消費群提供比肩國際流行的時尚 品牌，引領西部流行時尚知名機構及設計師簽約1、簽約知名設計師及機構；2、定期時尚新品發布會；3、品牌方-設計師對接；4、形象造型機構引進；5、品牌發布中心；6、品牌推廣機構；7、網絡發布平臺促進各產業間相互協調發展；為商家提供最新流行設計元素；為設計師對接品牌廠商；培養忠實時尚消費群體；傳播前沿時尚消14、費理念；體驗最個性化消費服務。功能結構分區OrientationLAYOUT樓層定位：-1F：精致生活中端1-2F：國際時尚中高端3F：日韓潮流中端4F：港臺流行中端5F：時尚餐飲中端6F：休閑娛樂中端-1F：超市、美食（S M&Food）尚品生活1-2F：名品（Good）國際時尚3-4F：青春、時尚（Vigor&Fashion）型格世界5F:萬國美食（Global Food）享樂世界 6F：運動無極限（sunmoon)超級享受7F：娛樂動漫（duonhg)超快感業態主題ThemeLAYOUT百寰國際是個整體 百寰國際不分樓層風格定位ThemeLAYOUT快時尚 FAST FASHION個性 15、PERSONALITY時尚 VOGUE潮流 TREND舒適 COMFORTABLE#百寰國際#快時尚潮流概念商場Fast Fashion&In style-1F 精致生活業態平面分布Functional orientationLAYOUT負一層平面布置圖超市美食城-1F：精致生活EXQUISITELIFE1F 國際時尚業態平面分布Functional orientationLAYOUT一層平面布置圖一層平面動線示意1F：國際時尚INTERNATIONALFASHION2F 國際時尚業態平面分布Functional orientationLAYOUT二層平面布置圖二層平面動線示意2F：國際時尚I16、NTERNATIONALFASHION3F 日韓潮流業態平面分布Functional orientationLAYOUT三層平面布置圖三層平面動線示意3F：日韓潮流JAPANANDSOUTHKOREATHETREND3F：前沿科技體驗中心CUTTING-EDGE TECHNOLOGY EXPERIENCE CENTERI HOUSE體驗科技時尚前沿,給您所想,國內首家APP主題社交休閑吧.4F 港臺流行業態平面分布Functional orientationLAYOUT四層平面布置圖四層平面動線示意4F：港臺流行HONGKONGANDTAIWANPOPULAR5F 餐飲派對業態平面分布Func17、tional orientationLAYOUT五層平面布置圖五層平面動線示意時尚主題餐飲、青年休閑餐飲、咖啡、簡餐、西餐5F：萬國美食（Global Food）6F 娛樂無極限業態平面分布Functional orientationLAYOUT六層平面布置圖六層平面動線示意6F 娛樂無極限、精彩綻放、回蕩無窮娛樂無極限、精彩綻放、回蕩無窮樓層業態組合Mix LayoutLAYOUT樓層主題業態備注持有/銷售7F娛樂動漫大地影城、大型KTV、動漫世界、酒吧舞動精彩、刻畫人生銷售物業6F運動健身健身房、運動器材館、休閑吧5F主題餐飲特色餐飲、休閑快餐、主題餐飲、西餐、簡餐時尚主題餐飲區4F港臺前18、線一線品牌、戶外專區、休閑服裝、箱包等西北首家APP潮流數碼體驗店持有物業3F日韓潮流日韓設計名店、日韓潮流品牌直營、皮具箱包、化妝品、潮流數碼2F國際時尚精品零售、國際服裝展示店、服裝設計師店、國際二線品牌皮具箱包、化妝品等-1F精品生活購物中心、小型超市、便利店、商品店等持有物業1F國際時尚精品零售、國際服裝展示店、服裝設計師店、國際二線品牌皮具箱包、化妝品等持有物業業態比例建議Mix LayoutLAYOUT飾品飾品7%潮流數碼潮流數碼2%形象顧問形象顧問2%配套配套1%外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT目前立面存在問題：目前立面設計為傳統百貨設計，效果略顯常19、規，不符合本項目“時尚、個性、前沿、潮流”的定位，且整體形象張揚度不夠，建議開發商對立面進行改造。外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT商業主入口建議THEMAINENTRANCEBUSINESSADVICE外立面效果建議Facade advertisingLAYOUT商業次入口建議COMMERCIALTIMESENTRANCEADVICE亮 點 梳 理亮點一：首創 SUPER HI FASHION STUDIOLeading引領時尚，讓別人去追逐潮流Party 族群聚會潮圣地，新樂園，打造消費族群向心力Ap20、p+Muti Media 多媒體影音交流時尚新高地電子商務族群微傳媒時代時尚發布會，你就是主角！紅地毯貴賓，就等你來走！亮點二：西安首家潮牌時尚發布場地樂SHOW 走起！亮點三：西安首條最長 Cat Walk T臺（走秀圣地）亮點四：西安第一個時尚潮流電視欄目SHOW 出你的美媚 艷麗生活就從今天起 。首層商業散鋪（品牌專賣店）租賃價格建議區域因素權重估價對象錦園商鋪御道華城賽高國際立豐購物廣場區位條件0.310.950.930.951.03商業成熟度0.210.981.021.021.1交通條件0.210.961.021.031.08人流情況0.110.981.031.041.1城市規劃0.21、210.91.031.030.96小計 110.9510.9971.0051.047項目因素權重估價對象錦園商鋪御道華城賽高國際立豐購物廣場項目規模0.2510.850.90.951臨街狀況0.1510.910.920.930.95經營業態0.210.830.850.950.98項目檔次0.110.830.9711管理水平0.210.830.9511主題形象（推廣）0.110.830.8811小計 110.8470.9080.9670.9885租賃價格設定原則：首層商鋪租賃價格通過市場比較法確定；租金設定只能代表項目商鋪在目前市場上的靜態價格水平。項目租金預估項目名稱修正因素 錦園商鋪御道華城22、賽高國際立豐購物廣場標準價（元/月）120150160300區域因素修正0.9510.9971.0051.047個別因素修正 0.8470.9080.9670.9885交易情況修正1111交易時間修正1111本項目租金相對價格149166165290權重 20%20%30%30%加權后的相對價格 30334987本項目租賃價格（靜態）199n 購物中心首層商鋪靜態租賃價格范圍為190210元/月，該價格只能代表項目在當前市場上的價格水平；n 預計項目招商時首層商鋪租金可達230250元/月，租賃價格要視招商期間的市場情況作適當調整（租金按年均8%遞增）。首層商業散鋪（品牌專賣店）租賃價格建議其23、他各層散鋪租賃價格預估層數租賃水平（元/平方米月）說明負一層60-100根據商業項目成熟期2-3年分析，新開業的項目一般首期租金不易定的過高。首層150-200二層80-100三層50-80四層40-45五層30六層20-30注：北二環沿線家居商場一層的租金價位約為130180元/平方米月 七層20 百寰國際招商計劃百寰國際招商計劃 租金回收計劃擬定租金回收計劃擬定3個階段個階段百寰國際整體項目規劃定位及綜合評估百寰國際整體項目規劃定位及綜合評估1：根據百寰國際的實際筑面積、建筑風格、商業面積、業態配比等因素分析，百寰國際的實際定位為“中小型量的商場綜合體”，富含餐飲、休閑、娛樂、購物中心、服飾鞋帽、化妝品等知名品牌業態。2：根據百寰國際的實際施工進度及其整體區位因素考慮，百寰國際的綜合評估級別為B-。報告完畢，謝謝觀看