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1、百強商業項目案例之三十一上海新天地 上海新天地（XintiandiShanghai）是一個具有上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區為基礎改造成的集餐飲、商業、娛樂、文化的休閑步行街。以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄與充滿現代感的新建筑融為一體。上海新天地就是由石庫門建筑與現代建筑組成的時尚休閑步行街。是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點。 上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。 它占地三萬平方米，建筑面積為六萬平方米。這片石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門、仿佛時光倒2、流，置身于20 世紀20年代。但是，每座建筑內部，則按照21世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧。譚永麟、成龍等百位香港明星經營的“東方魅力餐飲娛樂中心”，是明星文化結合餐飲的創意，那里將是追星族經常可以與心中偶像交流的場所；臺灣著名電影演員楊慧珊經營的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演。 那里的時尚精品店緊追國際流行色，不遜半步，中華文化商場出售的是藝人工匠們獨創的居家用品、工藝品和旅游紀念品，完全是地道的中國味3、。露天廣場上豐富多彩的文化表演讓旅客有許多的參與。石庫門博物館通過對一幢樓的重新布置、家具擺設，原汁原味地再現20世紀初上海一家人的生活形態，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史文化。也可通過博物館的圖片、錄像了解上海新天地從石庫門建筑舊區到時尚休閑步行街的演變。 新天地的石庫門里弄處處體現21世紀的舒適和方便，自動電梯、中央空調、寬帶互聯網，一應俱全。消費者上網可以迅速查詢商店價格和餐廳、酒吧的菜單，以及電影院上演的電影，并可能以預定座位，還可直接網上瀏覽，觀賞新天地露天廣場及餐館內的文化表演。走進新天地，更多的時尚和新潮，讓人看不完也看不夠；更多的參與和投入，讓人開心一天玩不夠。上海新天4、地將成為中外游客領略上海歷史文化和現代生活形態的最佳去處，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會場所。 上海新天地于1999年初開工建設，將于2007年6月全部建成。目前，營業場所已對外開業，2007年底全部開業。那里亦古亦西的建筑風格和經營特色讓人耳目一新。從它腳手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、藝術家、企業家、銀行家、駐滬外交官紛至沓來，流連忘返。國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發布會等時尚文化活動，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。 上海新天地這個嶄新的國際大都市的時尚休閑之地問世了。 去新天地比較實惠的消費，建議您以品飲料為主。因為價格相對食物而言便宜很5、多。總之，價格頗高，三思而后行啊！ 上海新天地經營模式分析案例 上海新天地是上海具有濃厚“海派”風格的都市旅游景點。它的前身是上海近代建筑的標志之一破舊的上海石庫門居住區。改造之后，上海新天地被創新地注入了諸多時尚的商業元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。 上海的新天地目前已經成了一個具有國際知名度的聚會場所，并被納入了上海旅游景點的清單中，還成了中國房地產區域改造的經典案例，它的成功經營模式長時間以來一直被國內房地產開發商們青睞，很多人都想將其成功模式進行“移植”：國內著名房地產商潘石屹，最近公開宣布打算將“建外SOHO商業街”建成北京的“上海新天地”6、；另一個北京的著名房地產開發商張寶全也有意參照上海新天地的模式規劃自己將開發的社區；全國各地建設“上海新天地”熱持續高溫。可以這樣說，上海新天地的運營模式已經成為國內房地產區域改造的標桿 定位 上海新天地在開發的不同階段，定位發生了三個層次的深化： 第一個階段強調綜合性，因為當時上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起。類似這類的時尚場所，當時比較有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，投資方認為新天地應該有一個明確的吸引力。 進展到一定時期，又形成了第二階段定位。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，7、希望來上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。 最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球。 l經營模式 上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離。在新天地開發進入到第二個階段，即從1999年9月到2001年12月，開展了大約300余個大小活動。這些活動很有針對性，針對一些文化政治團體，針對雅皮一族，針對中產階層。開發商還建起了一些樣板房，舉辦活動吸引不同行業人士來參與。現在上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租8、的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現有的租戶中，85%來自中國內地以外的國家和地區。解讀新天地成功之道 新天地保留建筑外衣、改造內部結構和功能、引進新的生活內容，新天地的開發與保護模式主要有幾個方面： 注意保留文化內涵。新天地廣場既是一個房地產開發項目也是一個舊建筑保護項目。 戰略上科學規劃。新天地緊臨的淮海中路，是上海的商業中心，將其開發后功能轉向公共性的商業文化活動，最大限度地發掘地段的潛在價值，與淮海路產生互動作用。新天地嚴格選擇引入的項目，有導向性地挑選客戶，并不單純追求入住率，從而確保了“新天地”有一個好的開端、好的氛圍和好的定位，也保證了今后的長期健康發展。 塑造項目品質感。修建9、了一個大型人工湖，使這塊“新天地”的品質和價值大大提升，形成一個新的房地產開發熱點區域。 塑造全新的生活形態。引進新的生活形態，利用鄰近淮海路的地段優勢，吸引和培育如設計、展示、文物、藝術品拍賣、書店、演藝、娛樂等各種文化商業，并特別注重其小型化、多樣性、高品位和商業性。老建筑的歷史感和新生活形態的文化品位相結合，使得項目很有新意。 層層定位 上海新天地的成功首先是其定位的成功。 新天地究竟是什么，購物中心？娛樂中心？時尚中心？旅游景觀？其實，新天地就是一個Mall(英文全稱“shoppingmall”，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所)。在中國，Mal10、l的概念越來越時髦，正受到開發商的追捧。但是許多造Mall的企業有時候造的只是“ShoppingCenter”，這并不是“Mall”本身的含義。“Mall”并不是要讓消費者感覺“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位”和獨特的魅力， 上海新天地應該說是這種意義上的Mall。 上海新天地在開發過程中，在開發的不同階段，定位也發生了三個層次的深化。第一個階段強調綜合性，因為當時上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起。類似這類的時尚場所，當時比較有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，投資方認為新天地應該有一個明確的吸引力。 進展到一定時11、候，又形成了第二階段定位。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。 最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出。 上海新天地其實就是通過層層定位更加明確了目標消費群體，新天地當年在全世界招商，采用中西結合的方式把世界最好的品牌拿到上海來并進行了商品的細分。上海新天地成了全國時尚消費的“12、橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國內其他城市的時尚消費群。 一流經營模式 上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，也被國內大部分專家認可。因為Mall的組織和構造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個統一的社會形象面對消費者，同時由于Mall內的各零售商分別經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。國內的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因為資金問題，大部分Mall的運作模式最后都走了樣。5樓 20013、9-12-31 14:31 補充下資料：評論：評論：新天地保留建筑外衣、改造內部結構和功能、引進新的生活內容，新天地的開發與保護模式主要有幾個方面： 注意保留文化內涵。新天地廣場既是一個房地產開發項目也是一個舊建筑保護項目。 戰略上科學規劃。新天地緊臨的淮海中路，是上海的商業中心，將其開發后功能轉向公共性的商業文化活動，最大限度地發掘地段的潛在價值，與淮海路產生互動作用。新天地嚴格選擇引入的項目，有導向性地挑選客戶，并不單純追求入住率，從而確保了“新天地”有一個好的開端、好的氛圍和好的定位，也保證了今后的長期健康發展。 塑造項目品質感。修建了一個大型人工湖，使這塊“新天地”的品質和價值大大提升14、，形成一個新的房地產開發熱點區域。 塑造全新的生活形態。引進新的生活形態，利用鄰近淮海路的地段優勢，吸引和培育如設計、展示、文物、藝術品拍賣、書店、演藝、娛樂等各種文化商業，并特別注重其小型化、多樣性、高品位和商業性。老建筑的歷史感和新生活形態的文化品位相結合，使得項目很有新意。 我也實地參觀了一下，整體氛圍和模式都比較適合上海這樣的大都市。如果其他的城市模仿的話，首先應該分析一下是否具備整體環境和氛圍的條件，其次是品質定位是否能做到不是急功近利，具備這樣的實力。上海新天地確實有值得學習的地方，將商業模式與旅游相結合，且業態配比也比較科學很好的運用了概念改造!也很好的證明商業的運用的多元化。對消費群體的閱讀上海獨特的石庫門建筑舊區為基礎改造成的集餐飲、商業、娛樂、文化的休閑步行街。以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄與充滿現代感的新建筑融為一體。