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1、百強商業項目案例之十七北京三里屯SOHO分享收藏 字體:小中大 一、區位及周邊情況 2007年，太古聯合摩根士丹利46.9億元整購新三里屯12萬平米的集中商業； 2008年北京市規劃中將三里屯定位為與國貿、燕莎商圈互補的北京最國際化的時尚休閑消費區； 2008年6月，北京太古廣場阿迪達斯超大旗艦店開業，正式啟動了三里屯國際化商業模式； 然后，信奉“地段，地段，還是地段”的老潘，啟動了三里屯SOHO。 二、基礎數據 基本經濟技術指標： 占地面積：5.1萬平方米 建筑面積：46.6萬平方米，其中地上約31.6萬平方米，地下約15萬平方米； 容積率：6.2 各業態面積： 商業約12.8萬平米（B1-2、4層，局部5層） 辦公10.2萬平米（共5棟，5-24層） 公寓12.0萬平米（共4棟，5-28層） 建筑高度：97米 建筑層數： 地上：地上（最高）28層； 地下：4層 裝修：公寓及寫字樓均為精裝修 車位：地下二、三、四層，地面55輛，地下停2362輛，共計2417輛 三、總體規劃和設計 1、各種功能規模： 商業約12.8萬平米，占37% 辦公10.2萬平米，占29% 公寓12.0萬平米，占34% 2、內部交通體系： 開放式設計，整個項目沒有任何圍墻，目的是和城市融合；開辟眾多街道，讓人自由游逛，為整個社區注入活力。 3、內部空間布局： 4棟公寓公寓樓坐落在項目用地的南側，這里的日照條件非常3、理想，安靜適于居住；寫字樓坐落在項目用地的北側，這里與主要街道的聯系十分便捷。公寓樓和寫字樓的入口貼近生機勃勃的周圍環境，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業活動和工作環境融合在一起，產生互補、增效的作用。 4、整體景觀環境： 九幢形狀有機協調的超高層建筑匯聚在一起，形成了一種“未來大峽谷”的自然意境。在這個大峽谷中，本來應該是具有陽剛之氣的超高層建筑一下子變成了山谷，突然間變成了陰柔的女性，這種融解展現給了我們從未見過的“市中心VS自然”的風景。 五、各種物業功能定位及運作思路 商業 : 定位：北京高人氣聚集地 開發模式：統一開發，分割發售 經營4、模式：由于產權出售，無法直接控制業態和商家，soho中國主要從硬件和軟件兩個方面來快速聚集人氣。硬件包括位置、交通、建筑、周邊的人群等，在前期解決；軟件在招租階段解決，通過SOHO形象的持續推廣和深化來實現商業的整體形象與整個項目匹配。另外，soho中國將出面與大租戶洽談并協調與業主的關系以求達到共贏。 業態組合：大型商場、臨街商鋪、地下步行街（100600） 運作關鍵： 前期的規劃和建筑設計上保證靈活性（即鋪位面積、位置等對業態的適應性強）、均好性（無商業死角）。 早期以低租金、招特色物業等方式盡快將鋪面出租以聚攏人氣，之后一方面租金隨著項目的逐漸成熟而上漲、另一方面各業態本身存在互補或沖突5、性，對商家進行淘換。經過數輪的調整后形成具備特色、對商戶和消費者具有吸引力、可以自主生存、發展的商業形態。 六、各業態盈利模式 商業：高價值銷售獲利，面積100600不等，散售。 寫字樓：高價值銷售獲利，帶精裝修，除定制單位外散售。 公寓：直接銷售獲利。 項目啟示及借鑒 1、對產品的準確定位與精致打造 根據三里屯消費特色，打造零售型商業； 依托項目商業價值，結合目標客戶（山西、內蒙等地老板、娛樂業明星、各國使館工作人員等）打造120300平米居住型、舒適型精裝公寓及寫字樓。 2、對客戶的深入研究與準確鎖定 第一類：能源型客群，占總成交的60： 煤礦主：他們習慣于比較外露和直接的展現財富，主要集6、中在陜西、山西、內蒙古等。據此次了解銷售現場有一個陜西的煤礦主簽下了一筆2.5億的合同，他買下的是三里屯SOHO最好的一層寫字樓。 鐵礦主：他們主要集中在河北，迄今為止三里屯SOHO最大一筆交易的買主就是河北一位鐵礦主，他買下了兩層總共四五十個單元的商鋪。 第二類客群：北京地區專業投資客群占總成交的30 由近幾年房地產價格增值中分得大量收益的客群，有實力，具有前瞻性。 第三類客群：其他占總成交的10 例如：以周迅、陳坤、劉若英、唐國強為代表的演藝明星，他們主要購買三里屯SOHO的公寓產品。 小結： 三里屯是一個以小型商業、餐飲聚集而著稱的地方，每天都有許多旅游者、來訪者在這里享受富有生機的城市7、氛圍。 三里屯SOHO設計的重要目標就是營造一個極具吸引力的“場所”，并使其成為已有的街區活動的有機延伸。 未來的三里屯SOHO將成為城市商業活動的“目的地”，將城市中的娛樂消費社交創意匯集到這里，形成一個擁有無限活力的場所，營造這樣的“場所”將提升周圍地區的商業價值，進而成就項目都市綜合體價值評論：就商業地產來看，定位及后期銷售還是占重要的部分HOPSCA，是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現代服務集聚區，體現商業配套和生活服務雙軌模式的與時俱進，是現代復合地產的新高地、新載體。從短期來看，開發商銷售實現資金快速回籠，無疑是成功的。但是從長遠的商業經營來看，商鋪散售之后無8、法進行業態的統一規劃和管理，卻又埋下了yinhuan.三里屯soho對soho中國商業散售模式的考驗并不大，三里屯附近除了太平洋就沒有什么集中商業旗艦，散戶們還是比較認soho滴，但是其他地方就不好講嘍地產項目的成功與否，還是要看營銷手段和策略。不能不說商業炒作在一個地產項目中確實發揮著重要的作用。項目位置、建筑設計等都不錯，只是銷售面積過大。不好統一管理。北京三里屯soho 地處商圈窩點，地段比較不錯，所以這里一直是年輕人游玩聚集得地方。酒吧個性小店琳瑯滿目，建筑個性前衛，吸引了很多國外游客。所以在北京隨便一個年輕人都是它的忠實客人，“工體”也成為一個代名詞分散產權如何統一經營和管理，什么樣9、能有市場/客戶的業態組合？能有整體營運效果？因為這都是分散的利益主體。這這么好的一個地段，有這樣的開發項目！我想開發商也太短視。未來只能留下一個大家不理解的項目。中國的商業，我們是否需要有多些資金渠道來幫助商業成功。長遠我不看好這樣的開發？今天買來的投資人，他們一定后悔？大家有空到香港中區 - 香港最貴的商業區。在同一個地方，只是一馬路之隔的環球廣場（辦公樓和商業都是分散產權）和置地廣場（單一業權 - 由香港置地擁有）一個是天堂 - 名牌專賣店，一個是菲傭買賣低檔商品的地方（特別是周六，周日）。三里屯，實地去玩過，經營目前還是非常不錯的，已經成為北京年輕人和外地游客必去的一個地方；主要還是三里10、屯的商業改造整合了國際最強大的商業資源；建筑業態品牌一流；保證了原地段的商業價值和業態、商氣的延續；像男孩女孩酒吧，三里屯改造前有，改造后還有；這就使商業價值得到了延續和提升；總的評價很不錯；買了這里的比建外soho強多了上次我去考查了一次，感覺有好的方面，也有不足之處，希望與大家分享：項目亮點： 1、建筑設計新穎獨特，規劃設計體現了國際水平2、所在區域雖不在傳統商圈，但商業氛圍濃厚，人流比較大3、藝術與文化氣息濃郁，商業化的798，給京城帶來一種全新的商業模式 4、運營管理與推廣活動相對不錯，物業水平較高不足之處： 1、受地域差別與消費的習慣所限，這種商業模式還未受到消費者認可2、整體定位高端，店面租金及物業費用高，客群定位不合理，周圍沒有成熟商圈3、自身也不成熟，導致招商困難，出租率低 4、雖然品牌旗艦店眾多，但是品牌吸引力不夠，各業態組合不合理 。