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1、深藍華庭沿街商鋪深藍華庭沿街商鋪銷售執行報告銷售執行報告呈：安徽省德城投資發展有限公司2010年10月26日11/21/2024商業物業目標溝通商業物業目標溝通深藍華庭商業深藍華庭商業深藍華庭商業深藍華庭商業物業物業物業物業運作目標：運作目標：運作目標：運作目標：利潤的重要來源利潤的重要來源；項目整體增值：項目整體增值：形成對深藍華庭整體項目運作的價值支撐；展示價值展示價值；成為項目增值舉措成為項目增值舉措具有展示價值具有展示價值利潤的重要來源利潤的重要來源住宅商業對項目發展的作用住宅商業對項目發展的作用2概況概況u深藍華庭商鋪主要位于董莊路主入口處（南門）及技校南（北門)，總面積約4072；2、u由北門兩層鋪位12個及南門一層商鋪40個組成；u一樓層高4.2米，二樓層高3.6米；u店面進深在10-12米/間，面寬在3.8-5.1米/間，柱距呈不規則分布，單位面積集中在40120平方米/間；3周邊商業分析周邊商業分析u周邊半公里之內居住人口不足萬人;u尚未形成成熟的生活圈；u沒有成熟的商業；現代花園現代花園翠峰南路董莊路四環路華松時代華松時代深藍華庭深藍華庭神火開發新項目神火開發新項目百合公寓百合公寓在建入住待建華松時代華松時代4匯報思路匯報思路東莞商業東莞商業物業市場分析物業市場分析深藍華庭商業街價值分析深藍華庭商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷深藍華庭商業街營銷策略分析3、和實施方案深藍華庭商業街營銷策略分析和實施方案淮北商業淮北商業物業市場分析物業市場分析深藍華庭商業街核心均價的探討深藍華庭商業街核心均價的探討5淮北商業淮北商業物業市場分析物業市場分析商業物業的兩種商業物業的兩種類型：類型：大型集中商業：大型集中商業：如中泰國際、相王國際等；臨街臨街商鋪商鋪：如萬馬商業街、華松時代商鋪等；6大型商業大型商業物業物業比較表比較表模式：確定一個新的商業經營主題，或者以極大的優惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數商家的運作手法；名稱名稱規規模模(M2)商商業業主力店主力店(主主題題商商業業)售價售價返租情況返租情況銷銷售率售率中泰國際總40萬,商業15萬;4、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。五年8%;商業60%；華松時代總22萬,商業可售5萬復合商業，集百貨、超市、飲食、社區配套于一體；近期推出1F:1.5萬銷售90%萬馬尚街14萬，商業2萬復合商業，集百貨、超市、飲食、社區配套于一體；近期推出1F約:1.3萬 相王國際約8萬;商業面積5萬賣場商業，集主力百貨店、專賣店、娛樂場、風情美食廣場、于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;銷售60%金方星河灣 總建約8萬方，商業面積約7000寫字樓，社區沿街商鋪，集辦公、休閑為一體1F約1.5、7萬元/，2F約1萬元/，3F約5000元/銷售30%7商鋪調查表商鋪調查表主力商圈租賃價格體系 古 城 路250元/月 淮 海 路 惠 黎 路孟山路相山路150元/月 300-400元/月 280-360元/月 90-150元/月 80-130元/月 80-150元/月 35-110元/月 75-140元/月 50-130元/月 150-300元/月200-450元/月50-200元/月45-170元/月u老城區商鋪的租金回報率一般處于4%-7%之間的較低水平；8商鋪經營狀況商鋪經營狀況人流量是影響商業街價值的關鍵因人流量是影響商業街價值的關鍵因素：素：步行街由于人流量大，服務范圍廣，業態豐6、富，經營狀況好于服務住宅的社區商業；新城區核心路段業態分類統計：餐飲 20%服裝 19%小家電 7%煙酒 7%美容美發 6%電腦 5.5%（未包括大華電腦城）賓館 2%婚紗影樓 2%KTV 2%其他 29.5%9淮北淮北商鋪調查小結商鋪調查小結u購買商鋪的客戶主要目標是保值和增值；保值和增值；u“一鋪養三代，一鋪養三代，”主要體現了商鋪的價值，而被集中商業推廣所套用，誤導消費者；商鋪租金及租金以步行街為中心向南部呈遞減趨勢，但市民居住氛圍比較好；淮北商鋪的投資回報率在4.25左右，南城區的商鋪回報率略低（在4.04.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經營的買家極少；10匯報思路匯7、報思路淮北商業淮北商業物業市場分析物業市場分析深藍華庭商業街價值分析深藍華庭商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷深藍華庭深藍華庭商業街營銷策略分析和實施方案商業街營銷策略分析和實施方案深藍華庭深藍華庭商業街核心均價的探討商業街核心均價的探討商業物業價值判斷商業物業價值判斷11商業物業價值判斷商業物業價值判斷商業物業商業物業投資價值投資價值一鋪養三代的一鋪養三代的“鋪鋪”周邊人流量多少商圈內的消費能力優惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間。街鋪：自我調節能力強。是適合大眾投資的傳統的商業物業投資品種。北門的內街：不適合整體銷售，適合小客戶的長期投資經營。12關8、于兩種商業類型的價值對比研究關于兩種商業類型的價值對比研究商鋪商鋪商鋪商鋪集中商業集中商業集中商業集中商業價值依托的基礎價值依托的基礎價值依托的基礎價值依托的基礎周邊商圈的經營環境；很強的自我調節能力；周邊商圈的經營環境；受經營狀況好壞的制約；價值的保障（風險）價值的保障（風險）價值的保障（風險）價值的保障（風險）保值增值，低風險；取決于經營狀況，風險高；13關于淮北關于淮北目前商業物業投資價值目前商業物業投資價值的思考的思考 大型集中商業的集中面世，給淮北商業物業的長期競爭和發展帶來極大的壓力。淮北淮北城區城區需要多少商業需要多少商業物業物業？u城區大型集中商業的面積已經超過50萬平方米（包9、括在建）；u城區大大小小的商業物業面積之和超過80萬平方米；u最近幾年全淮北集中面世的商業物業面積總量100萬平方米；按照淮北三區的總人口50萬計算，人均商業服務面積2 M2/人參考值：中型城市人均商業服務面積常規指標參考值：中型城市人均商業服務面積常規指標0.7-0.7-0.91M0.91M2 2/人，上海市人，上海市1.2M1.2M2 2/人人；14匯報思路匯報思路淮北商業淮北商業物業市場分析物業市場分析世紀城國際公館商業物業價值分析世紀城國際公館商業物業價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷深藍華庭深藍華庭商業街營銷策略分析和實施方案商業街營銷策略分析和實施方案深藍華庭深藍華庭商業街核10、心均價的探討商業街核心均價的探討深藍華庭深藍華庭商業街價值分析商業街價值分析15深藍華庭商業深藍華庭商業物業物業價值分析價值分析 深藍華庭深藍華庭商業街商業街最大的商最大的商業價值在于未來升值潛力業價值在于未來升值潛力：位于淮北南區最有發展潛力的城市生活圈內，生活圈內的總人口將可望突破10萬人；u將形成淮北一定規模、檔次的區域；u根據城區人均消費水平逐年提高，將擁有含金量較高的客戶群體；現代花園現代花園翠峰南路董莊路四環路華松時代華松時代深藍華庭深藍華庭神火開發新項目神火開發新項目百合公寓百合公寓在建入住待建華松時代華松時代16本項目商業本項目商業物業物業的的可能性可能性物業類型物業類型SHO11、PING MALL沃爾瑪等大超市社區商業街專業市場問題動輒數萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行u以風情商業街為主的運作模式最為可行；17匯報思路匯報思路淮北商業淮北商業物業市場分析物業市場分析深藍華庭商業街價值分析深藍華庭商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案深藍華庭商業街核心均價的探討深藍華庭商業街核心均價的探討深藍華庭商業街營銷策略分析和實施方案深藍華庭商業街營銷策略分析和實施方案18商業商業12、街的街的SWOTSWOT分析分析S S S S（優勢）：優勢）：優勢）：優勢）：1.全街鋪；2.品質社區品質和客戶群的含金量；3.高起點的商業街規劃和品質；4.泛現代商圈的逐步形成；W W W W（劣勢）：劣勢）：劣勢）：劣勢）：1.目前基本無商業氛圍，無法立即持續經營；O O O O（機會）：機會）：機會）：機會）：1.街鋪是最受淮北投資者關注的投資型物業；2.一期集中商業即將交付，部分餐飲、休閑業態有望進駐；T T T T（威脅）：威脅）：威脅）：威脅）：1.淮北投資類型商業的總體供應量巨大；2.大型集中商業的推廣力度和聲勢占據先機；營銷策略營銷策略u讓客戶回歸于關注商業價值的本源；u通過13、設計全新的形象，形成差異化；u降低置業門檻，有效擴大客戶層面；u打造南區重點商圈藍圖；19推廣形象的確定推廣形象的確定u推廣名推廣名建議建議：優客壹號街區優客壹號街區優客壹號街區優客壹號街區 形象確立：保留延續前期商業美食街的案名，保持推廣統一性，規避美食街單一定位，以1號街區拉升在南區商業中的檔次和地位；經營組合：經營組合：中檔餐飲；通訊營業點；賓館；私房菜；銀行社區服務點書店、藥房、電器；美容化妝品、服飾；鮮花店、24小時便利店；20營銷舉措營銷舉措1 1：產品發布會（客戶會）：產品發布會（客戶會）舉措：邀請各家媒體和專業人士參與；主題：1、城區生活圈商業價值分析；2、集中商業和商鋪的投資14、價值論；目標：u引發對深藍華庭商業街面世的廣泛關注：u引發業內和專業人士對社區商鋪的投資價值分析和爭論；21營銷舉措營銷舉措2 2：產品包裝：產品包裝方式一：方式一：賣商業街物業；“優客壹號優客壹號優客壹號優客壹號”商業街，“地塊升值潛力”。方式二：方式二：復合型金融投資產品 “優客壹號優客壹號優客壹號優客壹號”商業街，“地塊升值潛力”，淮北2010年最有吸引力的金融投資產品 最低投入，最高投資回報率的淮北商業物業投資品種操作方式122操作方式操作方式 拉高未來價值，降低現有的置業門檻；拉高未來價值，降低現有的置業門檻；拉高未來價值，降低現有的置業門檻；拉高未來價值，降低現有的置業門檻；帳面定15、價=實收均價/79%；購房時發展商一次性按照7%的年租金回報率支付三年租金；客戶購買商業物業后由發展商統一招商經營，三年后可收回經營權自用；23案例分析案例分析假設某鋪位面積：假設某鋪位面積：40平方米，實收均價10000元/平方米，總價40萬。普通銷售方式：普通銷售方式：首期5成，20萬，賣金融產品：賣金融產品：售價=10000/79%=12658元/平方米，總價506320萬；（首期5成應付，253160萬）；一次性返租三年抵扣首期 年回報率7%，返還款106327萬；客戶實際繳納首期款146832萬，相當于29%；降低首付；住宅首付錢買商臨街鋪口號：年回報率高出市場一般水平的80%；2416、營銷舉措營銷舉措3 3：挖掘老客戶：挖掘老客戶老客戶投資計劃老客戶投資計劃:1、老業主購買商鋪的的額外回饋措施；2%額外購房優惠措施；2、購買商鋪和住宅的客戶特別優惠措施；3%額外購房優惠措施；25營銷舉措營銷舉措4 4：業態招商規劃：業態招商規劃u鎖定目標招商（如肥西老母雞、豆漿大王）u同一品牌，招商時承諾在商業借不出現第二家；u進行清晰的分區，如精品區，餐飲區，書吧特區、金融快捷區等等，并增加臨街面集中排煙的設施，保證臨二樓有做餐飲的可行性；“點點”對對“點點”有效控制經營風險的模式有效控制經營風險的模式26營銷舉措營銷舉措5 5：一本商鋪投資價值報告：一本商鋪投資價值報告城市重點生活圈商17、業投資價值報告報告的結構設定：u城市發展形成各個商業點輻射區；u專業的招商規劃；u街鋪投資技術分析1)全街鋪，零風險投資產品；2)最適合淮北人的投資物業品種；3)財富的貯存地；27營銷舉措營銷舉措6 6：1-21-2層商鋪組合操作計劃層商鋪組合操作計劃u二層和一層打通捆綁銷售，聯動解決傳統二層經營和銷售的難題；一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價值，并利于銷售；方式：下鋪+上鋪 方式一方式二28營銷實施方案營銷實施方案優客壹號優客壹號優客壹號優客壹號商業街展示攻略優客壹號優客壹號優客壹號優客壹號營銷組織攻略 以以“都市化都市化”，“時尚時尚”為核心的展示要為核心的展示要求；求；最大限度利用學區資18、源；最大限度利用學區資源；以新聞發布會為推廣的引爆點，逐步蓄以新聞發布會為推廣的引爆點，逐步蓄客，集中解籌。客，集中解籌。29展示攻略展示攻略ActionAction展現商業氛圍和街鋪的臨街面氣勢：展現商業氛圍和街鋪的臨街面氣勢：局部局部店鋪的包裝展現優客壹號優客壹號優客壹號優客壹號的時尚時尚和國際化國際化；q社區商業指示牌；q豐富并且個性化的導示牌或門店牌；30展示攻略展示攻略Action1Action1q豐富并且個性化的店面門頭，可以形成獨具特色的商業街風景；圖片借鑒效果圖效果圖效果圖31展示攻略展示攻略Action2Action2中高檔次餐飲的介入對商業街整體價值的提升中高檔次餐飲的介入19、對商業街整體價值的提升作用明顯作用明顯方案方案：餐飲一條街延伸和利用左證左證：華松時代商業街淮北夜市的引入 32營銷組織攻略營銷組織攻略銷售節奏銷售節奏2010年年-2011年年5月月12月月11月月6月月關鍵節點及條件關鍵節點及條件前期預熱公開發售 11.18 3.20 前期準備階段：1.確定合作的廣告和禮儀公司；2.局部環境、現場銷售部燈觀光效果的展示；3.城市重點生活圈商業價值報告；4.招商工作開始籌備；5.產品發布會籌備；預熱階段：1.商圈人文及配套地圖；2.宣傳單張和戶型圖的制作和完成；3.售樓處的包裝；4.發售方案確定；5.完成價格表；公開發售階段：1.后續媒體發布；2.營銷策略的20、調整及后續方案制訂；推廣推廣媒體形象強勢推廣期媒體形象強勢推廣期媒媒體體投投放放（報報紙紙、網網絡絡、影影視視）；南南城土地拍賣升值的話題炒作；城土地拍賣升值的話題炒作；軟軟文文+廣廣告告牌牌/認認購購信信息息發發布布；城城市重點生活圈市重點生活圈投資研討會；投資研討會；持續銷售形象推廣期形象推廣期33匯報思路匯報思路淮北商業淮北商業物業市場分析物業市場分析深藍華庭商業街價值分析深藍華庭商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷深藍華庭商業街營銷策略分析和實施方案深藍華庭商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討深藍華庭商業街核心均價的21、探討深藍華庭商業街核心均價的探討34商業街核心均價的探討商業街核心均價的探討均價范圍的確定：均價范圍的確定：市場比較法市場比較法對比項目的確定對比項目的確定對比項目的綜合比較分析對比項目的綜合比較分析比準均價的確定比準均價的確定營銷可能提升的溢價空間營銷可能提升的溢價空間目標均價的初步確定目標均價的初步確定35對比項目的確定對比項目的確定原則：原則：目標客戶相似、推售時機接近目標客戶相似、推售時機接近萬馬尚街/華松時代/中泰國際/中央花城/金色云天/怡和家園/36對比項目的綜合對比分析對比項目的綜合對比分析名稱名稱規規模模商商業業主力店主力店(主主題題商商業業)售價售價中泰國際總40萬方,商業22、15萬方;大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風情美食廣場;1F:25000元/，2F:16000元/，3F:8000元/，最高42000元/。華松時代總22萬,商業可售5萬復合商業，集百貨、超市、飲食、社區配套于一體；近期推出1F:1.5萬元/萬馬尚街14萬;商業2萬方復合商業，集百貨、超市、飲食、社區配套于一體；近期推出1F約:1.3萬元/相王國際約8萬;商業面積5萬方 賣場商業，集主力百貨店、專賣店、娛樂場、風情美食廣場、于一體1F:2.5萬元/，2F:1.5萬元/，3F:8000元/;金方星河灣總建約8萬方，商業面積約7000方寫字樓，社區沿街商鋪，集辦公、休閑為一體1F約1.7萬元/，2F約1萬元/，3F約5000元/37對比項目的綜合對比分析對比項目的綜合對比分析商業物業的價值與品質和檔次的相關不大，而與地段、商圈相關；1、純商業不具備真正的可比性，參考值弱，均價選取1/2F的平均價格試算；2、最具可比的是住宅裙樓，如華松時代、萬馬尚街，怡和家園等；38目標均價建議目標均價建議39演示結束，謝謝！演示結束，謝謝！11/21/2024