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1、百強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例之四十六呼和浩特首府廣場 首府廣場總建筑面積11.5萬平方米，26層100米高，由三大部分組成：群樓部分7.4萬平方米，即首府廣場銅鑼灣購物中心，為現(xiàn)代大型Shopping mall；寫字樓部分2.7萬平方米，為國際5A智能商務(wù)中心，是目前呼市最高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓；地下部分1.4萬平方米,為大型超市及現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)停車場。 雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場位于中山西路與錫林郭勒路交匯處。項(xiàng)目外在形象與風(fēng)格本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，使城市輪廓線更加完整和協(xié)調(diào)。商業(yè)裙樓則貫通南部用地，延續(xù)了中山西路的商業(yè)界面，使用地的商業(yè)價(jià)值得到充分利用。2、各種業(yè)態(tài)分析寫字樓部分寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目定位：國際5A智能寫字樓 建筑面積：28311.7平方米 寫字樓層數(shù)：26層 寫字樓高度：99.99米 停車數(shù)：地上56輛 地下228輛 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素 2）政府大力支持 3）目前呼市標(biāo)志性建筑物，最高的寫字樓 4）地處商業(yè)街龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通良好 5）預(yù)設(shè)大面積停車場，一則彌補(bǔ)呼市車位不足的現(xiàn)狀 6）開發(fā)商實(shí)力雄厚 7）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前 8）與知名管理團(tuán)隊(duì)深圳銅鑼灣百貨合作 9）商業(yè)及辦公配套齊全 10）約7000平米室外休閑廣場，聚集人潮 11）大、小磁場（如上島咖啡、麥當(dāng)勞）營造商業(yè)氣息 12）呼市中高檔寫字樓市3、場需求將不斷增加 項(xiàng)目劣勢1）呼市人均收入較低，消費(fèi)能力有限 2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場林立，目前商廈競爭較激烈 3）呼市商業(yè)市場已接近飽和，一些商場已面臨倒閉危機(jī) 4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費(fèi)市場的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶 5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場競爭日益激烈 項(xiàng)目成功點(diǎn) 1）商場實(shí)行售后返租的經(jīng)營策略，每年承諾10的基準(zhǔn)收益，據(jù)此項(xiàng)目初期商場短期內(nèi)去化情況理想。 2）首府廣場一改傳統(tǒng)業(yè)種的單調(diào)模式，把人們的休閑、娛樂也考慮了進(jìn)去，改變呼市人的文化形態(tài)和生活方式。）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的4、要求 4）大面積停車場與完善的配套功能 5）首府廣場以做品牌的心態(tài)作項(xiàng)目，以忠誠服務(wù)的理念對待客戶 6）開發(fā)商考慮了商鋪的購買者、品牌經(jīng)營者以及整個(gè)商場管理者利潤空間 項(xiàng)目失敗點(diǎn)1）首府廣場的商場與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一部分是由深圳銅鑼灣百貨給他們進(jìn)行的規(guī)劃和策劃外，余下的都是由力天投資公司自己來做的，而他們本身是搞房地產(chǎn)開發(fā)的，并不具備商場經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，這樣使首府廣場在管理上就不夠?qū)I(yè) 。 2）首府廣場在開業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾個(gè)大型商場同時(shí)入市，對它造成了較大的沖進(jìn)，產(chǎn)生了消費(fèi)者的分流。而且在中山西路上不屬于核心商業(yè)地帶。3）項(xiàng)目當(dāng)初定位于呼市中心商圈5、的最高商業(yè)、最高消費(fèi)，在一定程度上和當(dāng)時(shí)呼市的高端消費(fèi)能力脫節(jié)。4）門外人流量往來較多，但多是直奔維多利商廈，分流現(xiàn)象明顯。相當(dāng)程度上是維多利比首府早開業(yè)1年多，人們具備了消費(fèi)思維慣性。5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正門沒有顯眼、具有吸引力的布置或展示，不能引 起消費(fèi)者的注意 。6）商城商業(yè)氣氛營造不濃厚，沒有絢麗繽紛的裝飾，也沒有生動(dòng)活躍的促銷水牌，廣告宣傳不夠 。7）首府廣場平面布局不很合理，交通動(dòng)線組織不良，消費(fèi)者進(jìn)入商場后感覺購物路線過于迂回。8）在首府廣場商業(yè)部分開業(yè)時(shí)，沒有包裝好整體，在大多數(shù)業(yè)態(tài)運(yùn)營時(shí)，小部分商鋪仍然在裝修，影響了整體形象，給消費(fèi)者留下不好的第一印象。9）寫字6、樓部分銷售不是很理想，已經(jīng)近兩年時(shí)間仍然存量40多未去化，實(shí)踐證明這種推廣策略是有問題的，由于整層的標(biāo)準(zhǔn)層都是毛坯的形態(tài)，根本未做任何隔斷或者裝修，導(dǎo)致對有意購買或者投資寫字樓的客戶群門檻過高，對有意愿入住的公司感覺樓宇交房狀態(tài)太過原始，或者因?yàn)檠b修復(fù)雜等原因而使得他們望而卻步。項(xiàng)目借鑒意義把握好呼市居民的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)心理 城市SHOPPING MALL要具備良好的公共交通條件的發(fā)展 規(guī)劃布局簡單化，讓消費(fèi)者輕松逛完商場 提高商場設(shè)計(jì)布局的“可視性” 增加公共空間的面積，并充分利用其價(jià)值 由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司來運(yùn)營加強(qiáng)商場外圍導(dǎo)向，增加廣告招牌，擴(kuò)展商場入口 適當(dāng)增加項(xiàng)目全壽命周期節(jié)點(diǎn)的拓展和包裝、促銷等活動(dòng)，培養(yǎng)和強(qiáng)化消費(fèi)者的購物習(xí)慣 增加商場內(nèi)部裝飾和視覺的整體性 寫字樓適當(dāng)裝修，靈活銷控，降低入駐的門檻評論：呼市人均收入較低，消費(fèi)能力有限效果圖很好看，可惜實(shí)景就差點(diǎn)了。那個(gè)廣告牌好像快要掉下來似的。業(yè)態(tài)看上去太過高檔了，呼和浩特的人消費(fèi)水平有限啊。