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1、華北商貿城營銷策劃華北商貿城營銷策劃報告報告一、一、全國全國宏觀市場宏觀市場分析分析全國商業(yè)發(fā)展概況全國商業(yè)發(fā)展概況流通藍皮書：中國商業(yè)發(fā)展報告（20112012）顯示，隨著經融危機逐漸遠去，其對我國商貿流通業(yè)的負面影響日益減弱。不過，2012年我國經濟增速會繼續(xù)回落，全年增速可能在8.5%9%，居民消費價格漲幅不超4%。報告依據(jù)20102011年零售商業(yè)并購的現(xiàn)狀和特點及其發(fā)展階段，認為零售業(yè)將迎來并購的“黃金期”，而批發(fā)業(yè)也將朝著品牌化、大規(guī)模集中化發(fā)展。由上可知，雖然我國商業(yè)經濟增速會有所回落，但整體仍舊保持較快發(fā)展。批發(fā)業(yè)與零售業(yè)的專業(yè)、集中發(fā)展勢在必行。全國商業(yè)業(yè)態(tài)全國商業(yè)業(yè)態(tài)解析解2、析全國商業(yè)業(yè)態(tài)分類：全國商業(yè)業(yè)態(tài)分類：業(yè)態(tài)名稱名稱業(yè)態(tài)定定義購物中心物中心多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區(qū)或城鄉(xiāng)結合地帶，由專業(yè)經營團隊系統(tǒng)的有計劃開發(fā)、管理、運營。百百貨商商場按不同的種類和品牌，由若干個專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形式。綜合超市合超市以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷及平價銷售的綜合形態(tài)經營。倉儲超市超市一種集商業(yè)銷售與商品儲存于一個空間的零售形式。專業(yè)市市場以經營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。精品廣精品3、廣場以經營國際一線、二線箱包、服裝、皮具、飾品、鞋帽、手表重視產品質量和品牌，又稱“質販”賣場。名品折扣店名品折扣店又稱奧特萊斯（outlets），專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的商店組成的購物中心，故稱直銷購物中心。批批發(fā)市市場產業(yè)用戶-從事生產和服務提供的盈利性組織。事業(yè)用戶不以再銷售為目的，而是為了業(yè)務或事業(yè)上的需要購買設備和材料的非營利性組織。再銷售者二次及其以下的批發(fā)商和零售商。旅游商旅游商業(yè)旅游風景區(qū)或者與旅游景點配套的滿足旅游者“吃、住、行、游、購、娛”的商業(yè)業(yè)態(tài)。商商業(yè)街街為數(shù)眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。全國商業(yè)業(yè)態(tài)全國商業(yè)業(yè)態(tài)解4、析解析全國業(yè)態(tài)分析全國業(yè)態(tài)分析我國商業(yè)業(yè)態(tài)的三次革命我國商業(yè)業(yè)態(tài)的三次革命:第一次，19世紀中葉，以百貨公司的誕生為標志；第二次，20世紀30年代，以超級市場的誕生為標志；第三次，20世紀中期，以連鎖商店的迅猛發(fā)展為標志。如今已經邁入21世紀，隨著我國的成功入世，以及改革開放的深化，經濟得到長足發(fā)展。人們的物質文化需求也在不斷增長，商品與文化相結合便誕生了品牌?，F(xiàn)在，中國人對品牌認識在不斷提高，其需求也在不斷增大。由此可以預計，今后以品牌、質量為主打的專業(yè)市場、精品廣場、名品折扣店等業(yè)態(tài)，將會飛速崛起成為一支強有力的商業(yè)力量。全國商業(yè)地產全國商業(yè)地產概況概況全國整體商業(yè)地產現(xiàn)狀全國整體商業(yè)地產5、現(xiàn)狀隨著國家調控政策的出臺，2012年房地產整體處于低迷狀態(tài)。雖然商業(yè)地產由于其客群的特殊性，受影響較之其他類地產較小，但也受到了一定的沖擊，進入了相對艱難期。除國家政策調控影響外，還有除國家政策調控影響外，還有以下以下因素對當下商業(yè)地產有較大制約因素對當下商業(yè)地產有較大制約大量激增的商業(yè)地產項目得不到客群來支撐商業(yè)項目同質化現(xiàn)象嚴重，沒有特色融資模式單一，金融風險過大總體來說，商業(yè)地產商的多重渠道融資、客群的挖掘，以及項目特色的開發(fā)，將對應對國家政策調控、降低風險起到很大作用。全國商業(yè)地產概況全國商業(yè)地產概況專業(yè)批發(fā)市場地產現(xiàn)狀專業(yè)批發(fā)市場地產現(xiàn)狀目前全國有9萬多家各種類型的專業(yè)批發(fā)市場，每6、年總交易額近5萬億元，而年交易額億元以上的市場就達4000多個（其中超10億元以上的500多個，超100億元以上的有40多個），其中行業(yè)分明的專業(yè)市場數(shù)量約占55%、專業(yè)市場中以批發(fā)為主的約占60%，批發(fā)市場的交易額約占總交易額的70%以上，交易年增長率20%以上，是全國GDP增速的的兩倍多。由于大型專業(yè)批發(fā)市場對拉動城市經濟發(fā)展、調整城市經濟結構，以及促進就業(yè)、吸引人才有著極大作用，越來越引起政府部門的重視。政策的鼓勵與支持，使得地產商也將目光投向了這里。未來中國商業(yè)地產領域中，專業(yè)市場將成為一個主要大力拓展擴張的部分，甚至成為許多地區(qū)性的核心經濟。商業(yè)地產發(fā)展趨勢商業(yè)地產發(fā)展趨勢隨著本次銀7、行的降息調整，整個地產行業(yè)呈現(xiàn)止跌回暖的趨勢。而今后的商業(yè)房地產大致會呈現(xiàn)出以下五種情況：1.房地產投資開發(fā)方向與目光逐步轉移到商業(yè)地產。2.大量海外資本瞄準國內商業(yè)地產大蛋糕尋求切分。3.商業(yè)地產開發(fā)和城市運營規(guī)劃緊密結合相互聯(lián)動。4.專業(yè)運營商作為獨立的角色出現(xiàn)在商業(yè)地產領域。5.商業(yè)地產的核心競爭力將從資本轉移到運營團隊。二、唐山宏觀市場分析二、唐山宏觀市場分析唐山唐山市市城市城市概況概況 唐山是中國北部的一個重要沿海港口城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，同時也是重要的國際航運中心；唐山是河北省域中心城市，環(huán)渤海新型工業(yè)化基地，首都經濟圈的重要支點，同8、時也被譽為中國北部未來發(fā)展前景最好的城市之一。面積面積13,472平斱千米人口人口735萬,市區(qū)人口307.53萬(2010年)轄區(qū)轄區(qū)6個市轄區(qū)、6個縣，代管2個縣級市路北區(qū)、路南區(qū)、古冶區(qū)、開平區(qū)、豐潤區(qū)、豐南區(qū)遵化市、遷安市灤縣、灤南縣、樂享縣、遷西縣、玉田縣、唐海縣 唐山市宏觀經濟研究唐山市宏觀經濟研究區(qū)域經濟狀況區(qū)域經濟狀況唐山市宏觀經濟研究唐山市宏觀經濟研究區(qū)域經濟狀況區(qū)域經濟狀況由上表可以看出：唐山市整體經濟保持平穩(wěn)增長趨勢，2006年及2007年增速保持在15%左右；2008年及2009年，受全球經濟形式的影響，增速有所放緩，2010年，唐山GDP達到了4469億元；唐山市人均9、GDP自2008年增速放緩，整體增長速度低于GDP增長水平，說明城市經濟發(fā)展速度落后于城市化進程，城市擴張速度較快；城市擴張速度領先于城市經濟發(fā)展，這將為商業(yè)的發(fā)展帶來廣闊市場，尤其是零售業(yè)。唐山市宏觀經濟研究唐山市宏觀經濟研究產業(yè)結構產業(yè)結構發(fā)展發(fā)展從產業(yè)構成的角度，2010年唐山三產在經濟中的比重分別達到了9：59：32,第二產業(yè)卙經濟總量近60%，是唐山主要經濟收入來源；作為唐山經濟的主導產業(yè)，工業(yè)已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、造紙等10大支柱產業(yè)；以工業(yè)為主的單一產業(yè)結構導致經濟抗風險能力不足，應對危機能力差；9%59%32%2010年年產業(yè)結產業(yè)結構比例構比例10、第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)唐山唐山市宏觀經濟市宏觀經濟研究研究港口港口經濟經濟優(yōu)勢優(yōu)勢唐山地處渤海門戶，交通資源便利，海路資源優(yōu)勢明顯，依托港口經濟發(fā)展臨港城市，港口經濟已成為唐山支柱產業(yè)之一；2010年唐山港完成貨物吞吏量2.5062億噸，增長42.1%，成為國內第10個吞吏量突破2億噸的大港這為貨物的大型商貿活動，提供了交通方面的有利支持。唐山市發(fā)展規(guī)劃唐山市發(fā)展規(guī)劃研究研究隨著我國經濟重心的逐漸北移，繼“珠三角”、“長三角”之后，環(huán)渤海地區(qū)加速崛起，國家京津冀地區(qū)區(qū)域規(guī)劃已經出臺，河北沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，中央及河北省對唐山發(fā)展提出了更高要求，對唐山地區(qū)加快將區(qū)位、資源和產11、業(yè)優(yōu)勢轉化為競爭優(yōu)勢提供了更大動力和廣闊平臺。以工業(yè)為主的單一產業(yè)結構，導致唐山經濟抗風險能力不足，應對危機能力差。中共唐山市委關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)中共唐山市委關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議劃的建議中明確指出，當前唐山市經濟結構性矛盾仍然突出，工業(yè)結構偏重，服務業(yè)發(fā)展滯后；經濟增長方式粗放，資源依賴性較強，抵抗市場風險能力低，經濟結構面臨重大調整。為此，唐山市確定了“十二五”期間，包括現(xiàn)代物流產業(yè)在內的發(fā)展目標。推動經濟發(fā)展由內陸資源型向沿海開放型轉變，打造市主城區(qū)增長級商貿流通業(yè)。唐山市發(fā)展規(guī)劃研究唐山市發(fā)展規(guī)劃研究規(guī)劃期限：20102020年唐山規(guī)劃劃12、分：以城市中部為發(fā)展核心的山前發(fā)展帶，以及以南部沿海為發(fā)展核心的沿海發(fā)展帶。其范圍包括：市區(qū)、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐海縣、樂享縣、遵化市的一個鎮(zhèn)、遷西縣的三個鎮(zhèn)，以及灤南縣的兩個鎮(zhèn)，總面積為6918平方公里;山前發(fā)展帶：京津冀重要的產業(yè)服務和生活居住中心；全市的政治、經濟、科技、教育、文化中心;沿海發(fā)展帶：京津冀沿海地區(qū)重要的產業(yè)服務中心；冀東區(qū)域高教科研及產業(yè)轉化基地；國家級濱海生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展中心;山前發(fā)展帶沿海發(fā)展帶 核心三、唐山商業(yè)市場研究三、唐山商業(yè)市場研究唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析分析唐山市業(yè)態(tài)唐山市業(yè)態(tài)概況概況業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱項目代表項目代表購物中心物中心三利國際購物中心、鳳13、凰購物廣場、八方購物廣場等百百貨商商場唐山百貨大樓等綜合超市合超市家樂福、華盛超市等專業(yè)市市場媽咪愛寶貝等名品名品折扣店折扣店奧特萊斯購物中心（籌備中預計2012年年底開業(yè)）等批批發(fā)市市場小山批發(fā)市場、鴉虹橋批發(fā)市場等商商業(yè)街街新街、尚座等唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市業(yè)態(tài)發(fā)展唐山市業(yè)態(tài)發(fā)展隨著唐山經濟的飛速發(fā)展，消費需求出現(xiàn)新轉折，商業(yè)業(yè)態(tài)也有很大的發(fā)展變化。在目前，百貨店占據(jù)唐山的市場份額仍是最大，它是連鎖超市的一倍，百貨店的地位仍舊不可替代。因此，發(fā)展連鎖百貨，已成為未來的一個趨勢。但連鎖講究的是一系列標準化服務，而百貨店強調的是個性化服務，兩者如何有機結合，仍是一個14、亟待解決的問題。唐山市場中發(fā)展最快的商業(yè)業(yè)態(tài)是大型綜合超市，目前，像家樂福這樣的外資商業(yè)巨頭也將其當作在唐山的投資重點。由于商業(yè)市場的專業(yè)化、品牌化發(fā)展，以服務專業(yè)、品質精良為特色的專業(yè)市場發(fā)展迅猛，如以母嬰商品為主營的媽咪愛寶貝。唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市業(yè)態(tài)唐山市業(yè)態(tài)發(fā)展發(fā)展當下唐山的批發(fā)市場，仍以專業(yè)批發(fā)市場為主，例如小山服裝批發(fā)市場、鴉虹橋小商品市場等。雖然這些專業(yè)批發(fā)市場正在朝著規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展，但整體發(fā)展速度較慢，交易手段、設施相比其他地區(qū)先進批發(fā)市場，依舊十分落后。而且，這些批發(fā)市場能只供應唐山地區(qū)的需求，對其他周邊地區(qū)的輻射力與影響力較小，尚不足以帶動15、唐山整體商貿業(yè)的發(fā)展。所以，就業(yè)態(tài)來看，大型綜合批發(fā)市場在唐山的發(fā)展前景十分廣闊。唐山市商業(yè)發(fā)展唐山市商業(yè)發(fā)展概況概況唐山唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.商業(yè)經濟總量不斷增加，規(guī)模不斷擴大以2004年為例，全市社會消費品零售總額359.70億元，同比增長17%，增長率高出全國3.7個百分點和全省1.2個百分點，人均達到了5066元，高于全國和全省平均水平。全市共有商業(yè)網點68660個；縣城以上商業(yè)網點40610個，其中批零貿易網點28200個，餐飲業(yè)網點6700個；商業(yè)服務及其它類網點5710個；總營業(yè)面積176萬平方米，人均0.79。商業(yè)就業(yè)人口總數(shù)為35.96萬人，占全市就業(yè)總人口的916、.3%。全市共有各類商品市場545個，2004年交易總額368.5億元，較上年增長16.5%，年銷售額超億元的商品交易市場27個。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀2、商業(yè)網點布局日趨合理，功能日益完善全市已初步形成了中心城區(qū)商業(yè)、其它城區(qū)及縣（市）城區(qū)商業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)三級分布的格局。在中心城區(qū)，分別以遠洋城、百貨大樓、尚座為中心，形成了遠洋城商圈、北新道商圈、新華道商圈。圍繞著鳳凰新城形成的新商圈，也在日趨完善。190多個居民社區(qū)中近百個較大社區(qū)都已有了一定數(shù)量的商業(yè)網點分布。商業(yè)網點的設施不斷完善，綜合服務環(huán)境日益改進，基本滿足了廣大居民不同檔次的消費需17、求。其它城區(qū)及縣（市）城區(qū)也基本形成了各自的商業(yè)中心區(qū)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)模也在不斷發(fā)展。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀3、新型商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展“十五”以來，以購物中心、超市、專賣店、專業(yè)店等為代表的新型商業(yè)業(yè)態(tài)和以連鎖經營為代表的新型組織形式從無到有發(fā)展迅速；一些舊有的百貨商場在改制后也在探索向新業(yè)態(tài)過渡，如建立百貨與超市的組合、百貨與專賣店的組合等。到2010年縣城以上采用新型業(yè)態(tài)的商業(yè)網點數(shù)量達到3300個，占商業(yè)網點總數(shù)的8.05%；連鎖店鋪1620家，連鎖商業(yè)年銷售額 90多億元，占當年社會消費品零售總額的25%。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展概況18、唐山市商業(yè)發(fā)展唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀4、各種渠道的商業(yè)投資不斷增加 近幾年來唐山市商業(yè)有加速發(fā)展的趨勢，商業(yè)設施建設呈現(xiàn)出與以往不同的顯著特點：一是規(guī)模大，檔次高；二是投資主體多元化，各種渠道商業(yè)投資呈連年上升趨勢。僅中心城區(qū)新建、在建的大型商業(yè)設施就有遠洋城、新天地購物樂園、惠豐大廈、新天地購物廣場、時尚文化購物廣場、南北家園、華巖路商業(yè)街、唐人商業(yè)街等10多項，全部建成后總營業(yè)面積可增加約40多萬平方米。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀5.商貿流通業(yè)相對落后，與唐山市在全國和河北省所占的經濟地位不相適應進入21世紀以來，唐山市地區(qū)生產總值一直占全國的19、1%以上，占河北省的18%左右，但是社會消費品零售總額卻只占全國的0.67%左右和全省的14%左右，社會消費品零售總額占GDP的比重比全國低17.42個百分點，比全省低6.45個百分點。地區(qū)地區(qū)項目目全國全國河北省河北省石家莊石家莊唐山市唐山市邯邯鄲市市煙臺市煙臺市大大連市市廈廈門市市GDP（億元）元）1365158836.916331626936.516391961.8883.21社會消社會消費品零售品零售額（億元）元）539502522.9533.1359.7272.78440.42645.2260.31比重比重（%）39.5228.5532.6522.129.1326.8732.892920、.472004年全國、全省及部分城市社會消年全國、全省及部分城市社會消費品零售品零售總額占占GDP的比重的比重唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀6、現(xiàn)有商貿流通企業(yè)的規(guī)模小、組織化程度低、整體競爭力不強，各類商品市場的輻射范圍比較狹窄，交易設施和手段落后唐山市現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)多數(shù)規(guī)模較小，年銷售額超億元的只有18家，其中規(guī)模最大的零售企業(yè)-唐山百貨大樓集團2004年銷售額14億，只相當于全國最大的流通企業(yè)上海百聯(lián)集團的2%多一點。企業(yè)規(guī)模小，組織化程度低，必然導致整體的競爭力差。另一方面，現(xiàn)有的商品交易市場多數(shù)交易設施和手段落后，對外輻射范圍也比較狹窄，最大的21、玉田鴉鴻橋小商品批發(fā)市場2004年的交易額為32.74億元，不及浙江義烏國際商貿城的1%。有些商品交易市場在經營上還出現(xiàn)了萎縮的態(tài)勢，急需進一步找準定位，改善設施，加強管理，創(chuàng)新求存。唐山未來商業(yè)發(fā)展唐山未來商業(yè)發(fā)展環(huán)境環(huán)境唐山作為一個重工業(yè)城市，其產業(yè)經濟基礎雄厚，構成唐山市商業(yè)經濟發(fā)展的強大依托。隨著唐山市居民生活水平日益提高，可支配收入的增加和消費需求的增長將對商業(yè)發(fā)展產生強大的拉動力。加之這里獨特的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達的交通條件為商貿流通的發(fā)展提供了良好的延展空間。唐山的城市化進程較快，縣域經濟發(fā)達，小城鎮(zhèn)建設突出，為全市商業(yè)經濟的發(fā)展提供了足夠的縱深腹地。隨著京津冀經濟圈概念和環(huán)渤海開發(fā)戰(zhàn)22、略的提出，以及曹妃甸港區(qū)的開發(fā)，唐山再次迎來歷史上一個難得的發(fā)展機遇。在不久的將來，各行各業(yè)都將獲得長足發(fā)展，而商貿流通業(yè)更是此次唐山產業(yè)結構調整的重點，其發(fā)展環(huán)境可謂十分良好。不過從地理位置來看，毗鄰京津兩大商業(yè)中心，對唐山地區(qū)商貿流通業(yè)向西南發(fā)展制約很大，今后唐山批發(fā)業(yè)的市場發(fā)展空間依舊在東北方向。四、四、項目項目區(qū)域市場區(qū)域市場研究研究區(qū)域概述區(qū)域概述地理概況地理概況開平區(qū)位于河北省東部，距市政府9.5千米，西南距天津市區(qū)118千米，西北距北京市區(qū)164千米。面積253平方千米。人口33萬（2006年）。全區(qū)轄5個街道、2個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：馬家溝街道、開平街道、稅務莊街道、陡電街道、荊各莊礦23、區(qū)街道、開平鎮(zhèn)、栗園鎮(zhèn)、越河鄉(xiāng)、雙橋鄉(xiāng)、鄭莊子鄉(xiāng)、洼里鄉(xiāng)。開平自古為商賈重鎮(zhèn)，素有填不滿的開平城之說，被譽為京東四大名鎮(zhèn)之首。區(qū)域概述區(qū)域概述交通狀況交通狀況唐山市地處交通要塞，是華北地區(qū)通往東北地區(qū)的咽喉地帶。而開平區(qū)作為唐山市中心城區(qū)，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。鐵路、公路、高速公路、相互交織，保證了交通通暢與貨物進出的便利。京沈鐵路、205國道橫貫東西，津唐、京哈、唐港三條高速公路在此交匯，中國新興港口-京唐港僅距100公里，區(qū)級公路自成體系，于1998年實現(xiàn)了村村通油（水泥）路，并與國家和省市高等級公路并網。曹妃甸深水港的建立，更為海路貨運，提供便利。區(qū)域概述區(qū)域概述經濟經濟概況概況開平礦產資24、源豐富，工業(yè)基礎雄厚。境內煤炭、石灰石、陶土儲量豐富。圍繞著礦產資源開發(fā)，形成了以冶金、陶瓷、水泥、煤炭、耐火為主導行業(yè)的第二產業(yè)結構。而以商貿流通、服務行業(yè)為主的第三產業(yè)，目前初具規(guī)模但尚不成熟。第三產業(yè)的發(fā)展，將成為今后開平區(qū)產業(yè)調整的重點。4%68%28%開平開平產業(yè)結產業(yè)結構構第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃目前，開平區(qū)正在全力進行產業(yè)結構調整，打破以往由資源消耗型工業(yè)主導經濟的局面。加快構建現(xiàn)代產業(yè)體系，發(fā)揮自身優(yōu)勢，突出特色，著力構建以四大先進制造業(yè)、三大現(xiàn)代服務業(yè)和三大現(xiàn)代農業(yè)為主導的現(xiàn)代產業(yè)體系，實現(xiàn)三次產業(yè)間的融合發(fā)展，提高經濟發(fā)展質量和效益。注：三大現(xiàn)代25、服務業(yè)指的是現(xiàn)代物流業(yè)、社區(qū)服務業(yè)與旅游會展業(yè)。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃開平在空間開發(fā)上實施“兩點一線、兩區(qū)一園”的開發(fā)戰(zhàn)略，根據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)位條件和資源環(huán)境承載力，致力于拉開城市建設框架和優(yōu)化產業(yè)空間布局，形成產業(yè)園區(qū)。開馬老城區(qū)開馬老城區(qū)?？傉嫉?0平方公里，結合現(xiàn)有的基礎設施和公共服務設施，打破村莊格局，加快推進城中村改造，建成唐山東部的城市副中心。唐山唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)。東部現(xiàn)代商住區(qū)?？傉嫉?0平方公里，高標準搞好規(guī)劃建設，打造集公共服務中心、物流中心以及配套居住區(qū)為一體的宜居新城。唐山唐山市中心環(huán)線開平段沿線。市中心環(huán)線開平段沿線。發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加快產業(yè)發(fā)展、加大建設力度，打造以汽26、車貿易、鋼鐵加工配送為主的現(xiàn)代物流產業(yè)帶和兩側城鄉(xiāng)一體化隆起帶。中心環(huán)線開馬老城區(qū)現(xiàn)代商住區(qū)五、五、項目項目自身自身研究研究自身價值分析自身價值分析項目區(qū)位項目區(qū)位本案位于開越路與南新東道交叉口，新規(guī)劃唐山現(xiàn)代商住區(qū)以東。東部部現(xiàn)代代商住區(qū)商住區(qū)東部現(xiàn)代商住區(qū)本案本案自身價值分析自身價值分析項目規(guī)劃指標項目規(guī)劃指標自身價值分析自身價值分析交通環(huán)境分析交通環(huán)境分析華北國貿城位于開越路與新華東道交叉口，貨物沿新華東道可以在短時間內供應市區(qū)，順開越路則可進入唐港高速將貨物向外區(qū)輸出。而且，開平區(qū)正在打造唐山市中心環(huán)線開平段沿線現(xiàn)代物流產業(yè)帶，不久將來，這里的運輸交通將更加方便、便捷。項目項目SWOT27、SWOT分析分析S S優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析大體量優(yōu)勢，利于形成商圈，吸引大品牌入住大體量優(yōu)勢，利于形成商圈，吸引大品牌入住隨著市場經濟的不斷發(fā)展，消費需求在逐漸發(fā)生變化，批發(fā)業(yè)越來越朝著品牌化發(fā)展。大體量作為體現(xiàn)高端形象的一部分，對實力品牌的吸引力很大。而實力品牌的入住，對于商業(yè)市場樹立形象、提高知名度、增加客流量，作用很大。九大貿易中心聯(lián)動，涵蓋商品種類齊全九大貿易中心聯(lián)動，涵蓋商品種類齊全河北省十二五項目，擁有政策支持河北省十二五項目，擁有政策支持緊鄰唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)，未來發(fā)展空間大緊鄰唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)，未來發(fā)展空間大項目項目SWOTSWOT分析分析WW劣勢分析劣勢分析距離市區(qū)較遠，地理位28、置偏僻距離市區(qū)較遠，地理位置偏僻項目位于開平區(qū)南部的南新道與開越路交叉口，雖然交通比較便捷，但地理位置比較偏僻，形成商圈比較困難。所處區(qū)域無相關經營歷史所處區(qū)域無相關經營歷史唐山地區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場，大多是由傳統(tǒng)的集貿市場發(fā)展而來，顧客形成了固定的消費習慣。批發(fā)商則因其名氣大，而樂于進駐。本案所處區(qū)域沒有批發(fā)的經營歷史，對于擴大知知名度十分不利。項目項目SWOTSWOT分析分析OO機會分析機會分析政策導向支持，未來唐山將集中發(fā)展商貿流通業(yè)政策導向支持，未來唐山將集中發(fā)展商貿流通業(yè)隨著唐山十二五的開局，調整產業(yè)結構，大力發(fā)展商貿流通業(yè)成為唐山市與開平區(qū)今后的工作重點。與其相關的現(xiàn)代物流業(yè)將得到長足29、發(fā)展，而交通運輸?shù)谋憷?，為批發(fā)業(yè)的發(fā)展提供了有力支持。唐山地區(qū)同業(yè)唐山地區(qū)同業(yè)態(tài)態(tài)尚屬空白尚屬空白到目前為止，唐山地區(qū)尚未建立大型綜合類批發(fā)市場，同業(yè)態(tài)競品基本為無，這為本案提供了良好的發(fā)展空間。項目項目SWOTSWOT分析分析T T威脅分析威脅分析專業(yè)批發(fā)專業(yè)批發(fā)市場加快專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展市場加快專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展目前，唐山地區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場正朝著專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展，并且發(fā)展速度正在加快，而且部分專業(yè)批發(fā)市場正在向綜合市場演變。在不久之后，批發(fā)市場招商競爭將愈演愈烈。地產商紛紛瞄準商業(yè)地產地產商紛紛瞄準商業(yè)地產隨著政府一系列房價調控政策的出臺，住宅型地產項目陷入低迷。商業(yè)地產因其客群的特殊性30、，受到的影響相對較小，越來越多的地產商將目光投向商業(yè)地產。六、項目市場定位六、項目市場定位競品分析競品分析同業(yè)態(tài)競品同業(yè)態(tài)競品分析分析競品分析競品分析專業(yè)市場競專業(yè)市場競品品小山小山服裝批發(fā)服裝批發(fā)市場市場唐山小山市場位于唐山市路南區(qū)小山，是傳統(tǒng)繁商區(qū)。市場分為兩部分：一是服裝批發(fā)市場。占地萬平方米，建筑面積2.5萬平方米，設固定攤位1600個，經營中、高檔服裝批發(fā)兼零售。二是勝利路棚臺綜合市場、解放路毛線專業(yè)市場、小百棚臺專業(yè)市場、鞋、布大廳專業(yè)市場，總占地面積約5500平方米，建筑面積約3200平方米，擁有固定攤位768個。主要經營服裝、布匹、鞋帽、毛線、針紡、日用百貨等十幾大類上萬個品種31、的商品。市場日客流量5萬人次左右，年市場商品成交額達到26億元，被國家經貿委、國家統(tǒng)計局評為全國百強市場，占第82位。競品分析競品分析專業(yè)市場競專業(yè)市場競品品唐山唐山市鴉鴻市鴉鴻橋橋小商品批發(fā)市場小商品批發(fā)市場唐山市玉田縣鴉鴻橋市場是華北地區(qū)規(guī)模較大的小商品批發(fā)市場。該市場的稅收是玉田縣的經濟支柱，玉田縣委、縣政府給予該市場的大力支持。現(xiàn)市場占地面積890畝，建立高標準市場兩個，建筑面積60000平方米，門店40000平方米。棚臺面積20000平方米，市場攤位達到3萬個，集日客流量高峰期達到6萬人，外地進鎮(zhèn)經商1.2萬人。經營商品門類上萬種，日雜、針織、鞋類、五金、電料、農機、陶瓷、食品、鐵業(yè)32、等9大專業(yè)市場自成體系，相互銜接。2001年市場成交額突破32億元，跨入全省五大集貿市場行列。2003年市場成交額40億元，列入全國小商品批發(fā)市場十強。競品分析競品分析專業(yè)市場競專業(yè)市場競品品冀冀東東建材大世界建材大世界冀東建材大世界為河北省十大生產資料市場之一，建筑裝飾材料專業(yè)批發(fā)市場，建筑面積達到了16萬平方米，擁有經營攤位1100個，經營范圍覆蓋八大類數(shù)千個品種，年交易額達30億元，是華北地區(qū)享有盛譽的建材批發(fā)市場。唐山豐潤區(qū)冀東建材大世界是華北地區(qū)最大的專業(yè)建材批發(fā)經銷市場，是在已有20年歷史的原豐潤板市的基礎上重新建設的一站式家居建材交易中心，占地面積50萬平方米，集產品交易，物流倉33、儲，商務辦公，商業(yè)培訓，住宅配套，休閑消費等多功能于一體，主營商品：建材、裝飾材料競品分析競品分析專業(yè)市場競專業(yè)市場競品分析品分析通過以上三個具有代表性的專業(yè)批發(fā)市場的分析，可得出以下結論：1.唐山地區(qū)批發(fā)市場，多具有傳統(tǒng)經營歷史，客戶已經形成固定貿易習慣（鴉鴻橋明朝咸化年間設立集市至今、小山為唐山傳統(tǒng)繁商區(qū)、冀東建材前身為豐潤板市）2.大部分批發(fā)市場雖體量較大，但仍處于棚臺、攤位的傳統(tǒng)經營狀態(tài)，配套設施不夠完善3.唐山傳統(tǒng)的批發(fā)市場，正在分別朝著兩個方向發(fā)展，一是專業(yè)精細化，二是綜合規(guī)模化。前者以冀東建材為代表，建設“一站式家居建材交易中心”，專注建材批發(fā)市場，完善相關配套設施。后者以鴉鴻橋34、小商品批發(fā)市場為代表，以小商品批發(fā)業(yè)為核心，發(fā)展五金、農機、食品等九大市場客群分析作為一個大體量的商貿城，其客群主要分為三大類：大型批發(fā)大型批發(fā)企業(yè)企業(yè)，以大宗批發(fā)貿易為經營模式的，這部分企業(yè)流動資金充足，具有較高的知名度與信譽度。批發(fā)業(yè)個體戶批發(fā)業(yè)個體戶，批發(fā)業(yè)個體經營者，多為唐山本土個體商人。投資類型客群投資類型客群，不以貿易盈利，看好地段未來發(fā)展?jié)摿?，而購買的人群?？腿悍治龃笮团l(fā)企業(yè)大型批發(fā)企業(yè)我國入世之后，隨著國外批發(fā)商對中國市場的介入，他們先進的管理技術與經營理念，都對我國批發(fā)業(yè)造成了巨大影響。中國的大型批發(fā)企業(yè)越來越意識到“整合做大”與“品牌打造”的重要性。整合做大的途徑與物流及35、電子商務整合，速度制勝批發(fā)市場自身整合，做大做強品牌打造途徑建立專業(yè)公司卓越的物管批發(fā)市場“集群化”他們需要什么樣的批發(fā)市場？對這部分企業(yè)來說，短期盈利對這部分企業(yè)來說，短期盈利可能不是最主要的，最主要的可能不是最主要的，最主要的提高品牌效益。這樣一來，體提高品牌效益。這樣一來，體量大、上規(guī)模，擁有卓越物管量大、上規(guī)模，擁有卓越物管與先進物流配套的批發(fā)市場，與先進物流配套的批發(fā)市場，便是他們需要的。便是他們需要的?？腿悍治隹腿悍治雠l(fā)業(yè)個體戶批發(fā)業(yè)個體戶對于這部分群體來說，宏觀經濟的變動對他們的影響并不是很大。他們既不需要整合做大，也不需要走品牌化道路來提高自身競爭力。那他們需要什么？衡量一個36、市場價值大小的標準有很多，其中市場的繁榮度是最直接的體現(xiàn)。所謂的市場繁榮度，指的就是客流量。如果客流量小的話，即便是相對成交量再高，賺到錢的人也不會太多。而反之，客流量大的話，即便相對成交量較小，賺到錢的商家也會相當可觀。如何拉動客流量，就成了亟待解決的問題。邀請大品牌入住，利用其品牌號召力擴大市場知名度，是一個較為有效的辦法。他們需要的是一個能夠他們需要的是一個能夠盡快盡快賺到錢的市場賺到錢的市場客群分析客群分析投資類型客群投資類型客群投資類客群是伴著房地產的興起，而產生的。不論是住宅類地產，還是商業(yè)地產，其針對的客群中都有此類客群的存在。此類客群看重的是未來項目地段的發(fā)展?jié)摿Γ约胺康禺a價格的整體走勢。隨著國家政策的調控，樓市進入低迷期，不少地產投資者都持觀望態(tài)度，以便在最佳時機“抄底”。本案西臨開平區(qū)規(guī)劃的“唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)”，加之體量大利于形成商圈的因素，擁有一定的投資潛力。