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1、百強商業(yè)項目案例之四深圳COCO PARK深圳COCO PARK 深圳唯一公園版情景式購物中心 COCO Park，深圳唯一公園版情景式購物中心，CBD版塊新商業(yè)代表。于2006年9月30日正式對外開放。總建筑面積85000平方米，共五層，由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰國際會展中心和正在建設中的深圳第一高樓平安國際金融中心，無縫銜接深圳地鐵和未來CBD公交總站。 COCO Park的含義：COCO Park形象標識由設計界“教父”之稱的知名華人設計大師陳幼堅為其設計，COCO的C是Creative，創(chuàng)意的意思，而O是代表Original，原創(chuàng)的。COCO Park是一2、個既具創(chuàng)意，又是原創(chuàng)的新概念。Park即公園，給人一種悠閑、享受生活的親切感覺。COCO Park將是深圳最具特色和人氣的新生代休閑購物公園，將帶給深圳女性萬千寵愛在一身的消費快感?！?項目概況n 發(fā)展商：深圳星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 地理位置：深圳地鐵購物公園站 項目規(guī)模：建筑面積8.5萬平方米，共5層。 國內首個內街式購物中心,有6000平方米下沉式露天廣場、12條商業(yè)內街、5大自然光中庭、400多間獨立店鋪 宣傳概念：深圳唯一公園版情景式購物中心 經(jīng)營品種：包羅服飾百貨、餐飲酒吧、電影院、精品生活超市四大業(yè)態(tài)， 其中“餐飲業(yè)” 是項目經(jīng)營核心 。 COCO PARK經(jīng)營狀況n 業(yè)態(tài)比例：餐3、飲（酒吧） 35% ；電影院（娛樂休閑） 15% ；精品生活超市： 10% ；v v 主力店：吉之島超市、百老匯影城、2200多平方米美食廣場 v 各層業(yè)態(tài)分布 負一樓為吉之島超市、國際連鎖餐飲、珠寶配飾、個人護理、家居生活、影音、禮品店 一樓為國際精品服飾店、珠寶、名表、經(jīng)典配飾名店、COCO露天國際酒吧街。 二樓為商務休閑服飾、時尚女裝、休閑運動城、國際特色餐飲、流行配飾、家居生活、影音禮品店和百老匯影城。 三樓為高檔美食概念餐廳、美容護理SPA。 v每日客流量：約2萬多 出租率：約80% 成功要素 v 選址得當 COCOPARK位于深圳地鐵購物公園站，無縫銜接地鐵一、四號線三個出入口，占4、據(jù)深圳CBD中央，福華路、民田路、福華三路、中心二路四條主道合圍。周邊有140萬平方米的甲級寫字樓，占深圳三分之一強；中海華庭、星河國際、城中雅苑等三十幾棟高檔居住區(qū)緊擁在項目西南側，常住人口約95萬，均由高收入高消費人士組成。與深圳國際會展中心相距僅100米，聯(lián)動會展商圈。 v 獨特建筑風格 COCOPARK卻一改多數(shù)購物中心封閉式的建筑風格，為我們呈現(xiàn)了一個敞開式的購物中心。COCOPARK建筑主體共五層，其獨特的12條折疊式內街、8大自然光中庭、100米空中天橋、配合6000平方米下沉式露天廣場，5大自然光中庭，消費者在購物的時候時不時就能感受到外面的陽光與清風。COCOPARK這種獨特5、的建筑風格，為消費者打造了一個公園版、情景式、休閑至上主義的購物中心，帶來更多的消費體驗。 v 業(yè)態(tài)布局合理 COCOPARK坐落在深圳的CBD，這里有著160萬平方米的寫字樓，是外企云集的地方。而餐飲早已超出家人朋友聚餐的范疇，它同時是一個理想的商務社交場所，很多商務談判和公司貿易都是在餐桌上談成COCOPARK充分考慮中心區(qū)的消費需求，引進較多餐飲品牌。目前，COCOPARK的業(yè)態(tài)組合中，餐飲占到35左右。 COCO Park將自己定位于一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心，從規(guī)劃、設計、推廣到管理，整個團隊可謂明星云集，如香港啟勝管理公司、美國爾本建6、筑師事務所（URBAN）、貝爾高林（BELTCOLLINS）、伍茲貝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有許多獨特的地方：這個建筑面積8.5萬平方米的購物中心，有1/4的面積被設計為休閑空間。打破了傳統(tǒng)的封閉式構造，是中國首家“內街”式購物中心，有12條折疊式內街，6000平方米的下沉式露天廣場，8大自然光中庭，100米空中天橋。COCO Park還是深圳首家引入景觀環(huán)境設計的商業(yè)項目。運營體現(xiàn)價值 （一）不斷改良細節(jié)是運營的標準動作 細微之處顯功夫，從場內燈光效果、地面清潔程度、停車場指引、貨品質量，甚至細到場內宣傳吊旗的綁縛方法。（二） 注重商戶關7、系維護 令商戶在寬松和諧有序的空間中共贏。消費者滿意度調查中，獲得90%滿意分。場內人流量也從最初的每日不足萬人，提升到月人流量60多萬。 有人流是前提，能創(chuàng)造出與人流有復合才能真正轉化為經(jīng)濟力。 （三）休閑潮流作主，樹立時尚風向標 通過調整逐漸豐富優(yōu)化品牌組合，不斷提升市場競爭力。為適應消費需要，不斷補充休閑時尚品牌，已引進了精品數(shù)碼、韓國進口飾品，以及WESTLINK西遇、TOMBOY、TB2、等時尚品牌。為滿足家庭需求，星河COCO PARK增開了反斗樂園兒童游樂場等設施。 通過不斷與商家搞活動,如百事可樂歌星見面會，足球明星見面會，時裝發(fā)布會等。將其變成真正的時尚策原地。這些軟件活動的8、打造看來在經(jīng)營上產(chǎn)生不了直接作用，但是一定讓時尚記憶到這個地方代表著時尚前沿，那么在消費者心智中的品牌就會形成。 （四）增值服務 接待咨詢服務 開具發(fā)票服務 廣播尋人服務 失物招領服務 贈品派送服務 大件物品（寄存）服務 顧客意見處理 攝影證辦理服務 急救簡易藥品提供服務 賣場簡介及時尚手冊拿取服務 免費手提電話充電服務 免費時尚流行報刊閱讀 簡單縫補針線供應 愛心雨傘租借服務 BB車租借服務 如果對香港觀觀塘APM商場有所了解的人就會覺得好象定位趨同，也許是近水樓臺先得月。它的開發(fā)理念帶有很重的香港商業(yè)地產(chǎn)項目的操作痕跡，這也難怪，只要項目能通過時間考驗，拿來主義也未嘗不可。在這個天時地利人9、和的時機節(jié)點，它圍繞時尚主題進行定位打造戰(zhàn)略是值得學習。其規(guī)劃設計、建筑外形、定位、業(yè)態(tài)組合、商戶選擇、運營管理、活動推廣無不緊扣主題。特別是其有策略的一系列活動推廣更是值得學習。但良好的開端僅僅是成功的前提，見過太多閃亮出場，暗淡收場的項目，對于它的未來命運如何，也許時間才能給出答案，我拭目以待并會持續(xù)關注。我來說一說哈，一是：星河的這個項目在深圳的知名度很高，從概念上來說檔次定位也算不錯，因為地理位置上臨近中心區(qū)寫字樓群和它中高檔的定位還是比較的符合的；二是：周邊的居民數(shù)量不太多哈，那它負一層引進的吉之島面積就稍大了哈，白領們不可能下班買好菜再回家吧，而且深圳中心區(qū)的白領收入其實并不高哈，10、大部分都住的離中心區(qū)比較遠，310-315線和320線爆擠就是因為這些白領哥哥姐姐們的加入。三是：它的精品百貨其實和茂業(yè)的品類差距不大，沒有形成差異化，而且關鍵是它幾乎沒有太大的折扣，周圍又有天虹和購物公園，和吉之島一樣沒有形成效果，所以聚客的效應也達不到，所以整場不旺；四是：餐飲休閑業(yè)態(tài)作為其主要業(yè)態(tài)之一，但幾乎全是西餐和咖啡，敢問哪來這么多大哥請小姐喝咖啡啊，當然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果單從建筑規(guī)劃上來說，copark的確是相當不錯的，從建筑風格到動線規(guī)劃，這個很值得同級商業(yè)學習。評論：我來說一說哈，一是：星河的這個項目在深圳的知名度很高，從概念上來說檔次11、定位也算不錯，因為地理位置上臨近中心區(qū)寫字樓群和它中高檔的定位還是比較的符合的；二是：周邊的居民數(shù)量不太多哈，那它負一層引進的吉之島面積就稍大了哈，白領們不可能下班買好菜再回家吧，而且深圳中心區(qū)的白領收入其實并不高哈，大部分都住的離中心區(qū)比較遠，310-315線和320線爆擠就是因為這些白領哥哥姐姐們的加入。三是：它的精品百貨其實和茂業(yè)的品類差距不大，沒有形成差異化，而且關鍵是它幾乎沒有太大的折扣，周圍又有天虹和購物公園，和吉之島一樣沒有形成效果，所以聚客的效應也達不到，所以整場不旺；四是：餐飲休閑業(yè)態(tài)作為其主要業(yè)態(tài)之一，但幾乎全是西餐和咖啡，敢問哪來這么多大哥請小姐喝咖啡啊，當然后街的酒吧在12、晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果單從建筑規(guī)劃上來說，copark的確是相當不錯的，從建筑風格到動線規(guī)劃，這個很值得同級商業(yè)學習。新手請賜教:一,COCO park是深圳CBD大型綜合體,是深圳一號線地鐵沿線,交通四通八達,地理位置優(yōu)越, 二,規(guī)模大,品牌集中,以休閑情景娛樂餐飲打造的商業(yè)氛圍,有百老匯和吉之島等大型國際知名品牌加盟,提升項目檔次三,是城市白領消閑購物的熱點,就算不購物,也能看見市民一家老小或三五知己前來,休閑生活氣息濃厚,是新深圳人的新去處四,附近有中心城及購物公園,形成CBD新商圈深圳的商業(yè)地產(chǎn)項目受香港的影響很深，但是COCO PARK應該還是有自己的特色。開13、放式的購物公園在日本很常見，可以說COCO PARK有些日本購物中心的韻味。個人感覺，這個項目的經(jīng)營定位很符合時代發(fā)展的潮流。COCO PARK位于深圳CBD，除了一樓的酒吧晚上生意很好，和美樂匯美食廣場在中午十分火爆之外，COCO PARK的業(yè)績一直都是茍延殘喘，平常去根本沒有人，這個不是經(jīng)營模式上，因為整個CBD的消費觀念首先：區(qū)域不成熟，沒有成熟的商業(yè)氛圍第二：交通人流永遠沒有休閑人流的價值大第三：定位過于混亂COCO Park將自己定位于一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心，從規(guī)劃、設計、推廣到管理，整個團隊可謂明星云集，如香港啟勝管理公司、美國爾14、本建筑師事務所（URBAN）、貝爾高林（BELTCOLLINS）、伍茲貝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有許多獨特的地方：開放式休閑購物街區(qū)中國不多，cocopark算一個了一,COCO park是深圳CBD大型綜合體,是深圳一號線地鐵沿線,交通四通八達,地理位置優(yōu)越, 二,規(guī)模大,品牌集中,以休閑情景娛樂餐飲打造的商業(yè)氛圍,有百老匯和吉之島等大型國際知名品牌加盟,提升項目檔次 三,是城市白領消閑購物的熱點,就算不購物,也能看見市民一家老小或三五知己前來,休閑生活氣息濃厚,是新深圳人的新去處 個人感覺COCOPARK跟重慶江北的北城天街有相似之處，15、但是總體感覺COCOPARK的規(guī)劃等硬件設施上要比北城天街好很多。作為內陸中心城市重慶的一大新興核心消費地點，北城天街一帶的客群消費力并不一定會比COCOPARK弱，但消費者所體驗到的消費環(huán)境卻相距甚遠。另外，個人覺得這種開敞式的消費場所，很關鍵的一點在于各個空間的鏈接和聯(lián)動。COCOPARK做到了更多方面、更靈活形式的鏈接，但北城天街的區(qū)域間隔感相對就強烈一些，在人流動線的流暢方面還應該多加思考，有待改進。期待龍湖的下幾條天街出爐深圳COCO PARK 深圳唯一公園版情景式購物中心 建筑面積8.5萬平方米的購物中心，有1/4的面積被設計為休閑空間。打破了傳統(tǒng)的封閉式構造，是中國首家“內街”式16、購物中心，有12條折疊式內街，6000平方米的下沉式露天廣場，8大自然光中庭，100米空中天橋。COCO Park還是深圳首家引入景觀環(huán)境設計的商業(yè)項目。消費者在購物的時候時不時就能感受到外面的陽光與清風。 的確，如果單從建筑規(guī)劃上來說，copark的確是相當不錯的，從建筑風格到動線規(guī)劃，這個很值得同級商業(yè)學習。 但是，我們在考察借鑒的時候如何正確評價和將其中精華部分學到，并為我們自己的項目所用，而不是簡單的“拿來主義”，所以，在此提出自己一家之言，望各位大佬扶正。1、項目所在城市的氣候條件變化因素，會影響我們項目的建筑形態(tài)。如一年四季的平均溫度和極低溫度時間長度，四季是否分明，有多長時間適合17、人們的戶外活動等。這些因素的評價會影響到項目的建筑形態(tài)是采用封閉式還是開敞式的。 通過這樣的思考會初步的判斷出我們項目所在城市的氣候是否十分合適做封閉式還是開敞式的。2、請不能忽略項目的基地條件，基地四周的尺度關系和交通情況。如何利用和發(fā)揮這樣的基地條件，從經(jīng)濟性考慮，在滿足一年四季消費者消費、體驗和休閑的舒適中有均好性的感受，考慮是采用封閉式還是開敞式的。3、在確定采用開敞式的商業(yè)建筑風格時，注意風向的研究，會影響項目的建筑布局、高度和動線安排，避免出現(xiàn)夏天時的熱島效應，以及冬天時候的風洞效應的影響。4、由于是開敞式的商業(yè)，注意商業(yè)運營期的運營成本，特別是能耗的綜合考慮與安排、策劃。 總之，通過自己長時間的商業(yè)地產(chǎn)項目考察，并走訪多個國家的商業(yè)項目，加上自己的不斷實踐與商業(yè)運營，認為：并不是任何地方都適合采用開敞式的建筑設計思路（如果需要銷售不在此討論范疇），需要辯證考慮與運用。