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1、鞍山始峰商貿城項目定位溝通鞍山始峰商貿城項目定位溝通目目 錄錄城市規劃城市規劃城市規劃城市規劃項目本體項目本體項目本體項目本體 品牌戰略品牌戰略品牌戰略品牌戰略項目定位項目定位項目定位項目定位 商業簡介商業簡介商業簡介商業簡介返租方式返租方式返租方式返租方式項目本體項目本體項目本體介紹 項目位于立山區沙河鎮勝利北街沿線，距離鞍山站前區域10公里，距離遼陽20公里，主要公交線路有64路、211路、11路A線、602路、604路本案非傳統商圈做商業如何成功？非傳統商圈做商業如何成功？1、交通的易達性2、定位高于需求3、獨特的吸引力非傳統商圈做商業成功要素城市規劃城市規劃城市發展規劃西至：騰熬鎮西至2、：騰熬鎮區區北至：首北至：首山鎮區山鎮區南至：湯南至：湯崗子鎮區崗子鎮區東至：高新東至：高新技術產業區技術產業區“東控東控”高新區：打造高新技術產業“航母”。“西拓西拓”達道灣工業園區內，冶金、機械、建材、化工等行業和領域的大型現代化工業項目園區“北調北調”靈山工業園：主攻兩大產業規劃三大園區作為鞍鋼產前、產中配套的企業承接地；“南進南進”湯崗新城規劃面積185平方公里，功能定位為未來鞍山的行政中心區。開發方面圍繞湯崗溫泉城主題，吸引具有震撼力特別是超百億元“大商住大商住”、“大旅游大旅游”城市綜合體項目落戶新城。鞍山市城區的外擴及老城區的改建，為鞍山市房地產市場發展提供了良好的契機規劃城市輕3、軌“南通海城、北接遼陽”一、加快建設通海產業大道。鞍山的通海產業大道不只是一條，而是多條，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。二、規劃建設鞍山輕軌鐵路。南通海城，北接遼陽，最終與以沈陽為中心的城市群輕軌相接，成為城市區域間公共快線。三、規劃鞍山環城高速公路。建設環城高速公路四、加強鞍山與相鄰市主要道路的對接。實現鞍山在道路上與其他城市的全面融入，形成鞍山全開放、立體式、多功能、高效率的城市大交通網絡。新區將按照科技文化旅游產業核心區乃至未來行政中心的目標來建設 申請將大屯、騰鰲、甘泉轉為城區“城鄉一體”再造一個鞍山 一、城南建30萬人口新城區 二、鞍海營一體實現“南進”三、海臺岫打造多4、個出海口 勝利路改造鞍山第一路 城市發展規劃“一帶”：大力開發濱水景觀帶，突出宜居宜商。萬水河濱水經濟帶：以原南沙河大橋為中心，結合河道綜合治理，對河道兩岸的舊民宅和棚戶區進行拆遷。重點推進團組式大型商住區建設，沿岸、沿街發展酒吧、茶吧、特色餐飲、文化娛樂等服務設施，配套建設公園、綠地和沿岸濱水景觀帶及各類亮化設施，形成市區北大門一道靚麗的濱河經濟帶。“一網”：強化推進社區流通服務網絡建設，突出便民利民。社區便民服務網：結合城市規劃和新區建設及棚戶區改造，積極推進商住新區、農貿市場和社區服務中心“三位一體”便民服務網絡建設，重點開發建設一批農貿市場、便民超市和社區服務中心，形成布局完善、功能齊5、備的新型社區流通服務體系。城市發展規劃1、項目所臨近的濱水景觀帶，隨著品牌開發商的進駐，未來3-5年將形成成熟的居住區。2、項目所臨的勝利路是連接鞍山、遼陽、海城的交通要道，目前已有5條公交線路連通項目至鞍山市中心。小結商業介紹商業介紹勝利路勝利路建國南路建國南路千山東路千山東路人民路人民路解放東路解放東路1、勝利路精品商業路 4、千山東路文化旅游產業路 2、建國南路商飲風情路 5、人民路家電五金路 3、千山西路、解放西路汽車產業路 6、解放東路新興商業路 千山西路千山西路解放西路解放西路商業介紹六路1、勝利路精品商業路：全長9.1公里。重點發展高檔購物中心、綜合超市、精品專賣、餐飲娛樂、金融6、商務、郵電通訊、傳媒創意等現代服務業和高層商住區。2、建國南路商飲風情路：全長5.6公里。沿路主要開發建設CBD商務設施和綜合購物設施，中高檔寫字樓、商住樓，大中型文化娛樂設施，以及中高檔酒店、酒吧、茶吧、KTV等餐飲娛樂設施。3、千山西路、解放西路汽車產業路：全長5.7公里。沿路主要開發建設大中型汽車銷售服務區、品牌汽車店、汽車零配件及保養維修服務等設施。4、千山東路文化旅游產業路：全長10.2公里。重點發展大型主題公園、游樂園以及旅游觀光、休閑度假、商居商住等精品文化旅游設施。5、人民路家電五金路：全長3.8公里。重點發展大中型購物中心、綜合超市、家電五金機電品牌專賣店和專業店、賓館酒店、7、高層商住區等服務設施。6、解放東路新興商業路：全長4.9公里。重點發展大型中高檔高層商住區，配套建設綜合超市、便利店、專業店、餐飲娛樂等服務設施。商業介紹六路站前站前商圈商圈鐵東湖南鐵東湖南商圈商圈對爐對爐商圈商圈鐵東鐵東長大長大商圈商圈鐵西永樂鐵西永樂商圈商圈鞍山西站鞍山西站商圈商圈立山立山深溝寺深溝寺商圈商圈千山區中心區千山區中心區商圈商圈立山曙光立山曙光商圈商圈“九圈九圈”：加快提升一個城市中心商圈，發展完善八個副中心商圈，突出商貿集聚。商業介紹九圈 該商圈發展行政文化中心、中央商務區的功能定位，以鐵東二道街、二一九路、文化街、青年街、五一路沿線為核心，通過改造開發，積極引進國內外知名企8、業和高端品牌，大力發展現代流通業態，推進經營結構調整，完善經營服務功能，提升綜合服務能力，拓展經營服務領域，提高商貿集聚程度，充分體現現代都市繁榮繁華、特色各異的濃厚商業氛圍，展現鞍山市現代商業發展水平和大都市形象。鐵東二道街鐵東二道街五一路五一路文化街文化街二一九路二一九路青年街青年街站前商圈湖南街湖南街綠化街綠化街新營路新營路 鐵東湖南副中心商圈：以湖南街為軸線，北起綠化街，南至新營路，向東延伸至營城子新區，同時開發大石街、東工人街，主要發展綜合購物、專賣店、餐飲店、郵電、金融、通訊等服務業。湖南商圈長大街長大街中華南路中華南路 鐵東長大副中心商圈：以長大街為軸心，開發建設中華南路以西、長9、大街以南區域，形成居民購物、餐飲、娛樂為一體的商業圈，以適應中華南路南延和后峪地區拆遷改造需要。長大商圈 鐵東對爐副中心商圈：結合健康街兩側拆遷改造，配套建設大型商業和文化基礎設施，形成集購物、文化、餐飲、休閑為一體的商業新圈。健康街健康街對爐街對爐街對爐商圈 鐵西永樂副中心商圈：以鐵西永樂公園為核心，結合周邊舊民宅和工礦企業搬遷改造，大力開發建設商業地產，重點發展購物、餐飲、文化娛樂、休閑等服務設施。鞍山西站副中心商圈：圍繞規劃新建的“哈大”高速鐵路，結合二臺子、達道灣地區運動遷改造，在北起人民路，南至鞍騰路，西起鞍山西站，東至鐵西區的區域內，規劃布局生活物流區和商住新區，充分依托正在規劃新10、建的東北商貿城，打造成未來鞍山西部的新商圈。永永 樂樂 商商 圈圈永樂公園永樂公園人民路人民路鞍山客運西站鞍山客運西站鞍鞍 山山 西西 站站 商商 圈圈鐵西商圈 立山深溝寺副中心商圈：充分利用深溝寺四區、六區和八區的閑置土地，推進健身廣場東北角大型綜合超市和深溝寺八區大型商住區的規劃建設，以滿足本區域居民日常生活需求。立山曙光副中心商圈：以曙光路與建國東路交匯處為節點，結合本區域整體拆遷改造，重點開發建設綜合購物、餐飲娛樂、商務服務等服務設施。深深 溝溝 寺寺 商商 圈圈建國東路建國東路曙光路曙光路曙曙 光光 商商 圈圈立山商圈 千山區中心區副中心商圈：以建國南路與舊騰路東延交匯處為中心，按照11、居住生活區、物流區、楊柳河濱河綠化帶、地區綜合服務帶、對外交通服務帶“兩區三帶”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等功能于一體的城南區域性新商圈，成為市區與鞍山新城區的重要節點。建國南路建國南路舊騰路東延部分舊騰路東延部分千山商圈主要商場名稱位置基本情況主要入駐品牌1新瑪特新瑪特鞍山市鐵東二道街（勝利廣場店）離市政府大樓很近，二道街的盡頭，品牌檔次相對較高，業態較齊全，有超市生活館，娛樂及餐飲設施有電影院、美食廣場、電玩城。COACH、OMEGA、ROLEX、GIADA、SWARVSKI、MALCOMALCO2百盛百盛鞍山市鐵東二道街是當地年輕人經常去逛的商場，商場共6層，品牌品種較全，但是業12、態較單一，主要以服飾為主，沒有電影院、電玩、及餐飲等娛樂性設施。周生生、六福珠寶、千百度、金利來、RARONE、淑女屋、JNBY、艾格、史努比、VEROMODA、ONLY、自然元素、CK、lacoste3新世界百貨新世界百貨鞍山市鐵東二道街與其他城市的新世界百貨雷同，建筑面積約3.5萬平方米，共9層，地下一層為美食廣場；16層為鐘表珠寶、男女服飾、童裝童玩；7層為健身俱樂部；8層為瑞思英語G2000、千葉、COMELY、FBL、JUZUI、LUXMAN、Bernini、艾格、ES、Jeep4樂都匯樂都匯鞍山火車站西側業態種類較齊全，但是品牌檔次較一般，商場共6層，地下一層為停車場；1層為鐘表珠13、寶、化妝品、鞋/皮具2-3層為樂購超市，部分為男女服飾，4層為童裝童玩、家居數碼；5層為美食匯、電影院、電玩金逸國際影城、肯德基、以純、屈臣氏、ONLY、JACKJONES、艾格、勞士頓、達芙妮5四隆廣場四隆廣場鞍山市鐵東二道街是當地四隆集團旗下的，是由商場及酒店構成，商場面積較大，地下1層，地上4層，業態品種較全，但是檔次在鞍山市算中檔老鳳祥、K-BOXING、特百惠、巴圖里、柒牌、卡佛連、皮爾卡丹、報喜鳥、6景子街景子街鞍山市鐵東二道街也是四隆集團旗下的，在四隆廣場之后建成，因為商場里由兩天橫向與兩條豎向道路組成，像“井”字，所以諧音叫景子街。商場內業態檔次較低，類似批發市場，但是人氣很高14、大部分為不知名的品牌，如名流化妝品、靚衣坊精品服飾；而達芙妮、以純這些品牌位于商場一層。商業介紹業態情況主要娛樂場所名稱位置基本情況1219公園公園鞍山市鐵東區二一九公園總面積為112.5公頃。全園分為水上瀏覽區、兒童游樂區、湖區等區域。其中由勞動湖、西湖、南湖等水上游覽區部面積24公頃，湖上有大小島嶼5處，風格各異的橋、廊、亭、閣21處，位于湖中心的環翠島建有長478米，面積741平方米的覽月廊和綠廊。每年接待游人達300萬人。2湯崗子溫泉湯崗子溫泉湯崗子鎮溫泉街1號湯崗子溫泉是我國四大理療康復中心之一，以其悠久的歷史、得天獨厚的自然景觀和人文景觀，融康復、理療、旅游于一處而名揚四海，每年都15、吸引大批的海內外游客前來觀光和療養。3游哈堂兒童游哈堂兒童游樂場游樂場四隆廣場4樓東北角在鞍山擁有兩家店，旗艦店位于四隆廣場的四樓，另外一家位于鐵東區礦工路四隆花園泰納隆超市2樓，四隆廣場店最多可容納100人，是專門為兒童設計的擁有國際專利的系統室內游戲設施，是第一家進駐鞍山的日本早教理念的兒童游樂場。主要餐飲名稱位置基本情況1三寶三寶粥店：鞍山市站前二道街(鞍山經濟臺廣告部對面)燒烤店：新一佳超市西50米現已經從三寶粥店、三寶晚茶、三寶麻辣燙、三寶燒烤、遼陽分店等擴展到六個分店，已成為鞍山獨有的“餐飲”品牌。推薦菜:蝦餃煎餃皮蛋瘦肉粥黑米八寶粥餡餅紫菜卷肥牛|牛肉蓋飯|2加一妙廚加一妙廚遼寧16、省鞍山市九街口交通崗東北角鞍山加一妙廚成立于2003年，到目前為止已發展成為擁有五家店的規模化連鎖酒店。加一妙廚咸魚餅子店成立于2003年3月19日，以地道的海鮮家常菜為主，味適重口，貴在家常。2003年9月19日加一妙廚火鍋店成立，1000平方米的專業四川火鍋給鋼城人民帶來了全新的飲食理念。2006年9月19日成立了加一妙廚山水店，主要經營：大連海鮮、燕鮑翅為主，讓您盡顯華貴。商業介紹業態情況佳兆業廣場、銀光購物中心、興隆大家庭、蘇寧廣場、龍之夢（3期）、香港金寶八號溫泉公館、奧特萊斯幸福城、萬科城市綜合體、娃哈哈現代城、中青旅會議中心、臺灣京華城、方特歡樂谷、奧克斯廣場、商業介紹籌建項目117、鞍山市中心傳統商業日趨飽和且設施老化陳舊。2、新建商業多向外輻射，隨著品牌開發商的進駐，大型項目的營業，鞍山即將迎來城市商業的全面升級。小結項目定位項目定位項目總體定位：項目總體定位：以主題商業為支撐的城市以主題商業為支撐的城市綜合建筑群綜合建筑群通過主題商業、特色公共部分元素的營造提升其附加值，實現通過主題商業、特色公共部分元素的營造提升其附加值，實現整體價值的提升與收益。整體價值的提升與收益。商業部分物業發展定位商業部分物業發展定位引領城市商業發展的大型引領城市商業發展的大型集中式商業集中式商業MALLMALL引領地位，集中式，大型，商業引領地位，集中式，大型，商業引領地位，集中式，大型18、，商業引領地位，集中式，大型，商業mallmallmallmallA區B區C區分區定位業態A區產權式商鋪一層：鞋帽、飾品、化妝品二層：男裝、女裝、運動三層：箱包、婚慶用品四層：家居用品、床上用品B區主力店一層：大型超市、品牌餐飲二層：大型超市、精品店三層：品牌折扣店四層：咖啡吧、美容美體、健身C區休閑娛樂配套一層：室內公園二層：兒童樂園三層：電影院、電玩城四層：美食廣場業態定位時尚旗艦時尚旗艦摩登前沿摩登前沿個性潮流個性潮流動力天地動力天地籠式足球籠式足球青春活力，街鋪概念青春活力，街鋪概念兒童動力加油站兒童動力加油站精彩周末精彩周末健康生活健康生活無處不在的餐飲無處不在的餐飲CoffeeDe19、sert&CakeCheese&Ice Cream Beers&WineBeers&WineTheme RestaurantTheme RestaurantFood CourtFood Court冰天雪地變成冰天雪地變成室內春天室內春天炎炎夏日變成炎炎夏日變成將購物變為將購物變為愉悅的享受愉悅的享受主題化概念主題化概念中庭的利用中庭的利用充滿驚喜的動線充滿驚喜的動線在動線安排方面，弧型動線可以使人們的視野更具延伸性，店鋪可視性強，每個店的可視率更高；人性化設計人性化設計室內活動舉辦室內活動舉辦室外傳播室外傳播廣告位的設計廣告位的設計吸引眼球的亮點吸引眼球的亮點品牌戰略品牌戰略接觸信息發生興趣分20、析比較決定購買重復購買品牌知名度品牌認知度品牌美譽度品牌忠誠度區域價值產品價值購買價值生活價值【品牌進度模型】品牌的進度要實現對項目消化的有效支撐品牌目標：打造品牌的城市“影響力”品牌口號：與城市捆綁在一起品牌方式：系統解構品牌的城市價值政府關注媒體認可業主信賴城市追捧城市會客廳媒體親友團業主拉拉隊全民粉絲營品牌受眾也在城市主題公關下，全面擴張全面散播全面布局城市影響力 政府認可 “城市會客廳”組織城市發展論壇，邀請領導參觀考察；媒體認可 “媒體親友團”與媒體合作，創立房地產專業版塊；業主信賴 “業主拉拉隊”升級會員機構，全面維護業主，加強客服中心；城市追捧 “全民粉絲營”承辦城市儀式，打造城21、市文明。認同策略以項目的營銷事件支撐品牌推廣，盡可能的減少額外的營銷費用投入多元化的品牌結構讓受眾以各種感官接收品牌信息嚴格的品牌管理和執行策略一策略二策略三策略四通過系統的執行，實現城市的認同：策略一 以項目的區域發展解讀，支撐企業品牌責任、貢獻；展會等大型活動，突出專業主題；利用項目媒體事件，炒作城市功能；放大業主、客戶活動，提升品牌口碑。策略二品牌多元化：城市功能生活方式多元產品產品創新領先技術稀缺地段投資價值全國布局項目價值企業背景客戶服務專業員工策略三品牌的傳播可以通過人們的不同感官形成識別體驗視覺聽覺嗅覺觸覺感覺標志品牌標志語固定版式圖片的風格廣播電視專屬音樂案場氣味示范區植被客戶22、禮品客戶物料短信客戶服務專業員工城市公益策略四 制定了品牌表現系統，就要嚴格執行；品牌不僅僅是對外，內部管理也要有品牌的系統應用。推廣體系 業務體系 活動體系 公關體系 廣告體系 物料體系 包裝體系 內部體系 規范客戶接待流程規范標準語言設定案場服務功能增加案場城市主題展示以項目體系帶動品牌體系，以項目功能展示品牌功能策略執行推廣體系 業務體系 活動體系 公關體系 廣告體系 物料體系 包裝體系 內部體系 房交會，城市體驗館客戶會員活動年終魅力慶典策略執行推廣體系 業務體系 活動體系 公關體系 廣告體系 物料體系 包裝體系 內部體系 老總專訪，解讀品牌口號媒體解讀，城市表現大型公關活動客戶歡慶魅23、力盛典策略執行推廣體系 業務體系 活動體系 公關體系 廣告體系 物料體系 包裝體系 內部體系 平面：報紙、雜志、戶外，固定版式，固定品牌組合 網絡：最后一幀畫面，統一品牌畫面 電視、LED、分眾：最后定格畫面，統一品牌畫面 廣播、短信：以固定年度傳播口號結尾 軟文：固定結構板塊 策略執行推廣體系 業務體系 活動體系 公關體系 廣告體系 物料體系 包裝體系 內部體系 銷售道具：銷售夾、名片銘牌、絲巾、領帶 客戶通訊 辦公用品 客戶禮品 策略執行推廣體系 業務體系 活動體系 公關體系 廣告體系 物料體系 包裝體系 內部體系 案場：品牌墻、品牌角 導視：突出品牌LOGO 路旗：固定版式 圍擋：固定位24、置做固定品牌畫面 策略執行推廣體系 業務體系 活動體系 公關體系 廣告體系 物料體系 包裝體系 內部體系 辦公區域：固定標識系統 員工天地：固定版式 文件：固定文本格式、名頭、落款 辦公用品策略執行品牌是一項長期而細致的一項工作返租方式返租方式1 1、關系人：、關系人：發展商：開發公司經營單位：商業管理公司、可以自己注冊投資者：購買各商鋪的小業主租賃方：商鋪經營者按揭銀行：待定操作步驟2 2、操作步驟：、操作步驟：（1）發展商將“購物廣場”全權委托給商業管理公司經營管理，具租賃權。雙方簽委托協議。（2）發展商將“購物廣場”細分成各小獨立產權單位，銷售給各小業主。雙方簽房產買賣合同。（3）小業主25、和按揭銀行簽貸款協議。（4）小業主在與發展商簽訂買賣合同時，同時與經營單位簽訂租賃合同（十年）和一次性返回五年租金的補充協議。（5）經營單位把商鋪租賃給經營者經營，雙方簽租賃合同。（6）15年內，由小業主向按揭銀行交納月供。（7）510期內，由經營單位直接將月租回報打入各小業主按揭銀行帳戶，月供不足部分由小業主補足。（8）十年期滿，視情況決定是否由經營方繼續經營。操作步驟五大關系人在產權式商城運作模式中都承擔著各自的同時又相互關聯的角色。商鋪買賣交月供辦理按揭商鋪租賃商鋪租賃委托經營代交月供租金代交操作步驟 目的目的目的目的ll穩定的投資回報吸引投資客戶；穩定的投資回報吸引投資客戶；ll保持經26、營權統一，保證后期經營，繁榮市場。保持經營權統一，保證后期經營，繁榮市場。模式：模式：模式：模式：2 22 23 33 35 55 5（10101010年統一經營）年統一經營）年統一經營）年統一經營）ll22：前：前22年投資回報從房價中扣除年投資回報從房價中扣除:ll33：第：第3-53-5年投資回報每年支付；年投資回報每年支付；ll55：第：第6-106-10年投資回報業主與管理公司分成。年投資回報業主與管理公司分成。投資回報投資回報投資回報投資回報ll1-21-2年：年：8%8%年回報率年回報率ll3-53-5年：年：8%8%年回報率年回報率ll6-106-10年：經營管理公司與業主按年：經營管理公司與業主按1:91:9分成。分成。操作步驟