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1、第一部分 投標函沈陽新錦源行物業招投標服務有限公司：根據貴公司關于沈陽“建東佳園”住宅區前期物業管理的招投標項目的邀請，我公司正式投標，并提交下述文件正本一份，副本五份。據此函，簽字代表宣布同意如下：1.在所附投標報價中規定提供相應的物業管理服務的基礎上，物業服務費標準為住宅每月每平方米建筑面積0.65元。（后附建東佳園住宅區管理費收費標準的測算）2.我公司已詳細閱讀全部招標文件、參考資料及有關附件，我們完全理解并同意放棄對任何方面不明及誤解的權利。3.如果在規定的開標時間內投標文件撤回，保證金將不要求貴方退回。4.同意按照貴方要求提供與投標有關的一切數據或資料。5.如在投標過程中有任何不正當2、的商業行為，或采取任何方式向招標人施加壓力與干擾，同意取消投標資格。6.我公司嚴格按照投標須知履行應盡義務，遵守招投標紀律。7.未盡事宜依照中華人民共和國招投標法、物業管理條例、前期物業管理招投標管理暫行辦法和沈陽市前期物業管理招投標管理規定等相關法律法規執行。8.與本投標有關的一切正式來往信函請寄至：地 址：沈陽市于洪區鴨綠江街43號郵 編：110032電 話：25649508收件人：閆永偉投標人：沈陽麥恩物業有限公司（蓋章）2007年10月16日第二部分 商務文件一、企業法人營業執照副本復印件二、物業管理企業資質證書副本復印件三、法定代表人資格證明書 孫杰系沈陽麥恩物業有限公司的法定代表人3、，負責簽署本投標文件、進行合同談判、簽署合同及處理與之有關的一切事務。 附法定代表人情況：單位名稱沈陽市麥恩物業有限公司 單位地址 沈陽市和平區南京南街150號姓名孫 杰性別女年齡56民族漢職務董事長職稱身份證號21010619510430824特此證明！ 投標人：沈陽麥恩物業有限公司（公章） 2007年10月16日四、授權委托書 孫 杰 （姓名）系沈陽麥恩物業有限公司的法定代表人，現委派 閆永偉（姓名）參加貴方組織的沈陽“ 建東佳園”住宅區前期物業管理招投標活動，全權代表我單位處理投標的有關事宜。代理人無轉委托權，特此委托。本授權書有效期： 2007 年 10 月 16 日至 2007 年 4、10 月 31 日附授權代表情況：姓名閆勇偉職務經理性別男年齡35身份證號碼21012119731013461電話86629994傳真通訊地址沈陽市于洪區鴨綠江街43甲郵編110032 投標人：沈陽麥恩物業有限公司（公章） 法定代表人： （簽字/蓋章）第三部分 技術文件一、企業概況項 目內 容企業名稱沈陽麥恩物業有限公司 法定代表人孫 杰注冊資本人民幣50萬元注冊地址沈陽市和平區南京南街150號411辦公地址沈陽市和平區南京南街150號411郵政編碼110005電 話 23370435經營范圍：房屋租賃、經營、維修、管理、服務；與房屋相關的服務設施的經營管理。二、目前所管理物業項目情況一覽表序5、號物業項目名稱開發建設單位建筑面積業主戶數建筑形式物業費標準ISO9000認證接管時間1集智大廈南方集智房屋開發有限公司21，000169高層住：2.0/月/平米商：0.5/月/平米已通過2003.62祥和家園遼寧鴻祥房地產開發有限公司65，000564多層住：0.8/月/平米商：0.4/月/平米已通過2004.5.153人和雅園人和房地產開發公司6，00022多層2.0/月/平米已通過2001.34人和馨園人和房地產開發公司85，000633多層0.65/月/平米已通過2003.5三、近三年財務狀況表 單位： 年份項目2004年末2005年末2006年末備注一、資產351,487.783696、,198.29605,717.89 1、流動資產160,884.26302,419.68 、571,122.56其中：應收款合計68,402.16112,207.5998,149.93 2、固定資產190,603.5266,778.6134,595.33其中：固定資產凈值190,603.5266,778.6134,595.33 3、其他資產二、負債330,264.63254,255.64512,529.23 1、流動負債330,264.6325,455.64512,529.23其中：應付款合計330,264.6325,455.64512,529.23 2、長期負債三、營業收入總額2,500.77、6423,426.508,016.74其中:物業管理費收入2,500.76423,426.508,016.74四、成本費用總額230,684.09383,564.65758,564.52 其中：人力成本1,363.722,768.945,042.78五、稅前利潤19,391.9139,861.8543,109.48四、擬派管理項目經理自然情況及主要經歷姓 名閆永偉性 別男出生年月1973.10.13學 歷大 專專 業建 筑職 稱經 理建設部物業管理經理上崗證（有）獲證時間20059主要工作經歷：2004年8月2006年9月 廣州頤和酒店物業管理有限公司職務：客服經理 五、本管理項目管理人員配備8、情況表姓名職務年齡學歷專業管理經驗物業管理資格證書王玉芳管理員45大專物業管理4年物業管理上崗證朱春山工程師40大專電氣4年電工證六、物業公司簡介沈陽麥恩物業管理有限公司是經工商部門批準成立的專業從事物業管理、物業代理具有獨立法人資格的企業，注冊資金伍拾萬人民幣。公司現有員工96人，其中大、中專以上學歷27人，物業管量為36萬平方米，供暖管量為3萬平方米，物業資質為三級，于2003年通過ISO9001質量管理體系認證。公司建立了科學、規范和系統的管理體系，并將以科學的管理、良好的形象，為振興和發展沈陽物業管理經濟做出積極的貢獻。第四部分 物業管理服務方案及管理指標一、人員構成及招聘計劃小區管理9、處采取由總公司實行整體管理監督的經理責任制。小區管理處設立“4個部門”，1、客服部 2、保潔綠化部 3、秩序維護部 4、工程維修部。由管理處經理直接對各部室的工作實施領導，以便全面、直接、及時掌握日常工作及人員表現，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。二、 常規期物業管理工作目標及內容（一）物業公司的內部管理方案1.管理規章制度和小區檔案的建立與管理住宅區檔案資料是住宅區財產的重要組成部分，管理好住宅區檔案資料是物業管理工作的重要內容，按小區工程建設資料、小區業主/住戶資料和日常管理資料三部分進行檔案的建立和集中管理，利用計算機這一現代化的管理手段，不斷更新完善提高管理檔次，開發多媒10、體信息查詢系統，方便管理及業主住戶的查詢工作。（1）管理制度的建立小區公眾制度主要包括如下： 業主臨時公約 業主管理規定 消防管理規定 消防指南 裝修管理規定 停車場管理規定 精神文明公約 商鋪管理規定管理處內部崗位職責主要包括： 管理處經理崗位職責 出納崗位職責 維修技術崗位職責 監控員崗位職責 秩序維護班長崗位職責 秩序維護員崗位職責 門崗秩序維護員崗位職責 停車場秩序維護員崗位職責 保潔員崗位職責 綠化工崗位職責（二）物業管理工作內容為配合建東佳園的現代化高檔次設計特點，管理處將通過推行一套完整的規范化、有重點、有特色的物業管理制度，以維護小區的房屋、設施，美化小區的環境面貌，創造一個安11、逸、舒適的生活樂園。1入住管理小區交付管理后的入住工作，是管理處與業主/住戶正式接觸的時間，入住過程安排、控制的好壞，將直接影響業主/住戶對地產公司和物業公司的第一印象，對日后的管理工作、日后的服務管理關系帶來關鍵性的影響，所以，管理處在入住儀式和程序上特作妥善的安排，以護地產公司的影響，方便業主/住戶入住。2小區環境秩序1）紅線范圍內的環境設施。2）會影響建東佳園的美觀、安全、交通、安寧的圍墻外圍。管理要點1）維持原設計風貌、獨特風格。2）充分發揮小區的優勢，園林綠化的作用，營造花園式住宅小區。3）使環境清新宜人，干凈整潔。4）有一個安全、祥和、融洽、方便、舒適的生活空間。清潔衛生 建立清掃12、保潔制度 房屋立面、公共樓道及區內道路整潔，無堆放雜物現象； 樓道內每天掃一次，拖一次，全天保持清潔。 水箱一年清洗 一次，供水符合衛生標準，無二次污染及隱患； 定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無滋生源； 保潔班長必須對樓道及公共區域檢查一次，保證工作質量。 保潔班長組織保潔員每月二次園區大清掃，保持園區良好環境秩序。3.保潔綠化管理保潔與綠化管理范圍1）公共環境的保潔與綠化工作。2）各樓宇房屋與公共樓梯、過道的清潔保潔工作。3）各種公共設施、公共設施設備房與配套設備的清潔、保潔工作。4）小區內的定期消殺、滅蟲害的工作。管理措施1）管理處經理是管理工作的指揮者和監督檢查者，每日必須對小區內和各項工作13、進行巡視檢查，發現問題立即處理，減少漏洞，掃除管理盲點。2）所有管理人員、秩序維護員、保潔員都是小區環境與安全的維護員，各盡其責、互相配合，共同搞好小區管理。3）加強環境安全巡邏整治，確保大門、道路暢通，無公共設備設施損壞及不文明現象發生。4）建立制度、宣傳精神文明建設，使小區內業主/住戶自覺維修、自覺遵守，形成一個互動的大家庭。4.房屋使用維護和管理為保持樓宇的完好美觀，使業主/住戶享有寧靜舒適的生活環境，管理處將從以下幾個方面對房屋的使用和維護進行管理。管理模式1）制度化管理：根據市、國家的法規要求，在小區接管前制定并在接管后嚴格執行一整套樓宇房屋的接管、驗收、保養、維護等全面的管理制度和14、計劃，規范管理。2）裝修管理：從美化小區、統一外貌、保證結構安全方面考慮，重點做好入住后的首次裝修管理。由于大部門房子是毛壞房，并且嚴格要求不設防盜網、故對于防止拆墻、封陽臺、加裝防盜網、破壞紅外防盜智能系統等違章裝修的監控特點重要，是房屋管理的首要問題，故將加強管理。3）人員管理：建立房屋維修三級人員管理制度：裝修監管員、房屋維修員、主管（經理）巡視員，全方位地共同維護房屋使用保養。管理要點1）裝修管理： 制定嚴格、科學、合理的裝修管理規定： 嚴格執行裝修申請審批制度，控制違章裝修； 廣泛宣傳有關裝修的法規和違章裝修的害處，讓業主/住戶自愿、自覺維護房屋的安全使用。 設立裝修監管員制度，專人15、專項，巡查復檢，層層把關，堅決杜絕安裝防盜網，違章搭建或因裝修而破壞紅外線防盜智能系統正常使用的現象。2）有計劃、有制度地對房屋維護： 每年制定年度的房屋維修保養計劃，逐級落實執行； 定時、不定時地對房屋、樓道、樓層進行檢查清理，確保無亂堆放雜物，無亂寫亂貼廣告等現象。 完善房屋維修，保養及觀察記錄資料，建立健全房屋管理檔案。 重大問題處理均通報地產工程，使之隨時掌握小區的動態。5.秩序維護管理安全是小區居民安居樂業的首要保證，也是一貫相當重視的工作，秩序維護管理工作在嚴格堅持標準化管理的同時，還將有針對性、有重點地加強對防落應急措施和秩序維護員隊伍的建設，從而確保秩序維護工作的萬無一失。管理16、要點：1）無“三無”閑雜人員進出，無可疑犯罪分子游蕩。2）無摩托車、機動車丟失。3）無搶劫、盜竊事件、火災發生。管理方式：采用相對獨立封閉式管理，交叉巡邏的安全管理辦法，力求掃除任何的治安盲點、黑點、死點。（1）建立三層立體交叉的巡查、檢查、監控的秩序維護機制。1）設立門崗： 固定門崗：嚴格控制小區人員和車輛的進出。 流動巡邏崗：負責小區內環境、各樓層、地下室、商鋪的巡邏檢查，確保無犯案隱患存在，無犯罪案件發生。 機動快速反應崗：快速處理、控制突發事件的發生及檢查，聯系各崗位的工作。2）人員配置 固定門崗：配置合理適量秩序維護員。 流動巡邏崗：配置合理適量秩序維護員 機動快速反應崗：一般由秩序17、維護部主管或經理擔任，起到調度、檢查、監督的作用，利用配備的摩托車，不停地在區內各崗間穿插檢查。3）秩序維護員工作用具 各固定門崗配備對講機一部 流動巡邏崗配備對講機兩部。 機動快速反應崗和智能監控值班室各配備對講機一部。 每位秩序維護員配備記事本、警棍，手電筒。（2）充分利用智能巡更系統，重點放在每一樓道、天臺、出入口、架空隱蔽處，圍墻四周均設立巡更登記點，確保巡更系統形成一個嚴密的有效的安全網絡，無任何漏洞，盲點存在，無任何犯罪分子可藏身之地。（3）利用小區的智能監控值班室24小時的閉路電視監控系統，各崗秩序維護員的巡查，對講網形成一個全面嚴密、內外結合、立體交叉、動靜互補的全方位立體防范18、系統和突發事件快速處理系統，確保把所有的突發事件或案件控制在發生之前或置于安全控制之中。6.公用設施與設備維護和管理對公用設施設備如何做好維護管理，于小區、于業主/住戶利益都十分重要和必要。據此，管理處的該項工作的管理上將重點加大力度，強化措施，力求盡善盡。設備三級人員管理1）保養責任人：各種設備設立專職維修保養責任人，全面負責設施、設備的維護保養。2）設備負責人：設立維修主管，對設施、設備的保養工作進行長期的監督及指導工作，編制有關的維修保養計劃，確保工作的落實。3）專業保養責任人：與專業維修公司確定專人專職維修養護計劃，確保重大設施設備的正常運行。設備五級保養檢修1）日檢：每日由保養責任人19、對設備進行檢查、保養。2）月檢：每月由管理處設備維修主管協同具體設備保養責任人對設備進行檢查、保養。3）年檢：每年一次由公司品質管理部門設備主管牽頭號對設備進行年度檢查保養。4）大修保養：根據設備設施的技術要求、保養規格、由管理處工程維修部 配合專業保養責任人定期對設備進行大修保養。5）承包專業保養：專項設施設備由專業承包方負責全面的保養，與專業維修保養單位簽訂合同，確保高尖技術的可靠性。設備管理要點1）落實設備設施從安裝、調試、驗收到日常維護，中、大修一條龍的全面跟蹤管理計劃，做到每項設備資料齊全、配件完整。2）制定嚴格、科學的設備管理制度、操作堆積，確保設備良好運作。3）制定完善的設備維修20、人員崗位責任，提高設備管理人員責任心，調動積極性，發揮潛能。4）定崗定員，落實責任，保養、維修、清潔，包干到底。5）加強培訓，掌握最新技術、技能、集維修、保養、多面全能于一身。7.消防安全管理管理要求1）建立有效的消防安全管理體系，保證業主/住戶的生命財產安全。2）確保小區轄區內防火工作落實到位，無事故發生。3）及時清除一切可能存在的火災隱患，廣泛宣傳消防意義。管理模式與作業要求1）設立三級人員管理制度，維修工、秩序維護員為消防責任人，主任為主管、公司品質部門為最終監督指導。2）成立義務消防隊，制度消防檢查計劃，培訓義務消防員，定期檢查，消除隱患，維護設施設備。3）創建“119”消防示范小區，21、建立義務消防大使，完全消防法規精神，共同維護消防安全。4）密切配合公安消防部門，定期舉行咨詢普查、消防演習活動，強化消防意識，提高應急能力，確保小區安全。管理措施1）充分發揮每位業主/住戶的消防防范意識，建議每戶配備滅火器，由管理處統一聯系代購，為消防安全提供最基礎的保證。2）每年制定全面的檢查、演練、施工、宣傳計劃，組織全體員工貫徹落實。3）建立健全的作業制度并予嚴格執行。4）確保消防報警、自動噴淋系統完整良好，專人負責，定時檢測，定時演練。5）完善設備、設施保養、資料、標識，確保隨時處于良好待用狀態。6）積極參加培訓，提高業務能力水平。7）消防通道、是消防的薄弱點，確保無雜物堆放、堵塞或被22、占用。8）充分發揮智能監控中內控制系統，人防物防共抓，將消防隱患減低為零。8.物業維修養護計劃和實施房屋維修養護計劃序號養護項目周期/時間責任人房屋樓宇地基基礎的養護、降沉觀察每周一次工程維修部溝渠清理、沙井之沉積物清理每周二次保潔綠化部清理天臺雨水筒及渠閘每周一次保潔綠化部走廊及樓梯粉刷每三年一次工程維修部修補粉刷外墻每五年一次外協空置房開門檢查：是否漏水、開裂等問題每月一次工程維修部電氣設施、供水設施、開關電燈、電表每月一次工程維修部清潔、打開門窗通風每季一次保潔綠化部機電設備供水系統：檢查、加油及調試各水泵每月二次工程維修部供水系統：檢查閘閥、止水閥、開關等每月一次工程維修部二次供水水池23、清洗每年二次工程維修部供電系統：高低壓配電柜清潔養護吸塵每周一次工程維修部供電系統：各種開關、電表檢查每月一次工程維修部供電系統：線路檢測、小修每年一次外協設備、護欄等油漆翻新每年一次工程維修部變壓器保養每年一次供電公司消防設備水泵試運行每周一次工程維修部水泵軸承加油、電機軸承加油每季一次工程維修部日常巡社及保養、自動報警系統測試每月一次工程維修部消防設備保養公共檢查及維修每年一次外協電 梯例行抹沒及檢查每周一次工程維修部徹底檢查及大修每年一次工程維修部智能系統日常巡視保養、自動報警系統測試每周一次工程維修部智能系統各種監視探頭、感應器清潔養護每月二次工程維修部全面檢查及測試每年二次工程維修部24、（三）各項指標的承諾及為完成指標采取的措施1. 管理目標承諾公司接管后按照高標準、嚴要求，盡快在管理上完善。讓業主滿意，逐步達到優秀小區標準。2. 管理承諾與措施（1）房屋及公用部位的維修養護：a) 房屋完好率98%以上；b) 房屋零修、急修及時率95%以上；c) 房屋零修工程合格率98%以上；d) 保持房屋外觀完好、整潔、沒有缺損現象；e) 空調必須統一安裝在預留的位置上，不得私自隨意安裝。f) 管線統一下地或入公共管道。（2）公共設施、設備及場所的使用維修、養護、管理和收費（含消防、機電設備、供水、道路等）。1）協調配合水、電、氣等專業部門做好水、電、氣等設施設備正常運行的保障工作；2）公25、共設施、設備完好無損，如有損壞應及時修理；3）道路通暢，路面平整；4）消防報警系統完發，可時隨啟用；（3）安全保衛，維持正常公共生活秩序。1）出入口24小時值班；2）安全護衛人員定時巡查；3）對入口、重要部位24小時監控；4）無私充攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現象；5）無小商小販高聲喊叫；6）危及住戶安全處設有明顯標志及防范措施；7）有應急處理計劃和措施，必要時能及時報警，并努力防止事態進一步惡化，協助保護現場；8）確保無重大火災、刑事和交通事故；9）對外來訪探人員，建立詢問登記制度；（4）交通車輛管理1）摩托車、助力車和自行車存放指定地點；2）停車場以外區域禁止停放汽車；3）定期清理破舊26、長期無人使用的自行車；（5）服務質量及效果1）服務人員統一著裝，崗位職責上墻公布，服務項目及人格上墻公布；2）公共性服務費收支情況定期（一年2次以上）公布。3）維修基金帳務按規定報業主委員會審核，要定期向業主通報；4）認真接待群眾投訴，建立群眾投訴記錄，有效設訴辦理率98%以上，回訪率100%；5）業主意見反饋滿意率90%以上。（四）社區文化活動宗旨社區文化活動作為物業管理工作的一部分，是有相當的重要性，結合小區的設計風貌，功能配置，管理處將根據麥恩物業獨具有管理特色和成功管理經驗，配備專（兼）職文化工作人員，制定完善的規章制度，擬定豐富多彩的活動形式，以求增加小區的文化色彩，創建一個高品位27、的人文環境，營造出一個咱溫馨的親和氣氛，促進小區的精神文明建設，樹立小區的良好社會形象。物業管理費用測算一、建東佳園住宅基本情況：共9棟多層住宅，總建筑面積：26478平方米。二、管理費用1.人員編制和工資標準序號崗位名稱配置人數（人）工資標準（元）工資金額（元/月）1項目經理11,200.001,200.002維修人員21,000.002,000.003保安人員3800.002,400,004保潔人員4600.002,400.00小 計10 8,000.002.保險費:社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養老保險19%,失業險2%,工傷險0.5%,醫保8%,工會經費2%,生育險0.6%28、 8,000.00元/月32.1%=2,568.00元/月3.福利費: 8,000.00元/月14%=1,120.00元/月4.服裝費: 267.0075.00元/月管理人員：300元3人/套12月=75.00元/月保安員：500元3人/套12月=125.00元/月保潔綠化員：200元4人/套12月=67.00元/月5.餐費補助：60元/月/人10人=600.00元/月6.辦公費：50.00元/月7.通訊費（辦公電話）：80.00元/月8.培訓費：150.00元/月9.采暖費：22元15012月=275.00元/月合計：13，110.00元/月三、公共秩序維護費1.警械配置（對講機）： 52229、元/年12月=44.00元/月2.消防設備（滅火器）： 1，000元/年12月=83.00元/月合計： 127元/月四、綠化保潔費1.綠化寶潔用品：50元/月2.消殺藥品費：50元/月3.化糞池清掏費：0.1元/2647812月=221 元/月合計：321.00元/月五、能源消耗費1.電費：辦公室用電：0.16w0.79元8小時30天=30.3元/月園區照明用電：3.760.79元8小時30天=712.9元/月2.水費：辦公室用水： 30元/月綠化保潔：3立方米1.9元30天=171.00元/月合計：944.2元/月六、二至五合計：14，502.20元/月七、稅金：14，502.20元/月5.55%=805元/月八、利潤：15307.2元/月5.5%=842元/月總計：16149.2元/月26478=0.61元/月/