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1、內部資料 嚴禁外傳 1提升高周轉、提前每一天運營中心2018年4月8日內部資料 嚴禁外傳 2關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知第一部分內部資料 嚴禁外傳 3一、關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知經統計，截止3月30日，集團今年共獲取項目195個（共215個地塊），其中三四五線項目146個，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高周轉的要求。主席指示：“高周轉是我們戰無不勝的法寶”、“高周轉是抵抗任何風險最有效的手段”、“項目總經理一定要認真研究所轄項目，對項目每天的利息、費用、效益等了然于胸；懂得提前推進一天工作所增加的費用與產生2、的效益的對比，在守法的前提下，力求效益最大化。區域總裁及項目所有管理人員也要謹記并實踐”。1、集團高周轉現狀內部資料 嚴禁外傳 4一、關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知為確保集團高周轉的核心競爭優勢，在激烈的市場競爭中擴大領先優勢、持續健康發展，經研究決定，現明確集團大運營工作組牽頭，各中心線條配合做好高周轉工作，大運營工作組組長有經濟決策權、人事任免權，可先斬后奏，過程中不斷做好經驗和教訓的總結及培訓，不斷提高周轉速度和投資轉化率。2、集團對高周轉工作的最新要求內部資料 嚴禁外傳 5高周轉要求及獎罰措施第二部分內部資料 嚴禁外傳 61、主席指示二、高周轉要求及獎罰措施“項目買了回來，3、平均到取得預售的時間太長了！這使自有資金年回報率降低，效益變差和項目風險增加！”“對我們的雙享也不好！”“怎樣才能得到項目即開工！”內部資料 嚴禁外傳 7二、高周轉要求及獎罰措施合法合規的報批報建。要和政府主管部門做好溝通，讓他們知道快對政府、對社會的好處。規劃是規劃局批的，要提前知道他們的意見，并做到。不是我，不是公司批的，要一次報批即成。地上有障礙物時，因地都是我們拿了，應補什么錢、找什么人去清除要果斷，不睡覺都要一兩天處理完畢。拖一天、十天、三十天是多少錢，我們補給人家的又是多少錢，不能撿了芝麻丟了西瓜，很多時候芝麻也撿不到！土石方工程提前準備好挖機、車隊。圖紙原則上用標準圖，買地前做好4、規劃，最好給政府領導和批規劃的人看并得到認可，拿到地就開工。建筑隊提前安排好并做好施工組織安排。1、主席指示怎樣才能得到項目即開工，以下是主要的關鍵：內部資料 嚴禁外傳 81、主席指示二、高周轉要求及獎罰措施“合法合規的做所有的事，項目總的能力好，進度就快，項目總要懂得上面所有，親力親為。集團各職能中心、區域總、區域職能平臺也應該以項目爭取每一天為工作的第一要務。”項目總經理是項目高周轉責權利第一責任人。內部資料 嚴禁外傳 9035456快速開工快速開工：獎勵項目總20萬；每推遲1天：獎勵遞減1萬；20天開工：獎勵為0；21天開工：罰款1萬；40天開工：罰款20萬；41天開工：項目總撤職。展示5、區開放35天內（含35天）開放：獎勵項目總20萬；35天后開放：不獎不罰。開盤開盤工期3個月：獎勵項目總20萬；3個月開盤工期4個月：獎勵10萬；4個月開盤工期5個月：不獎不罰；5個月開盤工期6個月：罰款10萬；6個月7個月：項目總撤職。2、高周轉匹配獎罰措施二、高周轉要求及獎罰措施說明：1以上獎懲針對三四五六線“好房子”項目，人力不可抗拒的停工因素除外，一二線會參照此方案另行商定實施辦法；2項目總可根據公司獎罰條款自行制定項目團隊獎罰細則；3區域總和執行總在各自的平臺上出臺支撐項目總實現目標的實施細則，并做好培訓和總結；4此前關于相關內容與此文件不一致的，以本辦法為準。內部資料 嚴禁外傳 16、03、對投資線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 區域獲取地塊前應充分評估地塊能否實現高周轉，保證獲取凈地，保證快速開工。所有沒有交地的項目不能算作完成投資任務。投資獎勵向一線投資團隊傾斜，將投資保障高周轉作為獎勵依據，凈地交付或首期凈地交付作為考核條件，解決項目等投資或投資拿地后不關注項目的問題。合作項目需保證操盤權，合作時首先選擇與我司經營理念相近的高周轉型企業，合作項目管理爭議前期管控主責部門為投資部，項目部協助共同快速推動問題解決。投資階段需與政府建立良好溝通，保證項目能夠進入政府報建綠色通道，快速報建、快速推動項目。同時盡可能協調政府，降低預售條件，實現提前預售或提早預售。政府關系要在7、投資階段建立并前置打好基礎，提前了解政府規劃要求。內部資料 嚴禁外傳 113、對投資線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施各片區成立“投資報建小組”，由片區分管投資的副總裁主管投資報建工作，同時負責協調政府降低預售條件。區域需在項目獲取前組織召開項目啟動會，啟動會上明確責任人、時間表，實施銷項管理，嚴格考核與懲處。凈地摘牌的可獲全額投資獎勵，需要時間收地的，投資獎勵根據時間遞減，超過一定時間仍未能收地的，投資獎勵歸零。在投資階段項目立項后，建立流程檔案網上申報制度，項目獲取后，項目總與投資主責人進行工作交接，各項主要節點都明確主責任人。明確項目獲取前風險排查責任人，若因風險排查不到位（地塊、合作等8、因素），影響項目高周轉推進，對風險排查人進行負向激勵，投資審核人承擔連帶責任。內部資料 嚴禁外傳 124、對設計線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 嚴格執行集團快速開工要求，嚴格執行設計與項目連坐機制。堅決執行設計標準化，持續建立區域綜合樓及戶型標準庫，先建庫，后使用。綜合院應做好區域片區深耕工作，區域項目、設計管理、開發報建等部門應落實當地政府的報規報建及規范要求，避免反復溝通政府。所有項目須在定案表獲取后盡快完成規劃方案編制并提報主席審批，規劃方案正式提報主席審批前，原則上營銷管理部須一次性確定戶配方案。集團區域加快各環節的審批速度，全力支持項目，堅決落實執行快速響應機制，做到提前每一天。9、同時加強設計牽引，積極聯動投策、營銷，做好對項目全過程的支撐。內部資料 嚴禁外傳 134、對設計線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 土地獲取前40天開始前置設計工作，做好規劃，與政府主管部門做好預溝通，開工前7天提供地勘資料，確保快速開工。區域項目要重視前置工作，做好“多位一體”定位，前置設計條件。項目獲取土地時要加強對公建配套、車位配比等政府強制性要求的條件提資考核，避免后期反復修改。設計一切要以項目為中心去搶每一天，保證項目開發需求。對于設計系統強勢管控，確保配合好大運營的工作，項目每一個設計節點按時完成，明確權責、責任到人，對于不勝任者，堅決從嚴處理。內部資料 嚴禁外傳 144、對設計線10、條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 持續加強培訓宣貫，真正做到設計與項目的有效聯動，要一切以項目及高周轉為核心，讓每一位設計師都把項目當自己的生意來做，急項目之所急，形成與項目的利益共同體。集團建立電子圖紙網絡管理系統，綜合院就近打圖曬圖，直接報送政府，減少物流時間。對于圖紙設計質量有據可查，修改的次數、政府的回復意見、項目和設計響應時間都可以記錄。展示區初勘提前在土地過戶前15天提供，詳勘提前在土地過戶前7天提供，貨量區提前10天提供詳勘。樁基礎隊伍一進場，就要有經過審查的樁基礎施工圖（藍圖）。內部資料 嚴禁外傳 155、對人力線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 集團、區域需加大、加強對“高周11、轉”的培訓力度與要求，幫助新經理人盡快掌握并落實“高周轉”的各項要求。區域、項目真正理解“每一天”，要知道付出一定代價，但都要去提前每一天，懂得算賬，懂得提前，要教育好所有員工。加強對主席“每一天”指示的學習、貫徹要求，如所有會議室張貼、員工筆記本粘貼、內網首頁、效益計算與雙享路演、工作決策等，更作為日常量度、考核員工管理行為的重要標準并實施正負向激勵。應提前儲備好項目總，讓項目總介入前期投資階段，避免地等人。同時要提前準備好BIP賬戶、NC賬套、ERP賬套等信息化帳號。內部資料 嚴禁外傳 165、對人力線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 對于未能實現拿地快速開工責任人的處罰除了經濟上處罰，根12、據責任程度與其職位等掛鉤。區域總要對大運營組長充分授權與支持，大運營組長要有奉獻精神與足夠的專業能力和影響力，應當具備豐富的碧桂園經驗。適度放開人員編制，以便區域提前儲備項目團隊，摘牌前工作量大、專業度高，單純項目總無法有效開展工作，需團隊配合。特別是近期推進好房子全覆蓋，多為新進入城市項目，建立良好政府關系，報建人員需提前儲備。保證人等地，拿地提前做好項目總經理、項目營銷總、工程部經理、開發報建經理骨干人員儲備，拿地當天項目團隊抵達現場確保快速開工，每個片區均提前儲備一套項目班子。內部資料 嚴禁外傳 176、對大運營線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 集團區域需做好過程幫扶和強力督辦，保證現13、有項目快速開盤、提早開盤，對延遲開盤嚴格問責，保證供貨；對區域目前所有未開盤的項目進行分類，針對性地拿出解決辦法；對拿地時間長但仍未開盤的項目，各部門重點幫扶、銷項解決。雙享牽引管理，激勵方案需向區域項目核心問題、痛點問題傾斜，向關鍵人、解決問題的人傾斜，論功行賞。對于核心矛盾：收地、規劃報建，制定專項整改方案，投放資源（例如補償靈活性），放寬政策約束（適當迎合政府規劃要求），靶向攻克。針對毛地需有針對性的補償處理，項目總要算賬，區域要有快速決策小組，一天不耽誤地解決掉，必要時可有快速通道上到集團。內部資料 嚴禁外傳 186、對大運營線條的要求二、高周轉要求及獎罰措施 區域需高度重視集團的里程14、碑計劃，并根據集團里程碑計劃制定區域內控開盤計劃，以此來倒逼熟化、收地、市場定位/設計、開工和開盤等工作。集團區域強化第一時間解決問題機制，問責與懲處責任人。項目提出的困難，需立即解決，所有人跳起來開展工作。強制開盤絕對值排名，各區域需對區域內項目進行開盤工期絕對值強制排名及處罰，樹立標桿，懲戒后進，加大開盤逾期考核執行力度。集團高管會上通報各區域開盤工期絕對值排名及區域確定的處罰結果。針對非常關鍵的摘牌前階段，區域需組織制定本區域的“快速開工”專項管理辦法，成立區域“快速開工”專題工作小組，全覆蓋跟進區域已定案未摘牌項目的前置工作推動。內部資料 嚴禁外傳 19二、高周轉要求及獎罰措施 由區域15、大運營牽頭，成立展示區精英團隊。負責協助進行項目前期工作梳理、重點問題跟進、協調解決問題的快速響應及落實、重點項目的駐點幫扶等工作。加強區域開發報建部建設，區域的開發報建部重抓報建經驗總結及各項目報建工作推進，對于政府要求了解不準確的、提資工作不力的進行處罰，對各項目開發報建人員進行排名及考核。區域需加強區域內投資、設計、項目、營銷聯動考核，“456”作為剛性約束，倒逼解決問題。區域需實施報規策劃專項工作，要與政府建立良好關系，清晰政府意圖，避免反復修改而浪費時間，要求項目的報規、報建及設計等所有責任人對結果及時間負責，做到同獎同罰。6、對大運營線條的要求內部資料 嚴禁外傳 20二、高周轉要求16、及獎罰措施 項目對開工條件負主體責任，確保施工單位進場后可順利、連續展開工作，區域運營管理部履行監督責任。釆用標準化材料（包括營銷類），摘牌即下單，或者以區域為單位適當做好倉存，隨時應付展示區所需材料。子公司需服務配合好項目，對于子公司配合不力且經協調無法立即改進以配合高周轉的相關責任人進行處分。項目開發過程中，在設計、招標、采購、付款和工程管理等方面與集團現有制度存在沖突，但經區域評估按其意見可實現集團利益最大化時，由區域直接報集團大運營組組長及時反應、快速決策。6、對大運營線條的要求內部資料 嚴禁外傳 21二、高周轉要求及獎罰措施 城市公司大運營工作要延展前期和后期工作把控。前期投資設計階17、段決定了035是否能順利進行，大運營工作要強關聯前期各部門，把握前期工作節點，確保035前置條件。持續落實“3+”庫建設，包括但不限于產品庫、供方庫、成本庫、政府資源等，尤其注重屬地化，確保生產條線融會貫通、提效開發。6、對大運營線條的要求內部資料 嚴禁外傳 22請各區域制定本單位工作實施細則，認認真真將各項工作落實并執行到位。按照此激勵政策，實現0-35-3，項目總可獲得60萬獎金激勵，我們希望更多的項目總可以獲得獎勵。區域平臺務必要真正幫扶到項目實現高周轉，過往主席會親自打電話給項目總詢問與督促工作直至其實現開盤，區域總也要有這樣的認真態度與做法。二、高周轉要求及獎罰措施內部資料 嚴禁外傳18、 23近期供貨工作要求第三部分內部資料 嚴禁外傳 24三、近期供貨工作要求1、各區域、項目須嚴格執行里程碑計劃，全力爭取提前供貨，執行不力的責任人將問責與懲處。2、新項目開盤是供貨的“重中之重”，要求嚴格按照里程碑計劃要求供貨時間與供貨量實施，確保高效執行，過程中對于重難點項目由片區、區域逐層推動，明確責任主體與完成時間，過程中與結果及時銷項管理，落實結果后評估。3、有市場的新項目要嚴格執行“三搶”，市場轉冷的要嚴格執行“16 字方針”。內部資料 嚴禁外傳 25三、近期供貨工作要求4、各區域對所有尚未開盤項目進行風險評估，成立督辦及解決問題小組，限期解決問題并銷項，共性問題或需集團協調問題立即上報集團對應中心或大運營工作組尋求解決。5、區域每周實施“供貨每周碰”，安排本周開盤、舊盤新供工作，形成與營銷等所有業務線內部緊密聯系，對項目供貨工作“全部覆蓋、全程覆蓋”。微信掃下方二維碼，加入知識星球，查看下載更多(往期）的房地產報告，實操類資料，持續更新微信掃下方二維碼，關注米小俠公眾號，了解更多資訊，不定期更新內部資料 嚴禁外傳 26感謝聆聽！